CC BY
0© Сергеева Наталья Владимировна
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры мировой экономики и мировых финансов, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
Ленинградский пр-т., 49, Москва, 125167 E-mail: nvsergeeva@fa.ru
Теблеев Мерген Данзанович
обучающийся бакалавриата, факультет международных экономических отношений, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
Ленинградский пр-т., 49, Москва, 125167 E-mail: 206395@edu.fa.ru
Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость (на примере США, ОАЭ и России)
В современной экономической среде инвестиции в коммерческую недвижимость являются ключевым инструментом для достижения финансовой стабильности, долгосрочного роста и диверсификации любого инвестиционного портфеля. Оценка эффективности инвестиций в этот вид активов становится все более актуальной, учитывая динамичность рынка, изменения в технологическом ландшафте и общее экономическое развитие. Коммерческая недвижимость сохраняет капитал не только за счет собственной, зачастую растущей, стоимости актива, но и приносит дополнительные дивиденды владельцу за счет постоянного арендного потока. Выбор США, ОАЭ и РФ для исследования обоснован их значимостью на мировом рынке, разнообразием активов, правовой защитой и доступностью данных для анализа. Эти страны предоставляют уникальные условия и возможности для изучения различных аспектов и моделей инвестирования.
Ключевые слова: эффективность инвестиций, коммерческая недвижимость, управление капиталом, денежный поток, диверсификация портфеля недвижимости.
Для цитирования: Сергеева Н.В., Теблеев М.Д. Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость (на примере США, ОАЭ и России) // Мировая экономика и мировые финансы. 2024. Т. 3. № 3. С. 19-28. DOI: 10.24412/2949-6454-2024-0230
Natalya V. Sergeeva
Candidate of Economic Sciences,
Associate Professor of the Chair of World Economy and World Finance, Financial University under the Government of the Russian Federation
Leningradsky Ave., 49, Moscow, 125167 E-mail: nvsergeeva@fa.ru
Mergen D. Tebleev
Undergraduate Student, Faculty of International Economic Relation, Financial University under the Government of the Russian Federation
Leningradsky Ave., 49, Moscow, 125167 E-mail: 206395@edu.fa.ru
Assessment of investments effectiveness in commercial real estate (based on examples of USA, UAE аnd Russia)
In today's economic environment, investing in commercial real estate is a key tool for achieving financial stability, long-term growth and diversification of any investment portfolio. Assessing the performance of investments in this type of asset is becoming increasingly relevant given market dynamism, changes in the technological landscape and overall economic development. Commercial real estate preserves capital not only due to its own, often growing, value of the asset, but also brings additional dividends to the owner due to a constant rental flow. The choice of the USA, the UAE and the Russian Federation for the study was justified by their significance in the global market, diversity of assets, legal protection and availability of data for analysis. These countries provide unique conditions and opportunities to explore different aspects and models of investment.
Keywords: investment efficiency, commercial real estate, capital management, cash flow, real estate portfolio diversification. JEL Classification: F21
For citation: Sergeeva N.V., Tebleev M.D. Assessment of investments effectiveness in commercial real estate (based on examples of USA, UAE and Russia). World Economy and World Finance, 2024, vol. 3, no. 3, pp. 19-28. DOI: 10.24412/2949-6454-2024-0230
Концепция эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость представляет собой сложный и многогранный подход к оценке устойчивости и прибыльности вложений в данную сферу [Solovjeva, Fliginskin, Gulko, Kalutskaya, Gladkova, 2020]. В целях первичной подготовки и начала планирования прежде всего нужно понять конъюнктуру рынка, векторы его развития и перспективы. Не менее важным компонентом в планировании инвестиций является оценка доходности и окупаемости от совершенного вложения. Предварительная оценка денежных потоков, стоимости капитала и рентабельности активов позволяет инвесторам принимать обоснованные решения и максимизировать прибыль. Эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость также связана с диверсификацией. В зависимости от инвестиционного капитала распределение вложений должно происходить между различными видами объектов, регионами и секторами, что обеспечивает минимизацию рисков и увеличивает вероятность высоких доходов на длительном промежутке времени. Коммерческая недвижимость, будь то торговые центры, офисные здания или промышленные комплексы, требует долгосрочного стратегического взгляда. Концепция эффективности инвестиций подразумевает создание портфеля активов, способных выдерживать колебания рынка, оставаясь актуальными и востребованными и обеспечивать стабильный доход в течение многих лет, то есть создать долгосрочную устойчивость. Концепция эффективности включает и активное управление рисками. Это означает анализ потенциальных угроз, связанных с рыночными условиями, изменением законодательства, а также факторами, влияющими на спрос и предложение в конкретной сфере коммерческой недвижимости. С учетом современных требований общества, концепция эффективности включает в себя также социальные и экологические аспекты. В последние годы внимание к этим аспектам значительно возросло, что обусловлено как законодательными инициативами, так и изменениями в общественном мнении и потребительских предпочтениях. Инвесторы все чаще оценивают устойчивость объектов недвижимости, их воздействие на окружающую среду и соответствие стандартам ESG (Environmental, Social, and Governance) [Ваганова, Колосова, Гараев, 2023; Васильева, Алексеева, Соколов, 2023].
