CC BY
65
УДК 528.4:528.91:004:332
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОЛИ МАШИНО-МЕСТ В СИСТЕМЕ ОБЪЕКТОВ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
Анастасия Леонидовна Ильиных
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрены сложности оформления прав собственности на парковочные места и предложены возможные пути их решения.
Ключевые слова: машино-место, государственный кадастр недвижимости, государственный кадастровый учет, объект недвижимости.
DEFINING THE ROLE SPACES IN THE OBJECT SYSTEM OF REAL ESTATE CADASTRE
Anastasia L. Ilyinykh
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., senior lecturer, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
The paper deals with the complexity of registration of property rights to parking spaces and offered possible solutions.
Key words: parking place, state cadaster of immovable property, state cadastral registration, real property.
На сегодняшний день парковочные места (машино-места) в подземных автостоянках или отдельно построенных сооружениях (паркингах) пользуются большой популярностью у граждан, участников долевого строительства ввиду их низкой стоимости по сравнению с отдельно стоящими капитальными гаражами или гаражными боксами.
Машино-места, расположенные на цокольных этажах многоквартирных домов, являются их неотъемлемой частью и приравниваются к общедомовой собственности. Однако на практике застройщики очень активно продают пар-ковочные места всем желающим по договору уступки права, настаивая, что парковочное пространство относится к нежилым помещениям. Радость от выгодного приобретения «недвижимости» исчезает при прохождении процедуры по оформлению прав собственности на такие парковочные места.
Общеизвестно, что в соответствии с действующим законодательством объектами кадастрового учета и государственной регистрации прав являются земельные участки, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, здания. Машино-места (парковочные места внутри объектов капитального строительства) в этот перечень не входят. С этим связаны сложности правообладателей парковочных мест в оформлении прав на такие объекты. Да-
же само понятие «машино-место» отсутствует в действующих нормативно -правовых актах. Среди многообразия законодательства, лишь в Градостроительном кодексе РФ место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств именуется «парковочное место (парковка)». Под ним подразумевается «специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» [1-5, 7-9].
Из приведенного определения следует, что парковочное место может быть частью здания или сооружения, но не как самостоятельный объект недвижимости, а как особо обозначенное и при некоторых условиях оборудованное и обустроенное место, предназначением которого является организация стоянки транспортных средств, рис. 1.
Рис. 1. Парковочное место
Парковка, к сожалению, не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу [11, 15, 18], поэтому государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному парковочному месту.
Разметка или маркировка парковочного места (машино-места) линиями не свидетельствует об изолированности парковочного места, о наличии пространственных границ и не превращает его в самостоятельный объект недвижимости.
Помещение не только является частью объема здания или сооружения, имеющего определенное назначение, но, в то же время, ограничено строитель-
ными конструкциями, то есть помещение должно быть изолированным или обособленным от других помещений в здании или сооружении.
Однако в подземных автостоянках достичь соответствия машино-мест статусу «помещений» не представляется возможным в силу не допущения разделения парковочных мест на отдельные боксы перегородками согласно требованиям [14]. При строительстве некоторых паркингов конструктивно учитывают данные условия, например, осуществляют разделение на секции, рис. 2.
Рис. 2. Обособление парковочных мест
В случае, если парковка не обладает теми характеристиками, которые бы позволили отнести ее к объектам недвижимости и не отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к помещениям, тогда после постановки здания, помещения, в котором находится парковка, на государственный кадастровый учет, возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такое здание, помещения с определением доли в праве собственности на них пропорционально размерам парковочных мест.
Еще более положение осложнилось с момента вступления в силу положений Федерального закона [16], которым введены новшества в действующее законодательство в части обязательности нотариального удостоверения сделок купли-продажи долей в праве общей собственности посторонним лицам, поскольку парковочные места не являются обособленными объектами недвижимости.
Долевые собственники имеют возможность на законных основаниях без оформления сервитута пользоваться местами общего пользования на парковке (лестничные площадки, проезды между парковочными местами и так далее).
