CC BY
131
УДК 528.44
ОСОБЕННОСТИ ПОСТАНОВКИ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ОБРАЗОВАННЫХ В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗДЕЛА
Надежда Владимировна Гаврюшина
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра», 127006, Россия, г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 15, стр. 4-5, ведущий инженер отдела методического сопровождения учета объектов капитального строительства; Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. 8916-810-9584, e-mail: [email protected]
Анастасия Леонидовна Ильиных
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры кадастра и территориального планирования, тел. 8-383-344-31-73, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрена специфика постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости на примере жилых помещений, образованных в результате раздела.
Ключевые слова: кадастр недвижимости, государственный кадастровый учет, помещение, раздел объекта недвижимости.
FEATURES OF STATE CADASTRAL REGISTRATION OF DWELLING PROPERTY AFTER PARTITIONING
Nadezhda V. Gavryushina
Department for Methodical Support of Capital Construction Units Registration, Federal Cadastral Chamber "Rosreyestr", 127006, Russia, Moscow, 15/5 Dolgorukovskaya St., Lead engineer; Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Post-graduate student, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. 8-916-810-9584, e-mail: [email protected]
Anastasia L. Ilyinykh
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph.D., senior lecturer, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. 8-383-344-31-73, e-mail: [email protected]
Some features of state cadastral registration of property units are described with the partitioned dwelling property taken as an example.
Key words: property cadastre, state cadastral registration, premise, partition of real property.
В современных условиях в России такие объекты недвижимости, как земельный участок, здание, сооружение, помещение и объект незавершенного строительства, подлежат государственному кадастровому учету и последующей государственной регистрацией прав [1, 3-5, 9-12, 16, 17].
Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре) предусмотрена постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, образуемых из объекта учета путем раздела или выдела доли в натуре или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с преобразуемым объектом недвижимости [17].
В то же время Закон о кадастре не разъясняет особенности проведения процедуры раздела и выдела доли в натуре.
Вместе с тем, исходя из анализа норм российского законодательства, под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.
В настоящее время в действующем российском законодательстве отсутствует определение понятий «изолированность» и «обособленность» в отношении жилых помещений. В связи с этим, у органа кадастрового учета при принятии решений о постановке на государственный кадастровый учет жилого помещения, в частности при разделе квартиры и необходимости постановки на государственный кадастровый учет, как образованных помещений (комнат), так и мест общего пользования, возникают трудности в отношении применения положений Закона о кадастре [1, 2,].
При постановке на кадастровый учет комнат в квартире остаются помещения общего пользования, не учтенные в государственном кадастре недвижимости как самостоятельные объекты. Пример подобного образования помещений приведен на рис. 1.
Рис. 1. Образование двух помещений в результате раздела квартиры
Исходя из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), статей 288, 549 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые (ГК РФ) помещения (комнаты) являются самостоятельными объектами прав и их участие в гражданском обороте не ограничено. Однако действующим законодательством не регламентирован порядок раздела помещений, в том числе квартир, и не установлен запрет на образование из таких объектов новых объектов недвижимости [6, 8].
Согласно ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями [18].
Жилая комната - часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха, внеклассных занятий (в общежитиях, детских домах и т.д.) [13].
Вместе с тем, в жилую квартиру кроме жилых комнат входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.
Исходя из указанного определения, обособленное помещение - это помещение с прямым доступом с улицы или с лестницы. В то же время, определение квартиры допускает существование одного жилого помещения в другом, так как квартира состоит из комнат и вспомогательных помещений. Но, тем не менее, в законодательстве остается не раскрытым отличие понятий «структурно обособленное» и «изолированное».
Так, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении [1].
При разделе квартиры в государственный кадастр недвижимости в отношении вновь образованных помещений (жилых комнат) вносятся сведения об их уникальных характеристиках. Таким образом, в государственном кадастре недвижимости содержатся одновременно сведения о квартире и включаются сведения о расположенных в ней комнатах.
Однако, в соответствии с решением суда, зачастую осуществлять постановку на государственный кадастровый учет неизолированных и необособленных помещений необходимо, но исполнение таких судебных решений противоречит нормам Закона о кадастре [17].