Современная мировая экономика подвержена постоянным изменениям, под влиянием которых формируются новые тенденции в инвестиционной сфере, в том числе и в инвестиционной сфере в коммерческой недвижимости. Анализ инвестиционного климата в различных странах становится неотъемлемой частью стратегического планирования для глобальных инвесторов, предприятий, частных инвесторов и государственных учреждений. В данной работе фокусируется внимание на трех ключевых странах — Соединенных Штатах Америки, Объединенных Арабских Эмиратах и Российской Федерации.
Каждая из этих стран обладает своими уникальными особенностями в культуре, бизнес-климате и инвестиционной деятельности, которые, в том числе, отражены и в правилах и законах ведения бизнеса, предоставляя тем самым уникальные возможности и вызовы для инвесторов. Выбор стран для проведения исследования обоснован несколькими ключевыми факторами, создающими дополнительный интерес и значимость в рамках данного исследования (табл. 1).
Таблица 1 — Выбранные страны и ключевые факторы, определяющие обоснованность
выбора для исследования
США ОАЭ Россия
Один из самых развитых и крупных рынков коммерческой недвижимости в мире Одна из наиболее развитых правовых систем Устоявшийся рынок и большое количество открытых данных и доступных исследований для обоснованного принятия решений Молодой и динамично развивающийся рынок коммерческой недвижимости с высокими темпами роста Инновационные проекты, привлекающие внимание туристов и инвесторов Благоприятные налоговые условия и различные стимулирующие меры для иностранных инвесторов Рынок коммерческой недвижимости одновременно и устоявшийся, и развивающийся Программы развития экономики, такие как «Национальные проекты» Правительства Российской Федерации, стимулирующие строительство и развитие жилых и коммерческих объектов Рынок обладает значительным потенциалом для роста
Источник: составлено авторами
Разработка экономико-математической модели оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость является ключевым аспектом принятия обоснованных инвестиционных решений. Модель должна учитывать множество факторов, влияющих на доходность и риски инвестиций, и обеспечивать объективную оценку инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости. В основе модели лежит дисконтированный денежный поток (Discounted Cash Flow, DCF), который позволяет оценить текущую стоимость будущих денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. DCF учитывает временную стоимость денег и риски, связанные с инвестициями. Денежные потоки прогнозируются на основе анализа рыноч-
ных данных, включая арендные ставки, уровень заполняемости, операционные расходы и капитальные затраты. Ключевыми параметрами модели являются:
• чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI) — разница между валовым доходом от аренды и операционными расходами;
• ставка капитализации (Capitalization Rate, Cap Rate) — соотношение между NOI и рыночной стоимостью объекта недвижимости;
• ставка дисконтирования — процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости, учитывающая риски и альтернативные инвестиционные возможности;
• период прогнозирования — временной горизонт, на который составляется прогноз денежных потоков (обычно 5-10 лет);
• терминальная стоимость (Terminal Value) — ожидаемая стоимость объекта недвижимости в конце периода прогнозирования.
Модель DCF может быть представлена следующей формулой:
PV = CF1/(1+r)A1 + CF2/(1+r)A2 + ... + CFn/(1+r)An + TV/(1+r)An (1)
где:
PV — текущая стоимость объекта недвижимости;
CF1, CF2, ..., CFn — прогнозируемые денежные потоки за каждый период; r — ставка дисконтирования; TV — терминальная стоимость;
n — количество периодов прогнозирования. Терминальная стоимость рассчитывается по формуле:
TV = NOIn х (1 + g) / (Cap Rate — g) (2)
где:
• NOIn — чистый операционный доход в последнем году прогнозного периода;
• g — ожидаемый долгосрочный темп роста NOI;
• Cap Rate — ставка капитализации.
