CC BY
198СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ГРИДНЕВА Ольга Вячеславовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры организации финансово-экономического, материально-технического и медицинского обеспечения Академии управления МВД России. E-mail: olga_gridneva@bk.ru
Краткая аннотация: Статья посвящена исследованию института договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации. На основе анализа нормативно-правовых актов и судебной практики автор приходит к выводу, что в законодательном регулировании института договора аренды зданий и сооружений имеются существенные недоработки. Автор предлагает внести изменения в нормативно-правовые акты в части касающейся дефиниции терминов «здание» и «сооружение», отказа на законодательном уровне от государственной регистрации любого договора аренды зданий и сооружений, и внесения права удерживать имущество арендатора, оставшееся на объекте аренды после прекращения договора.
Abstract: The article is devoted to the research of the Institute of Lease Agreement of Buildings and Structures in the Russian Federation. On the basis of an analysis of legal acts and jurisprudence, the author concludes that there are significant shortcomings in the legislative regulation of the institution of the lease agreement for buildings and structures. The author proposes to amend the legal and regulatory acts with regard to the definition of the terms «building» and «construction», the refusal at the legislative level to State registration of any lease agreement for buildings and structures, and the right to retain the property of the tenant remaining on the lease site after the termination of the contract.
Ключевые слова: гражданское право, договор аренды зданий и сооружений, институт договора аренды зданий и сооружений, аренда, здание, сооружение.
Keywords: civil law, lease agreement of buildings and structures, institute of lease agreement of buildings and structures, rent, building, structure.
Любой правовой институт, входящий в область гражданского права, нуждается в перманентном совершенствовании и преобразовании в силу динамичного характера гражданско-правовых отношений. Естественно, институт аренды зданий и сооружений не относится к исключениям из этого правила [10, с. 7-12].
Цивилистами рассматривается проблема отсутствия законодательной расшифровки терминов «здание» и «сооружение». Гражданский кодекс Российской Федерации (далее Гражданский кодекс РФ) и другие федеральные законы не содержат легального определения этих понятий. Правоведы в большинстве своем считают, что острой необходимости в законодательной фиксации дефиниций терминов «здание» и «сооружение» нет.
Однако, с таким взглядом сложно согласиться уже только потому, что главной причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договора в гражданском кодексе является специфика предмета этого договора. Соответственно, поскольку объект договора аренды здания и сооружения предопределяет отличительную природу данного договора, то нужно все-таки с высокой степенью ясности понимать, что является зданием и сооружением, а что нет.
Классификация договора аренды поставлена в зависимость от ее предмета [9, с. 15]. Следовательно, участники гражданского договора должны иметь как можно меньше трудностей при идентификации того или иного объекта, который они включают в арендные отношения.
Исследование показало, что между договором аренды как таковым и договором аренды здания и сооружения имеются различия и нормы, регулирующие положения сторон по второму договору, являются специальными по отношения к общим нормам, регулирующим договор аренды. Поэтому правильный выбор комплекса норм, которым следует руководствоваться при
аренде, имеет и сугубо практическую значимость. Ошибочное понимание сторонами договора природы данного договора создает ряд известных трудностей и мешает участникам аренды в полной мере реализовывать свои права и обязанности.
Формулирование конкретных признаков понятий «здание» и «сооружение» на законодательном уровне создаст условия для более стабильной и уверенной идентификации объектов аренды в координатах, предложенных гражданским кодексом. У субъектов гражданско-правовых отношений появится надежный и эффективный инструмент разграничения объектов аренды. Следовательно, арендодателю и арендатору станет проще определиться с той конструкцией аренды, которая является в их случае наиболее применимой.
Говоря о «здании» и «сооружении» надо понимать, что излишняя конкретизация признаков этих понятий приведет к сужению охвата потенциальных объектов договора подобной аренды, тогда как минимализм в обозначении характеристик данных категорий приведет к тому, что они начнут сливаться с иными объектами аренды, а значит законодательная расшифровка терминов не достигнет главной своей цели.
Наиболее важной чертой «здания» и «сооружения» является то, что это недвижимое имущество. Наделяя данные термины свойствами недвижимой вещи, мы присваиваем им все свойства недвижимости и уходим от многословности в определении. Поэтому дефиниции «здания» и «сооружения», которые включают в себя перечисление параметров недвижимой вещи, видятся не совсем удачными.
Главной отличительной чертой «здания» и «сооружения» думается стоит обозначить то, что они являются самостоятельными капитальными постройками, конструктивно сложными объектами. Соответственно, отдельное помещение или даже этаж в этом смысле не могут быть отнесены к аренде зданий и сооружений.
