CC BY
190
УДК 336.7 ББК 65.262-2
Левина Л.И., Ивашков А.О.
ТИПОЛОГИЯ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ ПО УРОВНЮ ВОЗМОЖНОСТЕЙ В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Levina L.I., Ivashkov A. O.
TYPOLOGY OF THE RUSSIAN REGIONS BY THE LEVEL OF OPPORTUNITIES IN THE FIELD OF THE GROWTH OF MORTGAGE HOUSING
LENDING
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, региональный потенциал ипотечного жилищного кредитования, региональные диспропорции, типологизация, кластерный анализ.
Key words: mortgage housing lending, regional potential of mortgage housing lending, regional disparities, typologization, cluster analysis.
Аннотация
В данной статье анализируется потенциал ипотечного жилищного кредитования в субъектах РФ. Научная новизна исследования заключается в выделении групп российских регионов, объединённых по признаку уровня ипотечного потенциала. В работе выделены также направления использования знаний о региональных возможностях в ипотечной сфере.
Annotation
The article analyzes the potential for mortgage housing lending in the regions of Russia. The scientific novelty of the study is the allocation of groups of the Russian regions united on the basis of the level of mortgage potential. We identified the areas of using knowledge about regional opportunities in mortgage sector.
Проблема обеспечения граждан жильём является одной из самых сложных в современной России. Решение жилищной проблемы связано с формированием рынка ипотечных жилищных кредитов, отличающегося широкими масштабами и массовым характером развития. Широкомасштабность и массовость предполагают вовлечение в ряды ипотечных заёмщиков всех граждан нашей страны, нуждающихся в улучшении своих условий проживания.
Развитие ипотеки в настоящее время носит локальный характер. Возможности россиян по использованию услуг ипотечного кредитования, а, следовательно, по улучшению своих жилищных условий, имеют существенные различия по территории нашей страны. Рынки ипотечного жилищного кредитования активно функционируют только в ряде регионов (Москве, Московской области, Тюменской области, Санкт-Петербурге).
По состоянию на 01.01.10 на долю этих четырёх регионов приходится 36,71% объёмов российского ипотечного рынка [5]. Показатель ипотечной задолженности на душу населения превышает средний уровень по России в 2-3 раза. Эта группа субъектов Федерации во многом определяет положительную динамику роста рынка ипотечного жилищного кредитования России. Наблюдаемое в период с 01.01.2007 по 01.01.2009 существенное увеличение объёмов российского ипотечного рынка происходило в основном за счёт активного развития ипотечного жилищного кредитования в регионах данной группы. За указанный период рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам составил в нашей стране 823202,5 млн. руб. Более 35% этого роста (284335,7 млн. руб.) обеспечили Москва, Московская область, Тюменская область и Санкт-
Петербург. В этом плане эта группа субъектов РФ является двигателем роста российского ипотечного рынка.
На текущем этапе неудовлетворённый платёжеспособный спрос на ипотечные жилищные кредиты в регионах-лидерах в области ипотечных операций ещё очень велик. Следовательно, в настоящий момент потребность в формировании и развитии новых рынков сбыта для ипотечного бизнеса отсутствует [3].
Однако в ближайшие несколько лет потенциал в сфере ипотечной деятельности регионы-лидеры могут частично исчерпать. Крупные региональные рынки начнут терять свою роль в общероссийской системе ипотечного жилищного кредитования. Уже в период 2006-2010 гг. наблюдалось заметное снижение дифференциации развития рынка в субъектах Федерации. Доля Москвы в общем объёме задолженности по ипотечным жилищным кредитам уменьшилась с 22,52% в 2006 году до 14,73% на начало октября 2010 года. Тюменская область снизила свои позиции с 8,61% до 7,59%. За этот период роль регионов-лидеров на ипотечном жилищном рынке существенно уменьшилась (с 46,79% на 01.01.07 до 36,71% на 01.10.10) [5].
Таким образом, диспропорции в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования по территории РФ существенно снизились. На первый взгляд, данное обстоятельство можно рассматривать как благоприятную тенденцию. Однако при более детальной оценке видно, что снижение дифференциации развития сопровождается замедлением темпов роста ипотечного жилищного рынка. За 2006 год объём ипотечной задолженности по РФ вырос в 4,43 раза, за 2007 год - в 2,61 раза, а за 2008 год - всего в 1,73 раза. 2009 год отличается от предыдущих лет отрицательными темпами роста ипотечного рынка. Параметры ипотечного кредитования существенным образом изменились в худшую сторону в результате влияния мирового финансового кризиса на российскую экономику.