Для оценки эффективности инвестиций используются такие показатели, как чистая приведенная стоимость (Net Present Value, NPV), внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR) и индекс прибыльности (Profitability Index, PI).
NPV рассчитывается как разница между текущей стоимостью будущих денежных потоков и начальными инвестициями:
NPV = PV — I0 (3)
где:
• I0 — начальные инвестиции.
IRR — ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Она отражает максимальную доходность, которую может обеспечить инвестиционный проект. IRR рассчитывается итеративным методом, решая уравнение:
0 = CF0 + CF1/(1+IRR)A1 + CF2/(1+IRR)A2 + ... + CFn/(1+IRR)An (4)
где:
• CF0 — начальные инвестиции (отрицательное значение);
• CF1, CF2, ..., CFn — прогнозируемые денежные потоки за каждый период.
PI — отношение текущей стоимости будущих денежных потоков к начальным инвестициям:
PI = PV / I0 (5)
Инвестиционный проект считается эффективным, если NPV > 0, IRR > ставки дисконтирования и PI > 1.
Для повышения точности модели необходимо учитывать дополнительные факторы, такие
как:
• инфляция — корректировка денежных потоков и ставки дисконтирования с учетом ожидаемых темпов инфляции;
• налогообложение — учет налоговых выплат и льгот, влияющих на денежные потоки;
• финансирование — анализ структуры капитала (соотношение собственных и заемных средств) и стоимости финансирования;
• риски — оценка специфических рисков, связанных с объектом недвижимости, местоположением и рыночными условиями.
Для учета неопределенности и рисков применяются методы анализа чувствительности и сценарного анализа. Анализ чувствительности позволяет оценить влияние изменений ключевых параметров (например, арендных ставок, уровня заполняемости, ставки дисконтирования) на показатели эффективности инвестиций. Сценарный анализ предполагает разработку нескольких сценариев (оптимистичного, базового и пессимистичного) и оценку эффективности инвестиций для каждого из них. Экономико-математическая модель оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость должна быть реализована с использованием специализированного программного обеспечения. Это позволит автоматизировать расчеты, проводить анализ чувствительности и сценарный анализ, а также наглядно представлять результаты в виде графиков и диаграмм. Таким образом, разработанная экономико-математическая модель обеспечивает комплексный подход к оценке эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость. Она учитывает ключевые факторы, влияющие на доходность и риски инвестиций, и позволяет принимать обоснованные инвестиционные решения на основе объективных количественных показателей. Применение модели способствует повышению качества инвестиционного анализа и минимизации рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость.
Для построения эконометрической модели DCF для анализа эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в США в данной работе используются определенные данные и допущения (табл. 2).
Таблица 2 — Исходные данные для построения эконометрической модели DCF для анализа эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в США
Показатель Значение Примечание
Период прогнозирования 10 лет
Ставка дисконтирования 8% основана на средней доходности 10-летних казначейских облигаций США за последние 10 лет + премия за риск
Темп роста арендных ставок 2.5% в год основан на среднем темпе роста CPI в США за 2013-2022 гг.
Среднерыночная ставка капитализации на выходе 6% по данным CBRE за 2022 г. для офисной недвижимости США [U.S. Investor Intentions Survey Report 2022]
Начальная годовая арендная ставка $30 за 1 фут2 по данным JLL за 2022 г. для офисов класса А в центральных деловых районах крупных городов США
Площадь здания 100000 фут2
Уровень вакантности 10% первые 2 года, 5% далее средние значения по данным Cushman & Wakefield
Операционные расходы 35% от валового дохода типичный уровень для офисов США
Капитальные затраты $100 за 1 фут2
Источник: составлено авторами
Денежные потоки:
Год 1: $ 2,430,000 Год 2: $ 2,490,750 Год 3: $ 2,644,453 Год 4: $ 2,710,564 Год 5: $ 2,778,328
Реверсия: $52,390,400. NPV при ставке I Модифицированная IRR: 9.7% (рис. 1).
Год 6: $ 2,847,786 Год 7: $ 2,918,981 Год 8: $ 2,991,956 Год 9: $ 3,066,755 Год 10: $ 3,143,424
d: $32,805,157. IRR: 13.2%.
