CC BY
411
ПРАВО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СОБСТВЕННИКОМ РАСПОЛОЖЕННОЙ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
КОЗЛОВ Денис Валерьевич
Аннотация: данная статья посвящена правомочиям собственника здания, строения, сооружения (недвижимости) на земельный участок в случае отсутствия у него документально подтвержденных прав на земельный участок.
Annotation: this article is devoted to the authority оf realty owner of the land when realty owner has not any rights of the land.
Ключевые слова: собственник, недвижимость, земельный участок.
Key words: realty, owner, land.
Одной из самых тяжелых и неразрешимых проблем на протяжении постсоветского периода развития отечественного права является определение правомочий собственника зданий, строений и сооружений, в случае если у него нет четко оформленных прав на земельный участок. Сразу следует оговориться, что речь идет о законно оформленном праве собственности, вопросы самовольно возведенной постройки (самозастроя) данным институтом не охватываются.
При этом мы говорим исключительно о недвижимости, которая прочно связана с землей, и ее перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). В п. 10 ст. 1 ГК РФ такие объекты именуются объектами капитального строительства (постоянными постройками) - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Они включаются в Единый реестр объектов капитального строительства в отличие от временных построек (киосков, навесов и других подобных построек).
Корни проблемы уходят к праву застройки дореволюционного и советского образца. В силу ст. 542 Свода законов гражданских Российской империи и ст. 71 ГК РСФСР 1922 года, собственник земельного участка заключал с застройщиком договор, в силу которого застройщик имел право построить на земельном участке собственника недвижимое имущество и пользоваться им до наступления обусловленного срока за уплату собственнику вознаграждения. По истечении срока договора застройщик обязан был снести здание, строение, сооружение. Если недвижимость застройщиком не уничтожалась, то она считалась перешед-
шей в пользу собственника земельного участка1.
Право застройки наделяло своего обладателя временным правом собственности, поскольку здание, строение, сооружение могло существовать только в пределах срока действия договора с собственником земельного участка. Подобное временное право собственности, которое порождало право застройки, никак не отвечало интересам общества и подвергалось научной критике. В частности, А.В. Венедиктов писал, что «срочность права собственности несовместима с понятием права собственности, ибо несовместима с основным элементом этого права: с наличием у собственника своей власти над вещью, так как вещь не может считаться своей для собственника, если осуществлению его власти над нею ставится определенный срок»2. В конечном итоге от права застройки отказались3, заменив его правом бессрочного пользования земельным участком4. Собственники жилых домов получили долгожданную гарантию того, что право собственности на строения не будет ограничено сроком пользования земельным участком.
1 Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи ; проект Гражданского уложения Российской империи ; Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. ; Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. Екатеринбург : Изд-во ин-та частн. права, 2003. С. 122-124, 625-627.
2 Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность // Избр. тр. по граждан. праву : в 2 т. М. : Статут, 2004. Т. II. С. 308.
3 Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума ВС СССР от 26.08.1948 г. ”О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов”» // Ведомости ВС РСФСР. 1949. № 8.
4 Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости ВС СССР. 1948. № 36.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Подобная формулировка отражает стремление законодателя связать судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости в единое целое и дублируется положениями ст. 35 ЗК РФ, где предусматривается запрет на отчуждение здания, строения, сооружения другому лицу без передачи ему в собственность земельного участка. Более того, предусматривается правило об обязательном отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение совместно с пропорциональной долей в праве собственности на земельный участок при условии нахождения этого участка в собственности нескольких лиц.
Однако п. 4. ст. 35 ЗК РФ вводит и два исключения из общего правила, допускающие переход права собственности на недвижимость без перехода права собственности на земельный участок:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Сюда же необходимо добавить случаи, когда право собственности на земельный участок и право собственности на здания, строения, сооружения оказались в руках разных лиц до введения в действие настоящего ЗК РФ и сохраняются до сих пор. При подобном раскладе собственник недвижимости, которая находится на чужом земельном участке, принадлежащем иному лицу на праве частной собственности, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию, то собственник здания, строения и сооружения имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды таких земельных участков согласно порядку, установленному ст. 36 ЗК РФ.
В случае, когда собственник недвижимости продает свое имущество, собственнику земельного участка не предоставляется преимущественного права по приобретению подобной недвижимости, что следует считать недоработкой законодательства. Разумеется, собственники могут договориться между собой. Однако если этого не происходит, и здание, строение и сооружение переходит к другому лицу, а у продавца отсутствуют какие-либо права на земельный участок, действует следующее правило: новый собственник недвижимости автоматически получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1. ст. 36 ЗК РФ, ст. 271, 272, 552 ГК РФ)5. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3. ст. 33 ЗК РФ).
