CC BY
238
Ипотечное кредитование
оценка и анализ развития региональных рынков ипотечного жилищного кредитования
Л. И. ЛЕВИНА, кандидат экономических наук, доцент, заведующая кафедрой финансов и кредита
E-mail: kfk@vuit.ru
А. О. ИВАШКОВ, аспирант кафедры финансов и кредита E-mail: ivashkov-oleg@yandex.ru Волжский университет им. В. Н. Татищева
В статье проведен анализ регионального развития российского рынка ипотечных жилищных кредитов. Научная новизна заключается в выделении групп субъектов РФ, объединенных по признаку уровня развития ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, региональные диспропорции, кластерный анализ.
Жилье в современном мире является важнейшим элементом материальной культуры, без которого человеческое существование невозможно. Проблема обеспечения граждан жильем, характерная для большинства государств, остается одной из самых актуальных и в нашей стране. Проведение взвешенной и последовательной государственной политики в жилищной сфере предполагает формирование устойчивой, эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в России.
До финансового кризиса 2008 г. рынок банковского ипотечного кредитования в России находился в стадии активного роста. По данным Центрального банка РФ, объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам на 01.01.2005 составлял 17,772 млрд руб., на 01.01.2007 он увеличился до 233,897 млрд руб., а на 01.01.2009 этот показатель оценивался уже в 1 055,972 млрд руб. [4]. Однако ипотечный рынок в нашей стране пока еще не отличается широкими масштабами развития. Объем
задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам по отношению к ВВП на начало 2009 г. составил 2,5 %. В то время как в ряде развитых европейских государств объемы ипотечного рынка достигают 90 % к ВВП (в ЕС в целом этот показатель равен 45 % в 2005 г.), в США - 100 % [3]. Даже в развивающихся экономиках Колумбии и Кореи объем денежной массы в кредитовании жилья составляет порядка 12-14 % ВВП [1].
Одним из наиболее значительных факторов, предопределяющих немассовый характер развития российского рынка ипотечного кредитования, является неравномерность распределения выданных ипотечных кредитов населению по регионам нашей страны. Поэтому цель исследования, представленного в данной статье, состоит в проведении оценки регионального развития ипотечного рынка кредитования.
На 01.01.2009 на одного россиянина приходилось 7 449,4 руб. задолженности по ипотечным жилищным кредитам. По данному показателю среди субъектов Федерации лидером является Тюменская область (21 757,7 руб.). Высокий уровень значений по объему ипотечной задолженности на душу населения наблюдается также в Москве (15 956,3 руб.), Санкт-Петербурге (14 930,3 руб.), Московской области (12 73,2 руб.), Красноярском крае (11 328,1 руб.), Новосибирской (11 710,3 руб.), Томской (11 226,9 руб.), Иркутской (9 332,1 руб.) и Самарской (9 136,1
руб.) областях. Высокие показатели роста рынков в этих субъектах были достигнуты, в первую очередь, благодаря существенному увеличению уровня доходов граждан, ускоренному развитию банковского ипотечного бизнеса, активности органов власти в организации региональных программ жилищного финансирования.
Москва имеет крупнейший региональный ипотечный жилищный рынок в России. В настоящее время на долю Москвы приходится 15,86 % объема российского ипотечного рынка, что составляет 167 684,7 млн руб. Москва имеет необходимую инфраструктуру для развития коммерческих форм ипотечного жилищного кредитования и большое число банков, предоставляющих ипотечные услуги.
Значительных объемов достигли и ипотечные жилищные рынки Московской области — 83 732,6 млн руб. (7,92 % от российского ипотечного рынка), Тюменской области — 73 954,5 млн руб. (7 % от российского ипотечного рынка), Санкт-Петербурга — 68 410,5 млн руб. (6,47 % от российского ипотечного рынка).
В процессе исследования авторами было выявлено, что причина малых объемов ипотечных рынков некоторых субъектов Федерации состоит в недостаточном уровне их экономического развития, в отсутствии платежеспособного спроса со стороны населения, неразвитости рыночных институтов. Наименьшее распространение ипотечное жилищное кредитование получило в Республике Ингушетия и Чеченской Республике, где объемы задолженности по ипотечным кредитам на душу населения составляют 48,4 и 74,5 руб. соответственно (табл. 1).