Снижение темпов роста ипотечного рынка, наблюдаемое в период 2006-2008 гг., происходило по мере насыщения спроса на ипотечные жилищные кредиты в регионах-лидерах, исчерпания их потенциала для развития ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время постепенно возрастает значение субъектов Федерации, где ипотечное кредитование ещё пока слабо развито. В таких регионах необходимо создавать полноценные условия для развития ипотечной деятельности, иначе российский рынок ипотечного кредитования в перспективе может потерять свои тенденции к росту.
Эффективная государственная политика в сфере жилищной ипотеки в субъектах Федерации должна начинаться с анализа и оценки ипотечного потенциала, являющегося основой для развития ипотечного жилищного кредитования в регионах. Ипотечный потенциал региона представляет собой имеющиеся у субъекта Федерации возможности, которые могут быть использованы для развития ипотечного кредитования. Необходимость проведения анализа регионального потенциала для развития ипотечного жилищного кредитования продиктована, в первую очередь, теми диспропорциями в уровне развития ипотечных отношений и механизмов, которые сложились между субъектами РФ, и негативными тенденциями, связанными с замедлением темпов роста российского ипотечного жилищного рынка.
В количественном выражении региональный потенциал для развития ипотечного жилищного кредитования представляет собой возможный уровень развития ипотечных операций в том или ином регионе, т. е. возможный объём выдачи ипотечных жилищных кредитов [2]. Можно выделить два вида регионального потенциала в сфере ипотечного жилищного кредитования: реализованный и нереализованный. Следовательно, можно сделать вывод о том, что фактический уровень развития ипотечного жилищного кредитования, представляющий собой достигнутый за определённый период времени объём ипотечного рынка (сумма выданных ипотечных жилищных кредитов), есть количественное выражение реализованного потенциала в ипотечной сфере. Разница между количественным выражением возможного уровня развития ипотечного
кредитования в регионе и фактическим уровнем развития ипотечных отношений будет представлять собой нереализованный потенциал, сокрытый в ипотечной сфере того или иного региона. Выявление таких сокрытых потенциальных резервов в ипотечной сфере и является главной целью анализа потенциала субъектов РФ в области ипотечного жилищного кредитования.
По мнению Денисенко Е. В., Мининой О. А., [1] региональные рынки ипотечного жилищного кредитования обладают значительным ипотечным потенциалом по двум основным причинам:
- вследствие низкого уровня жилищной обеспеченности населения субъектов РФ;
- из-за высокого удельного веса ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади жилищного фонда регионов.
Следует отметить, что региональный потенциал ипотеки предопределяется множеством различных факторов. Наиболее важными из них являются: общеэкономическое состояние и инвестиционный потенциал региона; достигнутый уровень развития ипотечного жилищного кредитования в регионе; жилищная обеспеченность граждан и качественные характеристики жилищного фонда; доступность приобретения жилья для домохозяйств; объёмы жилищного строительства; культура сберегательного поведения населения; возможности системы кредитных институтов в области ипотечного жилищного финансирования.
Указанные факторы получают количественное выражение через группу показателей, которые могут использоваться для анализа и оценки регионального ипотечного потенциала (региональных возможностей в ипотечной сфере) (таблица 1).
Таблица 1 - Показатели для оценки и анализа потенциала (возможностей) субъектов РФ в области развития ипотечного жилищного кредитования_______________________________
Показатели для оценки и анализа регионального потенциала ипотеки Информация, которую заключают в себе показатели
1. Валовой региональный продукт на душу населения, руб. Характеризуют общеэкономическое состояние и инвестиционный потенциал региона
2. Инвестиции в основной капитал на душу населения, руб.
