CC BY
59Э.А. Шварц
ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В статье рассмотрены основания прекращения (расторжения) договора аренды, проблемные вопросы регистрации такого прекращения правоотношений, права и обязанности сторон при расторжении договора аренды.
Ключевые слова: аренда, расторжение договора аренды, арендные правоотношения, основания расторжения договора аренды, права и обязанности контрагентов по договору аренды при его расторжении.
Как и у любого другого гражданского-правового договора, у договора аренды есть свои процедурные особенности (особенности заключения, изменения и расторжения). В правоприменительной практике самым спорным моментом зачастую становится именно урегулирование вопросов, касающихся расторжения договора аренды. Это связано как с явным антагонизмом интересов сторон, которое вытекает из текущей конъюнктуры рынка [11], так и с недостаточной регламентацией в законодательстве определенных ситуаций, с которыми контрагенты сталкиваются на практике.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1] выделяет несколько оснований расторжения договора аренды. Одним из таких оснований прекращения действия договора аренды является истечение его срока. При этом, если арендатор продолжает использовать арендуемое имущество, договор считается продленным на неопределенный срок.
В ГК РФ также выделено в качестве основания прекращения договора аренды гибель объекта договора (арендуемого имущества).
Другим основанием гражданское законодательство выделяет односторонний отказ от исполнения договора как со стороны арендатора (ст. 619 ГК РФ), так и со стороны арендодателя (ст. 620 ГК РФ). Именно этому основанию требуется уделить особое внимание.
ГК РФ предусматривает право стороны отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предварительно уведомив о своем намерении контрагента за 1 месяц (при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца). Вместе с тем, по общим основаниям, договор согласительного действия может регламентировать правомочие любого субъекта договора аренды отказаться от его исполнения, в случае если меры по исполнению договора аренды связаны с коммерческой деятельностью указанных субъектов или в случае, когда одной из сторон договора аренды является индивидуальный предприниматель [12].
Используя право на согласование иных условий расторжения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть любые основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Такой вывод Президиум ВАС РФ сделал в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой [10].
Необходимо отметить, что расторжение договора аренды происходит в той же форме, что и его заключение, если иное не предусмотрено законом.
Как известно, обременение в виде аренды недвижимости регистрируется в ЕГРН посредством регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], п. 114 Порядка ведения ЕГРН [4]). Спорным является вопрос о том, что именно подлежит регистрации в случае расторжения договора аренды недвижимости: прекращение обременения в виде аренды или сделка в виде соглашения о расторжении договора аренды недвижимости.
В юридической доктрине высказывается несколько позиций [11]. Согласно одной позиции, ГК РФ не обязывает регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, а также изменения к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ [2], п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 [9]). Как уже указывалось выше, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор. Однако госрегистрация сделки
© Э.А. Шварц, 2022.
Научный руководитель: Ветров Денис Михайлович - кандидат юридических наук, доцент, Челябинский государственный университет, Россия.
не является элементом формы договора аренды и гл. 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды. Отсюда можно сделать вывод о том, что регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости не требуется. Аналогичный подход изложен, например, в Письме Минфина России от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425 [5]. Если следовать этой позиции, в указанном случае регистрируется именно прекращение обременения.
Согласно другой позиции соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит госрегистрации. В этой ситуации, вероятнее всего, законодатель исходил из следующего. Соглашение о расторжении договора фактически изменяет условия зарегистрированной сделки и, соответственно, требует регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ. Кроме того, п. 120 Порядка ведения ЕГРН предусматривает, что в этом случае также регистрируется сделка - соглашение сторон о расторжении договора аренды недвижимости. Данная позиция также находит свое отражение в судебной практике. В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 № Ф04-48/2009 (19184-А46-28) по делу № А46-1552/2008 [8] высказывается мнение, что зарегистрированный договор аренды считается расторгнутым по соглашению сторон именно с момента госрегистрации данного соглашения.
Оба подхода высказываются в юридической доктрине. Первый подход представляет собой упрощенный порядок прекращения арендных правоотношений, что является его достоинством, при этом, с учетом сложившейся практики, может повлечь за собой возникновение споров с регистрирующими органами. Во втором случае на стороны возлагается дополнительная обязанность по регистрации такого соглашения, что потребует совершения определенных действий и временных затрат, однако никаких сомнений в том, что правоотношения прекращены ни у сторон, ни у регистрирующих органов не будет.
