CC BY
72
УДК 347.453 ВЛАДИМИР НИКОДИМОВИЧ ОГНЕВ,
ББК 67.404.212.4 кандидат юридических наук, кандидат исторических наук,
О-38 профессор кафедры гражданского права и процесса
(Московский государственный областной социально-гуманитарный институт), е-шай: [email protected]
ВИДЫ СУБДОГОВОРОВ В СФЕРЕ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА
Реферат: в статье анализируется нормативно-правовая и теоретическая система видов субдоговоров в сфере аренды имущества. На основе нормативно-правового анализа положений гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) выделяются договоры субаренды транспортных средств, субаренды зданий и сооружений, субаренды предприятий и финансовой субаренды. В систему субарендных договоров не входит субарендная форма проката, поскольку в условиях проката арендатор практически лишен возможности совершать какие бы то ни было распорядительные действия в отношении объекта аренды. Доктринальный анализ позволяет выделить договоры субаренды лесного участка и субаренды земельного участка.
Определение общих закономерностей в правовом регулировании отдельных видов договоров субаренды и установление возможности или невозможности заключения на основе конкретного вида договора аренды субарендного договора основывается на особенностях отдельных видов договора аренды.
Общим правилом выступает возможность заключения договора субаренды, а следовательно, существования субарендной формы, сопутствующей основному договору аренды, если это допускается законом и дано согласие арендодателя. Исключение составляет только договор субаренды транспортных средств, заключение которого возможно во всех случаях, если иное не предусмотрено договором. Заключение договора субаренды транспортного средства без получения специального разрешения арендодателя следует признать исключением из общего правила, предусмотренного для субаренды в целом.
Проведение аналогий в порядке правового регулирования договоров аренды и субаренды позволяет определить общую тенденцию в правовом регулировании субарендных договоров: к отдельным видам субаренды применяются общие положения о субаренде, если иное не установлено специальными нормами об аренде соответствующего вида.
Ключевые слова: договорное право, договор, субдоговор, договор аренды, договор субаренды, субаренда транспортных средств, субаренда зданий и сооружений, субаренда предприятий, финансовая субаренда, субаренда лесного участка, субаренда земельного участка.
Нормы о субаренде получили свое закрепление в § 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), посвященном общим положениям об аренде. Статья 625 ГК РФ определяет, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. По смыслу законодателя правила о субаренде применимы к отдельным видам арендных договоров, если специальными нормами об этих договорах не установлено иное. Следовательно, есть все основания предположить, что договор субаренды может иметь соответствующие разновидностям договора аренды виды.
Единственное правило, которое должно соблюдаться при этом, - в специальных нормах об отдельном виде договора аренды не должно содержаться запретов на субаренду. В противном случае не может заключаться, а значит, и существовать,
договор субаренды, соответствующий определенному виду договора аренды [2, с. 48-49]. Среди обозначенных законодателем видов договора аренды субаренду не допускает только договор проката в соответствии с п. 2 ст. 631 ГК РФ. В условиях проката арендатор практически лишен возможности совершать какие бы то ни было распорядительные действия в отношении объекта аренды. При этом не играет роли наличие согласия арендодателя. Совершение такого рода действий автоматически влечет за собой недействительность в силу несоответствия нормативным актам (ст. 168 ГК РФ) [7, с. 65].
Пожалуй, следует согласиться с позицией законодателя в данном вопросе. Запрет на передачу имущества, полученного по договору проката, в субаренду обусловлен сущностью прокатных отношений - они носят потребительский характер, то есть арендатору изначально известна возможность использования имущества в личных целях, а
не возможность извлечения прибыли из полученного имущества путем его передачи в субаренду.
На основе нормативно-правового анализа с полной уверенностью можно говорить о существовании субаренды транспортных средств, субаренды зданий и сооружений и субаренды предприятий. Важность такого выделения состоит в обеспечении реализации идеи законодателя обеспечить наиболее адекватное правовое регулирование имеющих набор характерных особенностей договоров аренды и, что более важно для нас, договоров субаренды, поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а к отдельным видам договора аренды применяются общие положения об аренде (ст. 625 ГК РФ) [6, с. 144-145].
