CC BY
20DOI 10.47643/1815-1337_2021_9_169 УДК 347.232
ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ Certain aspects of the exercise of the preemptive right to purchase share in the right of common shared ownership
КОРНИЛОВА Наталья Викторовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского и процессуального права Хабаровского государственного университета экономики и права. 680042, Россия, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская,134. E-mail: n_kornilva@mail.ru;
KORNILOVA Natalia V.,
Candidate of Law, Associate Professor of the Department of Civil Law and Civil and Procedural Law
Khabarovsk State University of Economics and Law.
134 Pacific Street, Khabarovsk, Khabarovsk Territory, 680042, Russia.
E-mail: n_kornilva@mail.ru
Краткая аннотация: В статье рассматриваются особенности осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности. Раскрывается порядок осуществления такого права, проблемы, возникающие при его реализации.
Abstract: The article discusses the features of the exercise of the preemptive right to purchase a share in the right of common shared ownership. The procedure for the exercise of such a right, the problems arising during its implementation are revealed.
Ключевые слова: право собственности, доля, преимущественное право покупки
Keywords: ownership, share, pre-emptive right to purchase
Дата направления статьи в редакцию: 12.07.2021
Дата публикации: 30.09.2021
Право преимущественной покупки доли известно российскому праву уже очень давно. Впервые его упоминание можно встретить в Новгородской купчей грамоте [18]. Было исследуемое право закреплено и в ст. 64 ГК РСФСР 1922 г. [6], и в ст. 120 ГК РСФСР 1964 г. [7]. В последнем из названных актов предусматривался механизм осуществления исследуемого права. В ст. 120 ГК РСФСР 1964 г. также повторялось правило о преимущественном праве покупки доли остальными собственниками по цене, по которой она продаётся, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу.
В действующем законодательстве закреплён следующий порядок продажи доли в праве общей собственности.
1. Если собственник решил продать свою долю в таком праве, то остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.
В ст. 250 ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные урегулированию вопросов, связанных с приобретением доли у продавца другим сособственником. В таком случае исследуемое право отсутствует, а продавец вправе продать долю любому из сособственников.
2. Продавец доли извещает в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В такое извещение включаются условия, на которых продается доля, в том числе и цена.
Дискуссионен вопрос о правовой природа извещения. Согласно первой точке зрения извещение продавца доли, направляемое в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ, о намерении продать её постороннему лицу носит уведомительный характер и не является офертой, а ответ на него, соответственно, акцептом. Сторонники второй точки полагают, что извещение о намерении продать долю - это оферта, а ответ на неё - это акцепт.
По нашему мнению, извещение ни коим образом не может считаться офертой. Такое извещение носит уведомительный характер, представляя собой юридически значимое сообщение (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Кроме того, само направление извещения не является выражением свободной воли такого собственника, а основано на обязательном требовании закона.
А сособственники, получившие такое извещение, получают лишь преимущественное право приобрести такую долю. Причём в случае если несколько сособственников изъявят желание её приобрести, то в таком случае продавец доли по своему усмотрению заключит договор с любым из них.
Согласно позиции Верховного Суда РФ обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения [13] [14].
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-Ф3 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" [1] абз. 2 ст. 250 ГК РФ был дополнен положением о том, что особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. Примером такого закона является Федеральный закон от 3 июля 2015 года
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2], согласно ч. 4.1. ст. 42 которого допускается возможность такого извещения путем размещения извещения об этом на официальном сайте в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать [5]. Исключением из этого правила является продажа доли в праве общей собственности на жилые помещения.
3. Остальные участники должны в течение месяца принять решение о приобретении доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения. Возможны следующие варианты решения:
а) отказаться от приобретения права. Отказ в приобретении доли возможен в следующих вариантах:
- сособственники в письменной форме могут отказаться от приобретения доли;
В то же время в ГК РФ не урегулирован срок действия такого отказа. Т.А. Батрова предлагает закрепить в ст. 250 ГК РФ указание на шестимесячный срок действия такого отказа [15]. Кроме того, полагаем, что следует установить возможность или невозможность отозвать такой отказ. Целесообразно также установить положение о сроке, в течение которого такой отказ не может быть отозван.