Кроме показателя объема ипотечных кредитов на душу населения, еще одной важной характеристикой уровня развития ипотечного жилищного
кредитования в регионе является показатель доли ипотечных жилищных кредитов в розничном бизнесе коммерческих банков. Наибольший удельный вес задолженности по ипотечным жилищным кредитам в общем объеме задолженности по кредитам физическим лицам на начало 2009 г. наблюдался в Тюменской области (38,54 %), Чувашской Республике (35,92 %), Московской области (34,47 %), Санкт-Петербурге (32,08 %), Республике Марий Эл (30,90 %), Тверской области (30,86 %), Томской области (30,19 %), Красноярском крае (29,85 %), Ленинградской области (29,34 %), Москве (28,64 %). В этих регионах ипотечное жилищное кредитование развивается опережающими темпами по сравнению с другими секторами потребительского кредитования. Самые низкие значения показателя зарегистрированы в Республике Ингушетия (2,94 %), Чеченской Республике (6,51 %), Карачаево-Черкесской Республике (7,62 %), Республике Алтай (10,65 %), Республике Дагестан (12,18 %).
Однако последние тенденции в области ипотеки с помощью указанных показателей выявить невозможно. В данном случае необходимо исследовать объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов за определенные периоды времени. По данным Центрального банка РФ, рекордсменом по объему предоставленных ипотечных жилищных кредитов на протяжении 2006—2008 гг. являлась Москва. За этот период наблюдалось увеличение объемов выдачи кредитов на 90 % (с 50 324,4 млн руб. в 2006 г. до 95 315,5 млн руб. в 2008 г.). По объему выданных кредитов на душу населения за 2008 г. первенство принадлежит Тюменской области (12 289,01 руб.). Высокие значения показателя также в Санкт-Петербурге (9 255,52 руб.), Москве (90 86,67 руб.), Московской области (6 908,29 руб.). Самые низкие
Таблица 1
Объемы задолженности по ипотечным кредитам в разрезе регионов россии на 01.01.2009
Регион Задолженность по МЖк, Удельный вес регионального Объем ипотечной задолженности
млн руб. рынка МЖк, % на душу населения, руб.
Тюменская область 73 954,5 7 21 757,7
Москва 167 684,7 15,86 15 956,3
Санкт-Петербург 68 410,5 6,47 14 930,3
Московская область 83 732,6 7,92 12 473,2
Новосибирская область 30 915,1 2,92 11 710,3
Красноярский край 32 738,1 3,1 11 328,1
Томская область 11 653,5 1,1 11 226,9
Иркутская область 23 377,0 2,21 9 332,1
Самарская область 28 970,7 2,74 9 136,1
Чеченская Республика 92,3 0,0087 74,5
Республика Ингушетия 24,6 0,002 48,4
Российская Федерация 1 057 100,2 100 7 449,4
Источник', расчеты авторов по данным Центрального банка РФ.
показатели объемов выдачи ипотечных кредитов в расчете на одного жителя зарегистрированы в Республике Ингушетия (42,87 руб.) и Чеченской Республике (54,51 руб.). Низкая активность банковской системы в ипотечной сфере выявлена также в Республике Дагестан, однако в республике за период с 2006 по 2008 г. наблюдался рост объемов выдачи кредитов в 10,6 раза (с 65,4 млн руб. в 2006 г. до 694,8 млн руб. в 2008 г.) (табл. 2). В Республике Тыва объемы выдачи увеличились за исследуемый период в 12,4 раза, в Еврейской АО — в 8,5 раза, в Липецкой области — в 6,4 раза, в Республике Калмыкия — в 5,6 раза, в Курской области — в 5,1 раза. Подобные факты являются свидетельством того, что в регионах происходит активизация использования ипотечного механизма в качестве основного инструмента решения жилищной проблемы.
