CC BY
8DO110.47643/1815-1337_2021_4_90
ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА FEATURES OF THE SALE OF REAL ESTATE IN CASE OF BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER
КОЛИЕВА Ангелина Эдуардовна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры земельного, трудового и экологического права ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет». 350004, Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Калинина, 13. E-mail: angelkolieva@mail.ru;
КЛИКУН Ксения Олеговна,
магистрант ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет». 350004, Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Калинина, 13. E-mail: angelkolieva@mail.ru;
KOLIEVA Angelina Eduardovna,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Land, Labor and Environmental Law
Kuban State Agrarian University.
13 Kalinina str., Krasnodar Territory, 350004, Russia.
E-mail: angelkolieva@mail.ru;
KLIKUN Kseniya Olegovna,
Master's student of the Kuban State Agrarian University. 13 Kalinina str., Krasnodar Territory, 350004, Russia. E-mail: angelkolieva@mail.ru
Краткая аннотация: В статье рассматриваются актуальные вопросы определения юридической судьбы недвижимого имущества при прохождении застройщиком процедуры банкротства. В частности, анализу подвергается порядок предъявления требований кредиторами, их очередность, а также правовой статус самих объектов недвижимости при рассмотрении дела о банкротстве застройщика.
Abstract: The article discusses current issues of determining the legal fate of real estate when a developer goes through bankruptcy proceedings. In particular, the procedure is submitted for the presentation of claims by creditors, their priority, as well as the legal status of the real estate objects themselves when considering the bankruptcy case of the developer.
Ключевые слова: застройщик, банкротство, недвижимость, жилое помещение, долевое строительство.
Keywords: developer, bankruptcy, real estate, premises, shared construction.
Дата направления статьи в редакцию: 25.04.2020
Дата публикации: 30.04.2021
Действующее законодательство о банкротстве предусматривает крайне сложный порядок реализации имущества застройщика в процессе прохождения им процедуры банкротства, а потому, вопрос правовой судьбы жилых и нежилых помещений с точки зрения процедуры их реализации в делах о несостоятельности застройщиков представляется достаточно интересным для рассмотрения, и в то же время, непростым.
В первую очередь, хотелось бы отметить, что предусмотренный законом о банкротстве механизм отличается достаточной степенью объективности, в том числе, по отношению к интересам кредиторов, стараясь распределить все имеющееся у застройщика недвижимое имущество таким образом, чтобы удовлетворить требованиях всех кредиторов пропорционально.
Так, следуя общей направленности действующего законодательства и буквально трактуя положение ст. 7 ФЗ «О банкротстве»[1], основной целью, которую нужно достичь при проведении банкротства застройщика - это максимальная защита наиболее «слабой», уязвленной стороны правоотношений, то есть участников строительства, а в делах о несостоятельности выступающих как «кредиторы». Такая защита их прав и законных интересов, по большей части, состоит в удовлетворении их требований путем справедливого и по возможности полного возмещения понесенных ими затрат.
Следовательно, кредитор вправе получить либо денежную сумму, равную стоимости понесенных убытков, включая стоимость уже оплаченной недвижимости, либо, если это возможно исходя из обстоятельств - получить переход права собственности на эту недвижимость, а дальнейшем самостоятельно распоряжаясь ее юридической судьбой.
Однако для того, чтобы недвижимое имущество, допустим, жилое помещение, было передано кредитору, что называется «внатуре», необходимо совпадение ряда необходимых для этого условий.
Так, в первую очередь, необходимо наличие на балансе застройщика-банкрота объекта завершенного строительства, либо же возможного к завершению в процессе, пока идет дело о несостоятельности. Это правило вполне обосновано, поскольку отдавать в собственность кредитору объект незавершенного строительства -недопустимо ни с правовой (важно наличие способности провести индивидуализацию жилых помещений по указанным в законе критериям), ни с бытовой точки зрения (так как в таком случае оно не будет пригодно для целей проживания).
Во-вторых, если сам объект недвижимости соответствует предъявляемым к нему критериям, вторым этапом является проведение собрания участников строительства, дабы урегулировать вопрос с передачей жилых помещений застройщика в их собственность. Это нужно и
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
важно для того, чтобы не допустить разногласия среди кредиторов, для одних из которых будет важно получить объект недвижимости, а для других - денежное возмещение. Следовательно, все субъекты-участники строительства должны согласовать вопрос обращения в арбитражный суд с заявлением о погашении кредиторских требований путем передачи им в собственность жилых помещений.
