CC BY
138УДК 347.453
Юридические науки
Шушкова Александра Дмитриевна, магистрант, Санкт-Петербургский
государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ЕЁ НЕОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
Аннотация: Данная статья рассматривает положения гражданского законодательства о государственной регистрации аренды недвижимости, определяет, какой договор будет считаться долгосрочным, а какой -краткосрочным. Также приводится анализ правовых последствий отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости, возможности считать такой договор незаключённым, недействительным. Автором статьи выделяются недостатки в нормах гражданского законодательства, регулирующего данные правоотношения, и предлагается способ их устранения.
Ключевые слова: государственная регистрация, договор аренды, недвижимое имущество, незаключённый договор, недействительный договор.
Annotation: This article examines the provisions of civil legislation on the state registration of real estate lease, determines which contract will be considered long - term, and which-short-term. The article also analyzes the legal consequences of the absence of state registration of a real estate lease contract, the possibility of considering such a contract as not concluded, invalid. The author of the article highlights the shortcomings in the norms of civil legislation regulating these legal relations, and suggests a way to eliminate them.
Key words: state registration, lease contract, real estate, non-concluded contract, invalid contract.
В целях обеспечения нормального функционирования гражданского оборота, безопасности добросовестных участников рынка недвижимости законодатель в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) (далее - ГК РФ) установил государственную регистрацию прав на недвижимые вещи и сделок с ними [2]. Но является ли государственная регистрация обязательным условием существования договора, предмет в котором - недвижимость? Какие правовые последствия влечёт отсутствие государственной регистрации договора, который согласно положениям закона должен быть зарегистрирован? Каким будет признаваться такой договор: незаключённым или недействительным? Рассмотрим эти вопросы на примере государственной регистрации договора аренды недвижимой вещи, причём недвижимой вещи в классическом её понимании, то есть недвижимость ввиду наличия обязательного критерия прочной связи с землёй. Недвижимое имущество, являющееся таковым в силу прямого указания в законе, договоры аренды с этим предметом (например, договор фрахтования судна на время (тайм-чартер)) исследоваться не будут.
П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому для договора аренды недвижимости обязательна государственная регистрация [1]. Для некоторых видов недвижимого имущества установлены специальные правила, а именно: для зданий или сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2021) (далее - ЗК РФ)). Договор аренды относительно данных недвижимых вещей подлежит государственной регистрации, только если он долгосрочный (на срок не менее одного года).
Нормы закона в части исключений из общего правила дополняются разъяснениями Президиума ВАС РФ. Нежилое помещение не является зданием, сооружением или земельным участком, поэтому формально договор аренды нежилого помещения должен регулироваться общими положениями об аренде недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Однако нежилое помещение находится в
неразрывной связи со зданием (сооружением), ГК РФ этот вопрос отдельно не разрешает, поэтому для урегулирования правоотношений требуется аналогия закона, а именно применение положений п. 2 ст. 651 ГК РФ [5]. Примечательно то, что применимой признаётся специальная норма об аренде зданий и сооружений, а не общее положение об аренде недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что было бы закономерно: общие положения об аренде регулируют эту сферу правоотношений в целом, следующие далее в ГК РФ параграфы устанавливают особенности отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Поскольку такого параграфа, посвящённого аренде нежилых помещений, нет, логично предположить, что аренда нежилых помещений должна подчиняться общим положениям об аренде недвижимости. Однако Президиум ВАС РФ счёл наиболее значимым в данном случае факт неразрывной связи нежилого помещения со зданием или сооружением.
Такой подход с практической точки зрения представляется правильным. Понятие нежилого помещения в законодательстве не содержится. Помещением признаётся «часть объёма здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями» [8]. Помещения, жилые или нежилые, структурная составляющая здания (сооружения), которая может арендоваться отдельно от целого, но практического смысла в существовании разных правил о государственной регистрации договора аренды таких близких, взаимосвязанных предметов не усматривается, это только излишне нарушит единообразие правоприменительной практики.
Когда государственной регистрации подлежат лишь долгосрочные договоры аренды, установленный законом год будет рассчитываться по правилу, изложенному Президиумом ВАС РФ в его Информационном письме: если срок по договору аренды определён с 1 -го числа месяца текущего года до 30-го (или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года, то он будет равен году [3]. Таким образом, краткосрочным договором аренды будет признан и потому не будет подлежать государственной регистрации договор
даже со сроком действия, установленным с 1-го числа месяца текущего года до предпоследнего дня предыдущего месяца следующего года.
Но какие правовые последствия наступят, если обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимости не будет осуществлена? Ст. 609 ГК РФ никаких положений по этому поводу не содержит, как и ст. 26 ЗК РФ. В п. 1 ст. 651 ГК РФ указывается на недействительность договора аренды здания или сооружения вследствие несоблюдения его формы. Однако это положение относится к письменной форме (составляется один документ, который стороны подписывают), о чём говорится в этом же пункте статьи. Положение о государственной регистрации в п. 2. Немного иначе дело обстоит с построением ст. 658 ГК РФ о договоре аренды предприятия (которое согласно ст. 132 ГК РФ тоже рассматривается как недвижимость): сначала расположены пункты о письменной форме и государственной регистрации, а потом - пункт о недействительности договора.
