Сравнительный анализ методик кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

1 0,312 0,468 0,781 0,4681 Г 0 0 0 1 01

0,666 1 0,733 0,666 0,8 0 0 1 0 1

0,576 0,423 1 0,615 0,615 0 0 0 0 0

0,641 0,256 0,410 1 0,333 0 0 0 0 0

0,625 0,5 0,666 0,541 1 J V 0 0 0 0 0,

По результатам матрицы Н0 построим граф поглощения, представленный на рисунке 3.

Рисунок 3 - Граф поглощения при ен = 0,7 В результате проведенного анализа функциональной полноты можно сделать вывод о том, что функционально полными системами являются 4 и 1. Системой 2 были показаны наиболее низкие результаты.

Список использованной литературы: 1. Хубаев Г.Н. Сравнение сложных программных систем по критерию функциональной полноты/ Г.Н. Хубаев// Программные продукты и системы (SOFTWARE&SYSTEMS). - 1998. - №2. - С.6-9.

© Широбокова С.Н., Черемисова Т.В., 2015

УДК 332.2

Д. А. Субботин

студент 4 курса инженерно-землеустроительного факультета Кубанский государственный аграрный университет г. Краснодар, Российская Федерация Научный руководитель: Е. В. Яроцкая к.э.н., доцент кафедры «Землеустройство и земельный кадастр» Кубанский государственный аграрный университет г. Краснодар, Российская Федерация

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕТОДИК КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация

В статье рассмотрены две методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения 2005 года и 2010 года. Показаны новшества новой методики по сравнению с предыдущей. Сделан вывод о том, что новая методика оценки земель сельскохозяйственного назначения не совершенна и не решает всех проблем оценки.

Ключевые слова

Кадастровая оценка земель, земли сельскохозяйственного назначения, методы оценки, критерии оценки.

В настоящее время в России начата переоценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Переоценка проводится по новой методике кадастровой оценки земель сельскохозяйственного

назначения, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445 [1]. Она является принципиально новой по отношению к применявшимся ранее «Методическим рекомендациям по определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 145 [2]. У предыдущей методики были свои плюсы -относительная простота расчета и прогнозируемость результата, а также и минусы, такие как укрупненный характер (балл бонитета в хозяйстве был одинаковый для всех его участков) и лежавшая в основе расчета дифференциация рентного дохода относительно балла бонитета, определенного в 2000 г.

Новый документ должен был устранить недостатки предыдущего и обеспечить методическим руководством оценщиков, занимающихся определением кадастровой стоимости. Однако этого не произошло. Новые методические указания не улучшили ситуацию с кадастровой оценкой сельскохозяйственных земель.

К концу 2010 года на территории России было проведено два тура кадастровой оценки земель. В 2011 году начался III тур. Работы в нем начинаются с земель сельскохозяйственного назначения. Новый тур работ по оценке земель сельскохозяйственного назначения вызван несколькими причинами. Во-первых, предыдущий тур оценки проводился 5 лет назад, что составляет максимально разрешенный период действия показателей кадастровой оценки без их обновления. Во-вторых, приказом №445 от 20.09.2010 введены новые Методические указания по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, стали не актуальными значения кадастровой стоимости земель за прошедший период [3].

Первым наиболее существенным с позиций оценки новшеством новой методики является отказ от использования базовых показателей кадастровой стоимости, установленных в среднем по субъекту Российской Федерации и муниципальным районам с их дальнейшей дифференциацией по хозяйствам и оценочным зонам [2].

Второе новшество - это заложенный в методику переход к индивидуальной оценке земельных участков, отнесенных к категории «пригодных под пашни, сенокосы, пастбища» и т. д. [1]. Документом предлагается использовать принцип индивидуальной оценки, поэтому теперь показатели кадастровой стоимости должны определяться для почвенных разновидностей, которые входят в состав земельного участка и никакие методы массовой оценки для таких участков не подойдут, поскольку каждая почвенная разновидность представляет собой уникальный природный объект, а именно почву определенного вида с определенным механическим составом (например, песчаные, супесчаные, суглинистые, глинистые почвы).

Третье новшество - использование принципа массовой оценки для определения кадастровой стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, посредством переноса на них рыночной стоимости, определенной для некоего эталонного участка.

Четвертым новшеством является применение рыночной оценки участков, малопригодных под пашню, но используемых для выращивания некоторых видов многолетних насаждений, технических культур, чая, винограда, ягодников, риса, а также участков, занятых водными объектами, используемыми для предпринимательской деятельности. Для остальных оценочных категорий земель предлагается применять нормативные величины, не имеющие отношения ни к ценности этих земель, ни к получаемому от них доходу или его отсутствию, ни к рынку земли. К этим категориям относятся земельные участки под лесами, для которых кадастровая стоимость устанавливается в размере среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда для субъекта Российской Федерации и другие сельскохозяйственные земли, в том числе нарушенные, занятые полигонами, оврагами, свалками, болотами — для них кадастровая стоимость устанавливается в размере минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, пригодных под пашню, сенокос, пастбища для субъекта Российской Федерации.

