CC BY
185
Вестник Саратовской государственной юридической академии • № 1 (90) • 2013
2 См.: Пиджаков А.Ю., Аксаментов О.И. Договор фрахтования вместимости воздушного судна (воздушный чартер) // Транспортное право. 2004. № 2. С. 22.
3 См.: Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (в ред. от 23 апреля 2012 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1999. № 18, ст. 2207.
4 См.: Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 12, ст. 1383.
5 См.: Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 28 июля 2012 г.) // Парламентская газета. 2001. 12 марта.
6 Подробнее об этом см.: Вавилин Е.В. Договор аренды транспортных средств // Известия вузов. Правоведение. 1999. № 2. С. 148-155.
7 Калпин А.Г Договор фрахтования судна (чартер) как институт морского права: теоретические и практические проблемы: автореф. дис. ...д-ра юрид. наук. М., 1990. С. 5.
8 См.: Калпин А.Г. Чартер (природа, структура отношений, сопоставление со смежными морскими договорами). М., 1978. С. 7.
9 Wieske Tohmas. Transport Recht. Schnell erfasst. Springer, 2003. S. 23-103; Fremuth Fritz, Thume Karl Heinz. Kommentar zum Transportrecht. Heidelberg, 2000. S. 32-78; Oelfke Wolfgang. Gueterverkehr Spedition Logistik. Bad Homburg v.d.H., 2000. S. 44-51; Von Rolf-Ernst Noelke. Der Verkehrsfachwirt. Kompendium praxisrelevanten Grundlagen-Wissens fuer die Teilnehmer des Qualifizierungs- und Fortbildunglehrganges “Verkehrsfachwirt” der IHK-Bildungszentren. Band III: Transportrecht, Haftung und Verkehrspolitik. Norderstedt, 2003. Kapitel 3.
10 Подробнее об этом см.: Крамаров Э.М. Внешняя торговля продукцией морского транспорта. Невидимый экспорт и импорт. М., 1968; Бурмистров М.М. Фрахтование судов и внешнеторговые транспортные операции. М., 1975.
11 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2006. С. 195-196.
12 См.: Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств. Саратов, 2001. С. 19-24; Ходунов М.Е. Правовое регулирование деятельности транспорта. М., 1965. С. 60.
13 См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 506, 508.
14 См.: Пиджаков А.Ю., Аксаментов О.И. Указ. соч. С. 22.
15 См.: Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: учебник. М., 2003. С. 492.
16 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. № 31, ст. 4006.
М.А. Пазына
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья посвящена исследованию процедуры заключения договора аренды. Анализируется специфика заключения договора при осуществлении предпринимательской деятельности; рассматриваются подготовительный (преддоговорный) этап заключения договора аренды, способы заключения договора, особенности заключения договора лизинга.
Ключевые слова: договор аренды, предпринимательская деятельность, заключение договора аренды, субаренда, договор присоединения, заключение договора на торгах, лизинг.
M.A. Pazyna
LEASE CONTRACT CONCLUSION FEATURES IN BUSINESS PRACTICE
In this article a lease contract conclusion procedure is investigated. Author analyses the features of the lease contract conclusion in business practice. Pre-contract stage of the lease contract conclusion, the contract of adhesion, the conclusion of the contract on trades, the conclusion features of the contract of leasing are investigated.
Keywords: lease contract, business practice, lease contract conclusion, sublease, contract of adhesion, conclusion of the contract on trades, leasing.
© Пазына Мария Алексеевна, 2013
Документовед отдела международных связей (Саратовская государственная юридическая академия); 94 e-mail: [email protected].
Заключение договора аренды, сторонами (или стороной) которого выступают субъекты предпринимательской деятельности, обладает некоторыми особенностями, по сравнению с заключением его между гражданами.
Процедуру заключения договора аренды при осуществлении предпринимательской деятельности условно можно разделить на два этапа. Первый этап — подготовительный (преддоговорный), заключающийся в подготовке к подписанию договора и согласование его условий. Второй этап — заключительный, опосредующий подписание договора, а в некоторых случаях и его государственную регистрацию. Соблюдение указанных этапов возможно и в отношениях между гражданами. Однако применительно к предпринимательской деятельности процесс заключения приобретает определенную специфику. Следует согласиться с В.С. Белых в том, что общие положения о порядке заключения договора необходимо использовать с учетом действия актов предпринимательского законодательства, а также применения судебной и хозяйственной практики1.
Подготовительный этап процедуры заключения договора аренды в предпринимательской деятельности включает в себя выбор контрагента, проверку права сдачи объекта в аренду, согласование условий договора аренды, а также иные необходимые действия, обязательные перед заключением соглашения.
