CC BY
22
Развитие института государственной регистрации договора аренды недвижимости
Шевченко Денис Игоревич,
магистрант, кафедра гражданского права Юридического института Национального исследовательского Томского государственного университета E-mail: shev.den.2000@mail.ru
В данной работе анализируются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» применительно к регистрации договора аренды недвижимости, приводятся примеры из судебной практики, свидетельствующие о проблемах при осуществлении регистрационных действий по погашению записей в Едином государственном реестре недвижимости при изменении и прекращении договора аренды, выявляется зависимость интересов третьих лиц от действий сторон договора аренды недвижимости. В этой связи рассматривается необходимость внесения изменений в положения некоторых статей Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», изучается возможность применения по аналогии норм о правах и обязанностях сторон договора залога при его прекращении. Вместе с тем предлагаются формулировки изменений в названные законы.
Ключевые слова: договор аренды, регистрация договора аренды, недвижимость, прекращение договора, изменение договора.
Владение недвижимостью на праве аренды является одним из популярных способов приобретения имущества в гражданском обороте. Эффективность аренды объясняется не только необходимостью удовлетворения определенных потребностей арендатора в имуществе в краткосрочный период, но и возможностью арендодателя улучшить своё финансовое состояние в связи с предоставлением имущества арендатору [7].
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее также - ГК РФ) по общему правилу требует государственной регистрации договора аренды недвижимости - пункт 2 статьи 609 ГК РФ [1]. Процедурные аспекты регистрации договора аренды недвижимости установлены Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (далее также - закон о регистрации) [2]. И если вопросы в части регистрации самого договора и изменений к нему имеют устоявшиеся позиции в практике, то применительно к регистрации его прекращения есть аспекты, требующие разъяснений.
К вопросу о государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимости
Гражданским кодексом РФ установлены основания, позволяющие сторонам прекратить договор как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон. Вместе с тем законодательством чётко не разрешён вопрос о механизме погашения записей в Едином государственном реестре недвижимости (далее также - ЕГРН, реестр) в случае прекращения договора аренды недвижимости.
Казалось бы, Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено достаточно правил об осуществлении регистрационных действий, которые не позволяют возникать правовой неопределенности - имеются нормы и о порядке внесения записей в ЕГРН (часть 4 статьи 1 закона о регистрации), и положения о регистрации договора аренды (статья 51 закона о регистрации), а при наличии противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора (пункт 3 части 1 статьи 26 закона о регистрации).
Однако на практике всё равно встречаются случаи «задвоения» данных в реестре, отказа в государственной регистрации нового договора аренды в связи с непогашением записи о предыдущем (прекращенном) договоре аренды, органы Росре-естра отказываются регистрировать прекращение договора аренды, если заявление подает лишь
5 -о
сз ж
■с
арендодатель [8]. Наиболее распространенным, пожалуй, является случай, когда новый арендатор не может зарегистрировать договор аренды недвижимости в связи с тем, что арендодатель и арендатор по предыдущему, то есть уже зарегистрированному, договору аренды не подали заявление в регистрирующий орган о погашении записи в реестре в связи с прекращением арендных правоотношений.
Наличие разнородной практики относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора, дестабилизирует гражданский оборот, приводит к судебным разбирательствам по поводу действительности приостановления государственной регистрации прав на арендуемый объект недвижимости при наличии записи в реестре о договоре аренды вплоть до высших судебных инстанций (например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/2017 [4], Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.03.2019 № Ф05-424/2019 по делу № А41-48939/2018 [5]).
В одном из дел суд указал, что факт заключения сторонами соглашения о расторжении договора не означает прекращения между сторонами договорных отношений, пока не осуществлена соответствующая запись в реестре прав [6].
Высший Арбитражный Суд в своем Постановлении Пленума от 17 ноября 2011 года № 73 [3], попытался устранить проблему с «задвоением» данных в ЕГРН, но, как видится, лишь усложнил ситуацию своим разъяснением о том, что сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. Вместе с тем, возникает вопрос: чем должен руководствоваться государственный регистратор, если у объекта недвижимости появился новый арендатор, который желает зарегистрировать договор аренды, а арендодатель и предыдущий арендатор не торопятся с подачей заявления о погашении записи в отношении прекращенного договора аренды?
Необходимо обратить внимание, что статья 51 закона о регистрации указывает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом новый арендатор попадает в ситуацию, на которую он не может повлиять: регистрация договора аренды по заявлению арендатора будет приостановлена, поскольку существует запись о другом договоре аренды, которая не погашена (то есть возникает имеется противоречие между заявляемыми и уже зарегистрированными правами), и стороны прекращенного договора не обратились в регистрирующий орган с заявлением об исключении такой записи из реестра. — Анализируя спорные случаи в связи с регистра-2 цией договора аренды недвижимости, возникает Я предложение о необходимости дополнительной ° конкретизации прав и обязанностей сторон такого ав договора, порядка обращения в регистрирующий
орган с заявлением о погашении записи о наличии договора аренды в реестре.
Для решения вопроса о возможности нового арендатора всё-таки получить желаемое имущество необходимо наделить его правом представлять регистрирующему органу доказательства о прекращении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости, если он таковыми располагает.
В этой связи представляется возможным задействовать правила о прекращении залога по аналогии (абз. 2 п. 4 ст. 339.1 ГК РФ), согласно которым в случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.
