CC BY
23УДК 72.025.5.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЯ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗДАНИЙ Полётова Евгения Владимировна, студент магистратуры (e-mail: poletova@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru) Наумов Андрей Евгеньевич к.т.н., доцент (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет
им. В.Г.Шухова
В статье рассматривается экономические проблемы ресурсосбережения при реконструкции промышленных зданий, предложены способы конструктивных и технических решений данных проблем, обобщен передовой опыт.
Ключевые слова: экономические проблемы, ресурсосбережение, реконструкция.
С течением времени здания устаревают, несущие конструкции теряют свои прочностные характеристики, все это приводит к снижению эксплуатационной безопасности. Возникает явная необходимость в капитальном ремонте или реконструкции [1].
В последнее время, не только в России, но и в мире, реконструкции не только отдельных объектов, но и целых городских территорий уделяется особое внимание. Реконструкция промышленных предприятий сегодня очень актуальна т.к. они находятся, как правило, в самых инвестиционно-привлекательных частях Российских городов [2].
Промышленные предприятия - это особые территории внутри городской среды центра. Это своего рода города в городе со своей собственной планировочной структурой, мало, или вовсе не связанной с прилегающей территорией, своим отличным от окружения масштабом. Они являются частью города но, в тоже время, существуют относительно автономно. Социальные и функциональные связи с окружающей застройкой практически отсутствуют, за исключением некоторого числа работающих из местных жителей. Большинство старых предприятий являются источником всевозможных загрязнений - от шума до ядовитых отходов [3].
Проблема состоит в интеграции, включении «потерянных» промышленных территорий в городскую среду. Для успешного осуществления реконструкции важно подходить к решению поставленных задач комплексно -учитывать общую инфраструктуру города, технические характеристики здания, разносторонне проводить обследование и с высокой точностью исследовать стоимостные характеристики объекта реконструкции.
Некомплектность подхода, удовлетворение только интересам сегодняшнего дня, отсутствие перспективного плана могут привести через опреде-
ленное время к невозможности осуществления последующей реконструкции без сноса сложившейся после проведения реконструкции застройки.
В США и Японии рост инвестиций в новое строительство нежилых городских объектов увеличивается ежегодно на 0,9%, а в реконструкцию — на 5-10%. Расходы на ремонт и перестройку жилых домов, в среднем по каждой из ведущих стран, за пять лет возросли со 100 до 125 млрд. долл.[4].
Реконструкция включает перепланировку и увеличение полезной площади помещений, усиление, частичную разборку и замену конструкций, а также надстройку, пристройку и улучшение фасадов зданий, изменения помещений под лофт.
Тип реконструируемого здания - это наиболее важный из всех факторов, которые определяют схему организации строительно-монтажных работ.
Промышленные здания делятся на одноэтажные, многоэтажные и здания смешанной этажности. Между собой значительно отличаются друг от друга конструктивными схемами и элементами. Одноэтажные промышленные здания имеют различные объемно-планировочные решения, вот их наиболее часто встречающиеся схемы:
по направлению - с поперечными и продольными пролетами;
по количеству пролетов - одно- и двухпролетные, а также универсальные с неограниченным числом пролетов одного направления;
по геометрическому очертанию в плане - П- и Ш - образные, с замкнутым двором и др.
В отличие от нового строительства, реконструкция имеет множество особенностей. Условия стройплощадки существенное отражаются на уровне механизации производственных процессов и часто приводят к увеличению объема работ, выполняемых вручную. Вследствие влияния различных факторов, наиболее трудоемкими при реконструкции, являются монтажно-демонтажные работы, усиление существующих фундаментов, а также устройство новых в стесненных условиях, прокладка подземных коммуникаций и др. В связи с этим, правильно подобранные технологии и механизация данных работ определяют уровень технико-экономических показателей при реконструкции в целом [5].
В последнее время прослеживается активизация работ по реконструкции отдельных объектов и целых кварталов и промышленных территорий в развивающихся городах. Проблемы, связанные с переустройством и реконструкцией крупных городов, активно описываются, анализируются и исследуются не только отечественными, но и зарубежными учеными [6].
Рассмотрим проблемные аспекты наиболее часто встречающихся типов реконструкции бывших промышленных зданий под гражданские и социальные объекты.
Надстройка. Удачным примером надстройки является многофункциональный комплекс с жилыми апартаментами Studio 8 (г. Москва). Объект представляет собой 14 корпусов бывшего конструкторского бюро. За-
стройка после реконструкции блокированная. Конструктивная схема — неполный каркас с внешними несущими стенами. Внутренние колонны позволили разместить в объеме квартиры современного стандарта со свободной планировкой. За счёт надстройки зданий стало возможным расположить в здании двух- и трёхуровневые квартиры-блоки. Реконструируемый широкий корпус также размещает внутри себя квартиры в несколько уровней на всю высоту здания, однако то обстоятельство, что часть квартир-блоков выходит полностью на север, исключает любое жильё. При игнорировании инсоляции единственное допустимое решение по жилым ячейкам — апартаменты.
В ходе реконструкции была произведена полная замена инженерных сетей, реставрация фасадов, установка современной системы пожаротушения.
Высота потолков лофт-апартаментов составляет от 3,7 до 4,5 м, на мансардном этаже — до 6,7 метра, что даёт возможность расположить внутри дуплексы.