Важными показателями, характеризующими ипотечное кредитование в регионах, являются количество выданных кредитов и средний размер предоставляемого кредита. В течение 2008 г. заемщики РФ получили 348 191 ипотечный жилищный кредит. Лидирующие позиции по количеству выданных кредитов принадлежат Тюменской области (21 932 ед.), Москве (20 010 ед.), Санкт-Петербургу (14 014 ед.), Московской области (13 908 ед.), Свердловской области (12 810 ед.), Самарской области (11 343 ед.), Красноярскому краю (10 491 ед.), Республике Татарстан (10 286 ед.), Республике Башкортостан (10 233 ед.), Новосибирской области (9 226 ед.). Количество выданных кредитов дает представление о том, сколько граждан в регионе воспользовались услугами ипотечного кредитования. Более значимую информацию, дающую возможность сравнивать регионы, заключает в себе показатель количества выданных ипотечных жилищных кредитов в расчете
на 1000 чел. населения. Рекордсменом здесь является Тюменская область, где за 2008 г. было выдано 6,48 кредитов на 1 000 жителей. Высокие значения показателя наблюдаются также в Томской области (4,27), Чувашской Республике (4,43), Челябинской области (3,77), Вологодской области (3,69), Красноярском крае (3,63), Самарской области (3,58), Новосибирской области (3,50), Иркутской области (3,22), Республике Хакасия (3,07), Санкт-Петербурге (3,06). Наименьшее количество выданных кредитов зафиксировано в республиках Северного Кавказа: в Республике Ингушетия (0,014), Чеченской Республике (0,016), Республике Дагестан (0,15), Карачаево-Черкесской Республике (0,33), Республике Северная Осетия — Алания (0,51), Республике Адыгея (1,19). В Москве данный показатель имеет значение 1,91, что несколько ниже среднероссийского уровня. При этом московский ипотечный жилищный рынок по объемам ипотечного кредитования на душу населения входит в тройку лидеров.
Данное обстоятельство объясняется тем, что средний размер предоставляемого ипотечного жилищного кредита в Москве равен 4,763 млн руб. По данному показателю Москва опережает все остальные регионы. Подобное явление наблюдается в Московской области, которая также является одним из рекордсменов по объемам выданных ипотечных кредитов на одного жителя, но по количеству выданных кредитов на душу населения не «дотягивает» до среднего уровня по России.
Размер кредита связан непосредственно с ценами на приобретаемое по ипотеке жилье. В Москве Росстатом зафиксированы самые высокие цены на объекты жилищной недвижимости: средняя стоимость 1 м2 жилой площади на первичном и вторичном рынках составила в 2007 г. 113 501 руб.
Таблица 2
Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов за период с 2006 по 2008 г.
регион Объемы выдачи МЖк, млн руб. Объемы выдачи МЖк на душу населения за 2008 г., руб.
2006 2007 2008
Москва 50 324,4 78 312,6 95 315,5 9 086,67
Тюменская область 20 622,3 34 945,7 41 611,8 12 289,01
Санкт-Петербург 17 717,1 38 839,9 42 344,0 9255,52
Московская область 19 438,3 32 468,6 46 235,1 6 908,29
Республика Дагестан 65,4 355,6 694,8 257,36
Республика Тыва 84,0 764,9 1 039,9 3 324,49
Еврейская АО 59,5 388,9 507,8 2 737,47
Республика Калмыкия 74,3 301,7 413,6 1 452,25
Липецкая область 526,7 2 261,5 3 345,7 2 869,14
Курская область 531,4 1 867,6 2 695,7 2 326,09
Республика Ингушетия 10,8 5,3 21,6 42,87
Чеченская Республика 34,5 28,4 66,7 54,51
Источник: расчеты авторов по данным Центрального банка РФ.
и 127 874 руб. соответственно. Этот показатель превышает среднероссийский уровень в 2,5—3 раза. Высокие цены на рынках жилья и соответственно высокий размер ипотечных кредитов свидетельствуют о динамично развитом рынке недвижимости и имеющихся возможностях граждан оплачивать ипотечный жилищный кредит. Одной из причин роста цен на жилье является высокие среднедушевые денежные доходы москвичей, составившие в 2007 г. 35 490 руб. за месяц.