3. Отношение объёма задолженности по ипотечным жилищным кредитам к валовому региональному продукту, % Показывает достигнутый уровень развития ипотечного жилищного кредитования в регионе
4. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, кв. м. Отражает спрос на объекты жилищной недвижимости, а, следовательно, и на ипотечные жилищные кредиты в регионе
5. Благоустройство жилищного фонда (сумма значений), % Служит индикатором состояния жилищного фонда и отражает спрос на жилищную ипотеку в субъекте РФ
6. Общая площадь жилых помещений, находящихся в частной собственности, в расчёте на одного человека, кв. м. Характеризует объём жилищного фонда, который может быть использован в качестве объекта залога при осуществлении ипотечных операций в субъекте РФ
7. Коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов, лет Заключает в себе информацию о доступности приобретения жилых объектов в регионе
8. Ввод в эксплуатацию жилых помещений на 1000 человек населения (среднее значение за три последних периода), кв. м. Показывает активность строительных компаний региона в области жилищного строительства
9. Коэффициент, представляющий собой отношение вкладов на душу населения к средней стоимости 1 кв. м. жилья (покупательная способность вкладов), кв. м. Показывает количество жилья, которое может быть приобретено физическими лицами с использованием их банковских вкладов
10. Коэффициент сберегательной активности граждан (отношение вкладов на Служит отражением культуры сберегательного поведения населения
душу населения к среднедушевым среднемесячным денежным доходам), руб.
11. Совокупный индекс обеспеченности банковскими услугами, безразм. (рассчитывается ЦБ РФ) Показывает уровень развития региональной банковской системы
Источник: составлено автором
Все вышеприведённые параметры в совокупности характеризуют возможности, которыми обладает та или иная региональная ипотечная система. Влияние каждого конкретного фактора на уровень развития ипотечных отношений проявляется следующим образом:
- чем выше общеэкономическое состояние региона и инвестиционная привлекательность, тем при прочих равных условиях выше потенциал в ипотечной сфере;
- чем ниже достигнутый уровень развития ипотечного жилищного кредитования в регионе, тем выше потенциал в области развития ипотечного жилищного кредитования;
- чем выше жилищная обеспеченность в регионе и выше уровень благоустройства жилищного фонда, тем ниже спрос на жилищные объекты и, соответственно, на ипотечные жилищные кредиты, а значит, ниже потенциал в сфере ипотечного жилищного кредитования;
- чем выше доля частного жилищного фонда в жилищном фонде, тем большее количество жилья может участвовать в залоговых отношениях, что повышает потенциал для развития и совершенствования ипотеки;
- чем меньше доступность приобретения жилья для граждан, тем ниже потенциал для развития ипотеки;
- чем выше темпы жилищного строительства, тем выше потенциал для развития ипотеки в регионе;
- чем выше соотношение между объёмом вкладов и ценой жилья, тем больше жилья может быть приобретено с помощью накоплений, тем выше соответственно потенциал в ипотечной сфере;
- чем выше уровень культуры сберегательного поведения граждан и уровень развития финансово-кредитной системы, тем выше при прочих равных условиях потенциал в области ипотечного жилищного кредитования.
Следовательно, при анализе возможностей для развития ипотеки необходимо учитывать все показатели, представленные в таблице 1. Эффективное решение данного вопроса связано с применением методов многомерной классификации данных.
Применение кластерного анализа позволило выявить следующие типы регионов, отличающиеся друг от друга уровнем ипотечного потенциала (табл. 2). Кластерный анализ проводился с помощью итеративного метода k-средних (k-means clustering), реализуемого в программе STATISTICA.
Таблица 2 - Типология регионов РФ по уровню потенциала (возможностей) для развития ипотечного жилищного кредитования за 2008 год________________________________
№ группы Уровень ипотечного потенциала Наименование регионов
1-й тип, 2 региона очень высокий Тюменская обл., Сахалинская обл.
2-й тип, 2 региона высокий г. Москва, г. Санкт-Петербург
3-й тип, 6 регионов достаточно высокий Белгородская обл., Липецкая обл., Московская обл., Калининградская обл., Ленинградская обл., Республика Татарстан
4-й тип, 10 регионов невысокий (выше среднего) Калужская обл., Краснодарский край, Ставропольский край, Волгоградская обл., Ростовская обл., Республика Марий Эл, Чувашская Республика, Самарская обл., Алтайский край,
Новосибирская обл.
