CC BY
114
SAMMARY
A.A.Shugurov, O.A.Karpova
About a real estate cadastre
The initials of the history of cadastre and cadastral works connected with land bordering for land registration have been touched upon. There is description of transfer from land cadastre to cadastre of real estate for land tenure ordering, make information on real estate and land clearer and easier to get.
Keywords: a cadastre, a ground cadastre, the account, ground relations.
УДК 332.3
B.А. Махт, Н.В.Осинцева
К ОБОСНОВАНИЮ ПЕРЕЧНЯ ОСОБО ЦЕННЫХ ПРОДУКТИВНЫХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Авторами проведен глубокий анализ нормативно-правовых, методических документов и практики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Выявлен ряд проблем оценки сельскохозяйственных земель в Российской Федерации для целей их перевода из одной категории в другую. Предложен вариант решения проблем, связанных с включением земель в Перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий.
Ключевые слова: особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, защита плодородных сельскохозяйственных земель, перевод земель из одной категории в другую, кадастровая оценка сельхозугодий, методика оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Введение
Продуктивные сельскохозяйственные угодья представляют собой пространственно ограниченный, искусственно невоспроизводимый природный ресурс, главное средство производства в сельском хозяйстве. Поэтому охрана плодородия и защита сельскохозяйственных угодий от их несельскохозяйственного использования являются важнейшим социальным заказом общества, задачей законодательной и исполнительной властей государства. Для обеспечения правовой защиты сельскохозяйственных угодий от их несельскохозяйственного использования создана необходимая нормативно-правовая база, имеются ведомственные инструктивные и методические указания. В субъектах РФ имеется информация о плодородии сельскохозяйственных угодий.
Обсуждения
О состоянии правовой защиты особо ценных земель от их несельскохозяйственного использования свидетельствуют следующие законодательные и ведомственные акты, особенности и условия их реализации в практике. Согласно статье 79 Земельного кодекса Российской Федерации [1] «Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране», п.4 «Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья..., кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается».
Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004г. № 172-ФЗ [2] в статье 7 п.2 подтверждено, что «Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель., кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень
© Махт В.А., Осинцева Н.В., 2011
кадастровой стоимости по муниципальному району и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий..., в другую категорию не допускается...»
Обращаем внимание на то, что по Земельному кодексу особо охраняемыми объектами являются ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, не обязательно земельные участки, как объекты кадастрового учета и прав собственности. Земельные участки здесь не упоминаются. В названии и в статье 7 Закона № 172-ФЗ объектами особой охраны от несельскохозяйственного использования служат сельскохозяйственные угодья или земельные участки, т.е. одинаково правомерны два подхода, два варианта выбора и официального признания объектами особо охраняемых земель - сельскохозяйственные угодья (не обязательно обозначенные в натуре, а только на картах, планах, участки угодий) или земельные участки.
В ст. 79 Земельного Кодекса РФ дана поясняющая расшифровка состава сельскохозяйственных угодий по видам использования (пашня, сенокос, пастбище и др.), в Федеральном законе № 172-ФЗ такой расшифровки нет. Нет основания утверждать, что особо ценные сельскохозяйственные угодья следует подразделять по видам хозяйственного использования. Это также невозможно, т.к. не существует информации о составе, качестве почв под пашней или кормовыми угодьями. При государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) сельскохозяйственные угодья оцениваются как природный производственный ресурс независимо от фактического видового использования.
Следуя Федеральному закону № 172-ФЗ, законодательством субъекта РФ в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий могут быть включены земли, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району. В интересах охраны от несельскохозяйственного использования особо ценных сельскохозяйственных угодий, в районах с наиболее высоким уровнем кадастровой стоимости, как например, в Марьяновском районе Омской области, пограничным целесообразно принять среднерайонный уровень кадастровой стоимости.
Бесспорно, что для выделения особо ценных сельскохозяйственных угодий и их защиты от несельскохозяйственного использования нельзя применять ведомственные методические, инструктивные указания и нормативы ценности земель, которые противоречат нормативно-правовым актам или равнозначно этому не обеспечивают объективного выделения особо ценных земель, реальной их защиты или по результативности применения ведомственные указания практически бесполезны. Подтверждением могут служить методические документы Минэкономразвития России и созданная по ним информация о плодородии и ценности сельскохозяйственных угодий Омской области.
