CC BY
78
4 (244) - 2010
Мнения, комментарии, рекомендации специалистов
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ГОСУДАРСТВЕННЫХ КОНТРАКТОВ*
Е. В. виговский,
советник налоговой службы Шранга
Особенности заключения договоров строительного подряда в системе гражданско-правовых договоров
Одним из многих гражданско-правовых договоров, которые часто заключаются предприятиями, учреждениями и организациями всех форм собственности являются договоры на проведение текущего либо капитального ремонта зданий и помещений.
Чтобы правильно подготовить такой контракт и заключить его с подрядчиком на выполнение работ, руководителю предприятия необходимо знать гражданское законодательство, судебноарбитражную практику, а также другие нормативно-правовые документы (установленные формы первично-учетной документации, применяемые в строительстве, особенности составления сметной документации, а также термины и определения, применяемые в строительстве и многое другое).
В главе 37 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) перечислены разновидности договоров подряда. В частности, в § 1 данной главы перечислены общие положения о договоре подряда, которые должны применяться при заключении договоров данного вида, за теми исключениями, которые характерны для их отдельных видов договоров.
При подготовке, заключении и исполнении договоров следует иметь в виду, что в ст. 702 ГК РФ установлено, по договору подряда одна сторо-
* Окончание. Начало см. в БИНО № 3 (343) — 2010.
на (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить ее. В части 2 данной статьи установлено, что к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего ГК РФ по этим видам договоров.
Вместе с тем нельзя не учитывать общие положения о подряде, которые должны быть использованы при подготовке договоров, в частности, на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений, а также тех статей ГК РФ, которые определяют порядок заключения договоров и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих особенности их заключения.
При этом следует руководствоваться также требованиями ст. 3 ГК РФ («Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права»), Это, во-первых, качество работы, гарантия качества работы, приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком, и многое другое. Кроме того, в договоре должны содержаться также условия, предусмотренные гл. 37 § 3 ГК РФ (ст. 740-757 ГК РФ).
Как и все виды договоров, договор строительного подряда должен содержать прежде всего «Предмет контракта», поскольку предмет
контракта содержит все необходимые и существенные условия, которые необходимо исполнить подрядчику.
В статье 740 ГК РФ договор строительного подряда определен как обязанность подрядчика в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Статья 740 ГК РФ определяет не только возведение вновь строящегося объекта строительства, но и реконструкцию здания, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ неразрывно связанных со строящимся объектом. Для подготовки контракта также необходимо использование значительного количества нормативноправовых актов Минфина России, СНиП и др.
В проекте договора должен быть обязательно указан срок выполнения работ, поскольку договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. По данному вопросу имеется судебно-арбитражная практика.
Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора.
Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.
Кроме того, нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора.
В арбитражный суд обратился жилищно-строительный кооператив с иском к акционерному
обществу открытого типа о расторжении договора подряда на строительство жилого дома вследствие нарушения ответчиком его условий — превышение сметной стоимости жилого дома и несоблюдение срока исполнения обязательств.
Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства из-за инфляции.
Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п. Зет. 744 ГК РФ).
Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Между тем подрядчик не согласовал с заказчиком в установленном порядке условия повышения стоимости строительных работ и продление срока их завершения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал допущенные подрядчиком нарушения существенными и, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, принял решение о расторжении договора. Поэтому заключение договора на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений должно осуществляться с применением цен на строительные работы, действующих в том или ином регионе. И для организации особенно важно экономно и целенаправленно расходовать ее собственные средства.
Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда на строительство или капитальный ремонт.
В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:
• при разработке предпроектной или проектносметной документации по заказу инвесторов — инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);
• при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, — расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.
Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять на текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах
инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.
Очень важными являются включение в контракт условий о выполнении работ из материалов подрядчика и предоставление заказчику документов, подтверждающих цену материалов.
Материалы и оборудование, которые используются подрядчиком, должны соответствовать предъявляемым к ним требованиям: иметь сертификаты качества, безопасности, технические паспорта при установке какого-либо оборудования. Отсутствие данных документов может повлечь не только определенные последствия для качества проведенных строительных работ, но и создать небезопасные условия работы механизмов и агрегатов, создающих угрозу для жизни и здоровья людей.
