CC BY
22
Особенности установления публичного сервитута в целях размещения инженерных сооружений
А.И. Малинникова начальник отдела нормативно-правового регулирования геодезии Управления нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (г. Москва)
Анна Ивановна Малинникова, malinnikova_a@mail.ru
Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее -Закон № 341-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) дополнен главой У.7, внесшей ряд изменений в правовое регулирование установления публичных сервитутов. Порядок установления публичных сервитутов, действовавший до 1 сентября 2018 года, претерпел существенные изменения. В частности, теперь ЗК РФ предусмотрена возможность использования на условиях публичного сервитута не только земельных участков, но и земель, ведь для установления публичного сервитута больше не требуются образование земельных участков, постановка их на государственный кадастровый учет и регистрация прав. Более того, «новый» публичный сервитут имеет конкретного обладателя.
Представляется, что публичный сервитут стал одним из наиболее удобных способов оформления прав на земли и земельные участки, необходимые для размещения линейных объектов, а также для осуществления иных видов деятельности в установленных законом случаях. В связи с этим исследования, касающиеся изучения порядка и условий установления публичного серви-
тута, а также правоприменительной практики, складывающейся в указанной сфере, приобретают особую актуальность.
В силу пункта 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается посредством принятия решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. При этом из содержания указанного пункта следует, что решение об установлении публичного сервитута принимается исключительно в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, нужд местного населения.
Несмотря на то, что, как верно отмечает Е.Ю. Горелова, «в исследованиях, посвященных новому публичному сервитуту, самым спорным вопросом остается определение его правовой природы» 1, представляется, что «публичность» нового сервитута обосновывается необходимостью обеспечения посредством его установления нужд неопределенного круга лиц - несмотря на то, что обладателем публичного сервитута будет являться конкретный, указанный в решении о его установлении субъект (например правообладатель инженерного сооружения), осуществление деятельности, в целях которой установлен публичный сервитут, будет приносить пользу, удовлетворять интересы неограниченного круга лиц.
Таким образом, задачей законодателя, реализованной в Законе № 341-ФЗ, видит-
1 Горелова Е.Ю. Особенности размещения линейных объектов на основании публичного сервитута // Экологическое право. 2021. № 4. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
ся вовсе не стремление оказать крупным компаниям - владельцам линейных объектов «максимальное содействие в использовании для своих нужд не принадлежащих им земельных участков» 2, как указывает Е.А. Суханов, а упрощение оформления ими прав на землю, занимающего едва ли не большую часть времени, необходимого для строительства, реконструкции инженерных сооружений, в целях обеспечения населения соответствующими благами.
Указанным обусловлен и ряд особенностей публичного сервитута как инструмента, обеспечивающего оформление прав на земли и земельные участки в целях удовлетворения публичных интересов. Прежде всего обращает на себя внимание возможность единовременного оформления прав на все необходимые для размещения инженерного сооружения земли и земельные участки.
Исходя из положений пункта 6 статьи 39.41 ЗК РФ границы публичного сервитута в целях, предусмотренных подпунктами 1, 3 и 4 статьи 39.37 ЗК РФ, определяются в соответствии с установленными документацией по планировке территории границами зон планируемого размещения объектов, а в случае если для размещения инженерных сооружений, автомобильных дорог, железнодорожных путей разработка документации по планировке территории не требуется, - в пределах, не превышающих размеры соответствующих охранных зон. Границы публичного сервитута могут устанавливаться в пределах, превышающих размеры соответствующих охранных зон, в соответствии с расчетами, содержащимися в проектной документации линейного объекта, в случае если размещение неотъемлемых технологических частей указанного линейного объекта на условиях публичного сер-
витута осуществляется за пределами границ таких охранных зон.
При определении границ публичного сервитута следует учитывать, что в соответствии с градостроительным и земельным законодательством в отношении линейных объектов устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий, а убытки, причиненные правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости, публично-правовым образованиям в связи с установлением таких зон, подлежат возмещению. При этом исходя из пункта 12 статьи 39.46 ЗК РФ при возмещении убытков, причиненных в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории в результате осуществления деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, должна учитываться плата, внесенная за публичный сервитут.
