CC BY
146УДК 347.13
ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ НЕЖИЛОГО ФОНДА И ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКИ ЭФФЕКТИВНЫХ ТИПОВЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ Боровская Кристина Игоревна, студент магистратуры
(e-mail: sqwez@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, канд. экон. наук, доцент (e-mail:Abakumov.RG@bstu.ru) Научный руководитель: Авилова Ирина Павловна, канд. экон. наук, профессор (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
В статье рассматриваются особенности оценки экономической эффективности реконструкции зданий нежилого фонда и обзор экономической эффективности применения типовых строительных технологий. Приведен пример расчета экономически эффективной конструкции покрытия кровли с учетом допустимых нагрузок.
Ключевые слова: эффективность, оценка, реконструкция, экономический эффект, экономически эффективные строительные технологии.
Оценка экономической эффективности реконструкции зданий нежилого фонда становится все более актуальной проблемой, что обуславливается теоретическими, методическими и практическими особенностями. С теоретической и методической позиции наиболее полно освящены особенности экономической эффективности реконструкции жилых зданий.
С практических позиций экономический интерес к реконструкции зданий нежилого фонда связан с успешной практикой реконструкции и значительной экономической выгодой.
Стоимость созданной посредством реконструкции новой площади в разы превосходит расходы, связанные с проектированием, согласованием, а также осуществлением непосредственных строительных работ.
Мероприятия по реконструкции это многогранный процесс, который состоит не только из внешних признаков - типологии, строительных технологий и процессов, но и непосредственно из экономического анализа и оценки эффективности применяемых технологий и материалов.
Проектирование реконструкции здания необходимо начинать только при наличии экономического обоснования не только инвестиционных показателей, но экономической эффективности применяемых технологий, процессов и материалов с учетом всего жизненного цикла проекта реконструкции, с учетом критериев энергоэффективности и эксплуатационной эффективности.
Реконструкция дает возможность построить абсолютно новый объект, в сравнении с новым строительством для которого в нужный момент может не оказаться необходимых средств, подходящего земельного участка или же соответствующих разрешений со стороны органов исполнительной власти.
Потребность в полном или частичном переустройстве здания, желание увеличить его размеры - еще одно условие, которое необходимо для реконструкции. Затраты на реконструкцию необходимо соизмерять с достигаемым экономическим эффектом.
Основными источниками окупаемости капитальных вложений при реконструкции являются потребности в экономическом и социальном развитии общества.
Благодаря реконструкции стала возможна адаптация зданий и сооружений прошлого столетия, под темпы развития нашего времени.
Реконструкция является прямой альтернативой сносу.
Снос предполагает массу работы на подготовку с возникающими сложностями возникающими при получении соответствующих разрешений и урегулировании определенных административных вопросов.
С точки зрения экономики объект реконструкции можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис.).
Рис. Структура объектов реконструкции нежилой недвижимости
Экономическое преимущество реконструкции обеспечивается в каждом конкретном случае, если при сравнении затрат на реконструкцию и на новое строительство стоимость работ значительно ниже и сокращены сроки проведения работ за счет условий рационального использования ресурсов.
Преимущество реконструкции проявляется в основном в небольшом промежутке времени между инвестиционными вложениями и получаемым эффектом.
Наибольший эффект реконструкции достигается в случае если не останавливается эксплуатация здания, то есть без остановки функционирования.
Задание на реконструкцию является основополагающим документом, в котором отражены основные моменты ее проведения: информацию о целях проведения реконструкции; строительных технологиях; строительных материалах; сроках проведения.
При планировании реконструкции необходимо провести обследование строительных конструкций и учитывать состояние несущих конструкций. Обследование конструкций проводится выборочно и осуществляется выбор типовых строительных технологий при реконструкции.