Основным источником для выделения особо ценных земель служит информация о качестве, плодородии почв, о площади и удельных показателях кадастровой стоимости земель (УПКСЗ, руб/га) сельскохозяйственных угодий земельных участков, в границах муниципальных и земельно-оценочных районов (ЗОР) - природно-сельскохозяйственных зон. В среднем по южным черноземным зонам (ЗОР) области плодородием почв обусловлено 8588% кадастровой стоимости сельхозугодий, в северных нечерноземных зонах - 77-82%.
В 2000-2001г. при первом туре ГКОЗ сельскохозяйственного назначения (СХН) оценивались все сельскохозяйственные угодья области на основе подробных экспликаций почв около 11тыс. земельных участков, составленных Омским филиалом ЗапсибНИИгипрозем. Экспликации почв земельных участков, показатели плодородия сельскохозяйственных угодий (в баллах бонитета 100-балльной шкалы), индекс технологических свойств и местоположения (удаленности) земель обобщены Омским филиалом ФКЦ «Земля», по муниципальным районам и ЗОР области.
В 2007г. при повторном, втором туре ГКОЗ СХН из 65тыс. земельных участков оценено только 57тыс., поставленных на кадастровый учет. В результате в 4-х районах оценено менее 30% площади сельхозугодий, в 4-х - от 30 до 50%, в 7-ми районах - 50-75%. В этих районах средняя кадастровая стоимость оцененных земельных участков всегда больше или
меньше средней стоимости всех сельхозугодий. Например, в Марьяновском районе оценено лишь 27% площади лучших сельхозугодий, балл плодородия повысился с 81 до 91. При 81 балле плодородия средневзвешенный УПКСЗ района был бы 35,9тыс. руб., а с 91 баллом плодородия оценка сельскохозяйственных угодий повысилась до 43,1тыс. руб., или на 20%. Т.е. данным УПКСЗ сельскохозяйственных угодий районов нельзя пользоваться как базовыми величинами для выделения особо ценных сельскохозяйственных угодий. К тому же эти средневзвешенные районные показатели оценки в 2007г. не были официально утверждены.
Правительством Омской области утверждены не средневзвешенные УПКСЗ сельскохозяйственных угодий районов, а медиана показателей оценки сельхозугодий района. (Медиана - средняя в ранжированном ряду, по убыванию или возрастанию величины УПКС сельхозугодий земельных участков в районе). Медиана утверждена для целей применения приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006г. №222 - для оценки по уровню медианы вновь образуемых земельных участков или уточнения факторов стоимости существующих земельных участков.
Геометрия медианы такова, что она не совпадает в районах со средневзвешенным значением УПКСЗ сельскохозяйственных угодий. Например, в Нижнеомском районе она выше средневзвешенного значения УПКС сельхозугодий в 1,9 раза, в Москаленском - в 1,4 раза, а в Любинском районе в 1,7 раза меньше. В районах северной зоны различия этих величин от 0,27 до 1,64раза. Следовательно, показатели медианы районов тоже не могут служить базовой основой для выделения особо ценных земель.
Не случайно при попытке Управления Роснедвижимости по Омской области выделить на базе медианы особо ценные земельные участки в Любинском районе, где медиана в 1,7 раза ниже средневзвешенной кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, таких участков выделено 1654. Большинство из них, несомненно, ниже даже среднего зонального качества. На плодородных землях Марьяновского района (лучших в области) среднерайонная кадастровая стоимость сельхозугодий сильно завышена. Поэтому здесь выделено лишь 3 земельных участка особо ценных земель. К сожалению, ни по одному району не приведена суммарная площадь выделенных земельных участков.
Второй тур ГКОЗ СХН проведен в 2007г. в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005г. №145 [3]. Методическими рекомендациями допускалось определение кадастровой стоимости земельных участков по их индивидуальным рентообразующим факторам (факторам стоимости) - плодородию, технологическим свойствам и местоположению или по среднему УПКСЗ сельхозугодий в границах бывших колхозов, совхозов или современных крупных хозяйств, в границах которых расположены земельные участки.
В процессе ГКОЗ в 2007г. применялись имевшиеся индивидуальные факторы стоимости 11 тыс. земельных участков, по данным оценки 2001г. Еще примерно столько же было дополнительно оценено по индивидуальным факторам стоимости. Остальные, около 35тыс. земельных участков, 61% общего количества, оценены для целей налогообложения по среднему уровню УПКС сельскохозяйственных угодий в границах бывших или современных крупных хозяйств, т.е. не имеют индивидуальной оценки.