Так, исходя из пункта 63 Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 января 2022 года № 59 3, размер убытков, причиненных в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, должен быть уменьшен на размер платы за публичный сервитут, выплаченной правообладателю земельного участка в отношении той части земельного участка, которая одновременно обременяется и публичным сервитутом, и зоной с особыми условиями использования территории, установленной в связи с раз-
Иванов А, Бочаров М., Суханов Е. [и др.]. Новая жизнь публичных сервитутов // Закон. 2018. № 10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Постановление Правительства Российской Федерации от 27 января 2022 года № 59 «Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».
2
мещением объекта на условиях публичного сервитута.
Таким образом, «задвоение» расходов, связанных с возмещением убытков при установлении охранных зон и публичного сервитута, исключается. При этом максимальный срок, на который допускается установление публичного сервитута в целях размещения инженерного сооружения, составляет 49 лет (подпункт 1 статьи 39.45 ЗК РФ).
Установление публичного сервитута на всю протяженность инженерного сооружения по границам охранных зон дает возможность правообладателю такого линейного объекта осуществлять в границах публичного сервитута хозяйственную деятельность, связанную с эксплуатацией линейного объекта, что, по общему правилу, исключает необходимость оформления дополнительных соглашений, например, при ремонте подземного или надземного линейного объекта.
В связи с этим представляется целесообразным установление публичного сервитута по границам охранной зоны, устанавливаемой в отношении инженерного сооружения, однако этот вопрос должен решаться исходя из характеристик конкретного объекта (например связанных с наличием неотъемлемых технологических частей линейного объекта, расположенных за пределами границ соответствующих охранных зон либо с отсутствием необходимости обременения всей территории, включенной в границы соответствующей зоны с особыми условиями использования территорий).
Одним из ключевых этапов, связанных с установлением публичного сервитута, является направление соответствующего ходатайства в уполномоченный орган, неверное определение которого, несмотря на выполнение всех мероприятий, предусмотренных ЗК РФ, влечет направление
органом регистрации прав уведомления о невозможности внесения сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 4. Орган, уполномоченный на принятие такого решения, определяется в соответствии со статьей 39.38 ЗК РФ. В целях определения органа, к полномочиям которого отнесено принятие решения об установлении публичного сервитута в целях размещения инженерного сооружения, необходимо установить, обладает ли такое сооружение «публичным статусом», то есть является ли сооружение объектом местного, регионального или федерального значения. Руководствуясь этим критерием, лицо, заинтересованное в установлении публичного сервитута, направляет ходатайство в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо в федеральный орган исполнительной власти соответственно. При этом если инженерное сооружение не обладает публичным статусом, но в целях его размещения допускается установление публичного сервитута (например если размещение инженерного сооружения осуществляется в целях подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения), то такое решение принимается органом местного самоуправления.
Особо следует отметить, что орган, принимающий решение об установлении публичного сервитута, определяется независимо от формы собственности на обременяемые земли и земельные участки, их принадлежности к той или иной категории земель. При этом публичный сервитут, по общему правилу, должен быть установлен в целях размещения всего инженерного сооружения, что подтверждается и судебной практикой 5. Вместе с тем с принятием Федерального закона от 14 июля 2022 года
4 Пункт 1 части 2 статьи 34 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5 См., например, определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2022 года № 305-ЭС22-13371 и от 27 октября 2022 года № 305-ЭС22-20092.
№ 284-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЗК РФ появилась норма, предусматривающая возможность установления публичного сервитута в целях реконструкции, капитального ремонта участков (частей) инженерных сооружений, являющихся линейными объектами.
Также особенностью, отличающей публичный сервитут, устанавливаемый в соответствии с главой У.7 ЗК РФ, является отсутствие необходимости обосновывать невозможность использования одного объекта недвижимости без обременения другого, поскольку документы, которыми может быть обоснована необходимость установления публичного сервитута, исчерпывающим образом указаны в пункте 2 статьи 39.41 ЗК РФ и приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 апреля 2022 года № П/0150 «Об утверждении требований к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления публичного сервитута» (далее - Требования). Так, исходя из цели, для которой требуется установление публичного сервитута, в качестве обоснования необходимости его установления в ходатайстве могут быть указаны:
• реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования;
• реквизиты решения об утверждении проекта планировки территории;
• реквизиты решения об утверждении программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;
• положения инвестиционных программ;
• реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• проект организации строительства объекта федерального, регионально-
го или местного значения;
• договор о подключении (технологическом присоединении);
• договор, предусмотренный статьей 19 Федерального закона от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• договор, на основании которого осуществляются реконструкция, капитальный ремонт существующих линейных объектов в связи с планируемыми строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства;
• реквизиты правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на сооружение и (или) земельный участок.