Для того чтобы арендная сделка была исполнена, рекомендуется произвести анализ информации о будущем партнере. Следует проверить свидетельство о внесении записи в государственный реестр индивидуальных предпринимателей и юридических лиц; собрать данные о финансовой надежности партнера, репутации фирмы на рынке, масштабе ее деятельности, а также сведения, характеризующие руководство фирмы (образование, наличие судимости).
К числу действий, входящих в подготовительный этап процедуры заключения договора аренды, относится проверка правомочий контрагента по передаче объекта аренды. Арендодатель может обладать имуществом на основании, во-первых, права собственности, иного вещного права (права оперативного управления, права хозяйственного ведения или иного права, предусмотренного ст. 216 ГК РФ). В последнем случае иногда необходимо согласие собственника, которым выступает компетентный государственный орган (гл. 19 ГК РФ). Такое согласие фиксируется в договоре либо в являющемся неотъемлемой частью договора ином документе. Следует обратить внимание не только на наличие самого согласия соответствующего органа, но и на его содержание. Помимо этого, представляется необходимым проверить документ, подтверждающий передачу имущества от собственника предприятию.
Также на рассматриваемом этапе в случае сдачи имущества в субаренду арендодателем, выступающим одновременно арендатором по основному договору, необходимо получить согласие основного арендодателя. Оно может быть выражено в тексте основного договора, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)2. При этом следует помнить о нескольких исключениях, ограничивающих возможность субаренды. Во-первых, имущество по договору проката не подлежит передачи в субаренду (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Во-вторых, потенциальный арендатор не вправе заключить договор субаренды транспортных средств, если в основном договоре будет содержаться прямой запрет на субаренду. В остальных случаях субарендатор
Вестник Саратовской государственной юридической академии • № 1 (90) • 2013
Вестник Саратовской государственной юридической академии • № 1 (90) • 2013
правомочен без согласия арендодателя сдать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 и п. 1 ст. 647 ГК РФ). В-третьих, передача в субаренду предприятия как имущественного комплекса в целом невозможна.
Ключевым моментом подготовительного этапа заключения договора аренды является согласование условий договора. Разногласия сторон относительно содержания соглашения оформляются широко распространенным в предпринимательской практике протоколом разногласий. Действующее законодательство не уделяет должного внимания процедуре переговоров между контрагентами. Однако в целях защиты прав будущих контрагентов в проекте ч. 1 ГК РФ содержится отдельная статья, посвященная переговорам о заключении договора, определяющая ответственность стороны, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно3. В проекте устанавливается, что «убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договоров, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом» (ст. 434.1). Такое правило в случае его официального закрепления будет иметь значение и для арендных отношений, т. к., например, во время переговоров с недобросовестной стороной у арендодателя возникнет вероятность потери других потенциальных арендаторов.
В случаях, предусмотренных законом, подготовительный этап заключения договора аренды включает в себя обязательность совершения ряда действий. Например, до подписания договора аренды должно быть проведено удостоверение состава передаваемого предприятия путем полной инвентаризации. Стороны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, размера и сроков их требования. Такие действия предусмотрены ст. 561 ГК РФ для продажи предприятия, но применяются и к аренде предприятия. В соответствии со ст. 657 ГК РФ в целях защиты интересов кредитора до передачи предприятия в аренду арендодатель обязан письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит арендодателю в письменной форме о своем согласии на перевод долга либо кредитор вообще не был извещен в установленном законом порядке, то он вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещение причиненных этим убытков.
После совершения всех необходимых подготовительных действий стороны переходят к завершающему этапу заключения договора аренды — подписанию. Для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, или, если таковой является одна из сторон, предусмотрена только письменная форма договора аренды. Такое правило следует из положений общих норм ГК РФ о форме сделки (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ), а также из специальных норм об аренде (ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды в письменной форме может быть заключен не только посредством подписания одного документа, но и если стороны обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Содержание таких документов составляют предложение 96 о заключении договора (оферту) и согласие на это (акцепт).
Помимо общих способов заключения договора, ГК РФ выделяет и специальные: путем присоединения, в обязательном порядке (публичный договор, предварительный договор) и на торгах. Указанные способы востребованы в большинстве случаев в предпринимательском обороте.
Особое место в предпринимательской деятельности занимает договор присоединения. Им признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах и иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (п. 1 ст. 428 ГК РФ). Договор присоединения применяется при заключении договора проката, а также по другим договорам аренды, когда арендодатель, имеющий в своем распоряжении большое количество офисов или оборудования, обычно использует уже разработанный им договор аренды.