Если по каким-либо причинам собственник здания, строения, сооружения утратит право использования чужим земельным участком, то он обязан оформить права на данный земельный участок по соглашению с его собственником. В случае недостижения согласия возникший спор решает суд, который может либо установить право использования на новый срок, либо объединить право собственности в одних руках. В последнем варианте предпочтение, как следует из ст. 272 ГК РФ, отдается собственнику того имущества, какое является более ценным.
Следует отметить, что кажущееся очевидным на первый взгляд решение (земельный участок - главная вещь, водный объект - принадлежность) при более детальном рассмотрении является далеко не бесспорным. Если в отношении земель сельскохозяйственного назначения подобная презумпция будет верной, то в отношении земель населенных пунк-
5 Сразу необходимо оговориться, что если в ст. 36 ЗК РФ речь идет об использовании земельного участка, то в ст. 271, 272 ГК РФ - о пользовании частью земельного участка. Во всем остальном формулировки являются сходными, что позволяет говорить об одном и том же праве. Несоответствие терминов можно рассматривать как определенную неряшливость законодателя, увы, не носящую единичный характер. Поскольку ЗК РФ применительно к земельным отношениям имеет большую юридическую силу, чем ГК РФ, в рамках настоящего параграфа речь пойдет об использовании земельных участков.
тов львиная доля случаев будет носить полностью противоположный характер (стоимость многоэтажных зданий гораздо выше расположенных под ними земельных участков). В связи с чем данная проблема заслуживает подробного рассмотрения, иначе есть опасность «перепутать небо со звездами, отраженными ночью в поверхности пруда»6.
Подобное правило вытекает из ст. 135 ГК РФ, согласно которой вещь (имущество), предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Вслед за Н.Н. Аверченко, посвятившему данному вопросу подробное исследование, соотношение между главной вещью и принадлежностью можно рассматривать как субординационную функциональную связь, при которой интерес участников гражданского оборота со всей очевидностью направлен на некоторую основную вещь и лишь в порядке дополнения, по умолчанию, - на ее аксессуары7. Таким образом, при субординационном типе функциональной связи налицо непосредственное подчинение одной вещи другой и уже опосредованно - идее целого8.
Следует отметить, что в цивилистической науке не решен вопрос о соотношении понятий «принадлежность» и «составная часть». Одни авторы полагают, что «юридическое значение деления на составные части вещи и принадлежности весьма существенно»9; смешение понятий считается недопустимым10. По мнению других, напротив, «смешение понятий принадлежности и части вещи не может быть почитаемо уже до такой степени невозможным и недопустимым, как это утверждают многие из наших цивилистов»11; «смешение это не представляется практически опасным»12.
6 Сапковский А. Кровь эльфов. М., 1996. С. 48.
7 Автор дает следующее определение: принадлежность -это физически самостоятельный предмет, находящийся в функциональном подчинении по отношению к главной вещи (Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей : дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 94).
8 Аверченко Н.Н. Указ. соч. С. 68-69.
9 Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза, И.А. Эфрона. СПб., 1898. Т. XXV. С. 229.
10 Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 128.
11 Анненков К. Система русского гражданского права. Т. I : Введение и Общая часть. 2-е изд. СПб., 1899. С. 279.
12 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права
(по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 105. Аналогично: Варадинов Н.
Исследование об имущественных или вещественных правах по
законам русским. Ст. 1 : О праве на собственность. СПб., 1855.
С. 140-141.
Поиск критериев субординации («что чему служит») издавна привлекал внимание исследователей. «Общее начало, по которому следует определять характер имущества как главного и принадлежностного, конечно, ясно, но применение этого начала к отдельным случаям может быть затруднительно», - писал в свое время Д.И. Мейер13. И сегодня У. Мат-теи отмечает, что «правовые системы ведут спор за выявление подобных критериев»14. В настоящее время можно выделить несколько критериев субординации:
Во-первых, законодательное указание на то, что следует считать главной вещью, а что -принадлежностью. В таких случаях в законе устанавливаются не общие принципы, а конкретные перечни15.
Во-вторых, нормативно-технические предписания. Однако в этом случае не обойтись без специального толкования узкоотраслевых терминов, содержащихся в технической документации. Юридические термины «главная вещь» и «принадлежность» в подобных документах не встречаются.
