CC BY
143УДК 347
Петрова Д.В.
магистрант кафедры гражданского права и процесса Челябинский государственный университет (Россия, г. Челябинск)
Научный руководитель: Овчинникова О.В.
к.ю.н., доцент Челябинский государственный университет (Россия, г. Челябинск)
ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Аннотация: регистрация сделок со стороны государства служит средством достижения стабильности в области гражданского оборота недвижимости. Обеспечение прозрачности и гласности заключения договоров аренды зданий и сооружений за счет их учета в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество способствует облегчению деятельности разнообразных органов государства, а также граждан и юридических лиц. При этом на практике возникает ряд проблем, требующих своего разъяснения и разрешения, что доказывается достаточно большим количеством случаев приостановления и отказа в государственной регистрации договоров аренды на здания и сооружения, равно как и дополнительных соглашений к ним, что свидетельствует о необходимости правильно толкования законодательных норм в данной сфере.
Ключевые слова: государственная регистрация; здания; сооружения; договор аренды; государственный кадастр недвижимости.
Процессы, происходящие на рынке недвижимости, не могут оставаться без внимания со стороны как государственных органов, так и государства
вообще, поскольку государство выступает в качестве участника рыночных отношений в области оборота недвижимости. В данных отношениях принимают участие и отдельные регионы, в которых имеются характерные только для них тенденции развития и особенности функционирования рынка недвижимости. Следовательно, в качестве основной цели государственной регистрации сделок с недвижимостью выступает оказание государственного влияния на данные правоотношения. Государство производит регистрацию договоров аренды, главным образом, для того, чтобы обеспечить стабильность в сфере гражданского оборота недвижимости, оказать влияние на развитие рыночных отношений, их гармонизацию для достижения благоприятного состояния экономики страны.
Регистрация договоров аренды на здания и сооружения со стороны государства - это юридический акт, посредством которого государством признается и подтверждается возникновение у арендатора права пользоваться объектом аренды. Регистрация договоров аренды осуществляется на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ [2] (далее - Закон о регистрации).
Первое, на что хотелось бы обратить внимание, что с 1 марта 2013 г., согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ [3] (далее - Закон № 302-ФЗ), было отменено правило о необходимости регистрировать сделки с недвижимым имуществом, которое закреплялось в ст. 609 и 651 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) [1], для договоров, которые заключались после указанной выше даты. В результате произошла отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом со стороны государства.
Однако в отношении договоров аренды, стоит отметить, что 4 марта 2013 г. на основании Федерального закона от 04 марта 2013 года № 21-ФЗ, указанная выше норма, отменяющая необходимость регистрации аренных договоров была отменена [4].
Следовательно, в настоящее время, как и прежде, установлена обязанность по государственной регистрации договоров аренды и прав, вытекающих из них, если договоры заключаются на срок, превышающий 1 год. Договор аренды выступает также в качестве обременения права собственности на недвижимое имущество, поскольку в случае смены собственника, право аренды сохраняется, а обременение необходимо регистрировать в установленном государством порядке.
При этом в силу того, что нормы Закона № Э02-ФЗ, которые отменяли необходимость регистрации договоров аренды на здания или сооружения, заключенных на срок более года, действовали 2 или 3 марта 2013 г., в данный период были заключены договоры, не требующие обязательной государственной регистрации. Возникший перерыв в запрете на заключение указанных сделок в отсутствие необходимости внесения в Единый государственный реестр создало правовую коллизию.
В целом анализ содержания норм в сфере регистрации договоров аренды на здания и сооружения со стороны государства позволяет сделать вывод о наличии двух возможных вариантов по совершенствованию существующего законодательства: целесообразно или произвести унификацию правила о регистрации сделок с недвижимостью, или расширить сферу действия ст. 651 ГК РФ на отношения по аренде зданий и сооружений вне зависимости от срока заключения арендного договора. Сторонники второго варианта аргументируют свое мнение тем, что освобождение от государственной регистрации сделок, срок которых не превышает одного года, приводит в результате к снижению контроля за такими отношениями со стороны государства [6, с. 2].