В случае установки какого-либо оборудования при строительных работах (капитального и текущего ремонта) подрядчик обязан передать заказчику его принадлежности, включая технические паспорта, сертификаты качества и безопасности и гигиенические сертификаты.
Гигиенические сертификаты (для отечественных материалов, оборудования) должны содержать:
• нормативную или техническую документацию на оборудование и материалы (технические условия, технологические инструкции, др.);
• краткое описание способа и области применения оборудования, материалов;
• протоколы испытаний оборудования, материалов;
• другие документы, подтверждающие безопасность оборудования, материалов.
Для импортных материалов, оборудования должны быть:
• документы фирмы-изготовителя, подтверждающие качество материалов, оборудования; сертификаты безопасности страны-изготовителя, выданные уполномоченными на то органами, и/или сертификат (подтверждение) фирмы производителя, другие материалы, полученные в стране-изготовителе и подтверждающие безопасность материалов и оборудования, применяемых подрядчиком в строительстве;
• протоколы испытаний;
• технические условия изготовления материалов (оборудования) с указанием условий применения (использования) или другие нормативные и технические документы о составе и условиях применения.
Вышеуказанные документы должны быть представлены на русском языке, надлежащим образом заверены и соответствовать предъявляемым
к ним формам. Кроме того, подрядчик обязан представить заказчику документы, как было отмечено ранее, подтверждающие цену предприятия-изготовителя, а также первичные документы, подтверждающие приобретение (легальность) материалов (оборудования): счета-фактуры, платежные поручения и иные документы.
Следует отметить, что любые строительные работы, капитальный, текущий ремонт тех или иных помещений оказывают влияние на окружающую природную среду: уничтожение зеленых насаждений, засорение территории, водостоков могут оказать негативное влияние на природную среду. Поэтому важным является включение в контракт условий об охране окружающей природной среды и ответственности подрядчика за нарушение природоохранных мероприятий.
В соответствии с действующим в настоящее время Кодексом РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ) юридические и должностные лица несут ответственность не только за нарушения градостроительных норм и правил, но и за самовольную вырубку многолетних зеленых насаждений на территориях общего пользования. Разновидность составов правонарушений значительна.
Государственной Думой ФС РФ был принят Градостроительный кодекс РФ (ГСК РФ). До принятия ГСК РФ на территории РФ вопросы градостроительства регламентировались различными законодательными и нормативно-правовыми актами. С принятием ГСК РФ ряд из них утратил силу.
Впервые в ГСК РФ были систематизированы и закреплены положения о градостроительной деятельности и документации, даны определения объектов недвижимости в градостроительстве, правила землепользования и застройки, определена компетенция органов государственной власти РФ и органов власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности, роль градостроительных регламентов в регулировании использования территории РФ.
Большое значение имеют закрепленные в ГСК РФ нормы о правах и обязанностях граждан и юридических лиц, осуществляющих строительную деятельность. Согласно ГСК РФ разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться, прежде всего, с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности, санитарных правил и т. д.
Запрещаются разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной доку-
ментации без учета материалов соответствующих комплексных инженерных изысканий, а также без соответствующих лицензий.
Кроме того, необходимо отметить, что разрешение на строительство — это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения и благоустройство территории.
Разрешение на строительство выдается в соответствии с ГСК РФ на основании заявлений заинтересованных лиц (физических и юридических лиц), документов, удостоверяющих их права на земельные участки при наличии утвержденной проектной документации. Контроль за соблюдением законодательства в области градостроительства осуществляют соответствующие органы.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с полномочиями, данными контролирующим органам (органам надзора за строительной деятельностью), они вправе давать предписания участникам строительной деятельности об устранении нарушений действующего законодательства о градостроительстве. Указанные предписания являются обязательными для исполнения гражданами, юридическими и должностными лицами.
