CC BY
332
Особенности определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в современных условиях
П.М. Сапожников
профессор Российского государственного аграрного университета - Московской сельскохозяйственной академии им. К. А. Тимирязева (РГАУ - МСХА им. К.А. Тимирязева), доктор сельскохозяйственных наук (г. Москва)
С.И. Носов
начальник центра классификации земель и оценки недвижимости федерального государственного унитарного предприятия «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ им. П.Р. Поповича, почетный землеустроитель России, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)
Петр Михайлович Сапожников, sap-petr@yandex.ru
В Российской Федерации институт кадастровой оценки развивается вот уже более 10 лет. Своим названием он обязан основному потребителю результатов его работы - земельному кадастру (кадастру недвижимости). Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр, имеет государственный статус. Такой высокий статус придает кадастровой оценке особую значимость, приоритет и возлагает большую ответственность на организаторов и исполнителей работ.
Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 года, с выхода постановления Правительства Российской Федерации № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» [1].
В 2000 году Правительством Российской Федерации установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель [2], в 2001 году введен в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации [3] и в этом же году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» [4].
1 См. Ш1_: www.rosreestr.ru
В период с 2001 по 2003 год были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель1. Наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков [5] до принятия Федерального стандарта оценки № 4 [6] эти документы составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации.
По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы III тура. Работы очередного тура массовой оценки начинаются с земель сельскохозяйственного назначения.
Проведение нового тура земельнооценочных работ земель сельскохозяйственного назначения вызвано тремя причинами.
Во-первых, с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет - максимальный законодательно допустимый срок действия показателей оценки без их актуализации.
Во-вторых, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации приняты новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [7].
И, наконец, в-третьих, показатели кадастровой стоимости земель по объектам оценки за прошедший период утратили свою актуальность.
Очередной тур земельно-оценочных работ должен быть проведен с соблюдением следующих, исторически сложившихся принципов:
• методическое единообразие;
• сопоставимость результатов.
Земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья - пашню, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежь, а также другие виды несельскохозяйственных угодий.
По состоянию на 1 января 2010 года площадь земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации составляет 400 миллионов гектаров, или 23,4 процента от земельного фонда страны, в том числе сельскохозяйственные угодья - 196,1 миллиона гектаров.
Работы по государственной кадастровой оценке земель явились логическим продолжением работ по массовой экономической оценке сельскохозяйственных угодий.
С 1971 по 1990 год в Российской Федерации проведены четыре тура экономической оценки сельскохозяйственных земель по единой методике, на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий - колхозов и совхозов. Кроме того, в 1989-1991 годах в масштабах России выполнены уникальные и единственные в своем роде работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. В результате были оценены каждое поле, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза.
I тур работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий был проведен в Российской Федерации в 2000-2001 годах, причем в подавляющем большинстве субъектов Российской Федерации силами гипроземов (в Европейской части Российской Федерации из
50 субъектов землеустроительными предприятиями оценка проведена в 42 субъектах). Научно-методическое руководство работами в субъектах Европейской части Российской Федерации осуществлялось РосНИИземпроектом (ныне федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) «Госземкадастрсъемка»- ВИСХАГИ им. П.Р. Поповича), Азиатской части - Сибирским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля», которым также было разработано программное обеспечение.
В результате проведенной оценки получены следующие показатели кадастровой стоимости земель. Средняя по Российской Федерации кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 11 040 рублей за один гектар при максимальной величине 43 560 рублей за один гектар (Краснодарский край) и минимальной - 400 рублей за один гектар (некоторые субъекты Российской Федерации). Показатель 400 рублей за один гектар был принят за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.
В 2002 году специалистами РосНИИзем-проекта совместно с ФГУП «ФКЦ «Земля» был подготовлен первый вариант Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) 23 мая 2002 года [8]. Вместе с методическими материалами по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий 2000 года они были положены в основу Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 4 июля 2005 года № 145 [9].