А. В. Гунин указывает также на существование договоров аренды, урегулированных иными, чем ГК РФ, правовыми актами, предполагающих возможность заключения на их основе договора субаренды. К подобным разновидностям договора субаренды указанный автор относит договор субаренды лесного участка и субаренды земельного участка [2, с. 59].
В целях определения общих закономерностей в правовом регулировании отдельных видов договоров субаренды, а также установления возможности или невозможности заключения на основе конкретного вида договора аренды субарендного договора необходимо исследовать особенности каждого из указанных видов.
Первым из разновидностей договора аренды, указанным в ГК РФ, является договор аренды транспортных средств. Арендаторам при этом в соответствии со ст. 638 и 647 ГК РФ предоставлена возможность сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Заключение договора субаренды транспортного средства без получения специального разрешения арендодателя следует признать исключением из общего правила, предусмотренного для субаренды в целом.
Нормы, регулирующие указанные отношения, разделены в ГК РФ в зависимости от наличия или отсутствия предоставляемых арендодателем услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Отсутствие общих положений аренды транспортных средств создает значительные трудности в определении тех норм, которые должны применяться при заключении договоров с некоторыми признаками как договора аренды транспортного средства с экипажем, так и договора транспортного средства без экипажа [8].
Законодателем не установлены ограничения относительно категории и вида транспортного сред-
ства, которое возможно предоставить как в аренду, так и в субаренду соответственно. В связи с этим любое транспортное средство может быть сдано в аренду, а затем передано арендатором в субаренду субарендатору. К транспортным средствам при этом следует относить средства передвижения, которые предназначены для перемещения людей и грузов: железнодорожный подвижной состав; подвижной состав водного транспорта; подвижной состав автомобильного транспорта; подвижной состав воздушного транспорта; подвижной состав городского транспорта; средства напольного производственного транспорта, а также транспортные средства прочих видов.
Выделение в ГК РФ норм об аренде транспортных средств является нормативной основой для формирования необходимых положений в отраслевых транспортных кодексах и уставах. Это важно, поскольку ГК РФ прямо указывает на то, что особенности в регулировании подобных отношений могут предусматривать только данные нормативно-правовые акты. Таким образом, требуется научное исследование специфики отношений аренды каждого из основных видов транспортных средств. Теоретическая база на основе системного и комплексного анализа, обобщение имеющейся и формирующейся практики позволят научно обоснованно подойти к формированию рассматриваемых отраслевых норм [8].
Необходимо отметить, что на договор субаренды транспортных средств распространяются как общие правила о договоре субаренды, так и специальные правила, предусмотренные ст. 638 и 647 ГК РФ.
Таким образом, тенденция в правовом регулировании основного и субдоговора касательно соответствующей разновидности будет одинакова - применяются общие положения, если иное не установлено нормами о договоре соответствующего вида.
Отдельным видом договора аренды является договор аренды зданий и сооружений, специфика которых как объектов недвижимого имущества накладывает свой отпечаток и на договор, опосредующий их использование.
Договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает не-
сти расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусматривает, что заключение договоров аренды государственного и (или) муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (кроме случаев, указанных в законе).
Здание как объект аренды не может иметь в своем составе жилые помещения, и если такие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Так же и нежилые помещения в жилом доме -отдельный от этого дома объект недвижимости, следовательно, и арендных отношений [8, с. 23].
В юридической литературе отмечается, что действие норм § 4 гл. 34 ГК РФ необходимо распространить на отношения по аренде нежилых помещений, что является необходимой, хотя и запоздалой мерой по стабилизации российскими законодателями гражданского оборота недвижимого имущества, а соответствующее изменение гражданского законодательства станет первым шагом на пути к комплексной модернизации правового поля, в рамках которого субъекты гражданских правоотношений осуществляют свою хозяйственную деятельность, непосредственно связанную с использованием нежилых помещений [4, с. 15-18].
