CC BY
82
ПРОБЛЕМЫ. ПОИСК. РЕШЕНИЯ
УДК 336.77
методика оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования
в регионе
а. н. савруков,
кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и денежного обращения E-mail: savrukov_a@mail. ru санкт-Петербургский государственный политехнический университет
Предложен и раскрыт методический подход к оценке потенциала ипотечного жилищного кредитования региона, базирующийся на расчете интегрального показателя и методе кластеризации, позволяющий оценить и сравнить результаты расчетов ипотечного потенциала российских регионов, а также выработать предложения в области совершенствования действующего механизма ипотечного жилищного кредитования.
Ключевые слова: ипотека, методика, показатель, потенциал, регион, механизм, кластер.
Одной из актуальных задач в повышении доступности и жилищной обеспеченности населения Российской Федерации является повышение эффективности системы ипотечного жилищного кредитования. Оценка динамики развития ипотечной системы предполагает не только определение степени и уровня ее развития в стране в целом и отдельных регионах в частности, но и выявление потенциала такого развития и возможностей для улучшения отдельных элементов исследуемой системы.
Следует отметить, что многочисленность регионов России, а также большая степень межрегиональной дифференциации природно-климатических, жилищных и социально-экономических
условий, а в конечном счете, и потенциала развития ипотечной системы приводят к невозможности оценки регионального ипотечного потенциала с помощью сравнительно простых методов.
Изучение различных источников по данной проблематике показало, что единая методика расчета такого важного экономического показателя, как потенциал ипотечного жилищного кредитования региона в экономической науке на данный момент не выработана, что подтверждает целесообразность и актуальность дальнейших исследований в данном направлении.
По этой причине основной целью исследования стала разработка методики оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования региона, позволяющей оценить и сравнить результаты расчетов ипотечного потенциала российских регионов, а также выработать предложения в области совершенствования действующего механизма ипотечного жилищного кредитования.
Термин «потенциал» применяется для обозначения средств, запасов и источников, имеющихся в наличии и могущих быть использованными для достижения определенной цели, решения какой-либо задачи, а также возможностей отдельного лица, общества, государства в какой-либо области.
1-й этап Определение факторов, влияющих на динамику развития ипотечного жилищного кредитования
V
2-й этап Обоснование системы оцениваемых показателей
> <
3-й этап Определение методов, применяемых для оценки потенциала ипотечного кредитования
> <
4-й этап > Сбор и систематизация информации, необходимой для оценки потенциала
> <
5-й этап > Определение уровня потенциала ипотечного жилищного кредитования в разрезе групп
6-й этап > Расчет интегрального показателя потенциала ипотечного жилищного кредитования
7-и этап
8-й этап
Анализ и формирование типологических групп регионов по уровню развития ипотечного кредитования
Разработка рекомендаций, позволяющих увеличить уровень потенциала типологических групп
Блок-схема методического подхода к оценке потенциала жилищного кредитования
Учитывая, что потенциал (от лат. рМепНа — сила) обозначает возможности либо средства, которые могут быть использованы для чего-либо [1], понятием «ипотечный потенциал» можно охарактеризовать интегральную характеристику региона, отражающую возможность увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Предложенный в работе методический подход состоит из восьми этапов, которые характеризуются наличием прямых и обратных связей. Переход к каждому последующему этапу осуществляется только после реализации предыдущего этапа. Обратные же связи обеспечивают возможность возврата к предыдущим этапам в случае получения результатов, не удовлетворяющих определенным требованиям. Блок-схема методического подхода к оценке потенциала ипотечного жилищного кредитования в регионе представлена на рисунке.
На 1-м этапе исследуются особенности функционирования системы ипотечного жилищного кредитования и определяются факторы, оказывающие воздействие на динамику и величину развития ипотечного жилищного кредитования в регионе. В работе выделяются три группы факторов: социально-экономические, факторы жилищного строительства и уровень развития банковской системы.
На 2-м этапе осуществляется выбор системы показателей, которая необходима для измерения влияния выделенных факторов на ипотечный потенциал. Данная оценка позволит в дальнейшем проводить сопоставление регионов, различных по уровню ипотечного потенциала.
