К вопросу о правовой природе договора, по которому арендатор получает в пользование часть здания или сооружения Текст научной статьи по специальности «Право»

К вопросу о правовой природе договора, по которому арендатор получает в пользование часть здания или сооружения

To the issue the legal nature of an agreement under which the part of the building or

structure is transferred to use the tenant

Морозова Дарья Алексеевна

Бакалавр

Санкт-Петербургский государственный университет

Россия, Санкт-Петербург E-mail: Morozova199 7199 7@mail. ru

Morozova Darya Alexeevna

Bachelor

Saint Petersburg State University Russia, Saint Petersburg E-mail: Morozova199 7199 [email protected]

Аннотация.

В статье рассматриваются некоторые вопросы, связанные с правовой природой договора, по которому в пользование передается только часть здания или сооружения. В частности, анализируется практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и практика иных судов по вопросу о том, является ли такой договор арендой. Автор делает вывод, что договор, по которому в пользование передается только часть здания является полноценным договором аренды. В случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, обременение устанавливается на все здание или сооружение в целом, несмотря на то, что в пользование передается только его часть.

Annotation.

This article dedicates some problems related to the legal nature of an agreement under which only part of the building or structure is transferred to the use of the tenant. In particular, the author analyzes Supreme Court of Arbitration of the Russian Federation practice and other arbitration courts on the issue whether this agreement is a tenancy. The author concludes that an agreement under which a tenant gets to possess and use only part of the building or structure or constructive element is a lease. In case when the agreement needs to be registered, the encumbrance is set on the whole thing as a whole, despite the tenant gets to use its part only.

Ключевые слова: владение, пользование, договор аренды, регистрация договора аренды, конструктивный элемент

Key words: possession, use, lease agreement, lease agreement registration, constructive element

Легальная дефиниция договора аренды содержится в статье 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды зданий и сооружений относится к родовой группе договоров аренды и является его разновидностью. Применительно к договору аренды зданий и сооружений устанавливаются особые правила к совершению сделки по передачи здания или сооружения во владение и пользование либо только в пользование имущества арендатору.

Так, статья 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и для всех третьих лиц считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, в государственной регистрации нуждается только такой договор аренды, который заключен на срок год и более. Если же договор аренды хоть и является арендой недвижимого имущества, но заключен на срок менее года, в государственной регистрации такой договор не нуждается: и для сторон, и для третьих лиц договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, будет считаться заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий договора аренды.

Легальная дефиниция договора зданий и сооружений содержится в ст. 650 ГК РФ. В указанной статье говорится о том, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Возникает вопрос: исчерпывается ли предмет данного договора только зданиями и сооружениями? Являются ли предметом договора также кадастрированные и некадастрированные помещения, которые находятся в таких зданиях или сооружениях, а равно являются ли предметом договора конструктивные элементы (например, крыша здания)? Равным образом возникает вопрос о том, подлежат ли применению к аренде нежилых помещений внутри здания правила ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора, который заключен на срок не менее года.

Как было отмечено Высшим Арбитражным Судом в п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на то, что поводом для Информационного письма от 01.06.2000 N 53 и ключевым выводом был вывод только о государственной регистрации договора аренды нежилых кастрированных помещений, ввиду логики аргументов, используемых ВАС РФ, вывод был понят нижестоящими судами расширительно и правильно. Из указанного Информационного письма судебная практика сделала обоснованный вывод о том, что к аренде нежилых помещений полностью применяются правила об аренде зданий и сооружений, то есть в целом подлежит применению параграф 4 гл. 34 ГК РФ.

Таким образом, поскольку неразрывная связь определяет вопрос о государственной регистрации, эта связь должна тождественно определять и решение иных вопросов, связанных с расширительным толкованием предмета договора аренды. Иными словами, в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 ВАС РФ дал понять правоприменительной практике, что аренда нежилых помещений находится в том же правовом режиме, что и здания, где они находятся, с применением всего объема параграфа 4 гл. 34 ГК РФ.

Что касается вопроса о том, можно ли передать во владение или пользование отдельный элемент здания или сооружения, важно обратить внимание, что судебная практика с течением времени претерпевала существенные изменения.

Как было отмечено в п.1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. После издания указанного Информационного письма преимущество получили обладатели зданий и сооружений, у которых такие здания и сооружения находились в аренде либо на условиях ограниченного вещного права. Дело в том, что, если такой договор не является договором аренды, значит, предоставление конструктивного элемента, например, фасада/крыши, - не является сдачей имущества в субаренду, а, следовательно, для этого не нужно получать согласие собственника.

Решение ВАС РФ представляется нам в корне неверным. Причина, которая обусловила это решение, заключалась в том, что ВАС РФ не мог сказать, что такой договор является договором аренды по той причине, что конструктивный элемент не является самостоятельным объектом гражданских прав в силу ст. 128 ГК РФ. Вместе с тем такой договор не может отнесен и к родовой группе договоров об оказании услуг, поскольку в договоре родовой группы об оказании услуг должен наличествовать полезный эффект в деятельности

исполнителя. В данном случае полезный эффект содержится не в деятельности исполнителя, а извлекается из самой вещи.

П.1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 был пересмотрен самим ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07. 2009. 7 пункт указанного Постановления гласит о том, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства об аренде.

Интересным представляется и тот факт, что в 2009 году ВАС РФ, изменив свою позицию и допустив применение к договору, по которому в пользование передается часть здания или сооружения, не дезавуировал разъяснения п. 1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002. Таким образом, в настоящее время юридически действующими являются оба пункта, указывающих на прямо противоположное решение относительно юридической природы такого договора.

Спустя два года в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 ВАС РФ дает следующее разъяснение: судам следует иметь в виду, что ГК не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Вместе с тем, издав новое разъяснение, ВАС РФ не отменил ни пункт П.1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, ни п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07. 2009.

Таким образом, на сегодняшний день передача во временное пользование конструктивного элемента (стены или крыши) является договором аренды, причем является договором аренды зданий и сооружений. К такому договору аренды применяются правила параграфа 4-го главы 34. Поскольку конструктивный элемент -не объект гражданских прав и не отвечает признакам индивидуально-определённой вещи, стоит отметить, что в аренду передается не сам конструктивный элемент (фасад или крыша), а все здание в целом. При этом устанавливаем порядок пользования, связанный исключительно с конструктивным элементом, то есть так называемый режим ограниченного пользования вещью.

Список используемой литературы:

1. См.: Определение Верховного Суда РФ от 09.02.2018 N 305-ЭС17-23734 по делу N А40-84642/2017, Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2017 N 305-ЭС17-16395 по делу N А40-217427/2014, Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2018 N 310-ЭС17-23376 по делу N А62-443/2017.