Положения ст. 428 ГК РФ, посвященные договору присоединения, прямо не указывают на предпринимательскую направленность деятельности стороны, разрабатывающей и применяющей стандартный договор. Однако О.Н. Садиков считает, что такой договор применяется в отношениях между коммерческой организацией и гражданином4. Очевиден тот факт, что разработка стандартной формы договора аренды и применение ее на практике арендодателем-гражданином будут представлять собой систематическую арендную деятельность, а не одноразовую сдачу излишков своего имущества. Следует отметить, что как и при прокате, на стороне арендатора может выступать также субъект предпринимательства.
Еще одним способом заключения договора аренды, опосредующим предпринимательство, является его заключение на торгах. Основная цель проведения торгов для государства состоит в определении субъекта, с которым будет заключен договор аренды с последующим поступлением арендной платы в соответствующий бюджет. В большинстве случаев на торги выставляются: продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для организации сезонных нестационарных объектов торговли, аренда нежилых помещений или земельных участков больших размеров5. Представляется, что арендаторами таких объектов могут быть только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. На законодательном уровне не содержится запрета на выступление гражданина в виде организатора торгов. Однако участие в них гражданина на стороне организатора представляется маловероятным.
Помимо специальных способов заключения договора аренды, законодатель для некоторых видов договоров, например лизинга, предусматривает особую процедуру их заключения, свойственную сфере предпринимательства. По договору лизинга субъект (лизингополучатель), желающий получить в пользование определенное имущество, но не имеющий на это денежных средств, обращается к другому лицу (лизингодателю) с просьбой купить это имущество у определенного продавца с последующей передачей ему во временное пользование. Процесс заключения договора лизинга включает в себя несколько этапов. Сначала будущий лизингополучатель вступает во взаимоотношения с продавцом необходимого имущества. На данном этапе выясняются технические характеристики объекта лизинга, сроки поставки и другие вопросы, связанные со сделкой. Затем лизингополучатель направляет лизингодателю заказ с содержанием в нем технического описания имущества, наименование и реквизиты продавца. Далее продавцом выставляется счет с указанием своих реквизитов, который оплачивается лизингодателем, и заключается договор купли-продажи. Одновременно с заключением 97
Вестник Саратовской государственной юридической академии • № 1 (90) • 2013
Вестник Саратовской государственной юридической академии • № 1 (90) • 2013
договора купли-продажи происходит заключение договора лизинга по общим правилам гражданского законодательства, а именно посредством направления оферты лизингополучателем, ее рассмотрением и акцептом лизингодателя6.
Что касается подписания договора, то в сфере предпринимательства распространены случаи визирования договора аренды заместителями директоров или другими лицами. Полномочия представителей определяются в надлежаще оформленной доверенности. Также доверенность должна быть у лица, на которое возложено ведение дел товарищей в силу заключения договора о совместной деятельности, у руководителей филиалов и представительств.
В некоторых случаях следует обратить внимание на то, какой орган юридического лица имеет право принимать решения, касающиеся заключения договора аренды. Если арендатором выступает акционерное общество, и сумма сделки составляет 25-50 % балансовой стоимости активов этого общества, решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров или общее собрание акционеров7. В случаях, когда арендодателем выступает общество с ограниченной ответственностью, потенциальному арендатору следует ознакомиться с протоколом общего собрания учредителей об избрании директора и проверить, наделен ли директор в соответствии с Уставом полномочиями по заключению договора аренды.
Таким образом, заключение договора аренды в предпринимательской деятельности представляет собой сложную процедуру, состоящую из нескольких этапов, каждый из которых выполняет строго определенную функцию. Процедура заключения договора аренды в предпринимательской деятельности, по сравнению с заключением его между гражданами, обладает определенной спецификой и характеризуется, как правило, высокой степенью формализма, т. е. предусмотренной законодательством формой договора, сроками для акцепта, процессом переговоров и составлением протокола разногласий и другими действиями. Такие способы заключения договора, как путем присоединения и на торгах, а также конструкция публичного договора в большей степени опосредуют отношения в сфере бизнеса.
1 См.: Белых В.С., Берсункаев Г.Э., Виниченко С.И. и др. Предпринимательское право России: учебник / отв. ред. В.С. Белых. М., 2009. С. 594.
2 См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3.
3 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (в ред. Проекта Федерального закона № 47538-6): принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / рук. авт. колл. и отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 692.
5 иИЬ: http://torgi.gov.ru/index.html (дата обращения: 15.11.2012); иИЬ: http://www.saratovmer.ru/ imushestvoaukcion/arhivaukciony/ (дата обращения: 15.11.2012).
6 См.: Сычев С.А. Правовая природа договора финансовой аренды (лизинга): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2006. С. 14-15.
7 См. п. 2 ст. 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 28 июля 2012 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 1, ст. 1; 2012. № 53, ч. 1, ст. 7607.