Формируемая система показателей, используемых для оценки ипотечного потенциала, должна отвечать следующим требованиям:
1) доступность - подразумевает возможность использования при оценке тех показателей, по которым имеются данные, отраженные в официальной отчетности, находящиеся в свободном доступе, либо те, которые можно рассчитать самостоятельно, на основании этих данных;
2) непротиворечивость - выполнение этого требования связано с построением логичной системы показателей;
3) достаточность - предполагает возможность использования одного или нескольких показателей для осуществления адекватной оценки влияния фактора.
Первоочередной задачей в рамках оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования региона является необходимость сформировать
развития ипотечного
систему показателей, обеспечивающих достоверную оценку потенциала ипотечного жилищного кредитования региона. При этом система показателей, сформированная для реализации второго этапа, должна отражать характеристики населения, региона, банков в части потенциала привлечения
и размещения заемных средств. Представленная в работе методика интегральной обобщающей оценки состояния и потенциала развития ипотечного жилищного кредитования в регионе основана на расчете трех групп показателей, отражающих влияние совокупности факторов (табл. 1).
Таблица 1
Индикаторы оценки реализации социально-экономического потенциала ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
№ п/п Индикатор Формула Принятые обозначения
Индекс социально-экономического потенциала I 1 1 с.э.п
1 Индекс ВРП на душу населения I _ V "ВРП V max V- объем ВРП на душу населения в i-м регионе, тыс. руб.; V - максимальное значение объема ВРП на душу населения в max J J регионах РФ, тыс. руб.
2 Индекс отношения среднедушевых доходов и расходов населения I = Д сд Д max д - отношение среднедушевого дохода и потребительских расходов на душу населения в -м регионе; Д - максимальное значение отношения среднедушевого дохода и потребительских расходов на душу населения в регионах РФ, тыс. руб.
3 Индекс доли семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в общем числе семей C j min со" с С - доля семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в общем числе семей в i-м регионе, %; Cmin - минимальная доля семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в общем числе семей в регионах РФ, %
4 Индекс доли получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях I _ У су У max У. - доля семей, получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в i-м регионе, %о; Утах - максимальная доля семей, получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в регионах РФ, %
Индекс жилищного потенциала !Ж П
5 Индекс ввода жилых домов на душу населения I _ Ж В -yJJ- Mmax Ж. - объемы жилищного строительства в i-м регионе, м2/чел.; Ж - максимальное значение объемов жилищного строительств L тва на душу населения в регионах РФ, м2/чел.
6 Индекс обеспеченности жильем I _ 4 'об O max О. - обеспеченность жильем в i-м регионе, м2/чел.; О - максимальное значение коэффициента обеспеченности жильем в регионах РФ, м2/чел.
7 Индекс доступности жилья К j дост min дост К дост Кдост . - коэффициент доступности жилья в i-м регионе; К . - минимальное значение коэффициента доступности дост min т т J жилья в регионах РФ
Индекс потенциала банковской ипотеки In б с
8 Индекс доли приобретения жилья за счет собственных и заемных средств I_3 3 3 max З. - доля приобретения жилья за счет собственных и заемных средств в i-м регионе; 3max - максимальное значение доли приобретения жилья за счет собственных и заемных средств в регионах РФ
9 Индекс объема выданных ипотечных жилищных кредитов на душу населения V . J и.к 1 ик _ V и.к max V - доля приобретения жилья за счет собственных и заемных средств в i-м регионе; V - максимальное значение доли приобретения жилья за и.к max jr jr счет собственных и заемных средств в регионах РФ
10 Индекс отношения ипотечной задолженности к ВРП 3 I _ -ърш зВРП _ о 3BPnmax ЗВРП . - отношение объема выданных ипотечных кредитов к ВРП в i-м регионе, 0%; З - максимальное отношение объема выданных ипотечных ВРП max ^ кредитов к ВРП в регионах РФ, %
Окончание табл. 1
№ п/п Индикатор Формула Принятые обозначения
11 Индекс задолженности по ипотечным кредитам на душу населения j Зчел1 з.чел з чел max Зчел - отношение ипотечной задолженности к количеству граждан в i-м регионе, руб./чел.; З - максимальное отношение ипотечной задолженности к чел max количеству граждан в регионах РФ, руб./чел.