При этом, как следует из положений ЗК РФ, Требований, а также Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), для установления публичного сервитута в целях размещения объектов, права на которые возникли до 1 сентября 2018 года, при соблюдении условий, установленных указанными нормативными правовыми актами, в качестве обоснования необходимости установления публичного сервитута в ходатайстве о его установлении должны быть указаны только реквизиты правоустанавливающих или правоудо-стоверяющих документов на сооружение и (или) земельный участок, что также подтверждается судебной практикой 6.
Еще одной особенностью «нового» публичного сервитута является то, что, если осуществление публичного сервитута привело к невозможности или существенному затруднению использования земельного участка (его части) и (или) расположенно-
См. определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 года № 301-ЭС21-5253.
го на таком земельном участке объекта недвижимого имущества в соответствии с их разрешенным использованием, в случаях, установленных законодательством, правообладатели таких объектов недвижимости вправе требовать их выкупа и возмещения всех причиненных убытков. Таким образом, наступление указанных обстоятельств не приводит к отмене решения об установлении публичного сервитута, что, в свою очередь, означает, что обладатель публичного сервитута сможет продолжить осуществлять деятельность, для обеспечения которой он установлен, что является недопустимым, например, при установлении «частного» сервитута. Соответствующее положение законодательства, очевидно, обусловлено публичностью обременений, налагаемых установлением публичного сервитута.
Как представляется, особую ценность для лиц, осуществляющих оформление прав на земли и земельные участки, необходимые для размещения линейных объектов (в том числе ввиду их значительной протяженности и, как следствие, необходимости обременения множества земельных участков), является возможность установления публичного сервитута в отношении земельных участков, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке.
Как следует из пунктов 15 и 16 статьи 23 ЗК РФ, отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки, а также (по общему правилу) наличие на земельном участке обременения, не являются препятствием для установления публичного сервитута.
В силу пункта 1 статьи 39.50 ЗК РФ обладатель публичного сервитута вправе приступить к осуществлению деятельности, для которой он установлен, со дня заключения соглашения о его осуществлении либо в случаях, установленных законодатель-
ством, со дня внесения платы за него, но не ранее дня внесения сведений о нем в ЕГРН.
Исходя из положений главы У.7 ЗК РФ, такое соглашение должно быть заключено между обладателем публичного сервитута и каждым правообладателем земельного участка, расположенного в его границах. Исключение из указанного правила предусмотрено только нормой пункта 6 статьи 3.6 Закона № 137-ФЗ. Так, в случае установления публичного сервитута по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 3 указанной нормы, заключение соглашения об осуществлении публичного сервитута является правом, а не обязанностью его обладателя.
Согласно пунктам 5 и 7 статьи 39.47 ЗК РФ подписанный обладателем публичного сервитута проект соглашения об осуществлении публичного сервитута, сведения о его границах и отчет об оценке, подготовленный для определения платы за него, направляются им правообладателям земельных участков по почтовому адресу, указанному такими правообладателями в соответствии с пунктом 8 статьи 39.42 ЗК РФ или в выписке из ЕГРН. При отсутствии сведений о таких почтовых адресах указанные материалы направляются по адресу, присвоенном земельному участку и (или) расположенному на нем объекту недвижимого имущества.
Правообладатель земельного участка, которому направлено соглашение об осуществлении публичного сервитута, вправе:
• подписать такое соглашение и направить обладателю публичного сервитута;
• направить обладателю публичного сервитута уведомление об отказе в подписании соглашения об осуществлении публичного сервитута;
• направить обладателю публичного сервитута предложение о заключении такого соглашения на иных условиях.
В последнем случае обладатель публичного сервитута вправе направить подписанный вариант проекта соглашения об
осуществлении публичного сервитута на предложенных условиях либо направить уведомление об отказе в заключении такого соглашения (пункты 9 и 10 статьи 39.47 ЗК РФ).