В 2010 г. Минэкономразвития России своим приказом от 20 сентября №445 утвердило новые практически нереализуемые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [4]. Кадастровая стоимости земельных участков проектируется индивидуально субъективным подбором севооборотов (структуры использования) по разновидностям почв. Сознавая несостоятельность такой методики оценки, Росреестр вынужденно не отменяет правомерность применения п.9 Методических рекомендаций 2005 г. для целей обоснования перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в другие категории земель. Поэтому нет основания надеяться на иное информационное обеспечение выделения особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Следуя положению Федерального закона № 172-ФЗ о выделении особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий как обособленных в натуре земельных участков, объектами этих земель могут быть:
1. Земельные участки крупных и средних сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств - К(Ф)Х, организованных до 2001г. УПКС сельскохозяйственных угодий в составе почти всех этих земельных участков определены по индивидуальным показателям плодородия и других факторов стоимости. Сельскохозяйственные угодья данных земельных участков, выделенные сверх пограничного уровня особо ценных земель, могут составить до 90% площади этих участков.
Сельскохозяйственные угодья земельных участков площадью, например, более 50 га, вероятно, не будут объектами перевода в другие категории земель. Следовательно, практически бессмысленно включать их в перечень особо ценных, особо охраняемых земель.
В составе крупных и средних земельных участков сельскохозяйственные угодья могут быть не только на почвах высокого плодородия, но и, как правило, контуры угодий низкого качества, которые целесообразно рекомендовать для несельскохозяйственного использования, а также контуры, части земельных участков ниже среднерайонных достоинств, которые можно разрешить к переводу в другие категории земель. Следовательно, если включать в перечень особо охраняемых земель земельные участки как целостные единицы, то это станет препятствием к организации рационального использования земель.
Одновременно в составе сельхозугодий крупных и средних участков, не отнесенных по средней оценке угодий к особо ценным землям, часто будут контуры угодий на высокоплодородных почвах, которые официально не будут особо охраняемы. Это тоже является доводом того, что формирование официального перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий в виде целостных единиц - земельных участков не достигает цели, информационно не обеспечивает выполнение задачи охраны этих земель.
2. Мелкие земельные участки К(Ф)Х, личных подсобных хозяйств (ЛПХ), других участков высоких достоинств из числа ~35тыс., оцененных в 2007г. по среднему УПКС сельхозугодий крупных хозяйств нельзя включать в адресный перечень земель, относимым к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям (далее - Перечень), т.к. их реальная, индивидуальная кадастровая стоимость неизвестна. Включение их в Перечень неправомерно. Это относится и к реально особо ценным земельным участкам в составе примерно 20тыс., оцененных для целей налогообложения по уровню среднерайонной медианы (не поставленных на кадастровый учет на дату ГКОЗ - 01.01.2007г. и выделенных в натуре после января 2007г).
3. Наиболее часто для несельскохозяйственных нужд испрашиваются земельные участки площадью менее 15 га, находящиеся в ведении администраций сельских поселений и муниципальных районов. Из числа этих земельных участков тоже нельзя выделить особо ценные земли, т.к. они не имеют индивидуальной оценки, оценены по среднему уровню УПКС земель администрации или по среднерайонной медиане для целей налогообложения. В материалах ГКОЗ есть лишь средний УПКСЗ из всех земельных участков администраций.
Из рассмотренного анализа земельно-оценочной информации и правомерности, практической реальности составления на ее основе объективного, бесспорного Перечня земельных участков вытекает, что достижение цели правовой защиты особо ценных земель ни по одному признаку информационно не обеспечено или методически невозможно. Обоснованность включения в Перечень большинства земельных участков может быть оспорена в судебном порядке.
Проблема информационного обеспечения реальной защиты особо ценных земель может быть радикально разрешена, если реализовать первый вариант выделения этих земель (вытекает из формулировки п.2, статьи 7 Закона № 172-ФЗ) - включать в Перечень объектов особо ценные сельскохозяйственные угодья, расположенные на высокоплодородных почвенных выделах (разновидностях, группах почв). Почвенные выделы обозначены на почвенных картах контурами, массивами земель точно так же, как контуры границ земельных уча-
стков на планово-картографических материалах. В этом отношении, т.е. в смысле документального графического оформления, почвенные выделы или земельные участки как объекты особо ценных земель были бы равнозначны. К тому же почвенные карты относятся к материалам государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.
С включением в Перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий характеризуемых названиями высокоплодородных почв, снимаются все проблемы, связанные с включением в Перечень земельных участков.