Рисунок 1 — Основные показатели эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость США Источник: рассчитано авторами
Вывод: при сделанных допущениях инвестиция в данный объект коммерческой недвижимости выглядит привлекательной, обеспечивая IRR выше ставки дисконтирования и положительный NPV. Модифицированная IRR близка к целевой доходности для данного класса активов. Однако, учитывая длительный срок инвестирования, важно принимать во внимание риски изменения рыночной конъюнктуры и тщательно выбирать конкретные объекты. Диверсификация по географии и типам недвижимости позволит снизить риски.
Для построения эконометрической модели DCF для анализа эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в ОАЭ в данной работе используются определенные данные и допущения (табл. 3).
Таблица 3 — Исходные данные для построения эконометрической модели DCF для анализа эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в ОАЭ
Показатель Значение Примечание
Период прогнозирования 10 лет
Ставка дисконтирования 10% основана на средней доходности 10-летних государственных облигаций ОАЭ + премия за риск
Темп роста арендных ставок 3% в год основан на среднем темпе роста CPI в ОАЭ за 2013-2022 гг.
Среднерыночная ставка капитализации на выходе 7% по данным Knight Frank за 2022 г. для офисной недвижимости ОАЭ [Active Capital]
Средняя годовая арендная ставка 1500 AED за 1 м2 по данным Knight Frank за 2022 г. для офисов класса А и Prime в Дубае [Dubai Office Market Review. Autumn 2022]
Площадь здания 10000 м2
Уровень вакантности 12% первые 2 года, 6% далее средние значения по данным JLL
Операционные расходы 30% от валового дохода типичный уровень для офисов ОАЭ
Капитальные затраты 5000 AED за м2
Источник: составлено авторами
Денежные потоки:
Год 1: 9,240,000 AED Год 2: 9,517,200 АЕБ Год 3: 10,371,384 AED Год 4: 10,682,526 AED Год 5: 11,003,001 AED Год 6: 11,333,091 AED
Год 7: 11,673,084 AED Год 8: 12,023,277 AED Год 9: 12,383,975 AED Год 10: 12,755,494 AED
Реверсия: 182,221,349 AED. NPV при ставке 10%: 60,860,094 AED. IRR: 14.6%. Модифицированная IRR: 11.2% (рис. 2).
Рисунок 2 — Основные показатели эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость ОАЭ Источник: рассчитано авторами
Вывод: при сделанных допущениях инвестиция в данный объект коммерческой недвижимости в ОАЭ выглядит привлекательной, обеспечивая IRR выше ставки дисконтирования и положительный NPV. Модифицированная IRR также превышает целевую доходность для данного класса активов. ОАЭ остается перспективным рынком недвижимости благодаря экономическому
росту, развитию туризма и притоку иностранных инвестиций. Тем не менее, важно учитывать риски, связанные с волатильностью цен на нефть и геополитической напряженностью в регионе. Тщательный выбор объектов и локаций, а также диверсификация портфеля помогут снизить эти риски.
Для построения эконометрической модели DCF для анализа эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в России в данной работе используются определенные данные и допущения (табл. 4).
Таблица 4 — Исходные данные для построения эконометрической модели DCF для
анализа эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в России
Показатель Значение Примечание
Период прогнозирования 10 лет
Ставка дисконтирования 14% основана на средней доходности 10-летних ОФЗ + премия за риск
Темп роста арендных ставок 4% в год основан на среднем темпе роста СР1 в России за 2013-2022 гг.
Среднерыночная ставка капитализации на выходе 10% по данным CBRE за 2022 г. для офисной недвижимости Москвы [Неопределенность не обрушила рынок...]
Средняя годовая арендная ставка 30000 RUB за 1 м2 по данным за 2022 г. для офисов класса А в Москве [Офисная недвижимость]
Площадь здания 10000 м2
Уровень вакантности 15% первые 2 года, 8% далее средние общепринятые значения рынка
Операционные расходы 40% от валового дохода типичный уровень для офисов России
Капитальные затраты 100000 RUB за 1 м2
Источник: составлено авторами
Денежные потоки:
Год 1: 153,000,000 RUB Год 2: 159,120,000 RUB Год 3: 178,861,120 RUB Год 4: 186,015,565 RUB Год 5: 193,456,187 RUB
Год 6: 201,194,435 RUB Год 7: 209,242,212 RUB Год 8: 217,611,901 RUB Год 9: 226,316,377 RUB Год 10: 235,369,032 RUB
Реверсия: 2,353,690,320 RUB. NPV при ставке 14%: 484,484,995 RUB. IRR: 17.3 Модифицированная IRR: 13.6% (рис. 3).