5-й тип, 22 региона средний Республика Карелия, Республика Коми, Архангельская обл., Астраханская обл., Республика Башкортостан, Удмуртская Республика, Пермский край, Кировская обл., Оренбургская обл., Ульяновская обл., Свердловская обл., Челябинская обл., Республика Хакасия, Красноярский край, Иркутская обл., Кемеровская обл., Омская обл., Томская обл., Республика Саха (Якутия), Приморский край, Хабаровский край, Амурская обл.
6-й тип, 22 региона ниже среднего Брянская обл., Владимирская обл., Воронежская обл., Ивановская обл., Костромская обл., Курская обл., Орловская обл., Рязанская обл., Смоленская обл., Тамбовская обл., Тверская обл., Тульская обл., Ярославская обл., Вологодская обл., Новгородская обл., Псковская обл., Республика Адыгея, Республика Северная Осетия, Республика Мордовия, Нижегородская обл., Пензенская обл., Саратовская обл.
7-й тип, 3 региона низкий Мурманская обл., Камчатский край, Магаданская обл.
8-й тип, 11 регионов очень низкий Республика Дагестан, Республика Ингушетия, КабардиноБалкарская Республика, Республика Калмыкия, Карачаево-Черкесская Республика, Курганская обл., Республика Алтай, Республика Бурятия, Республика Тыва, Забайкальский край, Еврейская автономная обл.
Данные по Ненецкому, Ханты-Мансийскому, Ямало-Ненецкому автономным округам учтены в данных по субъектам РФ, в состав которых они входят. Чеченская Республика и Чукотский АО не включены в классификацию из-за недостатка данных
Источник: авторская разработка
К первому типу регионов отнесены 2 субъекта Федерации - Тюменская и Сахалинская области. Регионы имеют очень высокий уровень ипотечного потенциала. Валовой региональный продукт на душу населения превышает среднероссийский показатель на 246,90%, инвестиции в основной капитал - на 377,83%. Коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов составляет 9,288 лет, что ниже среднероссийского показателя на 56,04%. При этом ипотечный потенциал ещё далёк от исчерпания. Отношение объёма задолженности по ипотечным жилищным кредитам по отношению к ВРП составляет 1,03%, что ниже среднего уровня по РФ на 52,31% (таблица 3).
Вторая группа включает в себя 2 субъекта Федерации - Москву и Санкт-Петербург. Отличительными особенностями данной группы являются:
- высокие значения показателей валового регионального продукта и инвестиций в основной капитал в расчёте на одного жителя. ВРП на душу населения превышает среднероссийский уровень на 122,94%, инвестиции в основной капитал в расчёте на одного жителя превышают среднероссийский показатель на 35,38%;
- высокие значения коэффициента доступности жилья с учётом потребительских расходов. Показатель выше среднего по России на 107,71%;
- высокоразвитая банковская сфера. Совокупный индекс обеспеченности банковскими услугами выше среднероссийского на 78,5% (таблица 3).
Москва и Санкт-Петербург имеют высокий уровень ипотечного потенциала. Единственным препятствием на пути ещё более масштабного развития механизмов ипотеки является низкая доступность жилья, обусловленная высокими ценами на жильё и высоким уровнем потребительских расходов в регионе. Рост стоимости недвижимости вызывает громадный спрос на неё в Москве и Санкт-Петербурге. Следовательно, проблема увеличения доступности жилья может быть решена, в первую очередь, ростом объёмов строительства жилой недвижимости.
В состав третьего кластера входят 6 регионов с долей населения 11,09%. Субъекты Федерации отличаются достаточно высоким уровнем ипотечного потенциала. Отличительными особенностями данной группы являются:
- высокий показатель уровня жилищного строительства. Среднее значение показателя ввода в эксплуатацию жилых помещений на 1000 чел. населения за период 2006-2008 гг. составляет 689,33 кв. м., что превышает среднее значение по РФ на 67,19%;
- относительная доступность приобретения жилья. Коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов ниже показателя по РФ на 20,97% и составляет 16,70 лет;
- высокий показатель инвестиционной привлекательности региона. Инвестиции в основной капитал на душу населения составляют 74311,83 руб., что больше чем в среднем по РФ на 20,36%;
- общеэкономическое состояние регионов находится на среднем уровне. Значение валового регионального продукта на душу населения составляет 181597,98 руб., что ниже среднего показателя по РФ на 8,66% (таблица 3).