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ было внесено дополнение в п. 2 ст. 250 ГК РФ в части урегулирования ситуации, с которой столкнулась практика. Было включено положение о возможности продажи доли постороннему лицу ранее указанных сроков, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации исследуемого права. Закрепление такого положения уже давно назрело.
- сособственники могут просто не отвечать на извещение.
б) согласиться на приобретение доли и приобрести эту долю. Причем необходимо не только дать согласие, но и приобрести долю.
Отсутствует в ст. 250 ГК РФ ответ и на следующий вопрос: как быть в случае, если несколько сособственников захотят
воспользоваться исследуемым правом. С кем необходимо заключить договор? С тем, кто обратился ранее других, или с каждым из обратившихся собственников в соответствующей доли? И как быть в случае, если хотя бы два сособственника обратились одновременно?
В настоящее время в науке сложились три подхода к решению этого вопроса.
1) Договор купли-продажи заключается с первым, кто обратился.
Но в таком случае для того, чтобы соблюсти принцип равенства всех участников общей долевой собственности, например, для того, чтобы обеспечить единомоментное получение извещения всеми сособственниками, что на практике невозможно реализовать. В свою очередь, возникнет и вопрос с моментом получения согласия приобрести такую долю у её продавца, так как в большинстве случаев сроки получения такого согласия могут зависеть от работы почтовых сервисов, на которые лицо, которое захотело воспользоваться своим преимущественным правом, повлиять не может. Кроме того, такой поход не дает ответа на вопрос, как быть, если несколько сособственников обратятся одновременно для того, чтобы воспользоваться таким правом?
2) Договор купли-продажи доли заключается с каждым сособственником, выразившим согласие на покупку, но в отношении не всей доли, а её соответствующей части, определяемой пропорционально размеру доли в праве общей собственности, принадлежащей данному сособственнику.
В таком случае по аналогии предлагается использовать положение, предусмотренное в п. 4 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» [3], в котором как раз и закрепляется возможность участников общества воспользоваться исследуемым правом пропорционально размерам своих долей. Иной порядок осуществления исследуемого права может быть установлен уставом общества.
Однако в качестве недопустимости использования такого подхода называются аргументы о том, что п. 4 ст. 21 вышеуказанного закона распространяется только на ООО [16], реализация доли возможна только на условиях, указанных в извещении [17].
3) Право выбора тому, кому будет отчуждена доля среди сособственников, принадлежит продавцу.
Полагаем, что именно данный подход наиболее соответствует правовой природе отношений между продавцом и сособственниками, так как в таком случае реализуется принцип свободы договора. И продавец волен решать, с кем он предпочитает заключить договор на продажу принадлежащей ему долю.
4. В случае отказа всех сособственников от приобретения доли продавец может реализовать долю постороннему лицу.
В соответствии с п. 4 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и други х условий, на которых продает её. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. А согласно п. 1 ст. 42 названного закона сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
В случае если продажа доли будет произведена с нарушением преимущественного права покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3
ст. 250 ГК РФ).
Вопрос о правовой природе трёхмесячного срока долгие годы был предметом дискуссий. Первоначально рассматриваемый срок стал квалифицироваться как пресекательный срок. Закреплено это было в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [12], согласно которому данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. В то же время при рассмотрении споров о преимущественном праве на покупки доли (акции) суды исходили из исковой природы анализируемых сроков. И уже в 2007 году Верховный Суд РФ вносит дополнения в Постановление Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» [9] [10] , закрепляя в нём п.1.2., в котором устанавливает, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25 июня 2009 г. № 131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ» [11] срок для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи акций ЗАО, предусмотренный абзацем седьмым пункта 3 статьи 7 Закона «Об акционерных обществах», является сроком для защиты нарушенного преимущественного права, а потому в силу статьи 195 ГК РФ является сроком исковой давности и к нему применяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении срока исковой давности (статьи 202, 203 и 205 ГК РФ).