Рисунок 3 — Основные показатели эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость РФ Источник: рассчитано авторами
Вывод: при сделанных допущениях инвестиция в данный объект коммерческой недвижимости в РФ выглядит потенциально привлекательной, обеспечивая IRR выше ставки дисконтирования и положительный NPV. Модифицированная IRR также превышает типичные целевые показатели доходности для данного класса активов в РФ. Однако, важно принимать во внимание высокие страновые риски, связанные с геополитической напряженностью, санкциями, волатильностью курса рубля и непредсказуемостью регулирования. Эти факторы могут негативно влиять на спрос, арендные ставки и ликвидность недвижимости. Необходим консервативный подход к прогнозам и высокая селективность при выборе объектов. Диверсификация по регио-
нам и секторам недвижимости, а также хеджирование валютных рисков могут частично нивелировать указанные риски.
Заключение
Проведенный анализ показал, что рынок коммерческой недвижимости США является одним из наиболее развитых и ликвидных в мире. Он характеризуется высоким уровнем прозрачности, надежной правовой системой и широким спектром инвестиционных возможностей. Ключевые сегменты рынка включают офисную, торговую, промышленную и многофункциональную недвижимость. Факторы, влияющие на эффективность инвестиций в США:
• экономическая стабильность и рост ВВП;
• низкие процентные ставки, стимулирующие инвестиционную активность;
• высокий спрос на качественные объекты недвижимости в крупных городах;
• развитая инфраструктура и инновационные технологии в строительстве и управлении недвижимостью.
По данным NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries), средняя годовая доходность инвестиций в коммерческую недвижимость США за последние 10 лет достигла 9,4% [Returns of the national...]. Этот показатель ясно демонстрирует высокую привлекательность американского рынка для инвесторов. Стабильные экономические, развитая инфраструктура и высокий уровень спроса на коммерческую недвижимость способствуют устойчивому росту доходности, привлекая капитал не только из внутренних ресурсов, но и из внешних источников.
Инвесторы выбирают американский рынок благодаря его прозрачности, предсказуемости и возможности диверсификации активов. Широкий спектр объектов недвижимости, от офисных зданий и торговых центров до промышленных складов и гостиниц, позволяет составить сбалансированный инвестиционный портфель, способный выдержать экономические колебания. Дополнительным преимуществом является наличие развитого рынка ипотечного кредитования с возможностью выбора из широкого спектра доступных рыночных инструментов, который облегчает доступ к финансированию и снижает барьеры для входа на рынок.
Высокая ликвидность американской коммерческой недвижимости также играет важную роль в формировании привлекательности данного рынка. Инвесторы могут легко и быстро перераспределять свои активы, реагируя на изменения рыночных условий и экономической конъюнктуры. Кроме того, стабильность правовой системы и строгие регуляторные нормы обеспечивают защиту прав собственности, что повышает доверие инвесторов и снижает риски.
Анализируя последние десятилетия, можно утверждать, что рынок коммерческой недвижимости в США остается одним из самых привлекательных для инвесторов по всему миру. Постоянный рост доходности, разнообразие доступных объектов и благоприятные условия для ведения бизнеса продолжают привлекать значительные инвестиции, способствуя дальнейшему развитию и укреплению американской экономики.
Рынок коммерческой недвижимости ОАЭ, в частности Дубая, демонстрирует высокие темпы роста и привлекает инвесторов со всего мира. Государственная поддержка, развитая инфраструктура и стратегическое расположение делают ОАЭ привлекательным направлением для инвестиций. Факторы, влияющие на эффективность инвестиций в ОАЭ:
• быстрый экономический рост и диверсификация экономики;
• благоприятный налоговый режим и отсутствие налогов на недвижимость;
• высокий спрос на коммерческую недвижимость со стороны международных компаний;
• развитие туризма и растущий спрос на гостиничную недвижимость.