12 Индекс соотношения ипотечной задолженности к общей сумме кредитной задолженности / = И Д.И.К И max И. - соотношение ипотечной задолженности к общей сумме кредитной задолженности в i-м регионе, %; И - максимальное значение соотношение ипотечной задол- max женности к общей сумме кредитной задолженности в регионах РФ, %
13 Индекс отношения средневзвешенного срока выдачи ипотечного кредита T I = 1 срок t max T - средневзвешенный срок выдачи ипотечного кредита, мес.; Т - максимальный срок выдачи ипотечного кредита в регионах РФ, мес.
14 Индекс отношения средневзвешенной процентной ставки ипотечного кредита R I = min ставка ~pr R г R. - средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту в i-м регионе, 0%; R mm - минимальная средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту в регионах РФ, %
15 Индекс количества выданных ипотечных кредитов I = кол ту max К. - количество выданных ипотечных кредитов в i-м регионе, шт.; К - максимальное значение количества выданных ипотечных max кредитов в регионах РФ, шт.
16 Индекс среднего размера выданного ипотечного кредита I = Z размер гу max Z. - средний размер выданного ипотечного кредита в i-м регионе, тыс. руб.; Zmax - максимальное значение размера выданного ипотечного кредита в регионах РФ, тыс. руб.
Ситуацию на рынке жилья характеризует динамика коэффициента доступности жилья, позволяющего сопоставить доходы населения и среднюю стоимость жилья. Коэффициент доступности жилья:
к = N (Д - ПМ)
дост '
где N — число человек в семье;
Д- среднедушевой годовой доход, руб./чел. в год;
ПМ — величина прожиточного минимума на человека, руб./чел. в год;
— площадь условной квартиры, = 54 м2; С — средняя стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб./ м2. На 3-м этапе определяют методы, используемые при оценке потенциала, необходимые для получения их численных значений, адекватно отражающих результаты развития ипотечного кредитования в регионе. Проведенный анализ существующих методик позволил выделить методы, наиболее применимые для проводимой оценки. Это методы сравнения и группировки, методы экспертных и интегральных оценок.
Использование методов сравнения и группировки позволяет: разделить исследуемые регионы
на отдельные группы и определить их границы, сопоставить полученные группы по различным параметрам и на основании этого определить предпочтения. С помощью данных методов можно также определить тенденции развития ипотечного кредитования в регионе и его место в той или иной группе.
Экспертные методы позволяют оценить качественные характеристики ипотечной системы, учесть специфику показателей, отражающих динамику развития ипотечного кредитования в регионе и их значимость для оценки.
Метод интегральных оценок дает возможность получить количественную оценку уровня ипотечного потенциала, сформированную с учетом численных значений используемых показателей и степени влияния каждого из них на динамику и объемы ипотечного жилищного кредитования.
На 4-м этапе формируют информационный массив, необходимый для проведения объективной оценки ипотечного потенциала региона, который должен отвечать следующим требованиям: 1) обоснованность - информация должна отвечать целям проводимого исследования;
2) достоверность - информация должна соответствовать фактическим данным;
3) доступность - должна использоваться информация, содержащаяся в официальных данных;
4) репрезентативность - использование имеющейся информации должно позволять получение содержательных результатов.
В соответствии с изложенными требованиями источниками информации являются официальные данные государственной статистики, министерств и ведомств, Центрального банка Российской Федерации.
На 5-м и 6-м этапах предлагаемой методики при помощи индексных и интегрального показателей определяют уровень и величину потенциала ипотечного кредитования региона.
Оценка отдельного индексного показателя потенциала ипотечного кредитования осуществляется по формуле:
т Хк
1 к = —,
Хкн
где 1к — значение к-го индекса потенциала ипотечного кредитования;
хк — значение к-го индекса потенциала в 7-м году;
хкн — наилучшее значение к-го индекса в 7-м году.
Если улучшению признака соответствует уменьшение его значения, то 1к определяется в обратном порядке.
После определения всех показателей составляющих общего потенциала ипотечного жилищного кредитования встает задача их оценки. При этом возникает необходимость использования весовых коэффициентов, которые отражают их уровень значимости.