К четвёртому типу регионов отнесены 10 субъектов Федерации с долей населения 18,31%. Данные регионы отличаются невысоким ипотечным потенциалом (выше среднего уровня). Валовой региональный продукт на душу населения составляет в среднем 115530,58 руб., что на 41,89% ниже среднероссийского уровня. Инвестиции в основной капитал составляют 39966,6 руб., что на 35,27% меньше среднего показателя по России. Коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов находится на уровне 33,1. Это значение выше среднего по РФ на 56,66%. При этом имеющийся потенциал ипотеки уже существенно исчерпан. Отношение объёма задолженности по ипотечным жилищным кредитам к внутреннему региональному продукту превышает средний показатель по РФ на 45,87% и составляет 3,15% (таблица 3).
Пятый кластер включает в себя 22 субъекта Федерации с долей населения 29,56% (таблица 3). Регионы отличаются средним уровнем ипотечного потенциала. Сберегательная культура граждан имеет невысокий уровень, банковская сфера достигла пока ещё не слишком высокого уровня развития. Благоприятными факторами для развития ипотечного кредитования является высокая доступность жилья, выражаемая низким значением индекса доступности приобретения жилья с учётом потребительских расходов.
Шестой кластер включает в себя 22 региона. Ипотечный потенциал имеет уровень ниже среднего (таблица 3). Общеэкономическое состояние регионов ниже среднего уровня по РФ, жилищное строительство находится на уровне, который несколько ниже среднероссийского показателя.
В составе седьмого кластера находятся 3 субъекта Федерации с долей населения
0,95%. Регионы имеют низкий уровень ипотечного потенциала. Спрос на объекты жилищной недвижимости невысокий, так как показатели жилищной обеспеченности и благоустройства жилищного фонда в этой группе заметно превышают общероссийский уровень. Несмотря на высокую доступность жилья в этих регионах (коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов составляет 4,537 лет, что на 78,53% ниже среднероссийского показателя) вывод о высоком уровне развития жилищного рынка был бы неверным. В регионах данной группы наблюдается крайне низкое развитие жилищного строительства. Ввод в эксплуатацию жилых помещений на 1000 чел. населения в среднем за период 2006-2008 гг. находится на уровне 70,89 кв. м., что ниже показателя по РФ на 82,81% (таблица 3). Низкий уровень коэффициента доступности объясняется, таким образом, отсутствием спроса на объекты жилой недвижимости в регионах данной группы.
Восьмой кластер имеет в своём составе 11 субъектов Федерации с долей населения 6,03%. Регионы имеют небольшие возможности для развития ипотечного кредитования (таблица 3).
Таблица 3 - Основные характеристики кластеров
№ Количество субъектов РФ Доля населения, % ВРП на душу населения, руб. Инвестиции в основной капитал на душу населения, руб. Отношение объёма задолженно сти по ИЖК к ВРП, % Жилищная обеспеченность, кв. м.
1 2 2,76 689691,4 295025 1,03 20,9
2 2 10,64 443244,05 83587,5 2,7085 21,8
3 6 11,09 181597,98 74311,83 1,884 24,62
4 10 18,31 115530,58 39966,6 3,1507 21,54
5 22 29,56 165337,77 58264 2,4065 21,24
6 22 19,76 105472,57 35969,045 2,011 24, 58
7 3 0,95 211003,56 57627,33 1,264 24,23
8 11 6,03 76761,3 27306,3 1,756 17,69
№ Совокупный индекс обеспеченно сти банковским и услугами, безразм. Благоустрой ство ЖФ, % Жилищная обеспеченн ость ЧЖФ, кв. м. КДЖ с учётом потребительс ких расходов, лет Покупатель ная способност ь вкладов, кв. м. Коэффицие нт сберегатель ной активности граждан, руб.