Таблица 1 - Экономически эффективные типовые строительные техноло-
гии при реконструкции зданий
Выявление проблемной конструкции Целесообразность проведения мероприятий по реконструкции Методы технологических решений Экономический эффект
Усиление фундамента и уплотнения грунтов Основа любого здания или сооружения — это фундамент, который воспринимает на себя все нагрузки. На практике усиление достигается за счет увеличение площади фундамента, его углубления, или переноса нагрузки на нижележащие грунты. А с помощью цемента, термических обработок можно достичь уплотнения грунта. Для выполнения ТЭО требуется тщательная экспертная оценка не только основания и фундамента, но и всего здания. Правильное усиление фундамента с гарантией позволяет забыть существующую проблему раз и навсегда. Данная работа является трудоемким и затратным процессом. Но это в итоге получается гораздо дешевле, чем, например, построить новый дом.
Трещины, эрозия, осадка конструкции надземной части здания Приводит к резкому снижению несущей способности конструкции и здания в целом. Чтобы устранить явные дефекты используют железобетонные «рубашки» или так называемые обоймы. Также увеличение несущей способности Каким бы эффективным не являлся метод усиления стальными обоймами или рубашками на сегодняшний день он невыгоден как
достигают за счет разоружения покрытия и перекрытия, замены в горизонтальных швах кирпичных стен раствора на аналогичный кладочный раствор с изменением марки. с экономической, так и с технической стороны. Поэтому все чаще и чаще инженеры прибегают к более рациональным методам.
Усиление кирпичной кладки фасада и устранение дефектов в ней. Внешний облик здания — это его архитектурная индивидуальность, но часто бывает, что погодные условия могут изменить его кардинально, в этом случае требуется произвести работы по реконструкции фасада. Необходимо полностью отреставрировать все поврежденные части кирпичной стены, заполнить швы раствором в цвет. При большом объеме работ окраску производят механическим способом, в основном, электрическими краскораспылителями (при температуре не ниже +5° С). Конечно реконструкция фасада имеет больше эстетический эффект, чем экономический. Но не стоит забывать, что фасад - это лицо здания.
Выветривание швов кирпичной кладки, а также устранение трещин в перемычках. Также является немало важной проблемой в реконструкции, т. к. все здания со временем подвергаются физическому износу. Используется метод нагнетанием в данные проемы жидкого цементного раствора, что позволяет восстановить эффективность конструкций. Отличный способ вернуть первоначальную несущую способность конструкций и сохранить планировку здания в целом.
Надстройка объекта с усилением конструкции и без него. Реконструкция объектов может предполагать увеличение полезной площади за счет перепланировки, изменения назначения помещений или строительства дополнительных этажей, пристроек, надстроек и т.п. Экспериментальным путем было доказано, что увеличить на 2-3 этажа здание без усиления фундамента возможно, но преувеличение несущей способности простенков первого этажа и если это здание не превышает 5-ти этажей. Надстройки с самостоятельным каркасом позволяют достичь высоты здания не превышающей 10 этажей. Это один из самых удобных и верных способов получить дополнительные квадратные метры в застроенных частях города.
По завершению выборочного или полного обследования здания при выявлении ослабленных конструкций, подлежащих восстановлению необходимо произвести проверочный расчет с учетом экономической эффективности. Рассмотрим пример расчета экономически эффективного покрытия кровли оцинкованным профилированным листом.