Если в течение тридцати дней со дня направления правообладателю земельного участка, обремененного публичным сервитутом, соглашения о его осуществлении такое соглашение не подписано, то обладатель публичного сервитута вправе внести плату в депозит нотариуса и приступить к осуществлению соответствующей деятельности, за исключением случаев оспаривания решения об установлении публичного сервитута в судебном порядке.
Указанные положения законодательства позволяют установить публичный сервитут и приступить к осуществлению деятельности, для которой он установлен, в отсутствие сведений о правообладателе земельного участка, необходимого для размещения объекта. В таком случае публичный сервитут является едва ли не единственным возможным способом оформления прав на земельный участок. При этом следует обратить внимание, что правообладатели земельных участков, в отношении которых испрашивается установление публичного сервитута, если их права не зарегистрированы в ЕГРН, несут риски невозможности обеспечения их прав в связи с отсутствием информации о таких лицах и их правах на земельные участки, если в течение срока, установленного законом и необходимого для выявления таких правообладателей, указанные лица не направят в уполномоченный орган заявления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки (пункт 8 статьи 39.42 ЗК РФ).
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1.О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 341-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации, 2018, № 32, ст. 5134.
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
3. Горелова Е. Ю. Особенности размещения линейных объектов на основании публичного сервитута // Экологическое право. 2021. № 4. С. 20-22.
4. Иванов А., Бочаров М., Суханов Е. [и др.]. Новая жизнь публичных сервитутов // Закон. 2018. № 10. С. 17-37.
5. Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 27 января 2022 года № 59 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2022, № 5, ст. 790.
6. Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2022 года № 305-ЭС22-13371. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
7. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 5 июля 2017 года № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015. № 29, ст. 4344.
8. Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 октября 2022 года № 305-ЭС22-20092. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 284-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
10. Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
11. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4148.
12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 года № 301-ЭС21-5253. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Об утверждении требований к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления публичного сервитута : приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 апреля 2022 года № П/0150. иЯЬ: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 01.06.2022).
* * *
единый СУПЕРСЕРВИС «МОЕ ЖИЛЬЕ» СНИМЕТ ВСЕ РИСКИ,
застройщиков СВЯЗАННЫЕ С КУПЛЕЙ-ПРОДАЖЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Минцифры России совместно с Росреестром создают единую цифровую среду для взаимодействия участников покупателей и продавцов недвижимого имущества, интернет-агрега-торов объявлений, застройщиков, банков и государственных органов. Как сообщили в пресс-службе Минцифры, с помощью создаваемого суперсервиса «Мое жилье» любой пользователь Единого портала госуслуг сможет разместить здесь объявления о продаже жилья, подтверждая права на соответствующий объект недвижимости в режиме онлайн по Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН). А потенциальный покупатель дистанционно сможет получить следующую информацию об интересующем его объекте недвижимости:
• наличие обременений;
• информацию о зарегистрированных жильцах;
• наличие задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг и другие существенные параметры.
Сам процесс заключения сделки также будет проходить в онлайн-режиме: специальный конструктор позволит составить электронный договор купли-продажи, ипотеки или участия в долевом строительстве (ДДУ) по разработанным Росреестром формам. Соблюдение процедуры подписания документов обеспечит усиленная квалифицированная электронная подпись в мобильном приложении «Госключ». В процессе работы над суперсервисом «Мое жилье» в него будет привнесен и такой функционал, как возможность заключить договор с управляющей компанией, зарегистрироваться по месту жительства в МВД и т.д. По словам замглавы Минцифры России Дмитрия Огуряева, данная цифровая платформа снимет с россиян, заинтересованных в решении жилищного вопроса, извечное беспокойство по поводу наличия возможных «подводных камней» в самом объекте недвижимости и договоре его покупки-продажи.
«Благодаря суперсервису «Мое жилье» граждане будут застрахованы от ошибок и юридических рисков при проведении сделок с недвижимостью, а также получат возможность пройти процесс сделки онлайн с минимальным контактом с государственными органами», — подчеркнул Огуряев.
«Мы выходим на новый уровень, перестраиваем процессы взаимодействия... Суперсервис «Мое жилье» позволит перевести долгий и сложный процесс выбора и приобретения недвижимости в простой и понятный формат», - так охарактеризовал разрабатываемое высокотехнологичное решение руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
Информация предоставлена сайтом «<Единый ресурс застройщиков» https://erzrf.ru
ОЕРЗ