Также в ст. 651 и ст. 658 ГК РФ прямо говорится, что указанные договоры считаются заключёнными с момента государственной регистрации. Из такой формулировки будто бы несомненно следует, что до государственной регистрации и при её неосуществлении договор будет признаваться незаключённым. Но это не совсем верно. П. 1 ст. 164 ГК РФ указывает на наступление правовых последствий сделки после её государственной регистрации, если это необходимо в силу закона, и одновременно с этим п. 3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, который должен быть зарегистрирован, будет считаться заключённым с момента регистрации, но не для сторон договора, а для третьих лиц.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор признаётся заключённым, когда стороны в надлежащей форме достигнут соглашения по всем существенным условиям договора. Государственная регистрация не является существенным условием договора аренды недвижимости, несмотря на то, что круг обозначенных ГК РФ существенных условий вызывает у исследователей сомнения, кроме условий о предмете договора и условий, по которым одна из
сторон потребовала достигнуть соглашения [2]. Ко второй группе можно отнести и государственную регистрацию договора: исходя именно из воли сторон, неосуществление государственной регистрации может стать основанием признания договора незаключённым. Однако само по себе признание договора аренды здания (сооружения), предприятия незаключённым только из-за отсутствия государственной регистрации противоречило бы основным положениям ГК РФ о договоре. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 разъясняет, что п. 2 ст. 651 ГК РФ подразумевает не отсутствие при неосуществлении государственной регистрации правовых последствий договора вообще, а лишь исключение некоторых правовых последствий. Правовые последствия в отношениях между сторонами будут существовать в полном объёме с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В связи с чем такой договор может быть признан недействительным. Это представляется справедливым, в ином случае сторона недействительного договора имела бы право требовать регистрации договора в судебном порядке [4].
Правовыми последствиями, которые не наступят без государственной регистрации, являются последствия в отношении третьих лиц. Президиум Верховного Суда, ссылаясь на упомянутые уже ст.ст. 433, ст. 651 ГК РФ и др., обращает внимание на то, что цель государственной регистрации договора -дать возможность именно заинтересованным третьим лицам знать о долгосрочной аренде [7].
Таким образом, мы приходим к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не влечёт признание такого договора незаключённым, вопреки неоднозначно сформулированным нормам в ст. 651 и ст. 658 ГК РФ. Не будет иметь правового значения подобный договор лишь в отношениях с третьими лицами. Например, при продаже земельного участка, на котором располагается арендованное здание, третьему лицу за арендатором не сохранится право пользования земельным участком, предусмотренное ст. 653 ГК РФ, если
долгосрочный договор аренды между прежним собственником земельного участка и арендатором не был зарегистрирован. Недействительным незарегистрированный договор признать можно, но не в силу отсутствия государственной регистрации, а по тем же основаниям, что и не подлежащий регистрации договор. К примеру, не может требовать признания договора недействительным сторона, которая предоставила недвижимость в аренду на срок год или более, обосновывая своё требование отсутствием государственной регистрации, тем более если исполнение по договору от контрагента приняла [6].
Путаница относительно правовых последствий неосуществления государственной регистрации договора аренды недвижимости продолжает возникать на практике. И в целях её уменьшения следует сформулировать нормы в ст. 651 и ст. 658 ГК РФ яснее, не вводя участников оборота в заблуждение по поводу правовых последствий. Прямо в тексте закона следует объяснить смысл названных норм: для сторон договора аренды без его государственной регистрации договор заключён, а в отношениях с третьими лицами договор отсутствует.
Библиографический список:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации -30.11.1994. - №51.
2. Гончарова В.А. Признание договора незаключенным и признание договора недействительным как способы защиты гражданских прав // Вестник Костромского государственного университета. 2020. Т. 26, № 2. С. 229-234.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Справочно-правовая система КонсультантПлюс, с учётом изменений и дополнений [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_35129/ (дата обращения: 17.05.2021).
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными> // Справочно-правовая система КонсультантПлюс, с учётом изменений и дополнений [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160178/ (дата обращения: 19.05.2021).
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений> // Справочно-правовая система КонсультантПлюс, с учётом изменений и дополнений [Электронный ресурс]. - URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_27636/ (дата обращения: 17.05.2021).
6. Кагальницкова Н.В. Некоторые аспекты незаключенного и недействительного договора в условиях реформирования гражданского законодательства // Legal Concept. 2015. № 4 (29). С. 76-81.
7. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) // Справочно-правовая система КонсультантПлюс, с учётом изменений и дополнений [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_314991/ (дата обращения: 19.05.2021).
8. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-Ф3 (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская газета - 31.12.2009. - N 255.