Следовательно, вспомогательные помещения не могут учитываться как отдельные помещения, так как не являются изолированными и обособленными. Однако орган кадастрового учета обязан исполнить решение суда в соответствии со ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации [2, 7].
Квартира, в результате раздела которой вновь образованны жилые помещения (комнаты), фактически становится коммунальной.
Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о помещении, в частности технического плана, осуществляется кадастровым инженером.
Следует также отметить, что в соответствии со статьями 41, 42 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей
долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату [8].
Правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено ГК РФ, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости [6].
В связи с этим выделим следующие условия раздела жилых помещений:
а) недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения;
б) новые объекты соответствуют нормам жилой площади. Раздел, в результате которого граждане становятся собственниками жилых помещений площадью ниже нормы обеспеченности, не соответствует закону. Раздел квартиры или отчуждение одной комнаты, при которых происходит ухудшение жилищных условий, а собственники либо приобретатели становятся нуждающимися в жилье, противоречат действующим нормам и общественным интересам;
в) соблюдены жилищные права иных лиц. В первую очередь это касается членов семьи собственника и несовершеннолетних лиц. Например, если в 2-комнатной квартире вместе с собственником проживают также его супруг и ребенок, то даже при соблюдении социальной нормы жилья отчуждение собственником изолированной комнаты недопустимо, поскольку жилищные права членов его семьи существенным образом нарушаются.
С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в такой квартире при постановке на государственный кадастровый учет комнаты вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технические планы помещений (комнат, для каждого отдельно) и технический план помещения, являющегося общим имуществом в такой квартире [14, 15, 19, 20].
При этом, в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов и необходимые для кадастрового учета документы. Постановка на учет таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.
Следует сказать, что резолютивная часть решения суда должна содержать, помимо прямого указания органу кадастрового учета осуществить постановку объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, уникальные характеристики объекта недвижимости, подлежащие внесению в
государственный кадастр недвижимости, в том числе площадь, кадастровый номер квартиры, в котором расположена комната, а также указание на соответствующий технический план, как неотъемлемую часть решения. На практике результативная часть решений суда признает право собственности за истцом на объект недвижимости без указания необходимости кадастрового учета объекта недвижимости, вместе с тем, указанное решение не является основанием для постановки объекта на государственный кадастровый учет.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Антонович К. М., Николаев Н. А., Струков А. А. Геопространственное обеспечение землеустроительных и кадастровых работ // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъёмка. - 2012. - № 2/1. - С. 139-143.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
3. Байков К. С., Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности государственного кадастрового учета отдельных видов сооружений // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 175-179.
4. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 88-93.
5. Гаврюшина Н. В. Аналитический обзор систем 3D-кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 46-50.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
9. Карпик А. П., Ветошкин Д. Н., Архипенко О. П. Совершенствование модели ведения государственного кадастра недвижимости в России //Вестник СГГА. - 2013. -Вып. 3 (23). -С. 53-59.
10. Киселёва А. О., Клюшниченко В. Н. К вопросу присвоения идентификационных (кадастровых) номеров объектам капитального строительства // ГЕ0-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). -Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 57-61.
11. Киселёва А. О., Клюшниченко В. Н. Систематизация характеристик недвижимого имущества // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. -С. 84-88.
12. Москвин В. Н., Каленицкий А. И. Государственное регулирование рынка недвижимости на основе формирования технической, юридической и экономической составляющих ГКН // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 160162.
13. Приказ Минземстроя России от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. -Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
14. Приказ Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 N 534 "Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
15. Приказ Министерства экономического развития РФ от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
16. Труханов А. Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета объектов недвижимости // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). -Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. -С.124-129.
17. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
18. Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система «Консультант Плюс». - Загл. с экрана.
19. Jantine Esther Stoter. 3D Cadastre (2004) [Electronic resource] - Англ. - Режим доступа: http://www.itc.nl/library/Papers_2004/phd/stoter.pdf.
20. Paul van der Molen. Country report 2010 [Electronic resource] / Cadastral Template -Англ. - Режим доступа: http://www.geo21.ch/cadastraltemplate/countryreport/Netherlands-7Sep2010.pdf.
© Н. В. Гаврюшина, А. Л. Ильиных, 2014