Следует знать, что за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства виновные лица несут административную ответственность согласно КоАП РФ:
• статья 19.4 «Неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль)»;
• статья 19.5 «Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)», ст. 19.6. «Непринятие мер по устранению
причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения»;
• статья 19.7 «Непредставление сведений (информации)»;
• статья 19.7.2 «Непредставление сведений или представление заведомо недостоверных сведений в орган, уполномоченный на осуществление контроля в сфере размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд»;
• статья 19.7.4 «Непредставление сведений либо несвоевременное представление сведений о заключении государственного или муниципального контракта либо о его изменении, исполнении или расторжении в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, уполномоченные наведение реестров государственных или муниципальных контрактов, заключенных по итогам размещения заказов» (введена Федеральным законом от 17.07.2009 № 160-ФЗ).
Контролирующие органы вправе проводить
проверку объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства (капитального, текущего ремонта), реконструкции или ремонта. Воспрепятствование доступу должностных лиц данных органов на объекты архитектуры и градостроительства влечет применение мер ответственности.
Следует отметить, что основным отличительным признаком договоров строительного подряда является не только многообразие используемых для его подготовки законодательных и нормативноправовых актов, в том числе и в области строительства, но и наличие в нем принципиально важных для заказчика аспектов: качества строительных работ, экономии средств. При подготовке договоров данного вида важно также учитывать практику разрешения споров, которая представлена в виде таблиц 1и2.
Таблица 1
Практика разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»)
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
1 Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате В соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта. Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять их и оплатить (п. 1 письма)
Продолжение табл. 1
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
2 Признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ В соответствии со ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты — компенсации (п. 2 письма)
3 Расчеты по договору строительного подряда, заключенного неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренного заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке В период строительства предприятие производило промежуточные платежи. В деле имеютсядокументы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждаются особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов. Все это свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (ст. 183 ГК РФ). Поскольку обусловленная договором работа выполнена и заказчиком это не оспаривается, стоимость подлежит взысканию (п. 3 письма)
4 Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации (п. 4 письма). Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат
5 Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 48 м2, и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. Заказчик принял результат работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации (п. 5 письма)
6 В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (п. 6 письма)
7 Если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний Согласно п. 5 ст. 753 ГК РФ в случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Поскольку первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ (п. 7 письма)
8 Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику Статья 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. При разрешении данного спора было установлено, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ. Поэтому подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, так как фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался (п. 8 письма)
Продолжение табл. 1
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
9 Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику Расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться в случае, когда между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельныхработ (п. 4ст. 706 ГКРФ), либо вдоговорахгенподрядаи субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. По данному делу в договорах такого условия не было. Поэтому субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком (п. 9 письма)
10 Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика Поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная п. Зет. 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, поскольку акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ (п. 10 письма)
11 Заказчик должен оплатить результат работ, если им не выполнено обязательство по договору о передаче подрядчику товаров в счет оплаты выполненных работ В соответствии со ст. 740 ГК РФ заказчикдолжен принять выполненную работу и уплатить обусловленную договором цену. Заказчик принял объект от подрядчика, следовательно, у него возникло денежное обязательство по его оплате. Кроме того, не выполнив обязательство в срок, заказчик обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ (п. 11 письма)
12 Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, сослалась на предусмотренное договором ежемесячное перечисление подрядчику части договорной цены, соответствующей объему произведенных работ. Представленные ответчиком доказательства подтвердили, что объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость, указанная в акте, завышены. Однако это не освобождало заказчика от обязанности оплатить фактически выполненные работы по согласованным ценам. Поэтому требование о взыскании основного долга удовлетворено частично, и на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ (п. 12 письма)
13 Заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту Суд отклонил довод подрядчика о том, что недостатки, на которые ссылается заказчик, могли быть установлены при обычном способе приемки, и согласно ст. 720 ГК РФ заказчик, подписав акт формы № 2 без надлежащей проверки, лишился права ссылаться на явные недостатки работы. Суд указал на то, что правила, установленные названной статьей, применяются только при приемке результата работ. Заказчик доказал факт некачественного выполнения некоторых видов работ, включенных в акт. Однако ненадлежащее качество этих работ не являлось основанием для полного отказа в предварительном платеже. Поэтому апелляционная инстанция, удовлетворяя искчастично, в своем постановлении указала на обязанность оплатить работы, качество которых соответствует договору (п. 13 письма)
14 Требование о признании недействительным одностороннего акта приемки результата работ рассматривается одновременно с иском О взыскании стоимости работ Согласно п. 1 ст.754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При указанных обстоятельствах суд должен был дать оценку возражениям заказчика о том, что объект не выведен на проектную мощность, поскольку в случае подтверждения этого факта отказ заказчика от принятия результата работ был бы обоснован (п.14 письма)
15 Заказчик может устранить брак в подрядных работах своими силами или поручить это третьим лицам, если такое Как следует из материалов дела, после сдачи объекта заказчику в сооружении появились протечки, связанные с нарушением строительных норм и правил при производстве работ по герметизации стыков. Металлоконструкции изготовлены в полном соответствии с чертежами.