В 2006 году выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, или актуализация показателей кадастровой стоимости
2000 года. При этом рассчитаны следующие значения кадастровой стоимости. Средняя по Российской Федерации кадастровая
стоимость сельскохозяйственных угодий составила 20 570 рублей за один гектар при максимальной величине 83 920 рублей за один гектар (Краснодарский край) и минимальной - 860 рублей за один гектар (ряд субъектов Российской Федерации). Значение кадастровой стоимости, равное 860 рублям за один гектар, было принято за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации, каковым и остается по сегодняшний день.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее - Методические указания [7]).Они имеют ряд существенных отличий, а именно:
1)в организационно-методическом плане вместо двухэтапной организации работ (субъект Российской Федерации - земельный участок) предложен одноэтапный подход (только земельный участок);
2) в методологическом плане:
• вместо анализа фактических данных за последние годы об урожайности культур и затратах на их возделывание справедливо предлагается использовать показатели нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат, получаемых на основе технологических карт. Нормативные показатели продуктивности и затрат используются также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. О неправомерности использования фактической урожайности вместо нормативной предостерегал еще В.В. Докучаев [10], указывая, что при этом платится налог на интеллигентность;
• определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка по текущему виду землепользования - создание оптимального севооборота на основе возможного (по агроклиматическим параметрам)
перечня выращиваемых сельскохозяйственных культур с учетом максимальной доходности и при условии соблюдения экологических требований;
• расчет показателей прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации для земельных участков в субъекте Российской Федерации.
Эти и многие другие нововведения в методических подходах сопровождаются коренными изменениями в технологии выполнения земельно-оценочных работ.
В III туре оценки исполнители работ не обеспечиваются, как это происходило ранее, централизованно разработанными техническими указаниями, специальным программным обеспечением, типовой структурой отчета об оценке и другими необходимыми нормативно-методическими материалами и вынуждены разрабатывать их самостоятельно. При этом позиция Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) заключается в том, что каждая саморегулируемая организация оценщиков вправе разрабатывать и использовать свои технические указания и программные продукты или проводить расчеты без них.
Вместе с тем при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости:
1) не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
2) не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения векторизации (оцифровки почвенных карт). Выполнение этого вида работ приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, но он необходим, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, составления
паспорта плодородия земельного участка и т. д. Такие работы планируется проводить в Ростовской и Волгоградской областях, Республике Татарстан;
3) нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчета прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации. Такие требования должны быть четко и однозначно определены.
Для целей практической реализации Методических указаний некоммерческим партнерством «Кадастр-оценка» разработаны и утверждены Технические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [11]. Они детализируют положения Методических указаний и формируют механизм их практической реализации.
Несколько слов о качестве выполнения работ. Качество результатов государственной кадастровой оценки свидетельствует об уровне и эффективности государственного управления этим видом деятельности. Результаты этой работы затрагивают интересы миллионов россиян, всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей, формируют у них представление о государстве: насколько оно справедливо или несправедливо распределяет налоговое бремя между гражданами. К сожалению, эта ответственность еще не осознана в полной мере ни заказчиками работ, выступающими от имени государства, ни большинством представителей оценочного сообщества, в первую очередь оценщиками, имеющими отношение к выполнению массовой оценки.
Необходимо отметить, что практически во всех субъектах Российской Федерации на проводимых электронных аукционах и торгах происходит сильнейший демпинг цен на кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения. От стартовой цены стоимость работ снижается в 5-7 раз. Так, в Тамбовской области с 4 898 тысяч рублей (стартовая стоимость) стоимость работ снизилась до 960 тысяч рублей, а в Республике Чувашии - от 3 521 тысяч рублей (стартовая стоимость) до 620 тысяч рублей. При этом
совершенно неясно, как в этом случае можно качественно выполнить сложнейшую работу и провести экспертизу (минимальная стоимость экспертизы работ по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в НП «Кадастр-оценка» составляет порядка 350 тысяч рублей).
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации [12] массовая или кадастровая оценка формирует налогооблагаемую базу для земельных участков, а в ближайшем будущем будет формировать ее и для всех единых объектов недвижимости. К сожалению, в результате недостаточной организованности при проведении государственной кадастровой оценки земель, порой неумелого руководства этим довольно сложным процессом в регионах отношение к кадастровой оценке стало негативным, хотя сама идея массовой оценки абсолютно верна, что подтверждает мировой опыт. И в Российской Федерации в течение 10 лет кадастровая оценка пытается доказать свою состоятельность.
К настоящему времени значительно возросла и сама «цена вопроса» по сравнению с периодом начала выполнения работ. Так, если в 2000 году объем земельных платежей в Российской Федерации в целом составлял 24,7 миллиарда рублей, в 2005 году - 48,5, то в 2010 году (в соответствии с данными, приведенными руководителем Федеральной налоговой службы М.В. Мишустиным на расширенном заседании коллегии Росрее-стра, состоявшемся в феврале 2011 года [13]) - уже 115 миллиардов рублей. Таким образом, объем земельных платежей удваивается через каждые 5 лет. За прошедшие 10 лет земельные платежи выросли в 4,6 раза, и на сегодняшний день они полностью определяются результатами государственной кадастровой оценки земель. Вот почему и «цена ошибки» кадастрового оценщика либо других участников этой деятельности также многократно возросла.