В-третьих, подчиненность одних вещей другим может быть определена договором. Гражданские кодексы Франции и Италии используют субъективный критерий, в соответствии с которым отнесение того или иного имущества к категории принадлежности производится по воле собственника16. Конечно, меняющиеся экономические представления, интересы участвующих в сделке лиц могут модифицировать назначение вещи так, что одна и та же вещь будет рассматриваться то как главная, то как принадлежность. Стороны могут «по своему соглашению придать значение главной той вещи, которая обычно <...> фигурирует как принадлежность, и наоборот»17.
В-четвертых, самым распространенным способом установления подчиненности является обычай, что отмечали еще К.П. Победо-
13 Мейер Д.И. Русское гражданское право (в двух частях, часть первая) (по изд. 1902 г.). М., 1997. С. 144.
14 Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 136.
15 Например, § 98 ГГУ. Встречались подобные положения и в Своде законов гражданских. Однако современный российский законодатель фактически отказался от использования подобного критерия.
16 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 137.
17 Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / под ред. Е.А. Флейшиц, О.С. Иоффе. М., 1970. С. 211 ; Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Сади-кова. М., 1982. С. 180.
носцев18 и В.В. Ефимов19. Для судебной практики более предпочтителен объективный подход к пониманию принадлежности. Только не в том смысле, что конкретная принадлежность раз и навсегда задана к исключительному служению конкретной главной вещи, а в том, что она, как правило, в большинстве «среднестатистических» случаев рассматривается в качестве таковой, раз стороны не оговорили иного20.
Сложившиеся обыкновения по поводу того, какая вещь является обслуживающей, а какая - основной, могут проявляться, в том числе в следующем:
1) главная вещь определяется через номинативный критерий, в гражданском обороте именно по ней называется целое. Трудно не согласиться с Д.И. Мейером по этому поводу: «.Для обозначения всех частей употребляется одно собственное имя. Вместо того, чтобы сказать: картина и рама, перстень и алмаз, - говорят - картина, перстень»21. Аналогично в современной практике описания недвижимых объектов «наименование единицы недвижимости дается по главной вещи»22. В таких случаях функциональный приоритет, как видно, выражен словесно;
2) не менее важным обычным индикатором субординационной связи вещей выступает существенное превышение стоимости одной вещи над стоимостью другой. В частности, Павел считал, что власти Рима «не хотели того, чтобы человек (раб) являлся принадлежностью такой вещи, которая стоит дешевле, дабы не совершалось нарушения эдикта или цивильного права. Такое же положение было и в отношении прочих вещей, ибо было бы смешно, если бы имение являлось принадлежностью туники»23. П.П. Цитович полагал, что «при невозможности решить, которая из вещей служит другой, можно признать за главную ту, что ценней»24. В современном праве подобный индикатор также учитывается. В таможенных правоотношениях согласно примеч. 5 по группе 97 Товарной номенклатуры внешнеэконо-
18 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть : Вотчинные права. М., 2002. С. 122.
19 Ефимов В.В. Догма римского права. Общая часть. Вещное право. Посмертное перераб. изд. Пг., 1918. С. 110.
20 Аверченко Н.Н. Указ. соч. С. 73.
21 Мейер Д.И. Указ. соч. С. 40.
22 Киселев С. О регистрации летних кухонь, садовых домиков, кабельных сетей. URL: www.anobti.ru/work/bti/2003/index.shtml
23 Дигесты Юстиниана : пер. с лат. / отв. ред. Л.Л. Кофа-нов. Т. IV. М., 2004. С. 145.
24 Цитович П.П. Русское гражданское право. Общая часть :
конспект лекций. Киев, 1894. С. 30.
мической деятельности Содружества Независимых Государств25, «рамы для картин, рисунков, пастелей, коллажей или других декоративных изображений, гравюр, эстампов или литографий должны быть отнесены к тем же позициям, что и сами произведения искусства, если характер и стоимость рам соответствуют этим произведениям. Рамы, характер и стоимость которых не соответствуют произведениям искусства, перечисленным в данном примечании, должны классифицироваться отдельно». Необходимо отметить, что в критерии стоимости важно не всякое, а лишь существенное превышение одной цены над другой26.
Из приведенного выше перечня критериев субординации, необходимых для определения главной вещи и принадлежности, к совокупно-сти27 земельный участок - здание, строение, сооружение (недвижимость) в настоящее время можно отнести только договор и обычай. Договор предполагает добровольное соглашение между сторонами, в случае его отсутствия остается обычай. Из двух его разновидностей (номинативный и стоимостный критерии) интерес для рассматриваемой проблемы представляет стоимостный критерий, то есть вещь считается главной, когда ее цена существенно (значительно) превышает цену другой вещи (принадлежности)28. Данное обстоятельство и было отражено в ст. 272 ГК РФ.
