CC BY
31УДК 347
Чашников М.А.
студент 1 курса магистратуры, социологический факультет Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова
(Россия г. Москва)
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Аннотация: в данной статье обращено внимание на особенности оформления ипотечного обязательства. Отдельными пунктами детализируются важные положения, которые обязательно стоит принимать во внимание при оформлении обязательства.
Ключевые слова: Ипотека, Оформление ипотечного обязательства, Форма ипотечного обязательства, Гражданское право, Обязательственное право.
Договор ипотеки регулируется общими правилами, которые установлены Гражданским кодексом РФ, Законом об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке). В этом договоре стороны указывают основное обязательство, его размер, срок исполнения, условия, предусматривающие вид залога, предмет залога и его оценку, другие условия, вытекающие из особенностей данного вида залога либо включенные по предложению соответствующей стороны. Однако оформление ипотечного обязательства или заключение Договора ипотеки предусматривает определенные особенности:
1) Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в органе, который осуществляет государственную регистрацию (ст. 10 Закона об ипотеке). Несоблюдение данного правила влечет автоматическую недействительность договора, то есть он признается ничтожным. Соответствующая Запись о проведенной регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Все
последующие изменения и дополнения, внесенные в договор ипотеки также подлежат регистрации.
2) Второй особенностью можно выделить то, что обязательность нотариального удостоверения ипотеки на сегодняшний день отсутствует, однако стороны, реализуя принцип свободы договора, могут дополнительно использовать данный вид защиты своих прав.
3) Третьей особенностью является то, что Договор об ипотеке как способ обеспечения обязательства может возникнуть на основании договора либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Что касается залога недвижимости, то в первом случае можно говорить о договорной ипотеке, во втором - о законной ипотеке, которая возникает, когда есть юридические факты, определенные законом без волеизъявления сторон установить ипотеку. Одним из примеров ипотеки в силу закона можно рассматривать передачу недвижимости под выплату ренты. В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты получает право залога на это имущество.
4) Четвертая особенность заключается в том, что условия о предмете залога являются согласованными, когда стороны внесли в него данные, которые позволяют однозначно идентифицировать предмет залога. Так, в одном из дел Арбитражный суд признал, что «ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки в данном деле было право аренды земельного участка) на данный земельный участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики.
Судебная практика исходит из того, что если в договоре об ипотеке нет информации, которая индивидуализирует заложенное имущество, то договор о залоге недвижимости нельзя считать заключенным. Так в п. 2. Информационного
письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г. , указывается, что при отсутствии в предоставленных на рассмотрение арбитражного суда документах формулировки, позволяющей достоверно определить - какое конкретно имущество является предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания является необоснованным.
5) Еще одной особенностью можно выделить использование закладной при обеспечении обязательства. Закладная по сути не является договором об ипотеке, а выдается только в дополнение к договору при условии договоренности сторон о её выдаче. Её суть заключается в том, что она обеспечивает возможность перехода прав на заложенное имущество путем передачи самой закладной. Можно сказать, что она является дополнительным средством защиты прав кредитора.
6) Важной особенностью является Оценка предмета ипотеки, которая определяется по соглашению сторон с соблюдением определенных требований ФЗ «Об ипотеке». Она должна быть указана только в денежном выражении. При ипотеке государственной и муниципальной собственности оценка проводится в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Если говорить о залоге незавершенного строительства недвижимости, которое находится в государственной или муниципальной собственности, то здесь необходимо произвести оценку рыночной стоимости данного имущества.
7) Обязательство, которое обеспечено ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке вместе с его суммой, основаниями её возникновения и датой исполнения. В случаях, когда это обязательство основано на договоре, должны быть указаны соответствующие стороны договора, дата и место его заключения. Если сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, будет определена в будущем, то в договоре об ипотеке должен быть указан порядок и другие существенные условия его определения.
8) Для государственной регистрации ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а также специальные документы, установленные ФЗ. Срок, в который должна быть зарегистрирована Ипотека, один месяц со дня поступления всех необходимых документов в соответствующий орган (общее правило). Регистрационная запись должна содержать информацию о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Орган, который осуществляет государственную регистрацию ипотеки, должен заархивировать копию договора об ипотеке, а если в договоре предусмотрена выдача закладной — то и копию закладной.
Удостоверение государственной регистрация происходит путем нанесения надписи на сам договор. Оплата государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке ложится, как правило, на залогодателя. При прекращении ипотеки регистрационная запись утрачивает силу, а закладная становится автоматически аннулированной. Регистрация Ипотеки является публичной, что означает возможность любого лица получить в органе, который осуществил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, информацию о наличии записи об ипотеке на соответствующем имуществе и заверенную выписку из нее.
9) Если идёт судебный спор по поводу прав на имущество, которое является предметом ипотеки, то государственная регистрация ипотеки должна быть отложена до принятия судом соответствующего решения.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Федеральный закон от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке" [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Информационного письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г.> [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Долгополова Н. О. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости) // Молодой ученый. — 2017. — №21. — С. 306-309. Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. - М., 2007. - С. 77 Кущенко В.В. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Имущественные отношения в Российской Федерации. Государство и право. Юридические науки - 2006 г
Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. - 2011. - №2 1 (14). - С. 247
Наумов, В. М. // Правовое положение субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации. - М.,2007, - 168 с
Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. - 2005. - № 9. - С. 16
Шелков О. В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации заемщиком. - Минск, 2007. - С. 147
Chashnikov M.A.
1st year master student, faculty of socio Moscow State University (Russia, Moscow)
FEATURES OF REGISTRATION OF A MORTGAGE OBLIGATION
Abstract: This article draws attention to the features of registration of a mortgage obligation. Separate paragraphs detail important provisions that should definitely be taken into account when making a commitment.
Key words: Mortgage, Registration of a mortgage obligation, Form of a mortgage obligation, Civil law, Law of obligations.
