CC BY
84УДК 347.453.1
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В.А. Белов,
Московский финансово-юридический университет МФЮА E-mail: [email protected]
Аннотация. В статье уделяется внимание порядку расторжения договора аренды, а также особенностям его прекращения в правоприменительной практике.
ключевые слова: договор аренды, расторжение договора по соглашению сторон, расторжение договора во внесудебном порядке, расторжение договора в судебном порядке, досудебный порядок урегулирования разногласий.
Abstract. The article deals with the procedure of tenancy contract termination as well as peculiarities of its termination in law application practice.
Keywords: tenancy contract, tenancy contract termination upon mutual agreement of the Parties concerned, extrajudicial procedure of tenancy contract termination, judicial procedure of tenancy contract termination, pre-trial procedure of settling differences.
Процесс расторжения любого договора играет большую роль в деятельности организации. Соблюдение определенного досудебного порядка сторонами может способствовать урегулированию спора как в досудебном (претензионном), так и в судебном порядке.
Процесс расторжения договора аренды содержит целый ряд формальностей, которые необходимо соблюсти сторонам во избежание будущих претензий со стороны контрагента и оставления заявления судом без рассмотрения.
Необходимо произвести дифференциацию оснований, в соответствии с которыми стороны могут прекратить договорные отношения, вытекающие из договора аренды.
1. По соглашению сторон при обоюдном волеизъявлении сторон.
2. Во внесудебном порядке, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в тексте договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [2].
3. В судебном порядке, по требованию одной стороны, вследствие нарушения обязанностей другой стороной, возложенных на нее законом или договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
4. Во внесудебном порядке, по требованию одной стороны, вследствие нарушения обязанностей другой стороной, возложенных на нее законом или договором (п. 3.ст. 450 ГК РФ, ст. 619, 620 ГК РФ).
По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время при достижении ими указанного соглашения. Процесс прекращения договорных отношений регулируется, прежде всего, в рамках статьи 452 ГК РФ. Данная норма устанавливает общие положения для всех видов договоров, посредством которых стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору, где укажут - стороны достигли соглашения, относительно срока действия договора и пришли к согласию, что последней датой исполнения договора будет соответствующая согласованная дата. По общему правилу форма дополнительного соглашения к договору должна соответствовать форме основного договора. Таким образом, в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), то предполагается возможным сделать вывод о том, что дополнительное соглашение к такому договору также подлежит государственной регистрации как его неотъемлемая часть. Кроме факта регистрации дополнительного соглашения к договору, также сторонам необходимо осуществить погашение записи относительно прекращения действия договора, т.к. отсутствие соглашения и подписанного акта возврата объекта аренды может стать основанием для взыскания с арендатора арендных платежей. Так, в одном из дел суд указал, что факт заключения сторонами соглашения о расторжении договора не означает прекращения между сторонами договорных отношений, пока не осуществлена соответствующая запись в реестре прав [8]. Однако существует и противоположная позиция, которую мы изложим ниже.
Односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен п. 3 ст. 450 ГК РФ. Такой отказ считается допустимым, если в содержании текста договора аренды предусмотрено такое основание. Как правило, данное основание формулируется в тексте договора следующим образом: «... сторона вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, уведомив другую сторону за определенное количество дней, и договор считается расторгнутым по истечении данного срока...». Данное положение, если оно включено в текст договора, свиде-
тельствует о том факте, что стороны достигли соглашения относительно возможности расторжения договора в одностороннем порядке при совершении стороной, как правило, определенных действий (уведомление, отступное и т.д.). Однако сам факт такого уведомления не означает, что по истечении данного срока стороны не должны совершать никаких действий. Напротив, арендатор обязан возвратить арендованное имущество и стороны должны подписать акт приема-передачи такого имущества. В случае с односторонним отказом от исполнения договора аренды, когда такой отказ предусмотрен в тексте договора, существует также позиция судов, что односторонний отказ от исполнения зарегистрированного договора также подлежит регистрации. Однако некоторые суды приходят к выводу, что государственная регистрация договора не является его формой и регистрировать такой отказ от исполнения договора не нужно.