Некоторые из перечисленных новшеств имеют положительный характер, некоторые - отрицательный.

К положительным моментам относятся отказ от усредненных базовых показателей, изменение

принципа определения коэффициента капитализации (отказ от применения периода капитализации, равного тридцати трем годам, соответствующего коэффициенту капитализации 0,03 и приводящего к завышению стоимости), декларирование применения методов оценки рыночной стоимости. На этом, пожалуй, все положительные моменты и заканчиваются.

К отрицательным моментам относятся совмещение методов массовой, индивидуальной и нормативной или назначенной оценки, игнорирование принятых в стране Федеральных стандартов оценки и международного опыта. Тяжелый язык документа и постоянные отсылки к перечисленным ранее пунктам затрудняют его восприятие и понимание процесса оценки. Так же не сказано, как выполнять расчеты для участков, у которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах. Отдельные положения просто невыполнимы, так как не соответствуют существующим информационным потокам и принятой практике ведения сельхозпроизводства. Имеются в виду пункты Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445, в которых говорится, что определение перечня сельскохозяйственных культур и их чередование (т. е. севооборот) должны происходить в разрезе почвенных разновидностей, что физически невозможно, поскольку никто в сельском хозяйстве не планирует севообороты по почвенным разновидностям. Обычно севообороты составляются по хозяйству в целом [1]. При этом при проектировании севооборотов в хозяйстве среди многих других факторов учитывается размещение типов почв и их разновидности. Почему авторы методики исключили возможность определения севооборотов для других классификационных единиц, например, типов и видов почв, остается загадкой. Налицо очевидная безграмотность составителей документа, которую должны будут каким-то непонятным образом исправлять оценщики.

Для выявления типов, видов и разновидностей почв и привязки их к картографической основе необходимо проводить комплекс дорогостоящих работ, связанных с отбором и проведением почвенной съемки, что маловероятно в условиях массовой оценки. Получение требующихся данных из других источников также маловероятно, поскольку последние работы по комплексному обследованию почв закончились в 1990 г. и с тех пор в масштабах страны и ее отдельных регионов не возобновлялись. В документе точно не указано, кто и за какие деньги будет определять площади почвенных разновидностей и совмещать их с границами оцениваемых участков. Также остаются открытыми вопросы о нормативной урожайности (такого показателя не существует) и прибыли предпринимателя (которую нигде в мире при оценке сельскохозяйственных земель не рассчитывают, так как она неотделима от земельной ренты и вместе с ней образует остаточную величину) ввиду того, что распределение этой величины на ренту и прибыль предпринимателя решается только на торгах. В целом Методику кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденную приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445 можно посчитать незавершенной и не доработанной. А ведь по ним придется жить и платить огромному количеству людей и организаций. Трудно ожидать, что по подобному методическому документу можно получить какие-то объективные показатели.

Основная опасность применения некорректного документа заключается в получении завышенных показателей кадастровой стоимости, которые будут приводить к значительным финансовым нагрузкам на бизнес и граждан.

До недавнего времени у нас в стране никакой защиты от установления завышенных показателей кадастровой стоимости не было. Но теперь, после включения в Земельный кодекс нормы, согласно которой в случае определения рыночной стоимости кадастровая стоимость устанавливается равной ей, налогоплательщики смогут оспаривать в суде кадастровую стоимость с большой вероятностью успеха. Однако изменение кадастровой стоимости будет происходить уже за деньги налогоплательщика, поскольку он станет заказывать отчет об оценке. Надежды на работу согласительных комиссий не слишком много, поскольку они имеют преимущественно «чиновничий» состав, и у саморегулируемых организаций нет возможности влиять на принимаемые ими решения. В связи с этим перед оценочным сообществом и

саморегулируемыми организациями встает вопрос о выработке своих более понятных и адекватных стандартов и методик оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также правил и процедур экспертизы оценки их рыночной стоимости. Список использованной литературы:

1. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. - Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=105109 дата обращения (03.12.2015)

2. Приказ Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 г. N 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс] //

Система ГАРАНТ. - Режим доступа: http://base.garant.rU/12141374/#ixzz3tHo8P7jt дата обращения (03.12.2015)

3. Сапожников П.М., Носов С.И. Особенности определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в современных условиях // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2011. - № 11. - 79-84.

© Яроцкая Е. В., Субботин Д.А., 2015