CC BY
78
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
некоторые проблемы перехода ПРАВ
НА ЗЕМЕЛьныЙ
участок при продаже строения
СВЕТЛАНА ГЕННАДЬЕВНА БЫВАЛЬЦЕВА
Кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного и экологического права УрГЮА
В статье представлен анализ законодательства, определяющего порядок перехода прав на земельный участок при продаже строения. Автор обозначает теоретические и практические проблемы правового регулирования перехода прав на земельный участок и делает выводы о необходимости внесения изменений в законодательство.
Ключевые слова: земельное законодательство, земля, аренда, земельный участок, право собственности, сделка
The article analyzes the legislation determining the procedure of the transfer of rights to a land plot when selling a building. The author determines theoretical and practical problems of legal regulation of the transfer of rights to a land plot and makes conclusions regarding necessity of alterations in legislation.
Key words: land legislation, land, lease, land lot, right of ownership, transaction
В настоящее время в правоприменительной практике при отчуждении объекта недвижимости (здания, сооружения) довольно часто возникают проблемы с переходом к новому владельцу недвижимости прав на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект1. Вопросы о моменте и основаниях такого перехода безусловно важны, поскольку землепользователи и землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы арендную плату, причем права правообладателя должны быть оформлены в установленном законом порядке.
Земельный участок и строение, находящееся на нем, - тесно связанные друг с другом объекты. На это указывает Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий в подп. 5 п. 1 ст. 1 принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Аналогичные нормы содержатся в ст. 552 ГК РФ, согласно которой по
договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, проблем не возникает, когда и земельный участок, и строение, расположенное на нем, принадлежат одному и тому же лицу на праве собственности.
Иная ситуация складывается при переходе права собственности на здание, сооруженное на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Часть 3 ст. 552 ГК РФ устанавливает, что продажа недвижимости в данном случае допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его пользования, установленным законом или договором, и покупатель приобретает право пользования соответствующим земель-
ск
о о
ск
со
о <
со
< cl
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
ным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные нормы мы видим и в ч. 1 ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, и в ч. 2 ст. 271 ГК РФ: при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Получается, что при продаже строения, расположенного на чужом земельном участке, органы, осуществляющие государственную регистрацию перехода права собственности на продаваемые объекты, обязаны перерегистрировать переход к новому собственнику здания права на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях, что и у прежнего собственника.
Мнения по данному вопросу весьма противоречивы. Так, с точки зрения Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой, при
ческих и наследовании физических лиц (ст. 265, 268 ГК РФ)2.
По мнению других авторов, право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено п. 1 ст. 35 ЗК РФ, переходит к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник3.
Правовая неопределенность в рассматриваемом вопросе привела к высказываниям о переходе некоего права «использования» либо права «пользования»4 земельным участком, которому не соответствует конкретное вещное право.
Таким образом, возникают проблемы, обусловленные отсутствием разъяснений термина «право на использование» как в Гражданском, так и в Земельном кодексах.
В связи с этим можно предположить, что если передающее лицо использовало земельный участок на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то лицу, приобретающему строение, должно перейти соответственно право аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком в полном объеме, так как другим правом передающее лицо не обладало. Однако все не так просто.