Предлагаемая методика оценки потенциала основана на применении метода экспертных оценок при определении весовых коэффициентов. В многокритериальной задаче реализован принцип свертки, адаптированный к количеству и квалификации экспертов, степени однородности и неопределенности экспертных оценок.
Оценка комплексного показателя потенциала ипотечного жилищного кредитования в каждой группе производится по формуле:
т
^ = X Ък1к, 1 = 1 ..., П к = 1 ..., т
к
где 1 — значение индекса потенциала ипотечного кредитования в]-й группе;
Ьк — коэффициент значимости к-го индекса потенциала;
1к — значение к-го индекса потенциала ипотечного
кредитования; т — количество показателей внутри каждой группы;
п — количество групп показателей оценки потенциала.
Полученные весовые значения коэффициентов позволяют перейти к следующему шагу - расчету интегральных показателей. Они вычисляются по формуле многомерной средней, интерпретированной для проводимой оценки.
Выбор в качестве интегрального индикатора комплексной оценки этого показателя обусловлен содержательной стороной анализа потенциала ипотечного жилищного кредитования, заключающейся в необходимости оценки факторов социально-экономического развития региона, объемов жилищного строительства, цен на рынке жилья и состояния банковского сектора субъекта. Интегральный показатель формируется на основе частных индикативных показателей, предложенных автором для региональной диагностики. На основе приведенных в табл. 1 показателей определяется обобщающий интегральный индекс оценки развития ипотечного жилищного кредитования в регионе:
1 = з/1 1 Т~
и.с \ с-э.п ж.п п.£
7-й этап оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования заключается в типоло-гизации регионов на основе применения метода кластерного анализа. Выбор показателей автором осуществлен из доступного массива информации с учетом того, что факторные переменные характеризуют влияние разнообразных условий на процесс формирования ипотечных кластеров.
В качестве анализируемого периода приняты 2008—2009 гг. как наиболее полно представленные статистическими данными, необходимыми для построения кластерной модели. На основе исследования комплекса имеющейся общедоступной статистической информации в качестве результативного признака использовался интегральный индекс развития ипотечного кредитования, предполагающий оценку трех групп критериев, включающих расчет 16 показателей.
Предлагаемая методика оценки потенциала развития ипотечного жилищного кредитования апробирована при сравнительной оценке ипотеч-
ного потенциала, исследуемого в разрезе 82 регионов России за 2008-2009 гг. (все субъекты РФ за исключением федеральных округов и Ненецкого автономного округа, включенного в Архангельскую область). Результаты анализа потенциала ипотечного жилищного кредитования в отдельных регионах РФ представлены в табл. 2.
По данным табл. 2 видно, что финансово-экономический кризис оказал негативное влияние на
экономическую активность в регионах. Так, ВРП на душу населения в Вологодской области (регионе — лидере по данному показателю) сократился на 27 %. Кроме того, сократились возможности населения по улучшению жилищных условий (соотношение доходов и расходов населения в регионе-лидере снизилось на 17 %).
Проведенный анализ показал, что наиболее остро жилищная проблема стоит в Республике Ингу-
Таблица 2
Результаты оценки показателей социально-экономического потенциала ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008-2009 гг. [2-4]
№ Индикатор 2008 г. 2009 г.