И в п. 14 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [8] была уже поставлена точка в этом вопросе. Такой срок был обозначен как срок исковой давности, который начинал течь с момента, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки между продавцом и покупателем.
Необходимо отметить, что такое положение было позитивно воспринято в доктрине [20].
Несмотря, на казалось бы, разрешение спора о том, какими нормами следует руководствоваться при рассмотрении дел с нарушением преимущественного права покупки, в науке спор о правовой природе трехмесячного срока, установленного в п. 3 ст. 250 ГК РФ, продолжается. Так, И.С. Чупрунов отмечает, что «преимущественное право на заключение договора является секундарным, срок для его реализации в действительности является пресекательным, хотя суды и применяют к нему все правила о давности» [19].
При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя на себя сособственник, преимущественное право покупки которого нарушено, в соответствии с п.1.2. Постановления от 10 июня 1980 г. № 4 должен по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ внести на «счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению (отделу) Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей» [4].
В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК положения о преимущественном праве покупки, наряду с договором купли-продажи, распространяются и на отношения по договору мены. Поднимается в последнее время вопрос о распространении права преимущественной покупки в случае её отчуждения по договору дарения и ренты [15].
Таким образом, в настоящем исследовании была предпринята попытка раскрыть лишь некоторые проблемы, которые возникают при осуществлении преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности. Полагаем, что требуется проведение значительного объема работы по совершенствованию законодательства в части урегулирования отношений, возникающих при осуществлении преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности.
Библиогра фия:
1. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 315-ФЭ // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4248.
2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 03.07.2015 г. № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст.
4344.
3. Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 785.
4. О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.11.2008 г № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2008. № 48. Ст. 5518.
5. Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2016 г. № 724 // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru. 15.12.2016.
6. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.1922 г. // Собрание узаконений и распоряжений рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904 (утратил силу).
7. Гражданский кодекс РСФСР: Утв. Законом РСФСР от 11.06.1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406 (утратил силу).
8. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6
9. Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 г. № 6 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. № 5.
10. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4. В сб.: Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам", М., "Спарк", 1994.
11. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 г. № 131 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.
12. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10 (утратил силу).
13. Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 г. № 5-КГ13-109 // Документ опубликован не был.
14. Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 г. № 5-КГ14-136 // Документ опубликован не был.
15. Батрова Т.А. Нотариальная форма сделок по продаже долей в имуществе: новые и нерешенные проблемы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 3. С. 33 - 35.
16. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // ЭЖ-Юрист. 2005. № 29.
17. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. № 4.
18. Товтолес Н.Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву // Журнал Министерства юстиции. 1900. № 8.
19. Чупрунов И.С. Срок на реализацию преимущественного права покупки доли (акций). проблемы исчисления // Закон. 2020. № 11.
20. Эрделевский А.М. О судебном подходе к защите вещных прав // СПС КонсультантПлюс. 2011.
References (transliterated):
1. O vnesenii izmenenij v chast' pervuyu Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii: Federal'nyj zakon ot 03.07.2016 g. № 315-FZ // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2016. № 27 (chast' II). St. 4248.
2. O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti: Federal'nyj zakon ot 03.07.2015 g. № 218-FZ // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2015. № 29 (chast' I). St. 4344.
3. Ob obshchestvah s ogranichennoj otvetstvennost'yu: Federal'nyj zakon ot 08.02.1998 g. № 14-FZ // Sobranie zakonodatel'stva RF. 1998. № 7. St. 785.
4. O vnesenii izmenenij v Grazhdanskij processual'nyj kodeks Rossijskoj Federacii: Federal'nyj zakon ot 25.11.2008 g № 223-FZ // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2008. № 48. St. 5518.
