CC BY
38
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК 332.234.4:631.1
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЦЕННЫХ ПРОДУКТИВНЫХ УГОДИЙ В СОВРЕМЕННЫХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЯХ
Е.В. Денисова, старший преподаватель
ФГБОУ ВПО Волгоградская государственная сельскохозяйственная академия
Рассмотрены основные положения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения как наиболее ценных. Методика проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения способствует обоснованному расчету ставок земельного налога и пополнению местных бюджетов. Стабильно развивающийся земельный рынок напрямую зависит от нормативно-правовой базы каждого региона и призван эффективно управлять земельными ресурсами.
Ключевые слова: кадастровая оценка земель
сельскохозяйственного назначения, земельные ресурсы, ценные сельскохозяйственные угодья, земельный рынок.
Основным принципом земельного законодательства является платность землепользования [1]. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Государственная кадастровая оценка земель
сельскохозяйственного назначения направлена на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований, а также на обеспечение государственного регулирования земельных отношений.
На территории Волгоградской области, в конце 2010 года завершены работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Оценены они на общей площади
9088,7 тыс. га как природный производственный ресурс в целом. Первичными объектами оценки являлись: земельные угодья
коллективных сельскохозяйственных предприятий различных форм собственности, крестьянских (фермерских) хозяйств, фондов перераспределения, государственных (не разграниченных) земель за чертой населенных пунктов. Проведена оценка 41 385 объектов в 33 муниципальных районах и 477 сельских поселениях.
Для организации эффективной системы управления земельными ресурсами необходимо знать, что любой земельный участок в составе земельного фонда района, в зависимости от своих природнокачественных характеристик и целевого назначения может быть включен в ту или иную сферу деятельности. Поэтому оценка
территории является необходимым мероприятием при установлении видов использования земель различного назначения.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.
Оценка утверждена постановлением Главы Администрации Волгоградской области № 2173 от 27 декабря 2007 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения».
Кадастровая оценка в Волгоградской области включала в себя два основных этапа:
- оценка сельскохозяйственных угодий землевладельцев по рентообразующим факторам: плодородию почв, технологическим
свойствам и местоположению;
стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий землевладельцев по уровню земельной ренты и кадастровой стоимости.
Уровень оценки сельскохозяйственных угодий области определен доведенными Росземкадастром базовыми оценочными показателями по продуктивности и затратам, в том числе кадастровой стоимостью (13 532 руб/га). Данный норматив был
продифференцирован внутри области по зонам, районам и землевладениям, согласно рентообразующим факторам объектов оценки.
Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются сельскохозяйственным предприятиям, гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личным подсобным хозяйствам, под садоводство, животноводство, огородничество для ведения сельскохозяйственного производства и иных, связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. устанавливаются четкие правила и ограничения при переводе земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, определяются условия их предоставления. Осуществление перевода особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, в другую категорию не допускается.
Ситуация с развитием земельного рынка в каждом регионе зависит от наличия соответствующей правовой базы. Законодательнонормативная база в Российской Федерации и Волгоградской области дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с
земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, другими нормативно-правовыми актами РФ и области собственники имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д. Вместе с тем на указанные сделки могут вводиться определенные ограничения. Отсутствие законодательной базы об особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях на территории Волгоградской области определило необходимость изучения данной проблемы, и позволило нам провести собственную оценку особо продуктивных сельскохозяйственных угодий на примере Г ородищенского муниципального района и сделать соответствующие выводы.
Городищенский район Волгоградской области расположен в южной части Волгоградской области. Площадь административного района 247,1 тыс. га, что составляет около 2,2 % от общей площади области. На территории района 18 сельских поселений, 41 населенный пункт с населением 57 308 человек.
Производственная деятельность предприятий района, в основном, сельскохозяйственная. Земли сельскохозяйственного назначения в районе составляют 214,6 тыс. га (или 86,8 % от общей площади района).
В соответствии с природно-оценочным делением территории Волгоградской области Городищенский район отнесен к третьему земельно-оценочному району. Средняя кадастровая стоимость данного муниципального района области составляет 6369 рублей за гектар.
