ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347

Чашников М.А.

студент 1 курса магистратуры, социологический факультет

Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова

(Россия г. Москва)

ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Аннотация: в статье рассматривается природа института ипотеки в современной России как с нормативной стороны, так и с научной токи зрения. Анализируется его вещно-правовой, а также обязательственный характер как способа обеспечения обязательств.

Ключевые слова: Ипотека, Способ обеспечения обязательств, Имущество, Гражданское право.

Необходимо первоочередно обратить внимание на саму норму-дефеницию ипотеки как способа обеспечения обязательств и проанализировать её существенные признаки. Это имеет большое значение при уяснении юридической сущности изучаемого института.

Итак: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом». Исходя из определения, можно понять, что данный договор является двустороннеобязывающим, консенсуальным.

Из его анализа вытекает, что ипотека - это в первую очередь «стоимость заложенного имущества», а не само имущество. Статья 349 ГК РФ подтверждает

правомерность подобного утверждения: «требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда» (п. 1 ст. 349 ГК РФ); «требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда» (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Это общее правило достаточно наглядно показывает различие в залоге движимых и недвижимых вещей.

Так, если при залоге движимых вещей обеспечение происходит за счет самой вещи, то при ипотеке обеспечение происходит за счет его стоимости. Стоит обратить внимание, что договор об ипотеке является не самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательств по основному обязательству. Так, И.А. Лепехин справедливо указывает, что «Договор об ипотеке является акцессорным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он и должен быть заключен».

Сущность исполнения договора заключается в том, что залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя при этом удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Стоит проанализировать субъектный состав данного договора. Судебная практика в данном вопросе устанавливает, что залогодержателем может быть только кредитор, имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику.

На основании этого, вывод суда первой инстанции о том, что между поручителем и должником нет обязательственных отношений, где в качестве сторон выступают кредитор и должник, судом апелляционной инстанции был признан правомерным. Что касается залогодателя, то законодатель допускает, что им может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Так, Арбитражный суд Новосибирской области по одному из дел сделал вывод о том, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на обеспечение залогом обязательств, вытекающих из договора поручительства (обеспечение обеспечения). Анализируя институт ипотеки в гражданском праве РФ, необходимо определить, что может быть предметом договора как способа обеспечения обязательства. Существуют следующие точки зрений по данному вопросу. Согласно первой предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество.

Вторая точка зрения, кроме недвижимого имущества, относит к предмету ипотеки также и права на него. В соответствии с третьей точкой зрения - под предметом ипотеки понимается не только недвижимость и права на нее, но и недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем». Наиболее актуальна в юридической литературе встречается первая точка зрения.

Ученые, которые исследуют сущность залога, не могут однозначно прийти к единому мнению относительно того, какой юридической природой обладает залог: обязательственной или вещной.

Сторонники вещной природы залогового правоотношения исходят из того, что последнему наиболее характерны черты вещных прав - право следования, другой характерной чертой является сам объект залоговых сделок-имущество. Другие учёные-исследователи характеризуют залог именно как обязательственное право, а не вещное, обосновывая это тем, что залогодержатель по договору залога получает право на взыскание из стоимости заложенного имущества, а не право на саму вещь.

К примеру Наумов В.М. полагает, что залоговые правоотношения имеют непростую двойственную природу. Особенно это проявляется в отношении ипотеки. Более правильным следует считать вывод о том, что залог все-таки обладает вещно-правовой природой. Это одновременно и право следования, и право обращения взыскания на предмет залога. Помимо этого, рассматривать

залог только как способ обеспечения обязательства вещью не совсем правильно, ибо его предметом может быть не только вещь, но и право требования.

Термин "Ипотека" содержит изъятия, по которым залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами. В соответствии со ст. 111 ФЗ "Об исполнительном производстве": в случаях, когда взысканная с должника денежная сумма недостаточна для удовлетворения в полном объеме требований, содержащихся в исполнительных документах, указанная сумма распределяется между взыскателями, предъявившими на день распределения соответствующей денежной суммы исполнительные документы, в соответствующей очередности.

Из статьи следует, что требования залогодержателя удовлетворяются в четвертой очереди, и залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества только среди кредиторов четвертой очереди. Также соответствующие исключения содержат и другие законы. Например: ст.134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Подводя итог хотелось бы отметить, что Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между залогодателем и кредитором залогодержателем, по которому переданное в залог имущество выступает обеспечением самого долга, и за счет него кредитор вправе удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Федеральный закон от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке" [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Информационного письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г.> [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года > [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Определение Конституционного Суда РФ от 17 января 2012 г. N 10-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "НОМОС-РЕГИОБАНК" на нарушение конституционных прав и свобод абзацем вторым части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Обобщение судебной практики Арбитражного суда Амурской области по теме: «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» от 26.06.2018. [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно - Сибирского округа от 28 июня 2006 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07> [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.

Долгополова Н. О. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости) // Молодой ученый. — 2017. — №21. — С. 306-309. Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. - М., 2007. - С. 77

Кущенко В.В. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Имущественные отношения в Российской Федерации. Государство и право. Юридические науки - 2006 г

Chashnikov M.A.

1st year master student, faculty of socio Moscow State University (Russia, Moscow)

THE CONCEPT OF A MORTGAGE AS A WAY OF ENSURING OBLIGATIONS

Abstract: The article examines the nature of the institution of mortgage in modern Russia, both from the normative side and from the scientific point of view. It analyzes its property-legal and obligatory nature as a way of securing obligations.

Key words: Mortgage, Method of securing obligations, Property, Civil law.