п/п Лидер Аутсайдер Лидер Аутсайдер
Показатели социально-экономического развития
1 ВРП на душу населения, тыс. Вологодская Республика Вологодская Республика
руб./чел. область Ингушетия область Ингушетия
(7 022,052) (7,069) (5 067,455) (6,815)
2 Отношение среднедушевых Чукотский Краснодарский Республика Краснодарский
доходов и расходов населения автономный округ край Ингушетия край
(3,477) (1,111) (2,803) (1,146)
3 Доля семей, состоявших на Ростовская г. Санкт-Петербург Ростовская Чувашская
учете в качестве нуждающих- область (14,3) область Республика
ся в жилых помещениях в (2) (2,1) (14,8)
общем числе семей, %
4 Доля получивших жилые Чукотский автоном- Республика Чукотский Республика
помещения в числе семей, ный округ Ингушетия автономный округ Ингушетия
состоявших на учете в качес- (21,5) (0,1) (22,9) (0,2)
тве нуждающихся в жилых
помещениях, процентов в год
Показатели жилищного строительства
5 Ввод в эксплуатацию жилых Московская Мурманская Московская Мурманская
домов на душу населения, область область область область
м2/чел. в год (1,1) (0,01) (1,2) (0,02)
6 Обеспеченность жильем, Чукотский Чеченская Чукотский Чеченская
м2/чел. автономный округ Республика автономный округ Республика
(30,8) (6,2) (31,5) (10,5)
7 Коэффициент доступности Ханты-Мансийский Республика Чукотский Республика
жилья, количество лет, необ- автономный округ Ингушетия автономный округ Ингушетия
ходимых для приобретения (7,4) (236,03) (7,17) (172,18)
жилья за счет собственных
средств
Показатели банковской ипотеки
8 Доля жилья, приобретенного Чеченская Камчатский край Кабардино-Балкарская Камчатский
за счет собственных и заем- Республика (100) (1,9) Республика (94,2) край
ных средств, % (3,9)
9 Объем выданных ипотечных Магаданская Чеченская Вологодская Республика
жилищных кредитов на душу область Республика область Ингушетия
населения, тыс. руб. (14,44) (0,04) (36,63) (0,005)
10 Отношение ипотечной задол- Новосибирская Республика Чувашская Республика
женности к ВРП, % область Ингушетия Республика Ингушетия
(4,04) (0,01) (6,82) (0,06)
11 Задолженности по ипо- Ханты-Мансийский Республика Ханты-Мансийский Республика
течным кредитам на душу автономный округ Ингушетия автономный округ Ингушетия
населения, тыс. руб. (15,28) (0,004) (26,62) (0,002)
Окончание табл. 2
№ Индикатор 2008 г. 2009 г.
п/п Лидер Аутсайдер Лидер Аутсайдер
12 Соотношение ипотечной за- Ханты-Мансийский Республика Ханты-Мансийский Республика
долженности к общей сумме автономный округ Ингушетия автономный округ Ингушетия
кредитной задолженности (33,23) (0,36) (45,61) (1,49)
13 Средневзвешенный срок вы- Республика Сахалинская Республика Еврейская
дачи ипотечного кредита Тыва область Тыва автономная
в руб., мес. (279,5) (171,2) (282,5) область (150,9)
14 Средневзвешенная процент- Ханты-Мансийский Республика Удмуртская Еврейская
ная ставка ипотечного креди- автономный округ — Северная Осетия — Республика автономная
та в руб., % Югра (11,7) Алания (14) (10,7) область (16,6)
15 Количество выданных ипо- Тюменская Республика Тюменская Чеченская
течных кредитов в руб., шт. область Ингушетия область Республика
(21 273) (5) (8 440) (13)
16 Средний размер выданно- г. Москва Республика Московская Республика
го ипотечного кредита в (3 268,823) Марий Эл область Ингушетия
руб., тыс. руб. (899,773) (2 326,361) (522,580)
17 Средневзвешенный срок Республика Сахалинская Кабардино-Балкарская Хабаровский
выдачи ипотечного кредита в Алтай область Республика край
иностранной валюте, мес. (302,2) (174,4) (302) (28,4)
18 Средневзвешенная процент- Еврейская Республика Смоленская Красноярский
ная ставка ипотечного креди- автономная область Ингушетия область край
та в иностранной валюте, % (7) (12,2) (8,6) (15,9)
19 Количество выданных ипо- г. Москва Республика Тыва г. Москва Сахалинская
течных кредитов в иностран- (5 786) (1) (791) область
ной валюте, шт. (1)
20 Средний размер выданного Чеченская Ханты-Мансийский Хабаровский край Тюменская
ипотечного кредита в иност- Республика автономный округ (15 100) область
ранной валюте, тыс. руб. (12 550) (532,423) (284,362)
шетия: всего 0,2 % семей в год улучшают жилищные условия с помощью государства из общего количества семей, обладающих эти правом; для приобретения жилья за счет собственных средств потребуется в среднем 172 года. При этом наиболее доступно жилье в Ханты-Мансийском автономном округе, где коэффициент доступности составляет 7,4.
