CC BY
30УДК 34
Шукшин Д.А.
магистрант
Московский финансово-промышленный университет «Синергия»
(г. Москва, Россия)
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Аннотация: договор аренды зданий и сооружений является важной частью гражданского права России, он обеспечивает юридическую основу для временного пользования недвижимым имуществом. Однако, несмотря на его значимость, в правовом регулировании этого института существуют существенные недоработки, которые требуют особого внимания и уточнения. В данной статье рассматриваются основные проблемы, связанные с арендой зданий и сооружений, и предлагаются пути их решения на основе анализа нормативных правовых актов и судебной практики.
Ключевые слова: договор аренды, здание, сооружение, государственная регистрация, Гражданский кодекс, недвижимость, правовое регулирование, удержание имущества, принцип противопоставимости, судебная практика.
С учетом возросших за последние годы объемов строительства правовому оформлению собственности на недвижимость придается огромное значение. На сегодняшний день существуют две основные системы государственной регистрации недвижимости: актовая и титульная.
Актовая система, также именуемая «германской», основана на принципе внесения в реестр всех прав на недвижимость. В этой системе акты сделок не приводят сами по себе к возникновению прав на недвижимость, а служат лишь основанием для их регистрации в государственном реестре.
Титульная система, известная как «французская» модель, основана на принципе противопоставимости договора третьим лицам. Согласно этой
системе, регистрация сделок лишь обнародует их для участников оборота, в то время как права на недвижимость возникают в момент заключения сделки.
Согласно «германской» модели права на недвижимость становятся действительными только после их внесения в государственный реестр, что подчеркивает значимость регистрации для установления и защиты этих прав.
В России долгое время существовали одновременно обе эти системы государственной регистрации недвижимости. Для перехода права собственности на недвижимое имущество требовалась регистрация как договора, так и перехода прав от продавца к покупателю. Однако в рамках реформы Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 марта 2013 г. введена статья 8.1, устанавливающая обязательность государственной регистрации прав на любое имущество.
Согласно текущему законодательству, права на недвижимое имущество возникают с момента их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением некоторых случаев, указанных в законодательстве. Государственной регистрации подлежат следующие договоры:
1. договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53),
2. договор аренды предприятия, притом такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Одной из главных проблем в этой сфере является отсутствие четких определений понятий «здание» и «сооружение» в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) и других федеральных законах. Это приводит к трудностям в определении объектов аренды и создает предпосылки для правовых споров [1, с. 7-12]. Также существует противоречие между статьями ГК РФ, регулирующими аренду. Ст. 606 ГК РФ указывает, что аренда является консенсуальной сделкой, то есть для заключения подобного договора
достаточно договоренности между сторонами договора, которыми являются арендатор и арендодатель, тогда как ст. 651 ГК РФ требует государственной регистрации аренды сроком более одного года. Это противоречие вызывает правовую неопределенность и значительно затрудняет выполнение арендных обязательств [2, с. 15].
Для совершенствования правоприменения и стабильности арендных отношений, а также во избежание в дальнейшем правовых противоречий необходимо четко определить, что понимается под терминами «здание» и «сооружение». Дифференциацию следует проводить по функциональному критерию. Здание следует рассматривать как самостоятельный капитальный объект недвижимости, предназначенный для проживания или длительного нахождения людей. Сооружение, в свою очередь, представляет собой конструктивно сложный объект недвижимости с техническим назначением [3, с. 20].
Судебная практика долгое время исходила из того, что права и обязанности по договору аренды, срок которого превышает один год, возникают только после его государственной регистрации, что позволяло недобросовестным арендаторам признавать договор недействительным и избегать выполнения обязательств. Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что договор аренды считается заключенным независимо от регистрации, если он исполняется сторонами [4, с. 223-227]. Тем не менее, часть судов продолжает придерживаться старого подхода, создавая тем самым правовую неопределенность. Для устранения подобного противоречия и окончательного решения этой проблемы предлагается отменить обязательность государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, в результате чего процесс оформления арендных отношений будет упрощен, что, в свою очередь, обеспечит их стабильность [5, с. 3].
Еще одним важным аспектом является обеспечение выполнения арендных обязательств. В ГК РФ существует норма о праве удержания вещи, однако она редко применяется на практике. Тем не менее в случае с договорами
аренды зданий и сооружений удержание имущества арендатора может быть эффективным механизмом обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем предлагается внести изменения в законодательство, закрепив право арендодателя удерживать имущество арендатора после прекращения договора [6, с. 117].
При рассмотрении особенностей договора аренды зданий и сооружений, стоит упомянуть о принципе противопоставимости, согласно которому незарегистрированный договор аренды не может быть противопоставлен третьим лицам. Это означает, что арендаторы не могут ссылаться на такой договор в случае изменения собственника недвижимости, если новый собственник не был осведомлен о существовании договора [7, с. 202-225].
В 2015 г. в ГК РФ была внесена поправка, касающаяся значимости государственной регистрации договоров, особенно тех, которые связаны с недвижимостью. П. 3 ст. 433 ГК РФ установил, что договоры, требующие государственной регистрации, считаются заключенными для третьих лиц с момента их регистрации, если закон не предусматривает иное.
Однако существуют общие нормы, такие как п. 1 ст. 164 ГК РФ, которые указывают, что правовые последствия сделки наступают после её государственной регистрации. Таким образом возникает противоречие и неопределённость в правовом регулировании, в частности в контексте долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений.
Таким образом, в настоящее время в юридическом поле сложилась ситуация, при которой правовые акты могут толковаться по-разному в зависимости от специфики сделки и применяемой специальной нормы. Некоторые юристы рассматривают это противоречие с технической точки зрения, то есть как некий формальный аспект, который не влияет на основные принципы или суть правового регулирования, поэтому он не должен быть препятствием для судебного толкования и применения специальных норм в соответствии с общим смыслом закона.
На основании вышеизложенного предлагается реализовать на практике следующие этапы регулирования для совершенствования института договора аренды зданий и сооружений. Во-первых, дать четкое определение понятиям «здание» и «сооружение». Во-вторых, отменить обязательность государственной регистрации договоров аренды и закрепить право арендодателя на удержание имущества арендатора. Эти меры помогут улучшить правовое регулирование арендных отношений и обеспечат их транспарентность, вследствие чего возрастет их стабильность и предсказуемость.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.;
2. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. - 496 с.;
3. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Юридический мир. 2016. № 7. С. 23 - 27;
4. Матанцев Д.А. Основные подходы к пониманию сущности злоупотребления гражданским правом: критический анализ // Вестник Бурятского государственного университета. 2012. № 2. С. 223-227;
5. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 3;
6. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 108-140;
7. Бевзенко Р.С. Регистрационный конструктор или, Как создать идеальную регистрационную систему? // Вестник гражданского права. 2018. № 2. С. 202225
Shukshin D.A.
Moscow Financial and Industrial University "Synergy" (Moscow, Russia)
FEATURES OF LEGAL REGULATION AND REGISTRATION
LEASE AGREEMENTS FOR BUILDINGS AND STRUCTURES
Abstract: the lease agreement for buildings and structures is an important part of the civil law of Russia, it provides a legal basis for the temporary use of real estate. However, despite its importance, there are significant flaws in the legal regulation of this institution that require special attention and clarification. This article examines the main problems associated with the rental of buildings and structures, and suggests ways to solve them based on the analysis of regulatory legal acts and judicial practice.
Keywords: lease agreement, building, construction, state registration, Civil Code, real estate, legal regulation, retention ofproperty, opposability principle, judicial practice.