Продолжение табл. 1
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
условие прямо предусмотрено в договоре строительного подряда В данном случае установлено ненадлежащее качество подрядных работ. Поэтому ответственность подрядчика должна определяться требованиями ст. 723 ГК РФ, а не положениями ст. 475 ГК РФ. Согласно названной норме заказчик вправе устранить недостатки своими силами, потребовав от подрядчика возмещения своих расходов, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда. В договоре сторон такого условия нет, поэтому требование заказчика неправомерно (п. 16 письма)
16 Неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства Заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пеней за просрочку завершения работ по договору строительства жилого дома. Суд сослался на ст. 750 ГК РФ, в соответствии с которой, если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по их устранению. Договором было предусмотрено участие заказчика в разработке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение этих коммуникаций. Неисполнение заказчиком обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию (п. 17 письма)
17 Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта Весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приемка соответствующих работ произведена по актам формы № 2, риск их гибели перешел на заказчика. Согласно п. 3 ст. 753 ГК РФ в случае приемки результата этапа работ заказчик несет риск гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика. В договоре этапы работ не выделялись. Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которым закон связывает переход риска на заказчика. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это указано вст.741 ГК РФ, несет подрядчик. При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика, и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ (п. 18 письма)
18 Статья 717 ГК РФ устанавливает максимальный предел возмещения убытков в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора подряда В соответствии сп.1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Статьей 717 ГК РФ определено, что помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Данная норма не содержит исключения из общего правила возмещения убытков и не освобождает истца от обязанности доказывания возникших у него убытков, а лишь ограничивает размер возмещения в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. Разрешая спор, арбитражный суд необоснованно взыскал с ответчика убытки в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной вдоговоре подряда, и частью цены, оплаченной заказчиком за выполненные работы, не исследовав доказательств, подтверждающих размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными истцу убытками (п. 19 письма)
19 Правила распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества не применяются, когда указанные последствия наступили в связи с ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости материалов, которые последний должен был предоставить по договору. Заказчик иска не признал, поскольку материалы были переданы подрядчику, но уничтожены при пожаре. Суд удовлетворил исковое требование, так какдоговором сторон предусмотрено, что несвоевременная передача материалов дает подрядчику право приобрести их по рыночным ценам за счет заказчика. В соответствии жесост.705 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения материалов, переданных для переработки или иного использования для исполнения договора, несет предоставившая их сторона. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Окончание табл. 1
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
Нормы о риске случайной гибели применяются только в том случае, если порча и повреждение имущества произошли не по вине одной из сторон по договору. Статьей 714 ГК РФ ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материалов, переданных подрядчику для использования в строительстве, возложена на подрядчика. Поэтому существенное значение имела проверкадоводов ответчиков о том, что возгорание материалов произошло не вследствие естественных их свойств, а вызвано нарушением истцом правил складирования (п. 20 письма)
20 Право собственности на незавершенное строительство на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке В соответствии со ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии сп.16 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости (п. 21 письма)
Таблица 2
Практика разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения Арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»)
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
1 При выделении помещения по договору о совместном строительстве административного здания следует учитывать, что расходы по строительству вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, фойе и т. п.) возмещают все участники В качестве вклада в совместную деятельность истец внес денежные средства в сумме, указанной в договоре. Поскольку без вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, лоджий, балконов, фойе ит.п.) не может быть построено и использовано административное здание, расходы по их строительствудолжны возмещать все товарищи по договору, что соответствует требованиям ст. 1046 ГК РФ. Исходя из внесенной истцом суммы ему надлежало передать 653,58 м2 общей площади. Фактически же ответчик передал истцу кабинеты и вспомогательные помещения общей площадью 644,73 м2, недодав 8,85 м2. Стоимость недоданной площади и была взыскана с ответчика апелляционной инстанцией. В остальной части иска отказано