Б. А. Азукаева обосновывает необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим указанный автор предлагает рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений [1, с. 5].
На наш взгляд, логичным является предложение О. В. Чумаковой относительно замены § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ на параграф «Аренда недвижимого имущества», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Необходимо дать легальные опреде-
ления здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст. 652, 653 ГК РФ о правах на земельный участок [8, с. 23-24].
Относительно возможности заключить на основе рассматриваемого вида договора аренды соответствующий субдоговор необходимо указать следующее. Специальной нормы, предусматривающей особенности заключения договора субаренды здания и сооружения нет, нет и запрета на заключение соответствующего субдоговора. Следовательно, к договору аренды здания и сооружения применяются общие положения о возможности с согласия арендодателя заключить договор субаренды здания и сооружения.
Квалифицирующими признаками договора субаренды здания или сооружения, по мнению А. В. Гу-нина, будут являться предмет и форма договора. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор субаренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Если договор субаренды заключен на срок менее чем на один год, не смотря на то что основной договор аренды заключен на срок более года и зарегистрирован надлежащим образом, то он не подлежит государственной регистрации [2, с. 67].
В качестве самостоятельной разновидности договора аренды законодатель выделяет договор аренды предприятия, сущность которого - предоставление предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности.
Аналогично рассматриваемому выше договору аренды зданий и сооружений в правовом регулировании договора аренды предприятия отсутствуют нормы, посвященные соответствующему виду субдоговора. Однако, принимая во внимание указанное в отношении субаренды зданий и сооружений, арендатор предприятия также может с согласия арендодателя заключить договор субаренды.
Заключению договора субаренды должно предшествовать составление и рассмотрение сторонами документов, удостоверяющих состав и стоимость передаваемого имущественного комплекса; переходу предприятия - уведомление кредиторов о передаче предприятия в субаренду и т. д. [5, с. 138-139].
Законодатель предоставил возможность арендатору предприятия по общему правилу без согласия арендодателя предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, вхо-
дящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении этих ценностей другому лицу при условии, что это не влечет за собой уменьшения стоимости предприятия, но сам договор аренды предприятия может устанавливать другое правило (ст. 660 ГК РФ). Согласно точке зрения А. В. Гунина, среди разновидностей данного субдоговора преобладает субаренда отдельного имущества, в частности субаренда зданий, сооружений, нежилых помещений, которые в большинстве случаев могут использоваться лицами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади [2, с. 70].
Следующей разновидностью договора аренды является финансовая аренда (лизинг). Специального положения о возможности заключения договора сублизинга нет. Однако в юридической литературе существует небезосновательная точка зрения, согласно которой, несмотря на некоторые противоречия в законодательстве и цивилистической доктрине, имеется теоретическая возможность заключения договора сублизинга [3], на который будут распространяться специальные правила законодательства о лизинге, а в части, не урегулированной
указанным нормативным правовым актом, - общие положения о субаренде, закрепленные в § 1 гл. 34 ГК РФ [2, с. 75].
Следует также отметить, что среди разновидностей договора субаренды принято еще выделять договоры субаренды лесного и земельного участка. Возможность заключения указанных договоров субаренды предусматривается специальным законодательством, регулирующим оборот участков земли и леса (Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ и Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ). Однако при отсутствии специального регулирования могут также применяться общие положения ГК РФ о субаренде.
Таким образом, к разновидностям договора субаренды следует отнести субаренду транспортных средств, субаренду зданий и сооружений, субаренду предприятий, сублизинг, договор субаренды лесного участка и субаренды земли. Тенденция в правовом регулировании основного и субдоговора применительно к соответствующей разновидности будет одинакова - применяются общие положения, если иное не установлено нормами о договоре соответствующего вида.
Список литературы
1. Азукаева Б. А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 178 с.
2. Гунин А. В. Договор субаренды в российском гражданском праве : дис. ... канд. юрид. наук. Коломна, 2011. 218 с.
3. Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. М., 2009. 157 с.
4. Ланда В. М. Особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы) : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. 27 с.