К такому соглашению предъявляется также ряд требований:
- по времени оно не должно быть составлено ранее, чем через 3 месяца после опубликования сведений о признании застройщика банкротом;
- по содержательной части оно должно включать в себя предоставленное конкурсным управляющим заключение о возможности эксплуатации этого недвижимого имущества и отчет о стоимостной оценке[2].
Также, помимо указанных требований, ФЗ «О банкротстве» предъявляется еще ряд других, в частности:
- данные жилые помещения должны принадлежать на правах собственника застройщику, то есть никаких передаточных актов или иных официальных документов между участниками строительства и застройщиком на момент банкротства быть не должно;
- в подтверждении того факт, что объект является завершенным, необходимо предоставить специальное разрешение на его ввод в эксплуатацию, то есть доказательства того, что в этих жилых помещениях можно проживать, используя их по целевому назначению;
- для целей соблюдения баланса интересов кредиторов все очередей, и не только участников строительства, стоимость подлежащих передаче объектов недвижимости не должна превышать 5% от совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, либо наличие согласия кредиторов четвертой очереди на передачу участникам строительства жилых помещений, выраженное тремя четвертями голосов соответствующих кредиторов»[3];
- из предыдущего требования вытекает следующее: после погашения задолженности перед участниками строительства путем передачи им жилых помещений, у кредитора должны остаться средства (деньги или иное имущество), чтобы погасить все текущие задолженности, в том числе, требования иных кредиторов различных очередей;
- на передаваемые объекты недвижимости не имеется никаких обременений третьих лиц (например, залоговых обеспечений и т.д.);
- передаваемое жилое помещение должно соответствовать условиям, которые изначально содержались в договоре (об этажности, общей площади, планировке и иных моментах), при этом по согласию с лицом, которому передаются право собственности, условия могут несколько отличаться.
Следовательно, если все условия будут соблюдены, арбитражный суд выносит решение об удовлетворении требований кредиторов-участников строительства и о передачи в их собственность жилых помещений. Если же хотя бы один из пунктов будет не соблюден, суд, соответственно, отказывает в удовлетворении заявления.
Помимо вышерассмотренного механизма, закон предусматривает еще несколько возможных интересных вариантов, например, погашение денежного требования путем передачи жилого помещения кредитору в качестве отступного[4]. Эта ситуация возможна тогда, когда кредитор заявляет исключительно денежные требования, без условий о передачи недвижимости в собственность, но при его согласии, по инициативе самого застройщика, может получить в качестве погашения денежного долга жилое помещение, равное такому долгу по стоимости.
Также, на практике возможна ситуация, когда между участником строительства и застройщиком был подписан акт о передачи жилого помещения. В таком случае возможно использование такого механизма реализации, как «признание наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества»[5]. Следовательно, фактически данное жилое помещение уже является собственностью участника строительства. Арбитражный суд в этом случае лишь констатирует факт и признает за участником строительства право собственности на данное помещение.
Наиболее же сложная ситуация возникает когда участником строительства заявляются требования о передаче в собственность не жилых помещений.
Во-первых, стоит отметить, что такой участник уже не имеет приоритетного права удовлетворения своих требований, так как согласно буквального толкования текста ФЗ «О банкротстве», такие лица не являются «участниками строительства», а значит, их требования не погашается в первую очередь.
Во-вторых, такое требование не подчиняется закону о банкротстве, так как не касается ни жилого помещения, ни денежного требования, которые составляют предмет рассмотрения данного закона.
Следовательно, механизм реализации в данном случае следует искать в иных актах, и он содержится, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ №15961/11[6]. В частности, в данном постановлении требование о передачи в собственность нежилого помещения приравнивается по аналогии права к требованию о передаче жилого помещения.
Однако сразу оговоримся, что в приведенном в постановлении случае, суд, принимая решение, руководствовался характером требований, а не самой правовой природой статуса кредитора. В частности, в рамках данного дела, правоотношения между застройщиком и кредитором возникли в период внешнего управления, а планом строительства данная процедура была предусмотрена во внешнем управлении, что дает право относить требование к текущим. И поскольку характер таких требований приоритетный, в данном случае суд пришел к выводу, что ни очередность, ни сама процедура нарушена не была.
Если же обязательство о передаче нежилого помещения вытекает из правоотношений, возникших до процедуры банкротства, то такая ситуация подчиняется общим правилам ФЗ «О банкротстве»[7] - то есть такое требование будет удовлетворено только если его исполнение
возможно осуществить «внатуре», а при условии невозможности сделать это, кредитор обязуется произвести замену своих требований на денежную компенсацию.
