CC BY
228
экономический анализ
Шария М.Б.
особенности применения понятий и принципов оценки стоимости недвижимости в современных условиях
Оценка стоимости недвижимого имущества реализуется, как правило, в целях определения ее ценности для установления объективной цены на продажу объекта или сдачу в аренду. Также, оценка стоимости недвижимости может осуществляться и в случаях, когда собственник не планирует продавать объект, но желает знать его стоимость для осведомленности об объективном размере активов. Это применимо к юридическим лицам и другим хозяйствующим субъектам, в отношении которых целесообразно говорить о стоимости коммерческой недвижимости [6, С.117].
В соответствии со статьей 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятие «рыночная стоимость» определяется следующим образом: «рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны;
- платёж за объект оценки выражен в денежной форме» [1].
По мнению Червовой А.В., «понятие рыночной стоимости или стоимости в обмене всегда относительно. Концепция рыночной стоимости подразумевает наличие доступных альтернативных товаров, из которых потенциальный покупатель всегда может сделать выбор, который бы отражал взаимодействие продавцов, по-
купателей и инвесторов. Это объясняет целесообразность соизмерения рыночной стоимости товара при существующем использовании и альтернативной рыночной стоимости, что особенно важно при оценке недвижимости» [9, С.46].
Процесс оценки объектов недвижимости характеризуется наличием ряда особенностей. Во-первых, оценивание стоимости недвижимого имущества, в отличие от других материальных активов хозяйствующих субъектов, достаточно тесно связана с длительностью срока инвестирования в силу того, что вложения в недвижимость являются малоликвидным активом. Во-вторых, в системе оценки недвижимости наблюдается наличие трудности, связанной с определением периода ожидания, когда покупатель станет правообладателем актива, а также трудности в определении стоимости объекта в будущем, после получения на него прав. В-третьих, трудность заключается в относительно длительном периоде (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающим несколько циклов развития рынка недвижимости. В-четвертых, при оценке недвижимости часто сталкиваются со сложностью получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости [8, С.41].
Обратим внимание на классификацию видов стоимости недвижимости, элементом которой является исследуемая рыночная стоимость .
Инвестиционная стоимость выражает ценность экспертируемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования.
Балансовая стоимость - это стоимость объекта оценки, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости на момент ввода объекта в эксплуатацию, скорректированной на общую сумму переоценок основных фондов.
Восстановительная стоимость - это текущие затраты на воспроизведение копии оцениваемых улучшений в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые существуют в оцениваемом объекте.
Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизводства улучшений, имеющих такую же эквивалентную полезность, как и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.
Ликвидационная недвижимость - это цена, по которой объект недвижимости можно реализовать в короткие сроки.
Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости.
Ныне действующие в России технологии оценки стоимости недвижимости и других капитальных активов восходят к Международным стандартам оценки (МСО), принятым на вооружение Российским обществом оценщиков (РОО) как первой саморегулируемой российской оценочной организацией.
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом №256 от 20 июля 2007 г. [2];
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный приказом №255 от 20 июля 2007 г.[3];
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом №254 от 20 июля 2007 г. [4];
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2014 г. [5]
При оценке недвижимости, как и при оценке любых других активов, учитываются определенные принципы. Данные принципы можно сгруппировать по смежным признакам.
К принципам оценки недвижимости, основанным на представлениях покупателя или инвестора, относятся следующие.
Во-первых, полезность, под которой понимается способность активов удовлетворять потребности пользователей в течение определенного промежутка времени и на определенной территории. Для каждого собственника недвижимого имущества полезность является индивидуальной, а выражается она в способности активов генерировать доход для потенциального владельца.
Во-вторых, замещение, в соответствии с которым осведомленный потенциальный собственник недвижимого имущества (покупатель) не станет платит за покупку данного имущества денежные средства в большем размере, чем он мог бы заплатить за покупку аналогичного объекта недвижимого имущества с теми же характеристиками качества и полезности. Отметим, что данный принцип является базовой основой для любых методологических подходов к оценке недвижимости - доходного, затратного и рыночного в частности.
В-третьих, важен принцип предвидения, в соответствии с которым стоимость недвижимого имущества определяется посредством учета ожидания выгод, которые могут быть получены от эксплуатации или передачи прав на объект недвижимости в будущем.
Мамонова А.А. [7, С.128] выделяет следующую классификацию принципов оценки недвижимости. В соответствии с данной классификацией, принципы оценки недвижимости включают в себя: принцип вклада, сбалансированности, изменения, соответствия, спроса и предложения, конкуренции.
Примечательно, что во второй классификации принципы оценки стоимости объектов недвижимого имущества разделяются на две группы: принципы, связанные с производством, и принципы, связанные с рынком. Первая группа принципов, связанных с производством, направлена на учет факторов, влияющих на стоимость создания и эксплуатации объекта недвижимости. Следовательно, данные принципы будут иметь особую значимость в тех случаях, когда для покупателя или потенциального собственника недвижимости важны возможности, например, реконструкции недвижимости.
Вторая группа принципов, связанная с рынком, актуальна для учета теми потенциальными собственниками недвижимости, которые планируют осуществить ее последующую перепродажу или, например, сдавать объект недвижимого имущества в аренду.
В итоге, можно сделать вывод о том, что учет тех или иных принципов при
осуществлении оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества должен осуществляться на основе ключевых целей дальнейшего использования недвижимости, которые могут быть различными в каждом конкретным случае.
Таким образом, нами было рассмотрено понятие, правовое обеспечение и принципы оценки стоимости недвижимости. Для осуществления оценки необходимо использовать различные методологические подходы.
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом №256 от 20 июля 2007 г. // URL: www.consultant.ru (Дата обращения: 01.04.2017)
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный приказом №255 от 20 июля 2007 г. // URL: www.consultant. ru (Дата обращения: 01.04.2017)
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом №254 от 20 июля 2007 г. // URL: www.consultant. ru (Дата обращения: 01.04.2017)
5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2017 г.
6. Бобошко Н.М. Принципы оценки недвижимости как теоретическая основа определения ее стоимости // Вестник Московского университета МВД России. 2012. №11. С.116-118.
7. Мамонова А.А. Согласование оценок объектов недвижимости // Вестник науки и образования. 2014. №2. С.128-130
8. Ованца Е.А. Специфические особенности процесса оценки стоимости недвижимости // Вестник Московского государственного открытого университета. Серия: экономика и право. 2012. №3. С.41.
9. Чернова А.В. Стоимость недвижимости, способы и показатели ее оценки // Экономика и управление: проблемы, решения. 2013. №2. С.46.