В связи с тем, что профнастил подвержен коррозионным повреждениям, увеличению снеговой нагрузки, кроме того может возникнуть увеличение нагрузки из-за увлажнения утеплителя - данный конструктивный элемент здания требует повышенного внимания при реконструкции здания. В соответствии с материалами натурных обследований коррозия металла снижает площадь поперечного сечения настила в среднем до 25 %. В соответствии с требованиями п. 8.4.4 СП 13-102-2003 при величине предела текучести 2200кг/см2, коэффициенте надежности по материалу уш=1,1 и коэффициенте условия работы металла, подверженного коррозии, уа=0,9 расчетное сопротивление стали профнастила: Я=2200:1,1*0,9*0,75=1350 кг/см2 Расчетные нагрузки на профнастил: От веса рулонного ковра - 15*1,3=20 кг/ м2
От веса цементно-песчаной стяжки 5=2 см, у=1800кг/м3-0,02*1800*1,3=47 кг/ м2
От утеплителя (газосиликат) 5=6см, у=600кг/ м3 - 0,06*600*1,3=47 кг/ м2
От полимерного утеплителя 5=4см, у=100кг/ м3 - 0,04*100*1,3=5 кг/ м2 От стального профнастила - 10*1,1=11 кг/ м2 Расчетная снеговая нагрузка - 180 кг/ м2 Итого: 310 кг/ м2
Расчет настила производится для участка шириной 1,0м. Марка используемого материала по ГОСТ 24045-94-Н60-845-08, его характеристики при сжатых широких полках: 1=69.9 см4, W=19 см3. Пролет профнастила -3,0м; опирание на опорах - шарнирное. Максимальный расчетный изгибающий момент в настиле:
М=§1/8 = 310*32/8 = 236,64 кг*м Максимальные напряжения в растянутой полке: о= М^= 23664/19 = 1245 кг/см2 < Я = 1350 кг/см2, Прочность профнастила при учете усредненной степени коррозионного повреждения достаточна, но в местах наибольших повреждений будет ниже требуемой.
Проверка жесткости. Нормативная нагрузка на настил при среднем ко -эффициенте надежности по нагрузке У=1,2 = 310/1.2=258 кг/м При модуле упругости стали Е=2*106 кг/см2 и моменте инерции 1=69,9 см4 прогиб профнастила:
^ 1.375 — х — 2.68 см
Допускаемый нормами прогиб L/150 = 300/150=2,0см, жесткость проф-настила не достаточна.
При приложении в середине пролета нагрузки 100 кг прогиб не должен превышать 0,7 мм. Максимальный изгибающий момент от этой нагрузки:
М=50*0,5*3,0=75кг*м
Наибольшее напряжение в сечении профнастила:
о= M/W= 7500/19 = 395 кг/см2
5 0*12
Прогиб f1= — X —— = 0.62 см, что больше допускаемого нормами.
В заключении расчета можно сделать вывод о том, что покрытие кровли непригодно для дальнейшей нормальной эксплуатации здания.
При реконструкции объекта замена конструкции кровли необходима.
По своей сути, реконструкция - это процесс, который направлен на изменение или улучшение тех или иных технико-экономических показателей зданий, сооружений или отдельных помещений. Исходя из этого, можно обозначить некоторые причины и цели реконструкции. Один из случаев, когда реконструкция может помочь оптимизировать технические особенности и планировку помещений под конкретные производственные особенности, значительно повысив его эффективность и рентабельность. Помимо этого в зависимости от конкретных экономических задач, возможна, к примеру, реконструкция здания общественного назначения в гостиницу, реконструкция нежилых помещений с целью их перевода в жилой фонд и т. п.
Список литературы
1. Виноградова Д.И., Шарапова А.В. Методика построения математической модели факторного пространства организационно-технологических рисков в инвестиционно-строительных проектах// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 180-185.
2. Авилова И.П., Жариков И. С., Шарапова А.В., Желевский А.В. Комплексная модель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова . 2016. № 5. С. 174-178.
Borovskaya Kristina Igorevna, student
Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor
(e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru)
Avilova Irina Pavlovna, Cand. Econ. Sciences, Professor
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia
EVALUATION OF ECONOMIC EFFICIENCY OF RECONSTRUCTION OF
BUILDINGS OF THE PRIVATE FUND AND REVIEW OF ECONOMICALLY
EFFICIENT TYPICAL BUILDING TECHNOLOGIES AT RECONSTRUCTION
Abstract.
In the article features of an estimation of economic efficiency of reconstruction of buildings of uninhabited fund and the review of economic efficiency of application of typical building technologies are considered. The example of calculation of economically effective design of a covering of a roof taking into account admissible loadings is resulted. Key words: efficiency, estimation, reconstruction, economic effect, cost-effective construction technologies.