Наименьший средний размер ипотечного кредита зафиксирован в Республике Марий Эл (0,961 млн руб.), Чувашской Республике (0,977 млн руб.), Кировской области (1,093 млн руб.), Еврейской АО (1,094 млн руб.), Республике Татарстан (1,148 млн руб.), Алтайском крае (1,172 млн руб.), Оренбургской области (1,182 млн руб.), Удмуртской Республике (1,187 млн руб.), Республике Хакасия (1,194 млн руб.), Новгородской области (1,228 млн руб.), Ульяновской области (1,231 млн руб.), Костромской области (1,234 млн руб.), Республике Калмыкия (1,250 млн руб.). К основным параметрам рынка ипотечного жилищного кредитования относятся также процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, сроки предоставления кредитных средств и первоначальный взнос. Однако данные показатели характеризуют не уровень развития ипотечного жилищного кредитования, а доступность ипотечных кредитов. Снижение процентных ставок, увеличение сроков предоставления кредитов и уменьшение первоначального взноса до минимальных значений повышают доступность получения кредитных
ресурсов для заемщиков. Коммерческим банкам при разработке и реализации ипотечных программ необходимо проводить грамотную политику по отношению к параметрам доступности. Уменьшение первоначального взноса до минимальных значений не всегда оправданно, так как опыт стран с развитыми ипотечными системами свидетельствует о том, что при такой кредитной политике риск неплатежа по кредиту возрастает в несколько раз.
Как показали исследования, регионы России имеют значительные различия по степени развития ипотечного рынка, что позволяет классифицировать их на кластеры. Необходимо выделить следующие основные признаки такой классификации.
— объем ипотечной задолженности на душу населения;
— доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам в общем объеме задолженности по потребительским кредитам;
— объем предоставленных выданных ипотечных жилищных кредитов в расчете на одного человека за отчетные периоды времени (последний год);
— количество выданных кредитов в расчете на 1 000 жителей;
— средний размер предоставляемого ипотечного кредита;
— удельный вес регионального рынка ипотеки в общем объеме ипотечного рынка России.
Применение кластерного анализа позволило выявить следующие группы регионов, объединенных по признаку уровня развития ипотечного жилищного кредитования (табл. 3). Кластерный
Таблица 3
Классификация регионов РФ по уровню развития ипотечного жилищного кредитования на 01.01.2009
Группа Наименование регионов
1-я группа Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Тюменская область
2-я группа Чувашская Республика, Пермский край, Самарская область, Свердловская область, Челябинская область, Красноярский край, Иркутская область, Новосибирская область, Омская область, Томская область, Хабаровский край
3-я группа Калужская область, Рязанская область, Смоленская область, Тверская область, Тульская область, Ярославская область, Архангельская область, Калининградская область
4-я группа Республика Карелия, Вологодская область, Мурманская область, Новгородская область, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Удмуртская Республика
5-я группа Белгородская область, Брянская область, Курская область, Орловская область, Псковская область, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Северная Осетия — Алания, Ставропольский край, Ростовская область, Кировская область, Саратовская область, Забайкальский край, Воронежская область, Тамбовская область, Республика Адыгея, Республика Калмыкия, Краснодарский край, Астраханская область, Владимирская область, Ивановская область, Костромская область, Липецкая область, Республика Мордовия, Пензенская область, Республика Алтай, Чукотский АО
6-я группа Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика
Примечание. Данные по Ненецкому, Ханты-Мансийскому, Ямало-Ненецкому автономным округам учтены в данных по субъектам РФ, в состав которых они входят.
Источник. авторская разработка.
анализ проводился с помощью итеративного метода к-средних (к-теаш clastering), реализуемого в программе STATISTICA.