В настоящее время для вовлечения в гражданский оборот машино-мест (площадок, являющихся частями здания или сооружения) законодателями рассматривается Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [13], вносящий необходимые изменения в Гражданский, Градостроительный, Жилищный, Земельный кодексы РФ; Федеральные законы: от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не-
движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [5, 6, 10, 15, 17, 18].
В законопроекте предусмотрено внести новый объект недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету и регистрации прав - «площадка» и дано его определение «площадка - определенная в соответствии с федеральным законом часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и неограниченная строительной конструкцией» [13].
При этом, предусмотрено установление местоположения площадки через графическое представление конфигурации площадки как границы некоторой геометрической фигуры на плане этажа или части этажа здания или сооружения, в котором она находится либо на плане соответствующей части здания или сооружения, указав точное расстояние между характерными точками границы площадки (линейные промеры частей границы) и расстояний от характерных точек границы площадки до не менее, чем двух меток, закрепленных в перегородках или перекрытиях соответствующего здания или сооружения.
Представляется необходимым предусмотреть дополнение в отношении парковочных мест в приказ Минэкономразвития России от 30.09.2011 г. №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», содержащем утвержденные требования к определению площади здания, помещения (Требования) [12]. Согласно п.5 указанных Требований, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между определенными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола. И в отношении площадок целесообразно распространить упомянутые Требования.
Принимая во внимание опыт зарубежных развитых стран, следует заметить, что для них характерно наделение машино-мест свойствами объектов недвижимости при наличии у них долговременной маркировки, под которой подразумеваются прочные бетонные невысокие ограждения, разделительные столбики и иные видимые конструкции. В случае, когда границы машино-места зафиксированы только на чертеже или цветной краской на асфальте, представляется недостаточным таких мер по индивидуализации соответствующей парко-вочной площадки, имеющей определенную площадь. Однако такое решение вполне оправдано, так как позволяет свести к минимуму возможные споры между собственниками соседних машино-мест о правах каждого.
Таким образом, парковочное место признается объектом недвижимого имущества в случае, если имеет конструктивную обособленность, соответственно, не возникает проблем относительно его регистрации и учета в качестве объекта недвижимого имущества - помещения.
Вопрос возникает в случае, когда машино-место является частью помещения, когда его обособленность невозможно определить, а его отграничение от других объектов недвижимого имущества наглядно выражается в нанесенной краске на покрытие пола, то есть линией разметки. В данном случае предлага-
ется признать парковочные места частью нежилого помещения, а также законодательно определить возможность постановки на кадастровый учет части помещения в случаях, предусмотренных законом.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Байков К. С., Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности государственного кадастрового учета отдельных видов сооружений // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. - № 4/С. - С. 175-179.
2. Гаврюшина Н. В. Некоторые вопросы государственного кадастрового учета подземных сооружений // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 61-69.
3. Гаврюшина Н.В., Ильиных А.Л. Особенности постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений, образованных в результате раздела // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). -Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 129-134.
4. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 88-93.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
7. Карпик А. П. Основные принципы формирования геодезического информационного пространства // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 73-76.
8. Карпик А. П., Хорошилов В. С. Сущность геоинформационного пространства территорий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 134-136.
9. Клюшниченко В. Н., Киселева А. О. Система характеристик объектов государственного кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГТА, 2014. Т. 2. - С. 79-84.
10. Лысых Д. В. Кадастровый учет линий электропередачи как сооружений (в порядке обсуждения) // Вестник СГГА. - 2013. -Вып. 1 (21). - С. 41-44.
11. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/ portal/ - Загл. с экрана.
12. Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2011 г. №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
13. Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=140993 - Загл. с экрана.
14. Свод правил N 154.13130.2013 "Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности", утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихий-
ных бедствий от 21 февраля 2013 г. N 117 [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
15. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
16. Федеральный закон от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
17. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
18. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/#ixzz41FjRsloD. - Загл. с экрана.
© А. Л. Ильиных, 2016