За анализируемый период в регионах в целом увеличились ставки и сроки кредитования. При этом наиболее доступны ипотечные кредиты в рублях и иностранной валюте в 2009 г. в Удмуртии (10,7) и Смоленской области (8,6). Значительно сократилось количество выдаваемых ипотечных кредитов, особенно в иностранной валюте. Так, в регионе — лидере по данному показателю - г. Москве снижение составило 7,3 раза.
Разработанные автором методические основы оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования в регионе, предполагают проведение группирования исчисляемых качественных и количественных показателей, исходя из их содержа-
тельно-позиционной характеристики ипотечного сектора. В качестве основополагающего индикатора предложенной методики принят уровень ипотечного потенциала, предполагающий наличие оптимально благоприятных условий для развития ипотечного кредитования в регионе.
Формированию групп регионов предшествует процедура их ранжирования в соответствии с их интегральными значениями (потенциалами) в порядке убывания. По приведенной ранее методике рассчитан обобщающий интегральный индекс оценки развития ипотечного жилищного кредитования в регионе, т. е. рассчитано совокупное воздействие факторов, отражающих уровень использования потенциала. Результаты практической апробации ранее приведенного инструментария оценки реализации социально-экономического потенциала ипотечного жилищного кредитования в регионах приведены в табл. 3.
Устойчивый рост интегрального показателя свидетельствует о положительных тенденциях изменения социально-экономического положения
Таблица 3
Оценка социально-экономического потенциала ипотечного жилищного кредитования некоторых регионов России по итогам 2008-2009 гг.
Субъект Российской Федерации Значение интегрального индекса I с Рейтинг региона по уровню интегрального индекса из рассмотренных 82 субъектов РФ
2008 2009 2008 2009
Московская область 0,837024 0,817752 1 1
Смоленская область 0,650871 0,700946 21 7
Тамбовская область 0,624645 0,621133 31 41
Кировская область 0,551668 0,386325 69 74
Республика Тыва 0,328547 0,575689 78 63
Чеченская Республика 0,170229 0,194833 82 82
региона. При этом необходимо отметить, что оптимальным значением для приведенных ранее индикаторов, позволяющих оценить уровень благоприятствования условий для эффективного развития ипотечного жилищного кредитования, является 1. Соответственно, чем ближе значение интегрального индекса комплексной оценки к указанному критерию, тем выше уровень развития ипотечного кредитования в регионе.
При формировании типологических групп используются приемы кластерного анализа, позволяющие определить их размерность. На основании оценочных показателей по регионам были определены интервальные значения, исходя из которых проводилось ранжирование регионов по четырем группам:
1) «Лидеры» имеют значение индекса 0,70-0,85. Регионы обладают высокой степенью развития социально-экономического потенциала, характеризуются высокими темпами жилищного строительства и доступности жилья, объемы и динамика ипотечного жилищного кредитования достигают наибольших значений по сравнению с другими регионами;
2) «Догоняющие» - значение индекса 0,60-0,70. Для них характерен средний уровень социально-экономического потенциала; строительство жилья составляет в среднем 0,4 м2 в год в расчете на 1 чел., обеспеченность жильем выше, чем в среднем по РФ (22,4 м2), 30-40 % жилья население приобретает за счет кредитных ресурсов, ипотечная задолженность к ВРП составляет в среднем 15-20 %, доля ипотечных кредитов в структуре потребительских кредитов составляет около 25 %;
3) «Отстающие» - значение индекса 0,40-0,60. Для этих регионов характерен средний уровень социально-экономического потенциала; строи-
тельство жилья составляет в среднем 0,2-0,4 м2 в год в расчете на 1 чел., обеспеченность жильем ниже, чем в среднем по РФ, около 20 % жилья приобретается населением за счет кредитных ресурсов, ипотечная задолженность к ВРП составляет в среднем 10-15 %, доля ипотечных кредитов в структуре потребительских кредитов составляет около 12 %; 4) «Аутсайдеры» - значение индекса менее 0,4. Эти регионы обладают низкой степенью развития социально-экономического потенциала, характеризуются низкими темпами жилищного строительства и недоступностью жилья, объемы и динамика ипотечного жилищного кредитования находятся на более низких уровнях по сравнению с другими регионами. Применение разработанной методики позволило ранжировать регионы по уровню потенциала ипотечного жилищного кредитования. Результаты ранжирования регионов по индексу потенциала ипотечного жилищного кредитования в порядке убывания представлены в табл. 4.