2 Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора В соответствии с договором истец оплатил стоимость технической документации и 10 % стоимости строительно-монтажных работ, а также предоставил строительную технику, арендованную для этих целей у сторонней организации. Ответчик оплатил остальную часть работ. Арбитражный суд первой инстанции признал доли участников договора равными, сославшись на п. 1 ст. 245 ип.2 ст. 1042 ГК РФ. Суд правомерно признал, что трансформаторная подстанция является объектом общей долевой собственности истца и ответчика и доли сторон следует определять, руководствуясь ст. 245 ГК РФ. Однако в договоре отсутствовало условие о порядке определения размера доли каждого участника, а в ходе судебного разбирательства стороны возражали против установления равных долей. При таких обстоятельствах суду следовало оценить представленные сторонами документы о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определить размер доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведяденежную оценку этих вкладов.
Продолжение табл. 2
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
В случае если невозможна денежная оценка вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует исходить из того, что в соответствии со ст. 1042 и ст. 245 ГК РФ вклады товарищей, а также доли в праве общей долевой собственности считаются равными
3 Учреждения и некоммерческие организации не могут быть участниками договора о совместной деятельности, только в случае, когда такой договор заключен для осуществления предпринимательской деятельности Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к научно-исследовательскому институту о признании недействительным договора о совместной деятельности по сооружению и эксплуатации платной стоянки, которая должна в дальнейшем использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Арбитражным судом первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. При этом суд сослался на следующие обстоятельства. Исходя из требований, указанных вп.1 ст. 1041 ГК РФ, некоммерческие организации и учреждения могут заключать договоры о совместной деятельности, если эти договоры не преследуют цели осуществления предпринимательской деятельности. На момент заключения договора о совместной деятельности городское спортивное общество не намеревалось продавать причитающуюся ему часть здания. Названный договор с третьим лицом заключен ответчиком через два года после подписания договора о совместной деятельности. Он являлся договором на продажу будущего имущества ответчика и был обусловлен сокращением штатной численности городского спортивного общества и отсутствием надобности в дополнительных помещениях. Поэтому основания считать, что оспариваемый договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности, отсутствуют
4 Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст. 388 ГК РФ Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к государственному предприятию о взыскании стоимости приобретенного деревообрабатывающего оборудования, используемого для отделки древесных плит по договору о совместной деятельности. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. Согласно п. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из договора о совместной деятельности, а не из договора купли-продажи. По договору о совместной деятельности его участники имеют взаимные права и обязанности, которые сохраняются до тех пор, пока договор действует. Действие рассматриваемого договора не прекращено в установленном порядке. Договором о совместной деятельности предусмотрено право участника совершать сделки от имени всех участников. По такому договору вклады участников, полученные от совместной деятельности, а также продукция и доходы в соответствии со ст. 1043 ГК РФ являются общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства, владение и пользование которой согласно ст. 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех участников. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников. Учитывая, что в договоре такое условие отсутствовало и ответчик возражал против уступки права требования, апелляционная инстанция обоснованно отказала в иске
5 В счет оплаты стоимости предоставляемых квартир одна сторона с согласия другой стороны может передавать последней по договору на участие в строительстве необходимую для строительства продукцию Открытое акционерное общество «Завод «Железобетон» заключило с акционерным обществом «Жилстрой-2» договор на участие в строительстве жилого дома. По условиям договора «Жилстрой-2» должен предоставить заводу «Железобетон» 10 квартир. В нем указана стоимость квартир (которая изменению не подлежит), а также какие квартиры (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные) передаются и на каком этаже. Стороны в договоре предусмотрели, что в счет оплаты стоимости подлежащих передаче квартир завод «Железобетон» отпускает необходимую для строительства продукцию. Кдоговору была приложена спецификация подлежащей передаче продукции, указаны ее стоимость, количество и предусмотрено, что эта стоимость изменению не подлежит.