1 0,405 462,75 15,0625 9,288 0,9385 1,912
2 1,785 589,65 16,2265 43,889 1,2855 5,6505
3 0,77 473,15 20,4795 16,70 0,6885 2,227
4 0,834 434,96 18,8246 33,1026 0,5374 2,0781
5 0,66 414,35 16,66 15,06 0,602 1,819
6 0,73 420,186 20,71 18, 05 0,599 2,106
7 0,737 531,5 16,143 4,537 1,541 2,512
8 0,503 346,63 15,37 13,63 0,284 0,907
Источник: расчёты автора по данным ЦБ РФ и ФСГС
Знания о потенциальных резервах в ипотечной сфере, сокрытых в том или ином субъекте РФ, необходимы, в первую очередь, двум основным группам субъектов рынка жилищной ипотеки:
- органам государственной власти на федеральном уровне и на уровне субъектов Федерации при реализации жилищной политики;
- институтам жилищного кредита при разработке и внедрении коммерческих ипотечных программ.
В определённой степени освоение предложенной методики необходимо также представителям строительного бизнеса, фирмам, занимающимся оказанием консультационных услуг ипотечным заёмщикам, страховым компаниям, организациям, специализирующимся на проведении исследований в области направлений и перспектив развития российского ипотечного жилищного рынка, оценщикам и агентствам по недвижимости (таблица 4). Предложенной системе оценки регионального потенциала ипотечного кредитования присущ универсальный характер применения.
Указанная методика позволяет получить результаты, на основе которых можно сделать вполне конкретные, непротиворечивые выводы. Важной составной частью процесса интерпретации результатов анализа является также определение группы мероприятий экономического и организационно-правового характера, в проведении которых нуждается та или иная региональная ипотечная система. Работа в сфере выявления резервов ипотечного кредитования должна предварять законотворческую деятельность, касающуюся создания в стране рынка доступного жилья. Проведённый
вовремя и с соблюдением всех требуемых процедур анализ ипотечного потенциала является залогом того, что органы исполнительной и законодательной власти правильно оценят необходимые для той или иной территории России масштабы социальной ипотеки. Кураторам ипотечных жилищных программ особое внимание следует уделять выстраиванию такой структуры ипотечного жилищного рынка, которая бы обеспечивала наиболее эффективное функционирование ипотечных механизмов.
Создание оптимальной структуры ипотечного рынка - это процесс, связанный с распределением объёмов рынка ипотечного жилищного кредитования между основными кредиторами. В регионах, где наблюдается высокий уровень ипотечного потенциала, наибольшее распространение должна получить банковская ипотека. В субъектах Федерации, где с помощью предложенной методики выявляются небольшие возможности для развития ипотечного жилищного кредитования, основной акцент должен быть сделан в пользу формирования небанковского вида ипотеки.
Таблица 4 - Основные группы пользователей методики оценки регионального ипотечного потенциала
Пользователь Вид деятельности, который должна предварять оценка регионального потенциала ипотеки
Органы государственной власти на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ законотворческая деятельность, направленная на создание рынка доступного жилья; определение требуемого уровня финансирования для ипотечной системы с целью поддержания ипотечных механизмов в жизнеспособном состоянии; определение объёмов бюджетной поддержки ипотечных заёмщиков и форм её оказания; реализация жилищной политики.
Ипотечные финансовокредитные институты разработка и внедрение коммерческих ипотечных программ; планирование объёмов портфелей ипотечных жилищных кредитов; принятие управленческих решений по поводу создания филиальных сетей или отделов по ипотечному кредитованию граждан в имеющихся филиалах
Застройщики оценка спроса на первичное жильё, планирование объёмов строительства
Информационноаналитические и консалтинговые агентства проведение детализированного анализа в сфере функционирования института ипотеки; оценка перспектив и направлений развития российского ипотечного жилищного рынка по заказу своих клиентов или других различных пользователей данной информации
Организации, относящиеся к инфраструктурным элементам ипотечного жилищного рынка (страховщики, оценщики, риелторы) оценка спроса на услуги, планирование масштабов деятельности
Источник: составлено автором
Таким образом, применение представленной системы определения регионального ипотечного потенциала даёт ответы на следующие, возникающие в процессе функционирования института ипотеки, вопросы:
- на какой объём выдачи кредитов рассчитан исследуемый ипотечный рынок;
- какие виды ипотечных институтов должны доминировать на рынке (универсальные коммерческие банки, ипотечные банки, потребительские ипотечные кооперативы или другие участники);
- в каких пропорциях объёмы выданных основными кредиторами ипотечных средств должны соотноситься друг с другом;
- каков должен быть уровень финансовой поддержки ипотечной системы со стороны федерального центра и регионов;
- в какой форме должна осуществляться бюджетная поддержка ипотечных заёмщиков (субсидирование первоначального взноса, субсидирование процентной ставки по кредиту, выплата премий на сбережения при накопительной системе).
