CC BY
76
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестник Омского университета, 2004. № 3. С. 164-167. © Омский государственный университет
ОСОБЕННОСТИ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
E.JI. Невзгодина
Омский государственный университет, кафедра гражданского права и процесса,
644077, Омск, пр. Мира, 55а
Получена 10 февраля 2004 г-
The right special features of the rent contract of a land lot depending on the subject specific features of such contract are studied.
Особенности аренды земельных участков как вида недвижимого имущества обусловлены значением земли как основы жизни и деятельности человека, как природного ресурса, важнейшей составной части природы. В условиях рыночной экономики сделки с землей, в ряду которых важнейшим является договор аренды, должны получить широкое распространение, особенно с учетом наличия законодательного обеспечения таких сделок на уровне и гражданского, и земельного права.
Правовое регулирование договора аренды земельных участков основывается прежде всего на нормах гражданского законодательства. В то же время земельное законодательство устанавливает определенные правила, относящиеся к договору аренды, исходя из особенностей данного вида недвижимости вообще и категории земель, к которой отнесен арендуемый земельный участок, -в частности. К числу важнейших законодательных актов в области земельного права, регулирующих аренду земельных участков, относятся Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) [1] и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2].
Площадь земельных участков, которые могут одновременно находиться в аренде у одного арендатора, не ограничивается, в том числе по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения. Но для передачи в аренду земельного участка он должен пройти кадастровый учет, т. е. должен быть идентифицирован в Едином государственном реестре прав. Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно) и подлежит государственной регистрации.
Арендаторами земельных участков могут быть как граждане, так и юридические лица с учетом указания в п. 1 ст. 22 ЗК РФ о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных ЗК РФ. Однако никаких специальных норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными гражданами и лицами без гражданства по сравнению с арендой земли гражданами РФ, ЗК РФ не содержит. Нет в действующем законодательстве никаких специальных требований к приобретению земельных участков на праве аренды и иностранными юридическими лицами [3].
ЗК РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в качестве исключенных из оборота. То же положение содержится в п. 11 ст. 22 ЗК РФ -запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Так, исключением из общего правила о передаче земли в аренду ее собственником является предусмотренное п. 10 ст. 22 ЗК РФ правило о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Частный случай заключения договора аренды земельных участков, находящихся в госу-
дарственной или муниципальной собственности, предусмотрен в п. 3 ст. 30 ЗК РФ. Речь идет о предоставлении таких земельных участков субъектам гражданского права (гражданам и юридическим лицам) с целью осуществления на них строительства с предварительным согласованием мест размещения строящихся объектов. В качестве арендодателей в силу ст. 270 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) могут выступать не только собственники земельных участков, но и лица, которым он предоставлен в постоянное пользование. Необходимо лишь согласие на это собственника земельного участка. В то же время ЗК РФ (п. 4 ст. 20) в императивной форме это запрещает. В данном случае налицо коллизия норм гражданского и земельного права, требующая решения со стороны законодателя.
В действующем законодательстве явно прослеживается тенденция установления правовых норм, стимулирующих к заключению долгосрочных договоров аренды. Так, в силу п. 7 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» экономическое стимулирование арендатора, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, при сроке договора аренды не менее десяти лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. Определенные льготы арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке аренды более пяти лет, предусмотрены и п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (в том числе на арендованном им участке), допускается без согласия собственника этого участка (арендодателя), если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Хотя в ст. 552 ГК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости, очевидно, что правила этой статьи применимы и при иных основаниях перехода прав (наследование, дарение, мена и др). По смыслу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам от лица, владеющего земельным участком, на котором они расположены, на праве аренды, то же право аренды земельного участка, в том же объеме и на тех же условиях переходит к новым собственникам расположенной на нем недвижимости. Порядок пользования ими земельным участком на праве аренды будет определяться с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка
пользования земельным участком. Представляется, что практически в таких случаях происходит перенаем земельного участка, обязательный для арендодателя.
К договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), ст. 22 и гл. 5 ЗК РФ. При этом ЗК РФ РФ в ст. 36 определяет особый порядок заключения договора аренды на неделимый земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Нечеткость норм ст. 36 ЗК РФ, неоднозначность её формулировок, «нестыковка» их с правилами ГК РФ порождает проблемы в правоприменительной практике и различные точки зрения по одному и тому же вопросу как в правовой науке, так и в правоприменительной практике [4].
Во-первых, ст. 36 предусматривает только вариант совместной подачи заявления о приобретении права аренды. Однако очевидно, что это требование относится лишь к тем случаям, когда помещения в здании принадлежат разным лицам. Если же здание находится в собственности одного правообладателя, то заявление подается им, он и будет единственным арендатором земельного участка под собственной недвижимостью.
Во-вторых, для тех случаев, когда собственников здания или владельцев помещений в них несколько, п. 5. ст. 36 ЗК РФ, с одной стороны, требует подачи заявления о заключении договора аренды на неделимый земельный участок совместно, т. е. всеми владельцами помещений в здании, находящемся на этом участке. С другой стороны, п. 6 той же статьи предусматривает направление исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим заявление, проекта договора аренды заявителю. При буквальном толковании этого правила можно сделать вывод, что договор аренды заключается с каждым из заявителей отдельно, но при условии подачи заявлений всё-таки всеми заявителями одновременно (хотя тогда непонятен смысл требования об обязательной совместной подаче заявления).