Пристройка. Бывшее здание железнодорожного вокзала 1867 года постройки, превращено в потрясающий жилой дом, расположенный в деревне Сантпурт-Нурд, Голландия.
Все здание дома пронизано насквозь большим пространством, выполненным из кортеновской стали, обычно используемой в судостроении, промышленном и гражданском строительстве как конструктивный и декоративный материал. Пристройка по обе стороны имеет четкие выраженные линии и огромные панорамные окна.
Пристройка гармонично вписывается в старые стены.
При реконструкции этого здания также были сложности. Так как постройка довольна старая, она требовала значительного ремонта и восстановления.
Данное строение является явным примером удачной работы, где с успехом выполнены все конструктивные задачи для пристройки: устройство примыкания фундаментов (старых и новых), перекрытий и стен.
Изменение внутренних объемно-планировочных решений. Внутренней перепланировки подверглось здание бывшего мясокомбината ОАО "Бел-мясо" г.Белгород.
Изначально объект представлял собой промышленное трехэтажное здание с высотой потолков 6 м. Конструктивная схема здания в целом - рамно - связевая, выполнена из сборных железобетонных конструкций заводского изготовления предварительно по типовым сериям.
В настоящее время здание переоборудовали под офисные помещения. При этом за счет высоты потолков, каждый из трех этажей разделили на 2, таким образом получили полноценное шестиэтажное офисное здание.
Здание было в состоянии непригодном для эксплуатации, поэтому перепланировке предшествовало множество работ по укреплению его конструктивных и несущих элементов.
Наиболее технически сложными и труднореализуемыми на практике являются проекты реконструкции промышленных зданий надстройкой, поскольку:
1) Имеется необходимость усиления конструкции здания или отдельных его элементов;
2) возможно изменение конструктивной схемы сооружения. Применяются в случае, если решение о надстройке здания не может быть решено простым способом. В данном случае происходит перераспределение нагрузки на несущие элементы;
3) по возможности надстраиваемые этажи следует выполнять из облегченных конструкций, но при этом сохранять качественные и прочностные характеристики постройки;
4) существует необходимость устройства лифтов при общей высоте здания 6 и более этажей.
В то же время, очевидно, надстройка позволяет увеличить объем и полезную площадь объекта с минимальными изменениями площади застройки, что особенно актуально в условиях интенсивно застроенной городской среды и позволяет существенно повысить отдачу инвестиционных вложений в реконструкцию за счет качественного улучшения потребительских свойств недвижимого объекта. Вариант реконструкции надстройкой эффективен: в современных условиях, когда земля выступает в качестве товара и стоимость ее постоянно растет. Кроме того, растут и затраты по землеотводу, развитию инженерной и социальной инфраструктур;
Когда в кварталах и по улицам имеются отдельные здания, этажность которых ниже желательной в этих местах и они плохо связываются с обликом застройки и ухудшаю ценность ее восприятия при этажности не более 6 этажей, так как в противном случае могут возникнуть неравномерные осадки фундаментов надстраиваемого и существующего объемов.
Реконструкция промышленных зданий пристройкой и изменением внутренних объемно-планировочных решений позволяет реализовывать девелоперские проекты с минимальным воздействием на несущие конструкции (варианты усиления которых, зачастую, ограничены), что обеспечивает максимальную степень организационно-технологической надежности строительства и конструктивной безопасности здания, однако является экстенсивным вариантом девелопмента, требующим дополнительных ресурсов, без опережающего количественного роста потребительских качеств недвижимости. Такие варианты реконструкции приемлемы:
- при наличии свободной территории возле интересующего нас здания;
- если имеется необходимость массивной пристройки под тяжелое оборудование;
- при нерациональном использовании имеющихся площадей;
- при смене назначения здания.
Подытоживая вышесказанное, можно представить следующую общую характеристику эффективности основных направлений реконструкции
промышленных зданий в условиях городской среды. Самым эффективным способом реконструкции является надстройка, которая обуславливается наибольшей эффективностью вложенных средств, происходит увеличение полезной площади без дополнительных вкладов на приобретение земли.
Список литературы
1. Щенятская М.А., Авилова И.П., Наумов А.Е. Оценка финансово-экономических рисков инвестиционно-строительного проекта при дефиците исходных данных, Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 185-189
2. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
3. Авилова И.П., Жариков И.С. Методические аспекты экспресс диагностики эффективности инвестиционных процессов при реконструкции объектов недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 159-163.
4. Авилова И.П., Жариков И.С. К вопросу определения экономической эффективности реконструкции объектов недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 3. С. 224-227.
5. Чижова Е.Н., Урсу И.В., Аркатов А.Я. Инновационное развитие: проблема единства понимания // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2012. № 2. С. 85-88.
6. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки экономической эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 3. С. 138-141.
Politova Evgeniya Vladimirovna, master's student (e-mail: poletova@mail.ru)
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru)
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia Naumov Andrey Evgenievich PhD. technical Sciences, associate Professor (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru)
ECONOMIC PROBLEMS OF RESOURCE-SAVING IN THE RECONSTRUCTION OF INDUSTRIAL BUILDINGS
Abstract.The article discusses the economic problems of resource saving in the reconstruction of industrial buildings, the proposed means of structural and technical solutions of these problems, generalized best practices.
Key words: economic problems, resource conservation, reconstruction.