Думается, дифференцировать «здание» и «сооружение» следует по функциональному критерию. То есть провести демаркационную линию между этими терминами стоит с учетом того, для каких целей предназначен тот или иной объект.
Здание имеет своим функциональным предназначением проживание или длительное нахождение людей, а «сооружение» имеет технологическую функцию, где люди если и находятся, то лишь короткий период времени.
В связи с этим определения «здания» и «сооружения» должны выглядеть следующим образом. Здание - это самостоятельный, капитальный объект недвижимости, предназначенный для проживания или длительного нахождения в нем людей. Сооружение - это самостоятельный, конструктивно сложный объект недвижимости, имеющий техническое назначение.
Таким образом, предлагается принять следующую редакцию пункта 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ: «По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение. Зданием признается самостоятельный, капитальный объект недвижимости, предназначенный для проживания или длительного нахождения в нем людей. Сооружением следует считать самостоятельный, конструктивно сложный объект недвижимости, имеющий техническое назначение».
Подобная регламентация содержания предмета аренды здания и сооружения будет способствовать стабилизации арендных отношений, так как сторонам станет легче ориентироваться в различных видах договора аренды, в том числе они смогут более уверенно выбирать договора аренды здания и сооружения, имея перед глазами четкий критерий для разделения объектов на здания, сооружения и другие объекты, не относящиеся к первым двум.
В исследовании предлагаем затронуть вопрос о назревшей потребности в совершенствовании законодательного подхода к вопросу государственной регистрацией сделок по аренде здания и сооружения. Стоит отдельно остановиться на существующем противоречии между буквальным толкованием ст. 606 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что аренда относится к консенсуальным сделкам, и ст. 651 Гражданского кодекса РФ, которая указывает, что арендное обязательство, срок у которого превышает один год, считается возникшим при условии государственной регистрации данной сделки [2].
Судебная практика очень длительное время исходила из того, что права и обязанности по договору аренды, срок которого превышает один год, возникают с момента государственной регистрации. Соответственно, если государственная регистрация сделки отсутствовала, а арендные отношения возникли, то такой договор признавался судом незаключенным. То есть за добросовестным арендатором суд не усматривал пра-
вовых оснований находится в арендуемом помещении, а арендодателю суд отказывал в обеспечении правовой защитой требования арендных платежей.
Подобная тенденция, возобладавшая в определенный момент в судебной практике, позволяла недобросовестной стороне такого договора признавать сделку по аренде здания и сооружения недействительной, что вело к ущемлению прав добросовестного контрагента [6, с. 3]. С целью предотвратить подобное злоупотребление [5, с. 223-227] недобросовестной стороной незарегистрированного договора Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ выработал позицию, по которой договор аренды здания и сооружения, требующий государственной регистрации, является заключенным, несмотря на возможное игнорирование сторонами правила о государственной регистрации [7].
Тем не менее, невзирая на данные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ часть судов не отказалась от следования за подходом, обозначенным законодателем в гражданском кодексе [8]. Данные суды продолжили признавать сделки по аренде зданий и сооружений незаключенными, если форма договора, а именно - государственная регистрация, была не соблюдена. В мотивировочной части решений таких судов, как правило, указывалось, что вместе с соглашением по всем существенным условия сделки для признания договора действительным требуется и соблюдение его формы [8].
Подобное расхождение линии части арбитражных судов с линией Высшего Арбитражного Суда РФ возникло в силу того, что высшей судебной инстанцией предлагался подход, принципиально противоположный по своему содержанию законодательному подходу. Суды оказались в сложном положении, поскольку им пришлось выбирать между федеральным законом и диаметрально противоположной нормой, выработанной вышестоящей по отношению к ним судебной инстанцией [1, с. 23-27].
Данное противоречие сводилось к следующему. На законодательном уровне государственной регистрации присваивалось правоустанавливающее значение, от нее зависело возникли права и обязанности сторон или нет. Тогда как Высший Арбитражный суд РФ наделял государственную регистрацию договора зданий и сооружений иным качеством — деклара-торным, иначе говоря, учетным. По мнению этого суда государственная регистрация не создает правоотношение как таковое, а лишь подчеркивает его существование, производя некий учет подобных сделок с недвижимостью.
То есть речь зашла о том, что законодатель и судебный орган, чьи разъяснения обязательны для применения нижестоящими судами, абсолютно по-разному воспринимали и видели статус государственной регистрации договоров аренды.