Согласно данным Union Square House Real Estate Broker LLC, инвестиции в офисную недвижимость в Дубае демонстрируют среднюю доходность в диапазоне от 7 до 8%, тогда как торговая недвижимость приносит доходность от 6 до 7% [Dubai's real estate excellence...]. Эти показатели указывают на значительный потенциал для получения прибыли, делая рынок недвижимости в Дубае привлекательным для инвесторов, ищущих высокодоходные активы.
Тем не менее, инвесторам следует тщательно учитывать специфические риски, присущие этому региону. В первую очередь, рынок недвижимости в Дубае известен своей волатильностью, что может привести к резким изменениям цен и уровней доходности. Такие колебания обусловлены рядом факторов, включая колебания спроса и предложения, изменения в законодательстве и экономическую политику.
Кроме того, уровень экономической активности Дубая имеет высокую степень зависимости 26 от нефтяного сектора. Хотя город активно стремится диверсифицировать свою экономику, стремясь уменьшить зависимость от нефти, колебания цен на нефть все еще могут оказывать значи-
тельное влияние на общий экономический климат и, следовательно, на рынок недвижимости. В периоды снижения цен на нефть может наблюдаться замедление экономического роста, что может отразиться на доходности инвестиций в недвижимость.
Инвесторы, рассматривающие возможность вложений в дубайскую недвижимость, должны проводить глубокий анализ текущих экономических условий, прогнозов и перспектив, чтобы минимизировать потенциальные риски. Важно также учитывать политическую стабильность региона и изменения в международной торговле и стабильности региона, которые могут повлиять на экономику Дубая.
Несмотря на эти риски, Дубай продолжает оставаться одним из наиболее динамичных и перспективных рынков недвижимости на Ближнем Востоке и в мире. Привлекательные доходности, усилия правительства по развитию инфраструктуры и стратегическая позиция города как международного делового и туристического кластера, а также центра сосредоточения активности в регионе продолжают привлекать значительный капитал, способствуя устойчивому развитию рынка недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости России характеризуется значительным потенциалом роста, особенно в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Однако политическая и экономическая нестабильность, а также санкции со стороны западных стран могут оказывать негативное влияние на инвестиционную привлекательность рынка. Факторы, влияющие на эффективность инвестиций в Россию:
• относительно низкие цены на недвижимость по сравнению с другими развитыми рынками;
• высокий спрос на качественную коммерческую недвижимость в крупных городах;
• развитие инфраструктуры и реализация крупных государственных проектов;
• геополитические риски и экономическая нестабильность.
По данным JLL, инвестиции в офисную недвижимость Москвы демонстрируют среднюю доходность в диапазоне от 9 до 10%, в то время как торговая недвижимость приносит доходность от 9,5 до 10,5%. Эти высокие показатели отражают значительный потенциал для получения прибыли на московском рынке недвижимости, привлекая внимание как отечественных, так и международных инвесторов.
Тем не менее, для успешного инвестирования в московскую недвижимость необходимо уделить особое внимание оценке рисков. Москва, как и любой другой крупный мегаполис, подвержена разнообразным экономическим и политическим факторам, которые могут влиять на стабильность и доходность инвестиций. Инвесторы должны учитывать такие аспекты, как изменения в законодательстве, экономические санкции, колебания валютного курса и общую макроэкономическую ситуацию в стране.
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие рекомендации для инвесторов:
• диверсификация портфеля недвижимости по странам и сегментам рынка для снижения рисков;
• фокус на качественные объекты недвижимости в престижных местоположениях с высоким спросом со стороны арендаторов;
• сотрудничество с местными экспертами и консультантами для лучшего понимания рыночных особенностей и нормативно-правовой базы;
• проведение тщательной due diligence, включая оценку юридических, финансовых и технических аспектов инвестиций;
• использование экономико-математических моделей для оценки эффективности инвестиций и анализа чувствительности к изменениям ключевых параметров;
• мониторинг рыночных трендов, экономических и политических факторов для своевременной корректировки инвестиционной стратегии.
Подводя итог проведенному исследованию, необходимо отметить, что анализ эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость в США, ОАЭ и России демонстрирует уникальные особенности, преимущества и риски каждого из этих рынков. Американский рынок привлекает своей стабильностью и высокой ликвидностью, что делает его привлекательным для инвесторов, ищущих надежные вложения. ОАЭ, с его быстрыми темпами роста и благоприятным налоговым режимом, предоставляет возможности для значительного преумножения капитала в короткие сроки, особенно в условиях динамично развивающейся экономики. Российский рынок, несмотря на геополитические риски, обладает значительным потенциалом роста и предлагает возможности для долгосрочных инвестиций. 27
Литература
Ваганова О.В., Колосова А.О., Гараев Т.М.У. Анализ инвестиционной привлекательности сферы недвижимости в условиях санкций // Научный результат. Технологии бизнеса и сервиса. 2023. Т. 9. № 2. С. 90-103.