Однако и такой вывод «разбивается» о норму п. 3 той же ст. 36 ЗК РФ, предусматривающей, что «договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании».
В литературе уже справедливо отмечалось, что действующая редакция ст. 36 ЗК РФ вызывает целый ряд вопросов [5]. Заявления должны быть поданы всеми владельцами помещений в здании, договоры заключаются отдельно с каждым владельцем и только теми, которые
166
Е.Л. Невзгодина
«откликнутся» на предложение заключить договор, а остальные вправе потом в любое время вступить в этот договор, поскольку это их право заранее предусмотрено договорами с теми владельцами помещений в здании, которые договор уже заключили? Или договор аренды не может быть заключен до тех пор, пока его не согласятся подписать все сособственники здания (или иным правообладателям помещений в нем)? Но тогда на каком правовом основании будут пользоваться земельным участком все владельцы недвижимости на нем (если договор вообще не заключен) или те из них, которые не соизволят заключить договор аренды одновременно с другими владельцами помещений? Кроме того, правовая конструкция, предусмотренная в ст. 36 ЗК РФ, вообще никак не сообразуется с нормами о гражданско-правовом договоре, а потому нежизненна.
Согласно ст. 434, 609 ГК РФ договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора должен быть один и подписан всеми арендаторами, образующими множественность лиц на стороне арендатора, и арендодателем. В случае, если договор аренды заключен не со всеми потенциальными претендентами (владельцами помещений) на приобретение права аренды на земельный участок, а только с теми, кто заинтересован в заключении данного договора и подписал его, можно сделать вывод о том, что этот договор заключен с пороком субъектного состава: формально не будет присутствовать в полном составе сторона-арендатор земельного участка (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).
ГК РФ (п. 2 ст. 607) предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельного участка, и ЗК РФ устанавливает такие особенности. Но они не должны противоречить гражданско-правовой конструкции договора и являться барьером для установления единой правоприменительной практики.
Представляется, что действующая тестовая редакция ст. 36 ЗК РФ не соответствует её смыслу и нуждается в существенных уточнениях. Очевидно, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, строении должен заключаться единый договор аренды со всеми правообладателями на стороне арендатора и одновременно со всеми, причем заключение такого договора - обязанность для них. При отказе кого-либо из них от заключения договора его обязанность платить арендную плату пропорционально размеру своего помещения должна возникать непосредственно в силу закона и на него в
силу закона должен распространяться правовой режим арендатора. Если затем по любым основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, произойдет замена одного из правообладателей помещений в здании, строении, сооружении, одновременно («автоматически») происходит премена лиц в арендном обязательстве, предметом которого является земельный участок. То же должно предполагаться и при отчуждении части здания, строения, сооружения, ранее принадлежавшего единственному правообладателю, нескольким лицам. Таким образом, в подобных случаях новый договор аренды не заключается, а прежний сохраняет свою силу на прежних условиях. Соответствующие уточнения целесообразно внести в текст ст. 36 ЗК РФ.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
И по этому вопросу налицо явная коллизия между п. 5 ст. 22 ЗК РФ и п. 2 ст. 615 ГК РФ, требующим согласия собственника имущества на совершение вышеперечисленных действий арендатором имущества, которая ждет своего устранения со стороны законодателя. Однако права собственника в п. 5 ст. 22 ЗК РФ определенным образом защищены тем, что при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия в тексте договора. В указанных ситуациях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением случаев передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Реализация на практике последней нормы потребует, скорее всего, внесения изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6].
Более широкий объем прав предоставлен в соответствии сп. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору при передаче участка в субаренду. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В данном случае ЗК РФ
и выступает тем другим законом, в соответствии с которым для передачи земельного участка в субаренду согласия собственника участка не требуется, но необходимо его уведомление, если договором между собственником и арендатором не предусмотрено иное.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет, арендатору в п. 9 ст. 22 ЗК РФ предоставлен более широкий круг полномочий в отношении арендованного имущества. Помимо того что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (перенаем), указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором [7].
И опять приходится констатировать отсутствие полного совпадения норм ЗК РФ и ГК РФ, ст. 619 которого в числе возможных оснований для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя предусматривает и такие основания, отнесение которых к существенным нарушениям договора весьма проблематично: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд или непроведение им капитального ремонта, когда это является обязанностью арендатора.
Арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда государство или муниципальное образование-собственник земельного участка выразят желание продать его, в п. 8 ст. 22 ЗК РФ предоставлено преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, названная норма призвана создать определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов. Однако указанное преимущественное право арендатора «уступает» в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительному праву на
приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц-собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке, т. е. находящемся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае законодатель исходит из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
[1] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
[2] СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2003. № 28. Ст. 2882.
[3] Единственное исключение, введенное в ЗК РФ в отношении иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства, сводится к тому, что они не могут обладать на праве собственности земельными участками (или долями в праве собственности на земельные участки), находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более, чем 50 %, могут обладать земельными участками (или долями в праве собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
[4] См.: Тарасова Л. Один против всех // ЭЖ-Юрист. 2002. № 48.
[5] См.: Там же.
[6] См.: Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. 2002. № 1. Приложение. С. 54. Автор комментария О.М. Козырь.
[7] Указанные правила распространяются и на договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