В силу этого возникла неопределенность сторон данных сделок, пошатнулось единообразие судебной практики, а значит сам гражданский оборот утратил свойство устойчивости.
Именно с целью предотвратить возникшую деструктивную ситуацию с регулированием соответствующих правоотношений 1 июня 2015 года пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса приобрел новую редакцию: «договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом» [11].
Думается, что обозначенная законодательная поправка не достигла в полной мере нивелирования проблемы незащищенности и ущемленности добросовестной стороны договора аренды с обязательной формой государственной регистрации. Договор признается заключенным лишь для третьих лиц, а возникновение прав и обязанностей участников сделки по-прежнему поставлены в зависимость от обстоятельства государственной регистрации.
Видится необходимым вслед за обеспечением защиты третьим лица, поспособствовать на законодательном уровне и защите правового положения сторон договора. Аренда здания и сооружения должна возникать не только для третьих лиц, но и для арендодателя и арендатора, вне зависимости от того, прошла ли сделка процедуру государственной регистрации.
Разумеется, можно руководствоваться системным толкованием и брать во внимание пункты 1 и 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, которые позволяют обосновать, что отношения между сторонами договора аренды возникают и без государственной регистрации превышающих сроком один год договоров. Однако, специальная норма (п. 2 ст. 651 ГК РФ) по отношению к обозначенной выше общей норме первой части Гражданского кодекса РФ предусматривает иное.
Более того, исследование уже содержит иллюстрацию негативного значения существования взаимоисключающих позиций в судейском сообществе. Так или иначе, наличие коллизии между законом и выработанной судами практикой следует исключить.
Возможным способом устранения описанных проблем представляется исключение из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 Гражданского Кодекса РФ следующего фрагмента: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Данное изменение позволит привести законодательный подход в соответствии с доминирующим судебным подходом, а значит, обеспечит отказ судов от альтернативной позиции в отношении данных сделок. Этот шаг станет важным усилием на пути к унификации судебной практики и достижению устойчивости гражданского оборота.
Нельзя обойти вниманием тот факт, что ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ усматривает также обязательность государственной регистрации в отношении прав арендатора на объект аренды [2]. То есть при нынешней законодательной регламентации возникает двухступенчатый порядок государственной регистрации. Помимо регистрации арендной сделки необходимо регистрировать само право пользования передан-
ным в аренду имуществом.
Такое правовое регулирование на практике приводит к большим трудностям для сторон и парадоксальным ситуациям. Например, одним из самых распространенных условий, с которым договор связывает наступление обязанности арендодателя передать имущество является момент заключения договора. Как показано выше, таким моментом для договоров аренды, превышающих сроком один год, законодатель продолжает считать государственную регистрацию. Соответственно только с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав сведений о регистрации договора, у арендодателя появляется обязанность предоставить арендатору имущество в пользование [3, с. 20].
Более того, договором может быть установлено, что такая обязанность возникает по истечение некоторого количества времени с момента заключения договора аренды, например, двух недель. То есть после внесения в Единый реестр сведений прав сведений о регистрации договора аренды должны пройти еще две недели, чтобы у арендодателя возникла обязанность передать имущество.
Из этого следует, что акт приема-передачи объекта аренды будет заключен по истечении длительного времени с момента согласования всех условий сторонами сделки, а само право арендатора, которое подтверждается данным актом приема-передачи будет зарегистрировано еще позднее. Возникает не только проблема затянутости оформления отношений аренды здания и сооружения, но и существенного расхождения по времени момента регистрации договора с моментом регистрации права арендатора на объект.
Именно поэтому требуется считать моментом возникновения прав и обязанностей сторон любой аренды, в том числе и той, что заключена на срок превышающий один год — момент подписания сторонами договора или момент составления акта приема-передачи. Видится необходимым отказаться на законодательном уровне от государственной регистрации аренды зданий и сооружений.
Важным вопросом в регулировании гражданско-правовых отношений является наделение сторон правовыми возможностями для обеспечения исполнения обязательств. В Гражданском кодексе РФ имеется целая глава, посвященная способам обеспечения обязательств.
В силу специфики объекта аренды зданий и сооружений, предполагающего значительную площадь используемых помещений, следует отдельно остановиться на таком способе обеспечения обязательства, как удержание вещи. Использование вместительных объектов всегда сопряжено с размещением в них арендатором существенного числа собственного имущества. Следовательно, у арендодателя, который не получает арендную плату, появляется важный инструмент обеспечения
исполнения обязательства. Удержание имущества арендатора является максимально эффективным механизмом еще и по той причине, что оно не требует предварительного соглашения об этом [4, с. 117].