Кадастровая стоимость на территории Г ородищенского муниципального района определена по 2994 земельным участкам, что составляет 7,2 % от общего числа земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области. В процессе изучения материалов оценки выявлено 538 земельных участков, площадью 50,7 тыс. га (или 17,9 % от общего числа земель сельскохозяйственного назначения по Городищенскому району), стоимость которых превышает средний уровень оценки на пятьдесят и более процентов (9554 рублей за гектар). Следует отметить, что только 67 земельных участков, из числа выявленных (или 2,2 % от общего числа земель сельскохозяйственного назначения района) превышают среднерайонную кадастровую стоимость по муниципальному району на пятьдесят процентов, остальные (471 земельный участок или 15,7 %) превышают средний уровень кадастровой оценки на семьдесят пять и более процентов.
Из общей площади земельных участков Волгоградской области в составе земель сельскохозяйственного назначения (9088,7 тыс. га),
площадь выявленных, особо ценных, сельскохозяйственных земель на территории муниципального Г ородищенского района составляет
50,7 тыс. га (или 0,5 % от общей площади земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области).
Результаты данного анализа свидетельствуют о том, что в отдельно взятом районе особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья занимают незначительную часть территории от общей площади земель Волгоградской области, удельный вес таких земель в составе земельно-оценочного района выше (более 1 % от общей площади третьего земельно-оценочного района 4942 тыс. га). Перевод этих земельных участков в другие категории земель, согласно законодательству РФ не допускается.
Согласно постановлению Главы Администрации Волгоградской области № 2173 от 27 декабря 2007 г., кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, в целом по области, составляет 13 532 рублей за гектар. По результатам оценки 41 385 земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения области, было выявлено 11 382 участка, кадастровая стоимость которых, превышает установленную по области на семьдесят пять и более процентов (23 681 руб./га). В целом, по Волгоградской области особо ценные продуктивные угодья занимают 23,8 % (или 2164,1 тыс. га) от общего числа земель сельскохозяйственного назначения.
Площадь земельных участков, кадастровая стоимость которых является минимальной (858 руб/га), составляет в целом по области (2543,6 тыс. га или 27,9 % от общей площади сельскохозяйственных земель области) по Городищенскому району - 34,3 тыс. га (или 0,38 %).
Однако в целом потенциал сельскохозяйственных угодий в области довольно высокий, что свидетельствует об особой значимости этих земель для сельскохозяйственного производства.
Отсюда считается целесообразным изменение на территории Волгоградской области нормативно-правовой базы, которая бы обеспечивала приоритетное использование особо ценных сельскохозяйственных угодий и не допускала бы изъятия данных земель для не сельскохозяйственных нужд. В Волгоградской области, на наш взгляд, особо остро стоит вопрос о разработке перечня особо ценных продуктивных земель. Нормативные акты об особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях уже приняты в Томской, Амурской областях, Республики Дагестан и других субъектах РФ.
Утверждение перечня ценных сельскохозяйственных угодий необходимо не только для более эффективного использования земель в
сельскохозяйственном производстве, их сохранения и охраны, но и для развития рыночного оборота земли и создания эффективного инструмента по рациональному управлению земельными ресурсами.
Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что кадастровая оценка земельных участков представляет собой оценку сложного имущественного комплекса, с учетом того, что на нем могут располагаться различные объекты недвижимости и природные ресурсы. Даже без видимых улучшений земельный участок представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости.
Приказом Минэкономразвития России № 445 утверждены новые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, которые позволяют при проведении работ рассматривать только земельный участок [3].
Объективная оценка должна сформировать справедливую налогооблагаемую базу. Результатом справедливой оценки станет надежное и устойчивое наполнение местных бюджетов.
Библиографический список
1. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]. - М. : «Омега - Л», 2006. - 96 с.
2. Методические рекомендации государственной кадастровой оценке земель
сельскохозяйственного назначения. Утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005 г, № 145
3. Методические указания по государственной кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения: приказ от 20.09.2010, № 445.
4. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 27 декабря 2007 г.
№ 2173 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения Волгоградской области» [Электронный ресурс]// Официальный сайг Волгоградской области. - http://www.volganet.ru/iri/avo.html.
5. Федеральный закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007 г.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. - http: //www/consultant.ru/popular/earth/
6. Федеральный закон РФ от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. - http://www/consultant.ru/popular/earth/
E-mail: denisov.00@mail.ru