Продолжение табл. 2
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции в счет выполнения договора исполнил, о чем был составлен акт представителями обеих сторон. Поскольку «Жилстрой-2» отказался от выполнения своих обязанностей по передаче квартир, завод «Железобетон» предъявил иск о признании за ним права на получение 10 квартир в натуре. Ответчик иска не признал, ссылаясь на то, что предусмотренное договором условие об оплате стоимости квартир передаваемой продукцией является незаконным. Поскольку истец стоимость квартир не оплатил, он не может требовать передачи их в его собственность. За переданную же ответчику продукцию истец вправе требовать ее оплату. Арбитражный суд не согласился с возражениями ответчика и признал право завода «Железобетон» на получение 10 квартир (указав их номера), поскольку условие договора о том, что в счет оплаты подлежащих предоставлению квартир завод «Железобетон» передает необходимую для строительства продукцию, не противоречит ГК РФ. Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции выполнил полностью. Поэтому ответчик на сумму, составляющую стоимость переданной продукции, должен передать истцу 10 квартир
6 Сторона по договору на участие в строительстве объекта не вправе односторонне менять его условия, если такое право не предусмотрено договором Акционерное общество и товарищество заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым товарищество выступало заказчиком и подрядчиком работы за свой счет. В счет выполненных работ товарищество должно передать акционерному обществу в собственность 21 квартиру. Поскольку после ввода в эксплуатацию дома товарищество передало только 20 квартир, акционерным обществом был предъявлен иск об обязанности передать ему в натуре еще одну квартиру. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, по его мнению, истец не выполнил в полном объеме предусмотренные договором обязательства, в частности работы выполнены с отступлением от требований, предусмотренных технической документацией. Поэтому он обоснованно передал истцу на одну квартиру меньше, чем предусмотрено договором. При рассмотрении спора было установлено, что как истцом, так и ответчиком работы были выполнены в полнм объеме и приняты государственной комиссией без каких-либо замечаний, в том числе и по качеству выполненных истцом работ. Поэтому ссылка ответчика на некачественное выполнение истцом работ как основание для одностороннего изменения договора арбитражным судом во внимание принята не была. Заключенным сторонами договором ответчику не было предоставлено право на одностороннее изменение договора в случае установления недостатков в выполненных истцом работах, в том числе и обнаруженных после приемки работ государственной комиссией. Учитывая изложенное, арбитражный суд удовлетворил иск. Апелляционная и кассационная инстанции решение арбитражного суда оставили в силе
7 До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском обязать товарищество с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1 577 м2. Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно-сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно-монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами. В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут
8 Неперечисление стороной по договору на участие в строительстве дополнительных денежных средств при удорожании строительства дает право другой Фирма обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика исполнить свои обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома и передать ей квартиры в количестве, предусмотренном в договоре. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Окончание табл. 2
№ п/п Предмет спора Разрешение спора
стороне передать в натуре квартиры, стоимость которых эквивалентна взносу участника договора При этом арбитражный суд исходил из того, что вдоговоре стоимость строительства была определена ориентировочно и предусмотрен механизм ее корректировки. Ответчиком этот механизм корректировки был соблюден. Поэтому довод истца о том, что ответчик необоснованно в одностороннем порядке изменил договорную цену, не был принят арбитражным судом во внимание
9 Суд не может обязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполнения обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о передаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору на участие в строительстве жилого дома. Суд первой инстанции принял решение обязать ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Стороны заключили договор на участие в строительстве конкретного жилого дома, которым предусмотрено, что по окончании строительства и вводу в эксплуатацию домажилая площадь распределяется сторонами в соответствии с договором. Фактически ответчик передал истцу только две трехкомнатные квартиры. Согласно ст. 398 ГК РФ при невозможности передать индивидуально определенную вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Следовательно, истец вправе был потребовать от ответчика возмещения понесенных им убытков, вызванных неисполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению квартиры. При разрешении спора суд не выяснил волеизъявления истца в части возмещения ему убытков от неисполнения договорного обязательства в денежной сумме. При новом рассмотрении спора арбитражный суд должен вынести решение только после выяснения этого обстоятельства