Ипотечным финансово-кредитным институтам определение уровня ипотечного потенциала помогает принимать некоторые управленческие решения, связанные с созданием в конкретном регионе своей филиальной сети или с открытием в уже имеющихся филиалах отделов по ипотечному жилищному кредитованию.
Следует отметить, что технологический процесс получения результатов при применении предложенной методики полностью автоматизирован, привлечение экспертов не предполагается. При этом разрабатывать какой-либо уникальный программный продукт не требуется. Расчёты осуществляются в среде Windows STATISTICA или в программе «Excel» Microsoft Windows с применением одного из главных методов многомерной классификации данных - кластерного анализа. Основным обязательным условием при применении в практическом плане предложенной методики оценки регионального потенциала ипотеки является только умение пользователя работать с указанным программным обеспечением.
Все показатели для оценки и анализа регионального ипотечного потенциала можно найти в общедоступных источниках информации. По нашему мнению, это также является одним из главных достоинств системы.
Такие статистические данные, как валовой региональный продукт на душу населения, инвестиции в основной капитал на душу населения, жилищная обеспеченность, благоустройство жилищного фонда, ввод в эксплуатацию жилых помещений на 1000 человек населения, были получены из официально изданного Федеральной службой государственной статистики сборника «Регионы России. Социально-экономические показатели».
Такой предопределяющий развитие ипотечного кредитования показатель, как совокупный индекс обеспеченности банковскими услугами, рассчитывается Банком России и публикуется в «Отчёте о развитии банковского сектора и банковского надзора» за соответствующий год.
На основе общедоступных источников - официально публикуемых изданий ЦБ РФ и ФСГС расчётным путём нами были получены следующие показатели: отношение объёма задолженности по ипотечным жилищным кредитам к внутреннему региональному продукту; общая площадь жилых помещений, находящихся в частной собственности, в расчёте на одного человека; коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов; коэффициент, представляющий собой отношение вкладов на душу населения к средней стоимости 1 кв. м. жилья (покупательная способность вкладов); коэффициент сберегательной активности граждан (отношение вкладов на душу населения к среднедушевым среднемесячным денежным доходам).
Методика оценки регионального потенциала ипотеки предполагает использование 11 показателей. На наш взгляд, такое число показателей является наиболее оптимальным. Показатели отражают общеэкономическое состояние регионов, спрос на ипотечные жилищные кредиты, уровень платёжеспособности граждан, возможности банковской системы в области ипотечного финансирования, уровень развития жилищного рынка. Использование большего числа показателей, в том числе второстепенных, может привести к усреднению и искажению получаемых результатов, что отразится негативным образом на достоверности выводов, которые будут сделаны на основе оценки ипотечного потенциала.
Использование предложенной методики позволило разделить все 78 субъектов Федерации по признаку уровня потенциала ипотеки на восемь групп. Число кластеров, равное восьми, было выбрано намеренно. Выделение большего числа групп
автоматически увеличивает объём финансовых средств, который необходимо было бы потратить на разработку системы мероприятий для кластеров. Дополнительные группы регионов означают привлечение и расход дополнительных финансовых ресурсов.
Деление регионов на меньшее количество групп проявлялось в том, что внутри кластеров не удавалось получить субъекты Федерации со схожими характеристиками. В каждом кластере находились при этом такие регионы, которые не вписывались ни в одну из получаемых групп. Это требовало для таких регионов создания отдельных кластеров.
Таким образом, именно при классификации регионов по уровню ипотечного потенциала на восемь кластеров удалось найти необходимый баланс. С одной стороны на чаше весов находился уровень государственных расходов, а на другую сторону весов были положены качественные характеристики кластеров.