5. Логинова Н. И. Аренда предприятия по законодательству Российской Федерации : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. 175 с.
6. Муртазин А. И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. 201 с.
7. Мызров С. Н. Договор аренды : дис. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000. 191 с.
8. Чумакова О. В. Правовое регулирование рынка аренды недвижимости : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. 31 с.
VLADIMIR NIKODIMOVICH OGNEV,
PhD in law, phd in history, professor of the civil law and process department (Moscow state regional socially-humanitarian institute),
е-mail: [email protected]
TYPES OF SUBCONTRACTS IN THE SPHERE OF RENTAL PROPERTY
Annotation: the article analyzes the legal and theoretical system types of subcontracts in the field of rental property. Based on the legal analysis of the provisions of Chapter 34 of the Civil code of the Russian Federation are in the sublease vehicles, sub-rental of buildings and structures, sublease enterprises and financial sublease. The system sublease agreements not included sublease form of rent, as under conditions of rental, the renter is
practically deprived of the opportunity to make whatever administrative action in respect of the facility lease. Doctrinal analysis allows to highlight the sublease forest and land sublease.
The definition of the General laws in the legal regulation of certain types of sublease agreements and establishing whether or not a conclusion based on a specific type of lease sublease contract is based on the characteristics of individual types of the lease.
The General rule is the conclusion of the sublease agreement, and therefore, the existence of the sublease form, which accompanies the main lease agreement, if permitted by law and the consent of the lessor. The only exception is the sub-lease vehicles, a conclusion which is possible in all cases, unless otherwise provided by the contract. The conclusion of the contract of sublease of vehicle without obtaining special permission of the lessor should recognize an exception to the General rule provided for sublease in general.
The analogy in the order of the legal regulation of contracts of lease and sublease allows you to define the general trend in the legal regulation sublease agreements: certain types sublease are subject to the general provisions of the sublease, unless otherwise determined by special regulations on the lease of the relevant type.
Key words: contract law, contract, subcontract, lease, sublease, sublease vehicles, lease of buildings and structures, sub-leasing companies, financial lease, sublease forest, sublease the land.
References
1. Azukaeva B. A. Pravovoe regulirovanie dogovora arendy nezhilykh pomeshcheniy. Dis. kand. jurid. nauk [Legal regulation of the contract of lease of non-residential premises. Cand. legal sci. diss.]. Moscow, 2007, 178 p.
2. Gunin A. V. Dogovor subarendy v rossiyskom grazhdanskom prave. Dis. kand. jurid. nauk [The sublease agreement in the Russian civil law. Cand. legal sci. diss.]. Kolomna, 2011, 218 p.
3. Korniychuk G. A. Dogovory arendy, nayma i lizinga [Leases, hire and leasing]. Moscow, 2009, 157 p.
4. Landa V. M. Osobennosti grazhdansko-pravovogo regulirovaniya arendy ob'ektov nedvizhimosti (na primere goroda Moskvy). Avtoref. dis. kand. jurid. nauk [Features of civil law regulation of rent of the property (on the example of Moscow). Cand. legal sci. diss. abstract]. Moscow, 2009, 27 p.
5. Loginova N. I. Arenda predpriyatiya po zakonodatel'stvu Rossiyskoy Federatsii [The rental company under the laws of the Russian Federation]: dis. ... kand. yurid. nauk. Moscow, 2008, 175 p.
6. Murtazin A.I. Subdogovor kak forma uchastiya tret'yego litsa v obyazatel'stve. Dis. kand. jurid. nauk [The subcontract as a form of participation of a third party in the obligation. Cand. legal sci. diss.]. Moscow, 2010, 201 p.
7. Myzrov S. N. Dogovor arendy. Dis. kand. jurid. nauk [The lease. Cand. legal sci. diss.]. Ulyanovsk, 2000, 191 p.
8. Chumakova O. V. Pravovoe regulirovanie rynka arendy nedvizhimosti. Avtoref. dis. kand. jurid. nauk [Legal regulation of the rental market. Cand. legal sci. diss. abstract]. Moscow, 2008, 31 p.