В состав первой группы входят 4 субъекта Федерации, являющиеся лидерами в сфере ипотечного жилищного кредитования. На долю этих регионов приходится 37,25 % объемов российского ипотечного рынка (табл. 4). Показатель ипотечной задолженности на душу населения превышает средний уровень по России в 2—3 раза. Первая группа субъектов Федерации во многом определяет положительную динамику роста рынка ипотечного жилищного кредитования России. Наблюдаемое в 2006—2008 гг. существенное увеличение объемов российского ипотечного рынка происходило в основном за счет активного развития ипотечного жилищного кредитования в регионах первого кластера. За указанный период рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам составил в нашей стране 823 202,5 млн руб. Более 35 % этого роста (284 335,7 млн руб.) обеспечили Москва, Московская область, Тюменская область и Санкт-Петербург. В этом плане первый кластер является двигателем роста российского ипотечного рынка. Достигнутые высокие результаты не мешают первой группе регионов продолжать достаточно активно функционировать. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в расчете на одного человека за 2008 г. превысили среднероссийские показатели в 1,5—3 раза. О популярности ипотеки свидетельствует также значительный удельный вес жилищной ипотеки в общем объеме банковского
потребительского кредитования, колеблющийся в интервале от 28,64 в Москве до 38,54 % в Тюменской области. Абсолютным лидером среди субъектов Федерации как по объемам, так и по количеству выданных ипотечных жилищных кредитов является Тюменская область.
Во вторую группу включены субъекты Федерации, имеющие высокоразвитые рынки ипотечного жилищного кредитования. Состав кластера — 13 регионов, что составляет 16,25 % от общего их количества. Доля задолженности по ипотечным кредитам в расчете на одного жителя колеблется в пределах от 7 075,5 руб. в Магаданской области до 11 710,3 руб. в Новосибирской области. Удельный вес ипотечного рынка второго кластера в общем объеме российского рынка жилищной ипотеки составляет 25,17 % (см. табл. 4). Изменение параметров ипотеки в регионах второй группы также существенно влияет на показатели роста и развития ипотечной системы России. Характерными особенностями второго кластера являются также значительные объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2006—2008 гг. и высокая доля ипотечного кредитования в банковском розничном бизнесе (от 25,14 % в Республике Коми до 35,92 % в Чувашской Республике).
В третью группу входят регионы с активно развивающимися рынками ипотечных жилищных кредитов. Состав кластера — 18 регионов, что составляет 22,5 % от общего числа субъектов РФ. На долю кластера приходится 12,43 % объемов российского рынка жилищной ипотеки (см. табл. 4).
Таблица 4
Основные характеристики кластеров
Показатель 1-й кластер 2-й кластер 3-й кластер 4-й кластер 5-й кластер 6-й кластер
Ипотечная задолженность 12473,2 - 7075,5 - 4731,4 - 3850,3 - 1636,7 - 48,4 - 718,03
на душу населения, руб. 21757,7 11710,3 6554,4 6944,8 4923,2
Удельный вес ИЖК в об- 28,64 - 38,54 25,14 - 35,92 22,02 - 30,90 16,29 - 24,57 10,65 - 23,70 2,94 - 12,18
щем объеме потребитель-
ского кредитования, %
Доля рынка ипотеки в 37,25 25,17 12,43 11,98 13,0 0,12
общем объеме ипотечного
рынка России, %
Доля населения, % 17,76 20,21 16,28 16,80 25,52 3,44
Количество субъектов РФ 4 13 18 15 26 4
Объем выдачи ИЖК на 1 6908,29 - 4328,75 - 3090,32 - 2737,47 - 825,95 - 42,87 - 470,63
чел. в 2008 г., руб. 12289,01 7103,3 4532,08 4787,38 3128,90
Количество предоставлен- 1,91 - 6,48 2,91 - 4,43 1,70 - 3,25 2,30 - 3,69 0,51 - 2,19 0,014 - 0,33
ных ИЖК на 1 000 чел. в
2008 г., ед.
Средний размер предо- 1,897 - 4,763 0,977 - 1,951 0,961 - 2,208 1,094 - 1,481 1,093 - 1,761 1,447 - 3,511]
ставленных ИЖК в 2008 г.,
млн руб.
Источник', расчеты авторов по данным Центрального банка РФ.