Применительно к договору аренды недвижимости предлагается возложить на арендодателя обязанность, а арендатору и иным заинтересованным лицам предоставить право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи о прекращенном договоре аренды. Принятие аналогичной нормы позволит, во-первых, обозначить сроки для исполнения обязанности арендодателем по обращению в регистрирующий орган; во-вторых, позволит четко определять сроки в целях расчета убытков, понесенных новым арендатором, если арендодатель не исполнит свою обязанность; в-третьих, будет способствовать легализации получения арендуемого имущества.
Существует также проблема отсутствия конкретного перечня документов, которые следует представить государственному регистратору для внесения в реестр записи о прекращении договора аренды недвижимости. Выше уже приводился пример о том, что некоторые суды полагают, что факт заключения сторонами соглашения о расторжении договора не означает прекращения между сторонами договорных отношений. В свете разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ данная позиция, конечно, является сомнительной.
Тем не менее, хотелось бы обратить внимание, что в пункте 7 статьи 51 закона о государственной регистрации для договора найма жилого помещения указаны возможные документы для приложения к заявлению о прекращении договора и погашении записи о его регистрации. Такой примерный перечень позволяет внести ясность и для государственного регистратора, и для сторон договора о том, на какие документы необходимо ориентироваться для внесения записей. Аналогичный перечень предлагается ввести и для договора аренды.
Весь процедурный аспект предлагаемых изменений необходимо отразить в статье 51 Федераль-
ного закона «О государственной регистрации недвижимости», поскольку положения именно этой статьи регулируют вопросы регистрационных действий.
Заключение
В заключении хотелось бы отметить, что предлагаемые изменения будут способствовать устранению «задвоения» данных в ЕГРН, а также избавят стороны договора аренды недвижимости как от споров между собой, так и от споров с регистрирующим органом в связи с путаницей в зарегистрированных данных.
Предлагаемые изменения видится возможным сформулировать следующим образом:
«Изложить пункт 2 статьи 609 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в следующей редакции:
«2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае изменения или прекращения зарегистрированного в установленном законом порядке договора по основаниям, предусмотренным законом, арендодатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимость, уведомление об изменении или прекращении зарегистрированного договора в течение трех рабочих дней с момента, когда договор был изменен или прекращен.
Арендатор или заинтересованное третье лицо имеют право обратиться в орган регистрации прав на недвижимость в порядке, предусмотренном законом, с заявлением об изменении или прекращении зарегистрированного договора аренды недвижимости.».
Статью 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнить частями 1.3, 1.4 следующего содержания:
«1.3. Государственная регистрация изменения или прекращения договора аренды недвижимости осуществляется по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора аренды недвижимости или в случае его изменения или расторжения. В случае расторжения договора аренды недвижимости к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора аренды недвижимости в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон договора аренды недвижимости в течение одного ра-
бочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
1.4. Государственная регистрация договора аренды недвижимости и его изменения или прекращения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.».».
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996 г. № 5. Ст. 410.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015 г. № 29. Ст. 4344.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. № 1. Январь. 2012.
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/2017.
5. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.03.2019 № Ф05-424/2019 по делу № А41-48939/2018.
6. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 № Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу № А46-1552/2008.
7. Аксенов И. Ч., Азукаева Б.А., Синглеева Б.А., Убушиева З.А. Договор аренды как один из распространенных гражданско-правовых договоров // Аграрное и земельное право. 2020. № 11 (191).
8. Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить // Портал «Право.Ру». URL: https://pravo. ru/story/244998/ (дата обращения: 30.06.2023).
DEVELOPMENT OF THE INSTITUTION OF STATE REGISTRATION OF A REAL ESTATE LEASE AGREEMENT
Shevchenko D.I.
National Research Tomsk state university
This paper analyzes the norms of the Civil Code of the Russian Federation and the Federal Law "On State Registration of Real Estate" in relation to the registration of a real estate lease agreement, provides examples from judicial practice that indicate problems in the implementation of registration actions to repay entries in the Unified State Register of Real Estate when changing and terminating a lease agreement, reveals the dependence of the interests of third parties on the actions the parties to the real estate lease agreement. In this regard, the need to amend the provisions of some articles of the Civil Code of the Russian Federation and the Federal Law "On State Registration of Real Estate" is being considered, the possibility of applying by analogy the norms on the rights and obligations of the parties to the pledge agreement upon termination of the pledge is being studied. At the same time, the wording of amendments to these laws is proposed.
5
"O
C3 ж
■с
Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. № 1. January. 2012.
Determination of the Judicial Board for Economic Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation dated 04.12.2018 in case No. 305-ES18-12573 in case No. A40-91725/2017. Resolution of the Arbitration Court of the Moscow District dated 01.03.2019 No. F05-424/2019 in case No. A41-48939/2018. Resolution of the Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District dated 22.01.2009 No. F04-48/2009(19184-A46-28) in case No. A46-1552/2008.
Aksenov I. Ch., Azukaeva B.A., Singleeva B.A., Ubushie-va Z.A. Lease agreement as one of the common civil law contracts // Agrarian and land law. 2020. № 11 (191). Rosreestr's refusals to register: how to challenge them // Portal "Pravo.ru". URL: https://pravo.ru/story/244998 / (accessed: 30.06.2023).
1
CO
OJ
CM
CO
z
224
Keywords: lease agreement, registration of lease agreement, real
estate, termination of contract, change of contract.
References
1. The Civil Code of the Russian Federation (part two) of 26.01.1996 No. 14-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1996 No. 5. St. 410.
2. Federal Law "On State Registration of real estate" dated 13.07.2015 No. 218-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 2015 No.29. St. 4344.
3. Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of 17.11.2011 No. 73 (ed. of 25.01.2013) "On certain issues of the practice of applying the Rules of the Civil Code of the Russian Federation on the lease agreement" //