Анализ сформированных типологических групп показал, что число регионов, имеющих самый высокий ипотечный потенциал, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. осталось неизменным, количество регионов с умеренно высоким потенциалом снизилось на 4, а со средним и низким - увеличилось на 1 и 3 соответственно. В рамках анализируемого периода регионом-лидером по интегральному показателю ипотечного потенциала является Московская область, а регионом-аутсайдером - Чеченская Республика.
Полученные результаты свидетельствуют, что наибольшее воздействие на уровень ипотечного потенциала регионов оказывают социально-экономическое положение субъекта, доступность жилья, условия кредитования и баланс доходов и расходов населения.
Таблица 4
Типология регионов по уровню ипотечного потенциала на основе метода кластерного анализа
Кластер Значение интегрального индекса 2008 г. 2009 г.
«Лидеры» 0,70—0,85 8 субъектов РФ: Московская, Вологодская, Тюменская области, г. Москва, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Ростовская, Челябинская и Мурманская области 8 субъектов РФ: Московская, Тюменская, Вологодская области, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Ленинградская область, Республика Саха (Якутия), Смоленская, Челябинская области
«Догоняющие» 0,60—0,70 26 субъектов РФ: Еврейская автономная область, Ленинградская, Томская, Магаданская, Свердловская области, Республика Башкортостан, Новосибирская область, Красноярский край, Белгородская, Ульяновская области, Республика Саха (Якутия), г. Санкт-Петербург, Смоленская область, Республика Татарстан, Пензенская, Иркутская, Саратовская, Омская области, Хабаровский край, Самарская, Рязанская, Кемеровская, Тамбовская области, Забайкальский, Камчатский края, Волгоградская область 22 субъекта РФ: Ростовская, Мурманская, Магаданская, Свердловская, Томская области, Республика Башкортостан, Ульяновская, Новосибирская области, г Москва, Красноярский край, Липецкая, Саратовская, Еврейская автономная область, Белгородская область, Республика Татарстан, Пензенская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Самарская область, г. Санкт-Петербург, Нижегородская, Тверская области, Хабаровский край
«Отстающие» 0,40—0,60 35 субъектов РФ: Тверская, Курганская, Владимирская области, Алтайский, Краснодарский края, Оренбургская, Липецкая области, Республика Коми, Приморский край, Сахалинская, Ярославская, Амурская области, Пермский край, Нижегородская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Чувашская Республика, Республика Марий Эл, Воронежская, Калининградская области, Республика Хакасия, Курская, Калужская, Орловская, Новгородская области, Республика Северная Осетия - Алания, Архангельская область, Ставропольский край, Астраханская, Брянская, Ивановская области, Республика Мордовия, Республика Адыгея, Псковская область, Республика Бурятия, Кировская область 36 субъектов РФ: Сахалинская область, Республика Коми, Рязанская, Кемеровская области, Пермский край, Владимирская, Волгоградская области, Алтайский, Краснодарский края, Иркутская, Тамбовская, Новгородская области, Республика Марий Эл, Республика Карелия, Омская область, Приморский край, Забайкальский край, Республика Адыгея, Курганская, Оренбургская области, Удмуртская Республика, Архангельская область, Камчатский край, Курская, Калужская, Астраханская, Воронежская, Орловская области, Республика Бурятия, Брянская область, Ставропольский край, Чувашская Республика, Республика Тыва, Костромская, Псковская, Амурская области
«Аутсайдеры» Менее 0,4 13 субъектов РФ: Республика Карелия, Карачаево-Черкесская республика, Костромская область, Удмуртская Республика, Тульская область, Республика Дагестан, Кабардино-Балкарская Республика, Чукотский автономный округ, Республика Тыва, Республика Алтай, Республика Калмыкия, Республика Ингушетия, Чеченская Республика 16 субъектов РФ: Тульская, Калининградская, Ивановская области, Республика Мордовия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Северная Осетия - Алания, Республика Дагестан, Кировская, Ярославская области, Республика Хакасия, Республика Калмыкия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Алтай, Чукотский автономный округ, Республика Ингушетия, Чеченская Республика
На заключительном, восьмом этапе, производится оценка результатов и обоснование рекомендаций, направленных на повышение ипотечного потенциала. Развитие ипотечного кредитования в России должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям:
1) поддержка заемщиков и спроса на жилье;
2) развитие банковской системы и финансового рынка;
3) развитие жилищного строительства;
4) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости. Стимулирование и поддержка потенциальных
заемщиков должны включать следующие меры:
1) облегчение процедур и условий получения ипотечного кредита за счет стандартизации, унификации информатизации рынка;
2) льготные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан;
3) повышение финансовой грамотности граждан;
4) поддержка кредитования некоммерческих объединений граждан на цели строительства;
5) стимулирование индивидуального жилищного строительства;
6) продолжение программы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) по реструктуризации кредитов для заемщиков, потерявших возможность обслуживать ипотечный кредит.