Так, в одном из дел истец подал иск в суд о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из заключенного между сторонами договора аренды. Как выяснил суд из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды сроком более 1 (одного) года, который был в установленном порядке зарегистрирован. В тексте данного договора содержалось право сторон об одностороннем отказе от исполнения договора при отправке соответствующего уведомления другой стороне. Арендатор отправил уведомление арендодателю об отказе от исполнения договора аренды по истечению установленного договором срока. Далее сторонами был подписан соответствующий акт приема-передачи помещений, однако отказ от исполнения договора аренды не был в установленном порядке зарегистрирован, хотя договор подлежал государственной регистрации, так как срок его действия превышал 1 (один) год. Таким образом, суд первой инстанции признал договор действующим, поскольку односторонний отказ не был зарегистрирован и взыскал с арендатора арендную плату. Однако апелляционная инстанция не согласилась с этим решением, посчитав, что государственная регистрация не является элементом формы договора - регистрации не подлежит, и сам факт передачи помещения арендодателю является достаточным для признания прекращения арендных отношений. Кассационная инстанция оставила постановление апелляции без изменений [10].
В свете принятого Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 в ред. от 25.01.2013 [6], п. 6 данного постановления устанавливает, что сохранение в ЕГРП записи о
договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. Однако, по нашему мнению, во избежание дальнейших споров, сторонам лучше регистрировать все соглашения в Едином Государственном Реестре, в случае если основной договор подлежал такой регистрации, в том числе в одностороннем порядке.
Судебный порядок расторжения договора аренды по требованию одной стороны, вследствие нарушения обязанностей другой стороной, возложенных на нее законом или договором представляет собой многоэтапную процедуру, предполагающую наличие определенных оснований у стороны для выдвижения такого требования.
В статьях 619, 620 ГК РФ установлен перечень оснований, в результате которых та или иная сторона может требовать от другой стороны досрочного расторжения договора аренды. Данный перечень не является закрытым, так как в частях под №2 данных статей указано, что стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора. Примечательным выглядит тот факт, что в указанных статьях содержатся лишь положения, из которых вытекает, что право требования досрочного расторжения договора аренды возникает вследствие нарушения определенных обязательств по договору аренды одной из сторон. Однако сам факт наличия в указанных статьях критерия противоправности со стороны контрагента не является существенным. Так, в одном из дел сторона на основании части 2 ст. 619 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды. В обосновании своего иска арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость. Ответчик возражал против требования истца, считая такое условие ничтожным, поскольку иные основания предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ, связаны с какими-либо нарушениями договора со стороны арендатора. В результате было принято постановление, где было указано, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке, как связанное, так и не связанное с какими-либо нарушениями со стороны арендатора [5, п. 25].
Таким образом, уместно сделать вывод: стороны вправе предусмотреть любое основание, посредством которого у какой-либо из сторон возникает право требования досрочного расторжения договора аренды. Причем такое основание может иметь весьма схожие черты с теми кри-
териями, которые указаны в ч. 1 ст. 619, 620 ГК РФ. В п. 3 ч.1 ст. 619 ГК РФ, указано, что право досрочного права требования возникает у арендодателя в случае невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд. Так, например, если в договоре аренды будет предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендой платы в установленный срок, то данное основание является новым и не имеет никаких схожих черт с п. 3 ч.1. ст. 619 ГК РФ [5, п. 26].
Как уже говорилось, процесс расторжения договора аренды, в связи с возникновением досрочного права требования его прекращения, является многоэтапным. Первое, что необходимо стороне - это выяснить имеется ли основание, в связи с которым у данной стороны возникло право требования досрочного расторжения договора аренды. Примерный перечень данных оснований, как мы уже говорили, содержится в ч. 1 ст. 619, 620 ГК РФ, однако в тексте договора могут быть предусмотрены и иные.
Далее стороне, обнаружившей наличие основания, которое предоставляет право досрочного расторжения договора, необходимо направить письмо, адресованное нарушителю обязательств, о предложении расторгнуть договор аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ). И только после истечения срока, указанного в договоре, а если такой срок не установлен в тексте договора, то следует руководствоваться сроком в 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ), сторона вправе обращаться в суд, в противном случае ее заявление оставят без рассмотрения [4, п. 60]. Также примечательным моментом является факт, что в случае, если такой иск был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением в суд, то вторичное предупреждение о прекращении договора не требуется [5, п. 7].