Таким образом, во избежание недопонимания, при наличии соглашения о расторжении договора аренды целесообразно регистрировать указанное соглашение. Указанный подход также следует распространить на договоры аренды иных видов, подлежащие государственной регистрации.
По общему правилу договор аренды считается расторгнутым с момента подписания сторонами соглашения о его расторжении, в случае если в самом соглашении не установлены иные сроки расторжения.
В случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, при его расторжении любой из контрагентов вправе обратиться в соответствующий уполномоченный орган для исключения записи о государственной регистрации из ЕГРН, вместе с тем, если такая запись не исключена, это не влечет недействительности соглашения о расторжении договора аренды.
Если договор аренды заключен с лицом, осуществляющим предпринимательскую или коммерческую деятельность, при его одностороннем расторжении со стороны арендодателя, путем согласительных процедур может быть достигнуто соглашение о выплате стороной арендодателя арендатору мер компенсационного характера.
В правоприменительной, в том числе и в судебной, практике встречается и множество иных спорных моментов.
Например, договор аренды прекращен, а арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом и не возвращает его арендодателю. В данном случае возможно несколько вариантов.
В силу ч 2 ст. 622 ГК РФ у арендодателя появляется право потребовать от арендатора внести арендную плату за весь период просрочки. Её размер по-прежнему будет определяться ранее заключённым соглашением об аренде. Таким образом, сам факт прекращения арендных обязательств не снимает обязанности вносить арендные платежи до фактического возвращения арендуемого имущества [6]. Указанное позволят прийти к выводу, что суды не усматривают в данной ситуации оснований для применения норм о неосновательном обогащении, содержащихся в гл. 60 ГК РФ. Это весьма выгодно для арендодателя, когда договорная арендная плата выше, чем плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом при сравнимых обстоятельствах.
Второй вариант - арендодатель может потребовать возмещения убытков, если взыскиваемая сумма арендной платы не покрывает понесенных расходов.
И, наконец, ещё одним правом арендодателя является право потребовать уплаты договорной неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по возврату переданного в аренду имущества. В данном случае речь идет о штрафной неустойке, предусмотренной ч. 3 ст. 622 ГК РФ.
Если арендатор нарушил условия договора аренды, что послужило основанием для его расторжения, то арендодатель вправе на основании ст. 393.1 ГК РФ взыскать убытки с прежнего арендатора в виде разницы между платой по расторгнутому договору и более низким размером платы по последующему, заменяющему договору аренды. При этом разумность и добросовестность совершаемых арендодателем действий при заключении нового договора аренды презюмируется [7].
С учетом изложенного можно сделать вывод, что институт прекращения договора аренды имеет некоторые коллизионные аспекты. Более четкая регламентация порядка расторжения договора и детализация прав и обязанностей сторон, связанных с данным правовым институтом, позволит выработать единство правоприменения и толкования указанных норм.
Библиографический список
¡.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СПС «Консультант-
Плюс»
2.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
3.Федеральный закон от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «Консультант Плюс»
4.Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 № 63885) // СПС «Консультант Плюс»
5.Письмо Минфина России от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425 // СПС «Консультант Плюс»
6.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» // СПС «КонсультантПлюс»
7.Определение ВС РФ от 04.10.2018 по делу № А50-14983/2017 // СПС «Консультант Плюс»
8.Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 № Ф04-48/2009 (19184-А46-28) по делу № А46-1552/2008 // СПС «Консультант Плюс»
9.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // СПС «Консультант Плюс»
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс»
11. Боткин С. Досрочное расторжение договора аренды: сложные случаи, анализ споров в судах // Жилищное право. 2018. № 9. С. 29-44.
12.Загалаева Ж.А. Прекращение договора аренды // Со1^ишт-)оита1. 2020. №10 (62). С. 251-252.
ШВАРЦ ЭДУАРД АНАТОЛЬЕВИЧ - магистрант, Челябинский государственный университет, Россия.