Среди регионов, отличающихся наибольшими достижениями в ипотечной деятельности, можно выделить Республику Хакасия (7 101,9 руб. задолженности по ипотечным жилищным кредитам на душу населения), Архангельскую область (6 554,4 руб.). Такие результаты были получены из-за высоких темпов роста выдачи ипотечных жилищных кредитов за период с 2006 по 2008 г. В 2008 г. в Республике Хакасия было предоставлено 1 650 ипотечных жилищных кредитов (3,07 ед. на 1 000 жителей), в Архангельской области — 4 070 кредитов (3,21 ед. на 1 000 жителей), в Республике Марий Эл — 2 279 ипотечных кредитов (3,25 ед. на 1 000 жителей). По своим характеристикам представленные субъекты РФ приближаются к уровню высокоразвитых регионов в ипотечной сфере. Отдельного внимания заслуживает Республика Тыва. В ней наблюдалось за период с 2006 по 2008 г. значительное увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов (более чем в 12 раз). В результате объем ипотечной задолженности на душу населения в регионе существенно вырос и на 01.01.2009 составил 5 424,2 руб. По этому показателю республика опередила многие субъекты РФ. В целом для всех элементов кластера характерно заметное увеличение объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов, высокий удельный вес ипотечного жилищного кредитования в общем объеме кредитов физическим лицам (от 22,02 % в Калининградской области до 30,90 % в Республике Марий Эл). Видимо, в дальнейшем субъекты кластера будут играть все большую роль на общероссийском ипотечном жилищном рынке.
В четвертую группу входят субъекты РФ с развивающимися рынками ипотечных жилищных кредитов (имеющие средний уровень развития ипотечного жилищного кредитования). Состав кластера — 15 регионов, что составляет 18,75 % от общего их количества. Кластер занимает 11,98 % ипотечного жилищного рынка России (см. табл. 4). Особо можно выделить Вологодскую область, где объем ипотечной задолженности на душу населения составляет 6 250,1 руб. В 2008 г. в этой области было предоставлено ипотечных жилищных кредитов в объеме 5 643,0 млн руб., что составляет 4 787,38 руб. в расчете на человека. В количественном выражении это составляет 4 499 ипотечных жилищных кредитов (3,69 ед. на 1 000 жителей). По своим параметрам ипотеки регион приближается к группе активно развивающихся субъектов. Наиболее активное развитие ипотечных механизмов наблюдается также в Кемеровской области (6 944,8
руб. задолженности по ипотечным кредитам на одного жителя), Удмуртской Республике (6 144,3 руб.), Алтайском крае (5 371,9 руб.), Республике Башкортостан (5 268,6 руб.), в Республике Бурятия (5 170,97 руб.), Республике Карелия (4 987,05 руб.), Республике Татарстан (4 938,2 руб.). В целом группа развивающихся рынков заметно уступает кластеру активно развивающихся рынков по объемам ипотечной задолженности на душу населения и объемам выдачи ипотечных жилищных кредитов за период с 2006 по 2008 г. Четвертая группа характеризуется также невысокой долей ипотечных операций в розничном бизнесе коммерческих банков, составляющей менее 22 % в абсолютном большинстве субъектов кластера.
В пятой группе находятся субъекты РФ, имеющие слаборазвитые системы ипотечного жилищного кредитования (с низким уровнем развития). Удельный вес кластера в общем объеме ипотечного рынка России составляет 13 % (см. табл. 4). Состав кластера — 26 регионов, что составляет 32,5 % от их общего числа. Элементы кластера отличаются невысокими объемами ипотечной задолженности на душу населения, низкими значениями объема и количества выданных кредитов в 2006—2008 гг.
В регионах шестой группы рынок жилищной ипотеки практически полностью отсутствует. Удельный вес кластера в общем объеме ипотечного рынка России составляет 0,12 % (см. табл. 4). Состав кластера — 4 республики Северного Кавказа (Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика). Объем ипотечной задолженности колеблется в интервале от 48,4 руб. до 718,03 руб. Самым неразвитым ипотечным рынком обладает Республика Ингушетия. Следует отметить, что в этих республиках выдавались ипотечные кредиты крупных размеров. Средний размер ипотечного жилищного кредита в Чеченской Республике составил 3,511 млн руб., в Республике Ингушетия — 3,086 млн руб.