Главный эффект от использования предложенной методики для органов власти на уровне Федерации заключается в существенной экономии бюджетных ресурсов. Сокращение бюджетных расходов происходит при этом по нескольким направлениям. Во-первых, отпадает необходимость в привлечении дорогостоящих первоклассных экспертов, специализирующихся на исследованиях в области ипотечного кредитования. Общеизвестно, что высококвалифицированные специалисты за оказание
консультационных услуг требуют очень щедрое вознаграждение. Например, по некоторым оценкам [4], на создание в РФ системы рыночных ипотечных институтов было израсходовано не меньше 15,2 млн. долл. При этом основную долю этой суммы составила заработная плата консультантов.
Во-вторых, разработка системы мероприятий для восьми объектов (число кластеров) требует существенно меньших затрат времени и значительного меньшего финансового обеспечения по сравнению с созданием аналогичной системы для 80 субъектов (количество регионов в России).
По нашим приблизительным оценкам, применение предложенной методики обеспечит экономию, по крайней мере, 90% бюджетных средств, направляемых на оплату услуг консультантов.
Основные преимущества, которые даёт методика оценки регионального потенциала ипотеки при её использовании в отличие от иных методик, анализирующих состояние и перспективы развития рынка жилищной ипотеки, приведены в таблице 5.
Таблица 5 - Основные преимущества, которые дает методика оценки регионального потенциала ипотеки при её использовании______________________________________________
Преимущества Пользователь
Отсутствие необходимости в привлечении высокооплачиваемых специалистов Органы государственной власти на федеральном и региональном уровнях, ипотечные финансово-кредитные институты, инфраструктурные элементы рынка жилищной ипотеки, информационно-аналитические и консалтинговые агентства
Сокращение времени на выполнение расчётных операций
Экономия финансовых ресурсов
Точность получаемых результатов и достоверность выводов
Открытость системы для совершенствования Научная общественность, информационно-аналитические и консалтинговые агентства
Источник: составлено автором
Предложенная методика должна пригодиться органам власти на уровне субъектов Федерации. Результаты оценки ипотечного потенциала должны оказывать решающее значение для руководства регионов при принятии ими управленческих решений, касающихся проблем заимствования опыта в ипотечной сфере в других субъектах России. Регионы, входящие в один кластер и имеющие, таким образом, одинаковый
уровень ипотечного потенциала, могут иметь при этом разный уровень развития рынков ипотечных жилищных кредитов. Следовательно, исследование опыта формирования и развития ипотеки в регионах, имеющих высокоразвитые рынки жилищной ипотеки, является очень важным видом деятельности для органов власти тех субъектов, где ипотека ещё не получила широкого распространения.
Таким образом, результаты анализа региональных возможностей для развития ипотечного жилищного кредитования должны быть определяющими при принятии управленческих решений, касающихся совершенствования механизмов жилищного сектора и улучшения эффективности функционирования ипотечной сферы.
Знания о возможностях в сфере жилищной ипотеки, которыми обладает тот или иной российский регион, должны приниматься во внимание в процессе реализации мероприятий по решению одной из важнейших задач, заключающейся в необходимости обеспечения всего населения России равными возможностями по использованию услуг ипотечного кредитования и, как следствие, в сглаживании существующих региональных различий в жилищной сфере. Учитывая характерные особенности регионов, необходимо разрабатывать систему мероприятий по созданию собственной модели ипотечного жилищного кредитования для каждой группы субъектов Федерации.
Данный научный труд оставляет будущим исследователям важную задачу, нерешённую в рамках этой работы, - изучить ипотечный потенциал регионов в количественном выражении.
Также следует отметить, что предложенная методика полностью открыта для совершенствования, поэтому требует привлечения к ней пристального внимания со стороны научной общественности.
Библиографический список
1. Денисенко, Е.В., Минина, О. А. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем [Текст] / Е.В. Денисенко, О.А. Минина // ЭКО. - 2007. - № 1. - С. 159.
2. Ерошенков, К. М. Измерение регионального потенциала ипотеки [Текст] / К.М. Ерошенков // Микроэкономика. - 2008. - № 2. - С. 15-20.
3. Каменецкий, М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) [Текст] / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.П. Печатникова. - М.: Дело и Сервис, 2006. - С. 91.
4. Полтерович, В.М. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов [Текст] / В. М. Полтерович, О.Ю. Старков; ЦЭМИ РАН. - М.: Наука, 2007. - С. 90-93; 99.
5. Сайт ЦБ РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа. - http://www.cbr.ru