Кроме того, было бы логично предоставить возможность собственнику главной вещи требовать выкупа у другого собственника его имущества по рыночной цене в судебном порядке. При этом по аналогии возможно использовать положения об изъятии путем выкупа земельных участков и иного имущества, хотя эти два института и нельзя смешивать, как справедливо отмечается в ст. 272 ГК РФ29.
25 Принята Соглашением стран СНГ от 3 ноября 1995 г. 2-е изд. М., 1996.
26 Аверченко Н.Н. Указ. соч. С. 74.
27 Совокупность - сочетание, общая сумма, общее количество чего-либо (Словарь русского языка : в 4 т. // под ред. А.П. Ев-геньевой 2-е изд. М., 1984. С. 177).
28 Неплохо при этом определить, какая разница в цене считается существенной, какая нет. Например, в бухгалтерском учете существенными являются статьи расходов или доходов, составляющие не менее 5 % от общей величины расходов и доходов (Приказ Минфина РФ «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету ’’доходы организации” ПБУ 9/99» от 06.05.1999 г. № 32н и Приказ Минфина РФ «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету ’расходы организации” ПБУ 10/99» от 06.05.1999 г. № 33н. Зарегистрированы в Минюсте РФ 31.05.1999 г. № 1790 и № 1791).
29 Статьи 240, 241, 279-282, 445-446 ГК РФ ; ст. 49, 54, 55
ЗК РФ.
На сегодняшний день, однако, судебная практика рассматривает ст. 272 ГК РФ в неразрывной связи со ст. 36 ЗК РФ, имея в виду исключительное право собственника объекта недвижимости на использование занятого таким объектом земельного участка. В частности ФАС Северо-Кавказского округа оставил в силе принятые по делу № А32-17983/200830 судебные акты об отказе в освобождении занятого объектом недвижимости земельного участка. Своим постановлением кассационная инстанция подтвердила вывод нижестоящих судов о незаконности попытки администрации добиться освобождения земельного участка от арендатора-собственника находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Как указал суд, такой интерес истца не может быть оценен как законный и подлежащий защите31.
В то же время законодатель оставил нерешенным два вопроса: к какому разряду -вещному или обязательственному - следует относить право использования чужого земельного участка собственником недвижимости и какие юридические факты могут рассматриваться в качестве оснований для прекращения подобного права?
Первоначально вариантов решения по первому вопросу в цивилистической литературе предлагалось три: а) считать право использования и право постоянного бессрочного пользования синонимами; б) право использования - это любое вещное или обязательственное право, содержащее правомочие пользования (право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и др.); в) «право использования» - это иное, отличное от всех известных в российском гражданском праве вещное право «пользования» либо «использования», которое всегда имеется у лица на соответствующую часть земельного участка под зданием, строением, находящихся в его собственности32.
Первый вариант на сегодняшний день исключен законодателем, установившим закрытый перечень субъектов права постоянного
30 Постановление ФАС СКО от 26.06.2009 г. по делу № А32-17983/2008 // ИПО «Гарант».
31 Хужин С., Андрианов Н. Без вины виноватый генплан // ЭЖ-Юрист. 2011. Июль. № 26. С. 36.
32 Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист.
2004. Июль. № 26. С. 4-7.
(бессрочного) пользования. Круг субъектов права использования чужого земельного участка гораздо шире. Третий вариант также следует признать ошибочным, поскольку четкой характеристики права использования как вещного права в законодательстве не содержится, а правоприменительная практика идет по другому пути, который укладывается в рамки второго варианта, что подтверждается п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11, где говорится, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Соответственно если у собственника здания, строения, сооружения есть какое-либо вещное право на земельный участок или право аренды, то при продаже им недвижимости к новому собственнику переходит и данное право на земельный участок. Например, в рамках дела № А41-14506/09 суд постановил, что физическим лицам, ставшим собственниками жилых домов после введения в эксплуатацию коттеджного поселка, перешло и право аренды земельного участка, принадлежавшего застройщику в период строительства, несмотря на отсутствие оформленных с ними в установленном порядке договоров аренды33. Причем суды признают законным даже переход по этой статье права постоянного (бессрочного) пользования к юридическому лицу, которое, согласно ст. 20 ЗК РФ, не может обладать по-
33 Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 г. № 1721/11 по делу № А41-14506/09 // Вестн. ВАС РФ. 2011. № 10.