10 Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления Закрытое акционерное общество заключило с открытым акционерным обществом «Завод стеновых материалов» договор о совместной деятельности по строительству жилого дома. Закрытое акционерное общество в договор включило условия об установлении сроков передачи в натуре открытым акционерным обществом квартир в количестве, предусмотренном договором, и об ответственности за нарушение этих сроков. Открытое акционерное общество возражало против этих условий, считая, что они не соответствуют законодательству и другим условиям названного договора. При этом оно ссылается на то, что согласно гл. 55 ГК РФ стороны предусмотрели порядок покрытия расходов и убытков по созданию совместной собственности, финансирования строительства, порядок раздела построенных квартир. Поскольку жилой дом должен быть построен по договору о совместной деятельности, в нем не могут устанавливаться сроки выделения доли в этом доме. Следовательно, не может устанавливаться ответственность за несвоевременную передачу в натуре квартир. Передача разногласий на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Арбитражный суд первой инстанции принял предложение закрытого акционерного общества об установлении сроков передачи в натуре квартир после ввода в эксплуатацию жилого дома и об ответственности за нарушение этих сроков. При этом арбитражный суд сослался на то, что установление сроков и ответственности за их нарушение не противоречит ГК РФ, другим условиям заключенного договора. Постановлением апелляционной инстанции решение в части установления ответственности отменено по следующим основаниям. В соответствии со ст. 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение сроков передачи квартир в натуре не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этому условию наряду с другими разногласиями на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру
Неотъемлемой частью каждого договора строительного подряда является рабочая документация, в частности, локальные сметы, локальные сметы на отдельные виды строительных и монтажных работ и прочее.
На стоимость строительных работ большое влияние оказывает действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве, которые включают в себя строительные нормы и правила, необходимые для определения сметной стоимости строительства.
Основополагающими первичными документами на строительство являются также локальные сметы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным расчетам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации, рабочихчертежей.
Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежатуточнению на основании рабочей документации, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.
Так, локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды строительных и монтажных работ должны составляться исходя из следующихданных:
• параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях;
• объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам;
• номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов;
• действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных и регулируемых цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.
Локальные сметные расчеты (сметы) составляются:
а) по зданиям и сооружениям: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, намонтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т. п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и другого имущества;
б) по общеплощадочным работам: на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.
При проектировании сложных зданий и сооружений, осуществлении разработки технической документации для строительства несколькими проектными организациями, а также при формировании сметной стоимости по пусковым комплексам допускается составление на один и тот же вид работ двух и более локальных сметных расчетов (смет).
В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы «нулевого цикла») и надземную часть.
Кроме того, составной частью документации является объектный сметный расчет, который составляется в базисном уровне цен.
Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет-ныхрасчетов и локальных смети подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации.
В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1 м. протяженности сетей и т. п.
За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы, которые являются итоговым результатом возвратных сумм, предусмотренных локальными сметными расчетами (сметами).
В системе нормативного регулирования определения стоимости строительных работ (текущего, капитального ремонта) могут быть использованы и иные расчеты. Следует отметить, что определение результата стоимости строительных работ должно отражаться с использованием унифицированных форм первичной учетной документации, применяемой в строительстве.
Список литературы
1. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от26.01.1996 № 14-ФЗ.
3. Кодекс РФ об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30.12.2001 № 195-ФЗ.