Однако законодателем был установлен специальный порядок для досрочного расторжения договора аренды в случае возникновения у арендодателя такого права требования. Арендодателю необходимо классифицировать основания, в соответствии с которыми у него возникло право требования досрочного расторжения договора аренды. Если такое право вызвано наличием нарушения обязанностей, предусмотренных ч. 1 ст. 619 ГК РФ или договором, арендодателю необходимо, прежде чем отправлять письмо о предложении досрочно расторгнуть договор, передать арендатору предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Та-
ким образом, только если в установленный срок арендатор не устранит нарушения, ставшие причиной претензии, арендодатель имеет право направить письмо с предложением о расторжении такого договора. Так, исходя из судебной практики Президиум ВАС РФ сделал следующий вывод: «Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор [5, п. 29].
Однако на практике остро стоит вопрос, можно ли объединить два этих требования в одно или следует отправлять отдельными письмами с соответствующим интервалом во времени. На этот счет есть две позиции судов:
1. Одни суды не видят ничего противозаконного [7].
2. Другие суды считают, что такой порядок не соответствует установленной претензионной процедуре [10].
Таким образом, по нашему мнению, во избежание споров, следует отправлять два разных уведомления: уведомление об устранении нарушения и, спустя некоторые время, письмо о предложении расторгнуть договор аренды. А во избежание проблем с расчетом разумного срока и определением момента, когда арендодатель может считать свое требование неисполненным, и возможности направления письма с предложением расторжения договора аренды, арендодателю в первом письме необходимо указать конкретный срок для устранения возникших нарушений. Однако сам факт удовлетворения требований арендодателя, исходивших из первого письма об устранении нарушений в ходе исполнения договора, не является основанием для лишения арендодателя права на предъявление требования о расторжении договора в разумный срок. Но непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента устранения арендатором нарушения лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением [6, п. 23].
На практике всегда возникают проблемы с толкованием такого оценочного понятия, как «разумный срок», однако, на наш взгляд, такой срок в данной ситуации не может превышать период времени, в течение которого арендатор нарушал свои обязательства, и срока, потребовавшемуся ему для устранения указанного нарушения. Например, если арендная плата не вносилась в течение 2 (двух) месяцев с 01.02.2013
по 01.04.2013, и арендодатель обратился с требованием об устранении данного нарушения 02.04.2013, а арендатор исполнил такое требование 05.04.2013, то, таким образом, разумный срок на предъявления требования о расторжении договора аренды, на наш взгляд, не может превышать срока невыполнения нарушения и сам срок его исполнения, т.е. срок продолжительностью 2 (два) месяца и 5 (пять) дней.
Расторжение договора аренды во внесудебном порядке, по требованию одной стороны, вследствие нарушения обязанностей другой стороной, возложенных на нее законом или договором (ст. 619, 620 ГК РФ). Может применяться исключительно, если внесудебный порядок расторжения прямо указан в самом договоре. [5, п. 27]. Такой вывод делает Президиум ВАС РФ и устанавливает, что: «В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора».
Таким образом, в заключение можно сделать вывод, что действующие положения, регламентирующие процесс прекращения договорных отношений в сфере аренды между арендодателем и арендатором, имеют порой весьма продолжительные временные рамки. В связи с этим предполагается уместным сделать вывод, что невключение тех или иных условий в текст содержания договора аренды может повлечь для той или иной стороны существенные потери, в том числе денежные, так как в процессе досудебного порядка урегулирования разногласий между сторонами по-прежнему сохраняются взаимные обязательства. Особенно данное положение актуально для арендатора, так как в случае отсутствия упрощенного порядка прекращения договора аренды он будет вынужден выплачивать соответствующую арендую плату в период обращения к арендодателю с предложением о расторжении договора и до вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.
ЛИТЕРАТУРА
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 4-е изд. - М., 2006.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. № 9. 1996.
5. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». // «КонсультантПлюс».
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. № 1. Январь. 2012.
7. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2005 № А38-3838-16/239-2004. Договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 № Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу № А46-1552/2008. Подписание сторонами соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, который подлежал государственной регистрации, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано. // СПС «КонсультантПлюс».
9. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу № А15-1334/2009. Процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требования о расторжении договора в суде. // СПС «КонсультантПлюс».
10. Федеральный Арбитражный Суд Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010. Общество не внесло арендные платежи за спорный период, ссылаясь на уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и подписанный сторонами акт приема-передачи нежилого помещения, которым зафиксирован факт возврата имущества. // «КонсультантПлюс».