Принципиально важно для формирования Перечня - обосновать и официально согласовать базовые уровни ценности (кадастровой стоимости) земель, выше которых сельскохозяйственные угодья признаются особо ценными. Анализ методического и информационного обеспечения выделения особо ценных земель указывает на практическую реальность только первого варианта формирования Перечня - из особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Выводы
Для реализации данного варианта:
1. Почвенные разновидности сельскохозяйственных угодий четырех природно-сельскохозяйственных зон (ЗОР) области по баллам плодородия подвергаются кадастровой оценке. УПКС сельскохозяйственных угодий на разновидностях почв и в среднем по зоне могут быть определены Омским филиалом ФКЦ «Земля» в соответствии с Методическими рекомендациями по ГКОЗ СХН;
2. Фиксируются разновидности почв, УПКС которых, например, на 50% выше зонального уровня, определяется площадь этих почв, т.е. площадь особо ценных сельскохозяйственных угодий в каждой зоне;
3. В официальном Перечне объекты особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий характеризуются зональным списком групп почв, на которых они расположены;
4. Природно-сельскохозяйственные зоны характеризуются в Перечне их названиями или группой муниципальных районов в границах этих зон.
С применением зонального базового уровня особо ценных земель (почв) исключается возможность того, что в смежных муниципальных районах различного плодородия земель будут различны базовые уровни особо ценных сельскохозяйственных угодий.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004г. № 172-ФЗ;
3. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (приказ Минэкономразвития России от 01.07.2005г. №145);
4. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. №445).
SAMMARY
V.A. Maht, N.V. Osintseva
To a substantiation of the list especially valuable productive agricultural grounds
Authors carry out the deep analysis of is standard-legal, methodical documents and practice of a gosu-donative cadastral estimation of the earths of agricultural purpose. A number of problems of an estimation of farmlands in the
Russian Federation for their transfer from one category in another is revealed. The variant of the decision of the problems connected with inclusion of the earths in the List especially valuable selskohozjaj-stvennyh of grounds is offered.
Keywords: especially valuable productive agricultural grounds, protection fertile sel-skohozjajstvennyh the earths, transfer of the earths from one category in another, a cadastral estimation of farmland, a technique of an estimation of the earths of agricultural purpose.
УДК 330.15 (517.121)
Л.Н. Гилёва
ОЦЕНКА ПРИРОДНО-РЕСУРСНОГО ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ (НА ПРИМЕРЕ ПУРОВСКОГО РАЙОНА ЯНАО)
В статье освещены основы оценки природно-ресурсного потенциала, дана классификация природных ресурсов, понятие объекта оценки. Определена качественная оценка природных ресурсов как информационная база для экономической оценки объектов природопользования и единичных природных ресурсов.
Ключевые слова: Природные ресурсы, природно-ресурсный потенциал, компоненты окружающей среды
Введение
Социально-экологическая устойчивость территорий, обеспечивающаяся на основании рационального земле- и природопользования, связана с состоянием и характером использования природных ресурсов, представляющих собой совокупность естественных тел и явлений природы, используемых человеком в своей деятельности, в целях поддержания своего существования. В ходе своей хозяйственной деятельности человек неизменно использует различные природные ресурсы. Поэтому объективная и точная оценка природных ресурсов является крайне необходимой процедурой, от проведения которой может зависеть вся производственная деятельность хозяйствующего субъекта. Общественное производство оказывает большое влияние на состояние окружающей среды, и поэтому важно оценить в стоимостном выражении ущерб, наносимый ей в результате производственно-хозяйственной деятельности.
В социалистических условиях отрицалась возможность стоимостной оценки природных ресурсов, что обосновывалось сущностью природных ресурсов, особенно полезных ископаемых и биосферы, как объектов, не являющихся результатом человеческого труда и предметом купли-продажи. На практике это привело во многих случаях к хищническому использованию природных ресурсов и значительному загрязнению окружающей среды. В настоящее время признано необходимым осуществлять оценку природных ресурсов в стоимостном выражении для количественного и качественного определения величины национального богатства, заключенного в природных ресурсах; обоснования прогнозных, плановых, проектных расчетов показателей их эксплуатации и сравнения вариантов принимаемых решений, рационального использования, потребления и восстановления природных ресурсов; оценки ущерба природе при освоении ресурсов, его последствий и эффективности природоохранных мероприятий.
Обсуждение
Характерно, что в странах, богатых природными ресурсами, не является здесь исключением и Россия, находят все большее и большее проявление идеи конституционного закрепления природных ресурсов и дохода от их использования за обществом. Все природные ресурсы, окружающая человека природная среда, территория, водный и воздушный бассейны являются общественным достоянием, а поэтому могут и должны выступать в форме общественной собственности, то есть собственности всего населения страны.
© Гилёва Л.Н., 2011