В-третьих, такое требование должно быть предъявлено только в рамках конкурсного производства. Это прямо вытекает из положений ст. 126 ФЗ «О банкротстве» и п. 34 постановления Пленума ВАС №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»[8], которые не делают исключения только для требований денежного характера.
Еще одним камнем преткновения является обязательное прохождение процедуры оценки, другими словами, фактических переводов неденежного требования в денежное. Сложность заключается, в частности, в отсутствии законодательного механизма производства такой оценки. Суды же предпочитают использовать два способа: оценка, исходя из стоимости, определенной самими сторонами в договоре и независимая оценка каждого требования в отдельности. Я полагаю, что наиболее целесообразен первый метод, так как он позволяет не только учитывать непосредственное мнение самих участников правоотношений, изложенное в договорной конструкции, но и снизить процессуальные сроки и денежные издержки, если бы проводилась дополнительная независимая оценка.
Подводя итог, отметим, что процедура реализации недвижимого имущества застройщика, безусловно, имеет свои особенности, которые заключаются как в специальном привилегированном статусе участников строительства как кредиторов первой очереди, так и в способах, механизмах удовлетворения требований таких кредиторов, которое возможно либо путем передачи права собственности на недвижимое имущество по желанию самих кредиторов, либо передачей права собственности на недвижимое имущество в качестве отступного, либо же путем продажи его с торгов и возмещением денежного характера.
Библиография:
1. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. №127-ФЗ (в ред. от 24.04.2020 г.) // Российская газета. 2002. 02 ноября; 2020. 29 апреля.
2. Калмыкова М. Г. Особенности проведения процедуры банкротства застройщика // Современные наукоемкие технологии. 2013. №10-1. С. 63.
3. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. №127-ФЗ (в ред. от 24.04.2020 г.) // Российская газета. 2002. 02 ноября; 2020. 29 апреля.
4. Миронов В.П., Куемжиева Е.Г. Правовое регулирование отношений по изьятию земель сельскохозяйственного назначения // В сб:Научное обеспечение агропромышленного комплекса. Сборник статей по материалам IX Всероссийской конференции молодых ученых . 2016. С.562-564.
5. Красницкая А. В. Правовая судьба жилых и нежилых помещений при банкротстве застройщика // Пробелы в российском законодательстве. 2018.
№3. С. 192.
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 г. №15961/11// Консультант плюс. СПС.
7. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. №127-ФЗ (в ред. от 24.04.2020 г.) // Российская газета. 2002. 02 ноября; 2020. 29 апреля.
8. Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» от 22.06.2012 г. №35 (в ред. от 21.12.2017 г.) // Консультант плюс. СПС.
References (transliterated):
1. Federal'nyj zakon «О nesostoyatel'nosti (bankrotstve)» ot 26.10.2002 g. №127-FZ (v red. ot 24.04.2020 g.) // Rossijskaya gazeta. 2002. 02 noyabrya; 2020. 29
aprelya.
2. Kalmykova M. G. Osobennosti provedeniya procedury bankrotstva zastrojshchika // Sovremennye naukoemkie tekhnologii. 2013. №10-1. S. 63.
3. Federal'nyj zakon «О nesostoyatel'nosti (bankrotstve)» ot 26.10.2002 g. №127-FZ (v red. ot 24.04.2020 g.) // Rossijskaya gazeta. 2002. 02 noyabrya; 2020. 29
aprelya.
4. Mironov V.P., Kuemzhieva E.G. Pravovoe regulirovanie otnoshenij po iz'yatiyu zemel' sel'skohozyajstvennogo naznacheniya // V sb:Nauchnoe obes-pechenie agropromyshlennogo kompleksa. Sbornik statej po materialam IX Vserossijskoj konferencii molodyh uchenyh . 2016. S.562-564.
5. Krasnickaya A. V. Pravovaya sud'ba zhilyh i nezhilyh pomeshchenij pri bankrotstve zastrojshchika // Probely v rossijskom zakonodatel'stve. 2018. №3. S. 192.
6. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 27.03.2012 g. №15961/11// Konsul'tant plyus. SPS.
7. Federal'nyj zakon «О nesostoyatel'nosti (bankrotstve)» ot 26.10.2002 g. №127-FZ (v red. ot 24.04.2020 g.) // Rossijskaya gazeta. 2002. 02 noyabrya; 2020. 29
aprelya.
8. Postanovlenie Plenuma VAS RF «О nekotoryh processual'nyh voprosah, svyazannyh s rassmotreniem del o bankrotstve» ot 22.06.2012 g. №35 (v red. ot 21.12.2017 g.) // Konsul'tant plyus. SPS.