Васильева И.В., Алексеева Л.И., Соколов Е.А. Обзор рынка недвижимости в России и за рубежом после пандемии и мобилизации // Инновации и инвестиции. 2023. № 3. C. 304-308.
Неопределенность не обрушила рынок, IV кв. 2022. URL: https://rentnow.ru/analytics/neopredelennost-ne-obrushila-rynok-iv-kv-2022 (дата обращения: 05.06.2024).
Офисная недвижимость. URL: https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/ceb/g4u4807683tm514mz1o03tgzg92jsc8i.pdf (дата обращения: 05.06.2024).
Active Capital. URL: https://content.knightfrank.com/research/1801/documents/en/active-capital-the-report-2023-9909.pdf (дата обращения: 05.06.2024).
Dubai Office Market Review. Autumn 2022. URL: https://content.knightfrank.com/research/422/documents/en/dubai-office-market-review-autumn-2022-9601.pdf (дата обращения: 05.06.2024).
Dubai's real estate excellence: a global standout among major cities worldwide. URL: https://www.linkedin.com/pulse/dubais-real-estate-excellence-global-m1jof (дата обращения: 05.06.2024).
Returns of the national NCREIF Property Index in the United States from 2007-2023. URL: https://www.statista.com/ statistics/376854/ncreif-index-returns-usa/ (дата обращения: 05.06.2024).
Solovjeva N.E., Fliginskin T.N., Gulko A.A., Kalutskaya N.A., Gladkova S.B. Influence of factors on the development of the Russian commercial real estate market // Journal of Advanced Research in Dynamical and Control Systems. 2020. Vol. 12. No. S5. P. 1191-1196.
U.S. Investor Intentions Survey Report 2022. URL: https://www.cbre.com/insights/reports/us-investor-intentions-survey-report-2022 (дата обращения: 05.06.2024).
References
Active Capital. URL: https://content.knightfrank.com/research/1801/documents/en/active-capital-the-report-2023-9909.pdf (date of access: 05.06.2024).
Dubai Office Market Review. Autumn 2022. URL: https://content.knightfrank.com/research/422/documents/en/dubai-office-market-review-autumn-2022-9601.pdf (date of access: 05.06.2024).
Dubai's real estate excellence: a global standout among major cities worldwide. URL: https://www.linkedin.com/pulse/dubais-real-estate-excellence-global-m1jof (date of access: 05.06.2024).
Office real estate. URL: https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/ceb/g4u4807683tm514mz1o03tgzg92jsc8i.pdf (date of access: 05.06.2024). (In Russian)
Returns of the national NCREIF Property Index in the United States from 2007-2023. URL: https://www.statista.com/ statistics/376854/ncreif-index-returns-usa/ (date of access: 05.06.2024).
Solovjeva N.E., Fliginskin T.N., Gulko A.A., Kalutskaya N.A., Gladkova S.B. Influence of factors on the development of the Russian commercial real estate market. Journal of Advanced Research in Dynamical and Control Systems, 2020, vol. 12, no. S5, pp. 1191-1196.
U.S. Investor Intentions Survey Report 2022. URL: https://www.cbre.com/insights/reports/us-investor-intentions-survey-report-2022 (date of access: 05.06.2024).
Uncertainty did not bring down the market, Q4. 2022. URL: https://rentnow.ru/analytics/neopredelennost-ne-obrushila-rynok-iv-kv-2022 (date of access: 05.06.2024). (In Russian)
Vaganova O.V., Kolosova A.O., Garayev T.M. Analysis of the investment attractiveness of the real estate sector under sanctions. Research Result. Business and Service Technologies, 2023, vol. 9, no. 2, pp. 90-103. (In Russian)
Vasilyeva I.V., Alekseeva L.I., Sokolov E.A. Of the real estate market in Russia and abroad after the pandemic and mobilization. Innovations and Investments, 2023, no. 3, pp. 304-308. (In Russian)