Меры по развитию банков и финансового рынка включают:
1) смягчение условий рефинансирования АИЖК выданных банками ипотечных жилищных кредитов;
2) совершенствование механизмов секьюритиза-ции;
3) стимулирование инвестирования долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов (пенсионных фондов и страховых компаний);
4) привлечение иностранных инвесторов;
5) расширение возможности по биржевому обращению ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами.
В области стимулирования жилищного строительства и поддержки строителей и девелоперов необходимо проведение ряда мероприятий: 1) выделение строительных площадок с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктур, построенными за счет средств региональных (муниципальных) бюджетов;
2) внедрение механизмов гарантии реализации построенного жилья;
3) стимулирование развития проектного кредитования жилищного строительства;
4) стимулирование строительства жилья эконом-класса.
Развитие инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости требует проведения следующих мероприятий:
1) совершенствование бюро кредитных историй;
2) повышение качества оценочной деятельности;
3) повышение эффективности судебной системы;
4) развитие статистической базы рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства;
5) совершенствование коллекторской деятельности;
6) создание маневренного фонда для обе спечения жильем выселяемых заемщиков. Характерной особенностью предлагаемой методики оценки ипотечного потенциала являются простота и наглядность; возможность выделить элементы потенциала, создающие региону конкурентные преимущества, равно как и нуждающиеся в улучшении и развитии; возможность наглядно сравнивать характеристики ипотечного потенциала разных регионов. Введение в систему оценки коэффициентов весомости каждого из элементов потенциала ипотечного жилищного кредитования позволяет получить сводную оценку статической (динамической) компоненты, а также потенциала региона в целом.
К преимуществам предлагаемой методики расчета ипотечного потенциала региона можно отнести то, что оценка интегрального показателя, а также показателей развития ипотечного жилищного кредитования может быть применена для любого региона и муниципального образования.
Внедрение в практику предложенной методики оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования позволит:
1) привести значение исследуемых показателей к сопоставимому виду;
2) провести сравнительный анализ динамики изменения потенциала ипотечного кредитования регионов;
3) ранжировать регионы по уровню развития ипотечного кредитования;
4) оценить ипотечные потенциалы регионов по разработанной методике, что даст возможность обеспечить необходимую информационную базу для обоснованного принятия управленческих решений органами власти (выбор стратегии и формирование жилищной политики) и регионами (корректировка стратегии развития). Таким образом, применение на практике разработанной методики оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования, базирующейся на расчете интегрального показателя и методе кластеризации субъектов по уровню развития жилищного кредитования, позволит регионам выявить сильные и слабые стороны данного процесса, учет которых будет способствовать развитию и совершенствова-
нию механизма ипотечного жилищного кредитования как на региональном, так и на федеральном уровнях.
Список литературы
1. Борисов А. Б. Большой экономический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Книжный мир, 2004.
2. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2010: стат. сб. М.: Росстат, 2011.
3. Федеральная служба государственной статистики: официальный сайт. URL: http://www.gks.
4. Центральный банк Российской Федерации: официальный сайт.. URL: http://www. cbr. ru.