Тем не менее, данный способ обеспечения обязательства является крайне редким в практике. Как правило, стороны либо не знают о правомерности подобных действий, либо боятся эту правомерность переступить и столкнуться с серьезными проблемами. Однако, именно для договора аренды зданий и сооружений этот способ является наиболее потенциально востребованным, применимым и реализуемым.
Вследствие этого видится необходимым внести в текст параграфа Гражданского кодекса РФ, посвященного аренде зданий и сооружений пункт о том, что у арендодателя имеется право удерживать имущество арендатора, оставшееся на объекте аренды после прекращения договора. Данное изменение в очередной раз легализует удержание вещи, закрепленное ст. 359 Гражданского кодекса РФ. Поскольку простое закрепление правомочия на удержание имущества будет дублированием отмеченной нормы Общей части ГК РФ, то следует более тщательно подойти к формулированию этого правила для того, чтобы оно носило характер специальной нормы.
Оптимальным способом внедрения этой нормы видится наполнение ст. 655 Гражданского кодекса РФ пунктом 3, который следует изложить в следующей редакции: «В случае неисполнения арендатором обязанности по оплате аренды арендодатель имеет право удерживать находящееся на объекте аренды имущество арендатора сразу после прекращения действия договора аренды.»
Удерживать имущество арендатора предлагается только после прекращения договора аренды в силу того, что для удержания необходим факт владения имуществом арендатора на объекте аренды. Пока договор действует в силу природы договора аренды владельцем имущества, находящегося на объекте аренды, признается арендатор. Следовательно, арендодатель не может удерживать имущество пока Библиография:
действует договор, поскольку нельзя удерживать вещь не будучи ее владельцем.
Привязка имущества к объекту аренды позволит избежать расширительного толкования категории «имущество арендатора», которое должно быть у арендодателя не в силу захвата. Существующая на сегодняшний день судебная практика позволяет относить имущество арендатора, находящееся на объекте аренды к имуществу, которое перешло к арендодателю по воле арендатора.
Конечно, возможность удержания имущества арендодателем будет во многом зависеть от доказывания в суде, но можно предположить, что сам факт закрепления такого правомочия в гражданском кодексе приведет к усиленной легализации подобного средства и что суды лишь в исключительных случаях будут отказывать добросовестным арендодателям в удержании имущества арендатора.
Предлагаемая новелла будет удачно дополнять общую норму, находящуюся в ст. 359 Гражданского кодекса РФ, а также являться полезным средством, обеспечивающим более уверенное положение добросовестного контрагента. Усиливается значение этой поправки и тем, что ст. 360 Гражданского кодекса РФ распространяет правила о залоге на удерживаемые кредитором вещи. Другими словами, арендодатель сможет продать имущество арендатора и на вырученные от продажи средства удовлетворить собственные требования. Естественно, обращать взыскание на это имущество придется через суд, поскольку это предусмотрено применяемыми правилами о залоге.
Подводя итог, следует остановиться на кратком перечисление предложенных законодателю новаций: ввести в ст. 650 Гражданского кодекса РФ легальные определения «здания» и «сооружения»; отменить обязательность государственной регистрации для всех договоров аренды здания и сооружения; дополнить ст. 655 Гражданского кодекса РФ закреплением правомочия арендодателя удерживать имущества арендатора, находящееся на объекте аренды после прекращения действия соответствующего договора.
1. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Юридический мир. 2016. № 7. С. 23 - 27.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5.
3. Гришмановский Д.Ю. Развитие правового регулирования сделок с недвижимостью. Учебное пособие: учебное пособие для курсантов, слушателей, адьюнк-тов и преподавателей образовательных учреждений МВД России, сотрудников органов внутренних дел / Д.Ю. Гришмановский; Гос. образовательное учреждение высш. проф. образования Челябинский юридический ин-т М-ва внутренних дел Российской Федерации. Челябинск, 2009. - 56 с.
4. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 108-140.
5. Матанцев Д.А. Основные подходы к пониманию сущности злоупотребления гражданским правом: критический анализ // Вестник Бурятского государственного университета. 2012. № 2. С. 223-227.
6. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 3.
7. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
8. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 № 04 АП-2643/2015 по делу № А10-5811/2014 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» по состоянию на декабрь 2019 года.
9. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013. - 496 с.
10. Семенихин В.В. Аренда - лизинг: аренда зданий и помещений. // Налоги (газета), 2009. № 20. С. 7-12.
11. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 09.03.2015. № 10.