Развитие ипотечного жилищного кредитования наиболее активным образом происходит в субъектах первого и второго кластеров (см. табл. 4). В регионах первой группы проживает 17,76 % граждан России. При этом здесь сосредоточено 37,25 % объемов ипотечного рынка России. На долю второго кластера, который концентрирует 20,21 % населения, приходится 25,17 % объемов рынка ипотеки.
Как уже было указано, более 35 % роста рынка ипотечных жилищных кредитов за период с
2006 по 2008 г. обеспечили Москва, Московская область, Тюменская область и Санкт-Петербург. В настоящее время неудовлетворенный платежеспособный спрос на ипотечные жилищные кредиты в регионах-лидерах (в области ипотечных операций) еще очень велик. Следовательно, потребность в формировании и развитии новых рынков сбыта для ипотечного бизнеса отсутствует [2].
Однако в ближайшие несколько лет потенциал в сфере ипотечной деятельности регионы-лидеры могут частично исчерпать. Крупные региональные рынки начнут терять свою роль в общероссийской системе ипотечного жилищного кредитования. Уже в период с 2006 по 2008 г. наблюдалось заметное снижение дифференциации развития рынка в субъектах Федерации. Доля Москвы в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам уменьшилась с 22,52 % на 01.01.2007 до 15,86 % на 01.01.2009. Тюменская область снизила свои показатели с 8,61 до 7 %. Состав кластера на протяжении 2006—2008 гг. не менялся. За этот период роль кластера на ипотечном жилищном рынке существенно уменьшилась (с 46,79 % в 2006 г. до 37,25 % в 2008 г.) (табл. 5).
Интересным является тот факт, что диспропорции в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования по территории РФ существенно снизились. На первый взгляд, данное обстоятельство можно рассматривать как благоприятную тенденцию. Однако при более детальной оценке видно, что снижение дифференциации развития сопровождается замедлением темпов роста ипотечного жилищного рынка. За 2006 г. объем ипотечной задолженности по РФ вырос в 4,43 раза, за 2007 г. — в 2,61 раза, а за 2008 г. — всего в 1,73 раза. Снижение темпов роста ипотечного рынка происходит по мере насыщения спроса на ипотечные жилищные кредиты в регионах-лидерах, исчерпания их ипотечного потенциала. Постепенно возрастает значение субъектов Федерации, где ипотечное кредитование еще пока слабо развито. В таких регионах необходимо создавать полноценные условия для развития ипотечной деятельности, иначе российский рынок ипотечного кредитования в перспективе может потерять свои тенденции к росту.
Таким образом, в настоящее время в России назрела необходимость создания ипотечной системы, учитывающей региональный аспект, так как
Таблица 5
Динамика доли регионов 1-го кластера в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам в РФ, %
Регион 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009
Московская область 8,86 7,35 7,92
Москва 22,52 17,53 15,86
Санкт-Петербург 6,80 6,94 6,47
Тюменская область 8,61 7,1 7
Итого по регионам 46,79 38,92 37,25
1-го кластера
Источник, расчеты авторов по данным Центрального банка РФ.
каждая группа субъектов РФ обладает своими уникальными особенностями в сфере формирования ипотечных рынков.
При проведении эффективной экономической политики необходимо учитывать факторы, обуславливающие интенсивность развития ипотечного жилищного кредитования.
Экономическая политика должна ориентироваться на смягчение региональных диспропорций в сфере развития ипотечного кредитования. Одна из главных задач государства заключается в сглаживании существующих региональных различий в жилищной сфере. Необходимо обеспечить все население России равными возможностями по использованию услуг ипотечного кредитования. Более эффективная государственная политика в области ипотеки обеспечит достижение среднеевропейского уровня развития ипотечного рынка. В результате запуска массовых ипотечных программ увеличится обеспеченность граждан жильем, улучшатся качественные характеристики жилищного фонда, а в конечном итоге и качество жизни населения.
Список литературы
1. Аверченко В. А Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс. 2006. С. 26.
2. Каменецкий М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). М.: Дело и Сервис. 2006. С. 91.
3. Саркисянц А. Г. Ипотечное кредитование на современном этапе // Банковское дело. 2006. № 8. С. 46.
4. URL: http://www.cbr.ru.