5. Ob utverzhdenii Poryadka razmeshcheniya izveshcheniya uchastnikov dolevoj sobstvennosti na nedvizhimoe imushchestvo o namerenii prodat' dolyu v prave obshchej sobstvennosti na nedvizhimoe imushchestvo na oficial'nom sajte organa registracii prav v informacionno-telekommunikacionnoj seti "Internet": Prikaz Ministerstva ekonomicheskogo razvitiya Rossijskoj Federacii ot 17.11.2016 g. № 724 // Oficial'nyj internet-portal pravovoj informacii www.pravo.gov.ru. 15.12.2016.
6. Grazhdanskij kodeks RSFSR ot 31.10.1922 g. // Sobranie uzakonenij i rasporyazhenij raboche-kresfyanskogo Pravitel'stva RSFSR. 1922. № 71. St. 904 (utratil
silu).
7. Grazhdanskij kodeks RSFSR: Utv. Zakonom RSFSR ot 11.06.1964 g. // Vedomosti Verhovnogo Soveta RSFSR. 1964. № 24. St. 406 (utratil silu).
8. O nekotoryh voprosah, voznikayushchih v sudebnoj praktike pri razreshenii sporov, svyazannyh s zashchitoj prava sobstvennosti i drugih veshchnyh prav: Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda RF № 10, Plenuma VAS RF № 22 ot 29.04.2010 g. // Vestnik VAS RF. 2010. № 6
9. Ob izmenenii i dopolnenii nekotoryh Postanovlenij Plenuma Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii po grazhdanskim delam: Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda RF ot 06.02.2007 g. № 6 // Byulleten' Verhovnogo Suda RF. 2007. № 5.
10. O nekotoryh voprosah praktiki rassmotreniya sudami sporov, voznikayushchih mezhdu uchastnikami obshchej sobstvennosti na zhiloj dom: Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda RF ot 10.06.1980 g. № 4. V sb.: Sbornik postanovlenij Plenumov Verhovnyh sudov SSSR i RSFSR (RF) po grazhdanskim delam", M., "Spark", 1994.
11. Obzor praktiki rassmotreniya arbitrazhnymi sudami sporov o preimushchestvennom prave priobreteniya akcij zakrytyh akcionernyh obshchestv: Informacionnoe pis'mo Prezidiuma VAS RF ot 25.06.2009 g. № 131 // Vestnik VAS RF. 2009. № 9.
12. O nekotoryh voprosah praktiki razresheniya sporov, svyazannyh s zashchitoj prava sobstvennosti i drugih veshchnyh prav: Postanovlenie Plenuma VAS RF ot 25.02.1998 g. № 8 // Vestnik VAS RF. 1998. № 10 (utratil silu).
13. Opredelenie Verhovnogo Suda RF ot 19.11.2013 g. № 5-KG13-109 // Dokument opublikovan ne byl.
14. Opredelenie Verhovnogo Suda RF ot 24.02.2015 g. № 5-KG14-136 // Dokument opublikovan ne byl.
15. Batrova T.A. Notarial'naya forma sdelok po prodazhe dolej v imushchestve: novye i nereshennye problemy // Zakony Rossii: opyt, analiz, praktika. 2017. № 3. S. 33
- 35.
16. Kozlov M. Predpochtenie pered postoronnimi // EZH-YUrist. 2005. № 29.
17. Kuznecova L.V. Nekotorye problemy osushchestvleniya preimushchestvennogo prava pokupki doli v prave obshchej dolevoj sobstvennosti // ZHurnal rossijskogo prava. 2006. № 4.
18. Tovtoles N.N. Obshchaya sobstvennost' po russkomu grazhdanskomu pravu // ZHurnal Ministerstva yusticii. 1900. № 8.
19. CHuprunov I.S. Srok na realizaciyu preimushchestvennogo prava pokupki doli (akcij). problemy ischisleniya // Zakon. 2020. № 11.
20. Erdelevskij A.M. O sudebnom podhode k zashchite veshchnyh prav // SPS Konsul'tantPlyus. 2011.