добным правом (если у продавца недвижимости есть право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), но обязательно указывают на необходимость его переоформления в право собственности или аренды до установленного ЗК РФ срока34.
Иными словами, речь идет не о праве на земельный участок (его у лица нет), а о праве на приобретение (оформление) права на земельный участок, обязательным условием существования которого является наличие у лица в собственности объекта недвижимости на соответствующем земельном участке. Вполне можно такой институт рассматривать как разновидность секундарного права - систему юридически защищенных и признанных правопорядком возможностей правоспособного лица приобрести то или иное субъективное право35.
Вместе с тем в литературе последнего времени предлагаются и иные определения правого положения использования чужого земельного участка собственником расположенной на нем недвижимости. А.В. Германов рассматривает такое использование как частичный суперфиций («частичный этот суперфи-ций является потому, что не весь земельный участок может переходить к новому собственнику здания, строения, сооружения»), который выступает разновидностью законного, но бес-титульного владения36. О.М. Козырь, А.А. Маковская37, В.В. Чубаров предлагают считать это новым вещным правом - ограниченное владение земельным участком38. Данное право должно обеспечить правомерность существования недвижимости в пределах чужого земельного участка и правомерности ее дальнейшего беспрепятственного перехода к другому лицу при отчуждении объекта39.
Однако другие авторы критикуют подобные взгляды, указывая, что не решен вопрос
34 Определение ВАС РФ от 02.02.2011 г. № ВАС-698/11 по делу № А41-4202/10 // СПС «КонсультантПлюс» ; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2011 г. по делу № А55-8573/2010 // ИПО «Гарант».
35 Белов В.А. Гражданское право: Общая часть : учеб. М. : Центр ЮрИнфоР, 2002. С. 552-553.
36 Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М. : Статут, 2011. С. 129.
37 Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестн. ВАС РФ.
2003. № 2. С. 95-114.
38 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М. : Статут, 2006. С. 133.
39 Торкин Д.А. О праве пользования земельным участком
собственником недвижимости // Нотариус. 2008. № 5. С. 18-20.
о соотношении права ограниченного владения чужим земельным участком с сервитутом иными ограниченными вещными правами, предлагают использовать уже существующий потенциал и рассматривать этот случай как фактическое беститульное владение, которое именно в таком качестве должно быть закреплено в ГК РФ40.
Наконец, В.В. Метельская, со ссылкой на испанское право, предлагает считать право пользования чужим земельным участком собственником расположенной на нем недвижимости легальным сервитутом. В испанском праве под такими сервитутами понимается юридический инструментарий, предоставляющий право пользования чужим имуществом в интересах частных лиц, который предусматривается законом. Правда, в каждом конкретном случае легальный сервитут требует издания правоприменительного акта41.
Основания прекращения права пользования чужим земельным участком всегда произ-водны от оснований прекращений права собственности на объект недвижимости, изложенные в гл. 15 ГК РФ. Утрата лицом права собственности на здание, строение, сооружение означает и утрату им пользования чужим земельным участком.
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы на основании действующего на данный момент времени законодательства:
1. Если у собственника здания, строения, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, имеется какое-либо ограниченное вещное или обязательственное право на данный участок, то, в случае продажи им здания, строения, сооружения, к покупателю переходит и его право на земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 382-390 ГК РФ.
2. Если у собственника недвижимости нет законно оформленных прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то к приобретателю недвижимости переходит исключительное право на приватизацию данного земельного участка или заключение договора аренды по правилам, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.
40 Пятков Д.В., Фролов О.В. Право ограниченного владения земельным участком: быть или не быть? // Журн. рос. права.
2004. № 7. С. 66-75.
41 Метельская В.В. Отрицательные и промышленные сервитуты: правовая природа // Вестн. Федерал. арбитраж. суда Северо-Кавказ. округа. 2008. № 6. С. 103-112.
3. Если у собственника недвижимости нет законно оформленных прав на земельный участок, находящийся в частной собственности, то ситуация наиболее сложная, хотя и крайне редко встречающаяся. В данном случае приобретатель недвижимости должен либо оформить право на земельный участок по соглашению с его
собственником, либо приобрести в собственность земельный участок (в случае, когда больше стоимость здания, строения, сооружения), либо продать свою недвижимость собственнику земельного участка (в случае, когда меньше стоимость здания, строения, сооружения, чем земельного участка).