Если договор аренды со сроком своего действия более года не был зарегистрирован, то он признается незаключенным. Часто возникают ситуации, когда судами при разрешении споров заявленные требования (к примеру, о взыскании невыплаченной арендной платы) не удовлетворяются потому, что договор аренды не был зарегистрирован, поскольку на основании ст. 307 ГК РФ
такой договор не влечет за собой правовых последствий, а соответственно и основания для взыскания платы по аренде и штрафных санкций отсутствуют (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). При этом в соответствии с нормами гл. 60 ГК РФ необходимо обеспечить защиту указанных прав истца, когда у него имеются доказательства данных требований, которые должны в полной мере исследоваться судами [9, с. 26].
Несмотря на то, что договор считается незаключенным, между сторонами арендных отношений существуют обязательства по аренде, не подлежащие произвольному изменению или отмене одной стороной, в случае, когда:
- сторонами было достигнуто соглашение в необходимой для этого форме в отношении всех существенных условий арендного договора, подлежащего регистрации;
- собственником было передано в пользование имущество, а арендатором оно принято;
- было достигнуто соглашение о сумме арендной платы, которое исполнялось арендатором [5].
Следовательно, если договор аренды был совершен в требуемой форме договор, при этом всего его существенные условия сторонами были согласованы, при этом не произошло его регистрации в государственных органах, он не порождает всех последствий до производства такой регистрации (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Однако в соответствии с данным договором уже при достижении соглашения по всем его существенным условиям уже возникают правовые последствия в отношениях между сторонами, при этом весь комплекс последствий, на которые направлено его заключения, порождается после его регистрации. Таким образом, такой договор можно оспорить в соответствии с правилами о недействительности сделок [9].
В отношении арендного договора зданий и сооружений также возникают проблемные ситуации при регистрации тех объектов, которые уже до этого были арендованы и арендные отношения все еще действуют. Одновременная аренда
одного и того же объекта недвижимости не допускается. Однако на практике такие случаи иногда встречаются. Такие сделки не соответствуют нормам права и нарушают права арендаторов, не соответствуют положениям статей 606, 607 ГК РФ.
При этом в сфере арендных отношений также возникают проблемы в части распоряжения арендованными зданиями и сооружениями, когда нет разграничения прав на объект.
Ст. 608 ГК РФ указывает, что правом предоставлять имущество в аренду обладает его собственник, при этом в качестве арендодателей могут выступать лица, которые уполномочены законодательством или соб-ственником на данные действия [9].
На практике могут также возникать проблемы в сфере регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на неопределенный срок. По факту такой договор может действовать как менее года, так и более, в результате чего возникает вопрос о необходимости его государственной регистрации.
Следовательно, по результатам исследования можно сделать вывод, что в целях более эффективного применения норм о государственной регистрации договоров аренды на здания и сооружения, следует расширить распространение нормы об обязательности регистрации договоров аренды с неопределенным сроком, а также возобновляемых на одних и тех же условиях на неопределенный срок, сразу после годичного срока с момента их заключения.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Консультант Плюс.
Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-Ф3 (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 31.12.2012, N 53 (ч. 1), ст. 7627.
Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 04.03.2013, N 9, ст. 873.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Консультант Плюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Консультант Плюс. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Консультант Плюс. Плотникова С.Ю. Проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды на земельные участки и объекты капитального строительства // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4.
Petrova D.V.
student of the Department Qvil law and procedure Chelyabinsk state university (Russia, Chelyabinsk)
Scientific adviser: Ovchinnikova O.V.
Chelyabinsk state university (Russia, Chelyabinsk)
PROBLEMS OF STATE REGISTRATION OF LEASE AGREEMENTS FOR BUILDINGS AND STRUCTURES
Abstract: registration of transactions by the state serves as a means of achieving stability in the field of civil real estate turnover. Ensuring transparency and transparency of the conclusion of lease agreements for buildings and structures through their registration in the Unified State Register of Rights to Immovable Property facilitates the activities of various state bodies, as well as citizens and legal entities. At the same time, in practice, a number of problems arise that require clarification and resolution, which is proved by a sufficiently large number of cases of suspension and refusal of state registration of lease agreements for buildings and structures, as well as additional agreements to them, which indicates the need for a correct interpretation of legislative norms in this area.
Keywords: state registration; buildings; structures; lease agreement; state Real estate cadaster.