2011 год является «ударным» по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с планами Росреестра работы по этой первой по Земельному кодексу Российской Федерации и важнейшей с точки
зрения продовольственной безопасности России категории земель намечено выполнять в 72 субъектах Российской Федерации (в нескольких субъектах такие работы уже проводятся).
Одновременно начаты работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Это гораздо более ответственная с точки зрения анализа объективности полученных результатов работа. Ее результаты, их справедливость и обоснованность, сопоставимость стоимости объектов недвижимости с различными характеристиками между собой, на основе которых будет формироваться налогообложение, станут более болезненными для граждан, чем неточности и ошибки земельного налогообложения.
В этих условиях у Минэкономразвития России как уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, не всегда хватает сил для контроля этого важнейшего, как с государственной точки зрения, так и с точки зрения каждого налогоплательщика, вида деятельности. Стабильности в обществе могут способствовать лишь объективные результаты оценки, формирующие справедливую налогооблагаемую базу. Результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что на сегодняшний день, возможно, самое главное, и, во-вторых, надежное и устойчивое наполнение местных бюджетов.
Справедливое налогообложение, устанавливаемое с учетом анализа допустимой тяжести налогообложения для правообладателей земельных участков (объектов недвижимости) стабилизирует ситуацию с платежами и дает довольно высокий показатель собираемости налогов (отношение собранного налога к запланированному объему). Вполне приемлемым уровнем собираемости налога можно считать показатель в 95-98 процентов. Однако имеющийся опыт введения земельного налога, основанного на кадастровой стоимости, свидетельствует о другом. В отдельные годы при довольно резком повышении земельного налога его собираемость в субъ-
ектах Российской Федерации снижалась до 60-70 процентов.
В сложившихся условиях специализированная саморегулируемая организация оценщиков некоммерческое партнерство «Кадастр-оценка», призванная в соответствии с уставом и целями создания содействовать специалистам кадастровой оценки, считает необходимым формирование в Национальном совете по оценочной деятельности подразделения по решению вопросов государственной кадастровой оценки и координации этого важного направления оценочной деятельности.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О государственной кадастровой оценке земель : постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945.
2. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316.
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября
2001 года № 136-ФЗ.
4. Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)» : постановление Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 745.
5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений и торговли Российской Федерации от 6 февраля 2002 года № 568-р.
6. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
7. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения : приказ Министерства экономического развития
Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445.
8. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения : утверждены руководителем Росземкада-стра 23 мая 2002 года.
9. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 4 июля 2005 года № 145.
10. Докучаев В. В. К вопросу переоценки земель Европейской и Азиатской Рос-
сии с классификацией почв. М.-Л. : Наука, 1951. Т. 6.
11. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения III тур / под общей редакцией П. М. Сапож-никова, С. И. Носова. М., 2011.
12. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
13. Мишустин М. В. Об итогах деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за 2010 год и задачах на 2011 год // Вестник Росреестра. 2011. № 1(7).
14. УЯЬ: www.rosreestr.ru
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
ЦЕНТР «МЕЖДУНАРОДНАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ»
Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре 13-15 декабря 2011 года, город Москва
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: МЕЖЕВАНИЕ, ОФОРМЛЕНИЕ, РАСПОРЯЖЕНИЕ И
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ (НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ОПЫТ И ПРАКТИКА)
• о реализации Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• новое в законодательстве Российской Федерации о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости (комментарий последних федеральных законов)
• о новых полномочиях органов местного самоуправления муниципального района и поселения по предоставлению земельных участков
• формирование и оформление прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами
• особенности предоставления земельных участков в отдельных субъектах Российской Федерации
• особенности возникновения и прекращения прав (принудительное изъятие) на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
• правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов
• новое в правовом режиме земель лесного фонда права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации
• кадастровая деятельность в Российской Федерации
• кадастровый инженер: статус, аттестация, формы организации кадастровой деятельности (комментарий приказов Министерства экономического развития Российской Федерации)
• арбитражная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками
• ответственность за нарушения в сфере земельного законодательств
Действует система скидок!
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ У ОРГАНИЗАТОРА -ЦЕНТР «МЕЖДУНАРОДНАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» тел./факс: (495) 436-05-21, 436-90-27, 436-03-25 e-mail: sokolov@ur.rags.ru, сайты: www.intensiv77.ru,www.rags.ru