ПРИ ПРОДАЖЕ СТРОЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО НА ЧУЖОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПРОДАВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ, ОБЯЗАНЫ ПЕРЕРЕГИСТРИРОВАТЬ ПЕРЕХОД К НОВОМУ СОБСТВЕННИКУ ЗДАНИЯ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ТОМ ЖЕ ОБЪЕМЕ И НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ, ЧТО И У ПРЕЖНЕГО СОБСТВЕННИКА
покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Данные вещные права на землю не могут быть приобретены в результате сделки. Они возникают только на основании актов уполномоченных органов о предоставлении участка либо в порядке правопреемства при реорганизации юриди-
Рассмотрим ситуацию, когда строение расположено на участке, используемом собственником строения по договору аренды. Пленум ВАС РФ в постановлении от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодатель-ства»5 указал: при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учиты-
ск
о о
ск
со
о <
со
< сь
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
вать, что покупатель здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того,
срочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения
ПРАВОВАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ В РАССМАТРИВАЕМОМ ВОПРОСЕ ПРИВЕЛА К ВЫСКАЗЫВАНИЯМ О ПЕРЕХОДЕ НЕКОЕГО ПРАВА «ИСПОЛЬЗОВАНИЯ» ЛИБО ПРАВА «ПОЛЬЗОВАНИЯ» ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, КОТОРОМУ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ КОНКРЕТНОЕ ВЕЩНОЕ ПРАВО
оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Эта позиция при всей кажущейся простоте весьма дискуссионна, поскольку не имеет достаточного правового обоснования. Так, ст. 617 ГК РФ, регулирующая вопросы сохранения договора аренды в силе при изменении сторон, охватывает лишь случаи перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу (т. е. смену арендодателя) и смерти арендатора. Даже ч. 2 ст. 615 ГК РФ, устанавливающая право арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), не может быть основанием для безусловного перехода права аренды на земельный участок от продавца здания к покупателю, поскольку, во-первых, указанное право не обязанность, а право арендатора, а во-вторых, допускается лишь с согласия арендодателя.
Если же предположить, что право аренды переходит к покупателю здания только в силу указаний ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то придется признать, что к нему переходит и право постоянного (бессрочного) пользования, и пожизненного наследуемого владения земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на одном из этих прав.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом ВАС РФ в названном постановлении, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бес-
договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Возникают вопросы: на каком основании прекращается у продавца и возникает (и возникает ли) у покупателя право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, на основании каких документов должна производиться государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости?
Статья 268 ГК РФ устанавливает основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В частности, данное право может быть предоставлено государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
В ч. 1 ст. 20 ЗК РФ указаны лица, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование. Это государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Получается, что если строение, находящееся на участке, принадлежащем
ск
о о
ск
со
о <
со
< сь
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования, переходит по договору купли-продажи к лицу, не входящему в перечень, закрепленный ч. 1 ст. 20 ЗК РФ, то право постоянного (бессрочного) пользования участком к такому лицу перейти не может.
Что касается права пожизненного наследуемого владения, то оно также не может перейти к новому собственнику. Согласно ст. 265 ГК РФ данное право приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Таким образом, в настоящее время возникновение этого права возможно лишь в порядке наследования земельного участка.
Кроме того, очевидно, что такие участки (принадлежащие продавцу строения на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения) вообще не могут быть предоставлены кому-либо в постоянное (бессрочное) или иное пользование, пока право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на них не прекращено в отношении предыдущего пользователя.
Основания прекращения данных прав перечислены в ст. 45 ЗК РФ, в частности отказ землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на
земельный участок и ряд оснований, по которым указанные права прекращаются принудительно (в связи с неправомерным поведением землепользователя или землевладельца или изъятием участка для государственных или муниципальных нужд), причем это возможно только по решению суда о прекращении прав на земельные участки.
Все изложенное позволяет говорить о необходимости упорядочения правового регулирования данных отношений. Поскольку переход права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, не всегда возможен, следует изменить нормы ГК РФ и ЗК РФ, приведя их в соответствие с остальными нормами гражданского и земельного законодательства.
1 Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 мая 2010 г. № ВАС-5100/10 по делу № А21-7493/20 0 8; решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 ноября 2009 г. по делу № А60-28269/2009-С2 и др.
2 Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: сб. ст. / сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискуно-ва. М., 2005. С. 165.
3 Ефимов А. Ф., Зайцев В. Ю., Манохина Г. В. и др. Настольная книга судьи по гражданским делам / под ред. Н. К. Толчеева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 253.
4 Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист. 2004. № 26. С. 4.
5 Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 5.
ск
о
о
ск
со
о <
со
< сь
