CC BY
409
стр. 85 из 147
УДК 347.27.01 DOI: 10.12737/11711
ИССЛЕДОВАНИЕ ПРАВОВЫХ ОСНОВ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ИПОТЕКУ
Бугрова Валентина Романовна, кандидат философских наук, заместитель декана факультета экономики, управления и права, [email protected],
Малыгина Анна Александровна, магистр программы Менеджмент,
ФГБОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»,
Москва, Российская Федерация
В романе М. Булгакова «Мастер и Маргарита» говорится о том, что людей испортил квартирный вопрос. Но, наверное, и в современном обществе он стоит как никогда остро, и для большинства россиян квартирный вопрос остается основным.
Вопреки сложившемуся мнению о новизне ипотеки, она существует уже очень давно, со времен архонта Солона, жившего в VI в. до н.э.
А вот в России первое упоминание о так называемой «закладной» датируется XIII веком. В XVIII-XIX веках при Екатерине II и Александре II ипотечное кредитование получило наиболее активное свое развитие. Однако уже в начале XX века, а именно после Октябрьской революции 1917 года, понятие «ипотека» постепенно исчезло из обихода и было признано «буржуазным явлением». Зарождение «новой» российской ипотеки началось в начале 90-х годов двадцатого столетия, но только к 2000 году наметились реальные позитивные предпосылки и тенденции её развития.
Ипотека как одна из форм решения квартирного вопроса широко обсуждается как законодателем, так и обществом и средствами массовой информации. Крайне трудно найти правовой либо экономический журнал или газету, в которых бы не поднимался вопрос об ипотеке и связанных с ней многочисленных проблемах. Случается, что мнения авторов по тем или иным вопросам расходятся, но в одном они солидарны -ипотеке необходимо развитие.
В статье рассмотрены актуальные вопросы кредитования населения и особенности приобретения жилья в ипотеку.
Ключевые слова: кредитование, жилье, ипотека
Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.
Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставленные Вам на приобретение жилья выбранным банком, которые выплачиваются Вами на протяжении довольно долгого периода времени (чаще всего от 10 до 15 лет). Для большого количества обычных граждан жилищный ипотечный кредит (далее ипотека) - единственный возможный источник для приобретения собственного жилья.
стр. 86 из 147
С 2014 года стартовала новая государственная программа на рынке ипотеки -Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее - Стратегия)82, которая является формированием единых ориентиров всех участников (заемщика и кредиторов) рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования [2].
Согласно стратегии развитие ипотеки в России должно стать комплексным и четко структурированным процессом. Предусмотренные в документе изменения и новации коснутся не только государственных и коммерческих ипотечных институтов, но и принципов их взаимодействия с потребителями.
Но что же происходит сейчас в данном сегменте жилищного кредитования, с точки зрения обывателя - гражданина?
Государство рассматривает ипотеку как механизм, благодаря которому возможно решение задач огромной социальной важности для всей страны: проблемы
недостаточного количества квадратных метров, проблемы финансового обеспечения капитального строительства и многое другое [3].
С первого взгляда в ипотечном жилищном кредитовании всё может показаться непростым и тяжёлым для понимания. Однако после того, как Вы сориентируетесь и изучите рынок ипотечного кредитования, проанализируете, пройдёте все его этапы, он уже не выглядит для Вас непонятным и сложным.
Ипотечное кредитование, т.е. покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.
Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.
Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях:
- заключение договора при приобретении жилья за счет кредитных средств;
- о недвижимом имуществе, передаваемом в залог;
- согласование передачи имущества в ипотеку;
- обременение помещений и снятие обременения;
- обращение взыскания на заложенное имущество.
82 Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 161017/?frame=1.
стр. 87 из 147
Следует отметить особенности заключения договора при приобретении жилья за счет кредитных средств, необходимо помнить, что в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке)83. При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита, об этом сказано как в п. 2 ст. 91 Закона об ипотеке, так и в ч. 4 ст. 5 ФЗ N 353 «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 (далее - Закона о потребительском кредите)84. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в т.ч. и в сети Интернет).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 91, ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке)85.
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке; ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите). Данная информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, т. е. ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика.
83 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n= 168536.
84 Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О потребительском кредите (займе)» http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n=166040.
85 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n= 168536.
стр. 88 из 147
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ)86 87.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
Каждый гражданин должен знать, что за государственную регистрацию ипотеки в
87
силу закона госпошлина не уплачивается .
Для государственной регистрации ипотеки понадобятся следующие документы.
1. Заявление залогодателя или залогодержателя.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя88 89.
3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений.
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в
г -89
договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной .
Рассмотрим особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог. Предметом ипотеки является передаваемое в залог недвижимое имущество, которым могут быть земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Однако необходимо помнить, что запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных
86 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015) http://base.consultant.m/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n= 168614.
87 Там же
88 Приказ Минэкономразвития РФ от 12.07.2007 п. 235 «Перечень документов, удостоверяющих личность заявителя (физического лица)» http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n=70405.
89 Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки». http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n=132182.
стр. 89 из 147
угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Кроме того, запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При оформлении ипотеки на квартиру в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом.
Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, то это должно вызвать у вас подозрение.
Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена, поскольку может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано. Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка.
Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и при отсутствии договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.
Основным правилом являются особенности согласования передачи имущества в ипотеку.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, а также п. 3 ст. 35 СК РФ90.
90 Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 04.11.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc:base=LAW;n=165345.
стр. 90 из 147
Если же в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке; п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Существенным вопросом при приобретении жилья в ипотеку являются особенности обременения помещений и снятия обременения.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ; ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно предоставить:
- заявление владельца закладной;
- или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
- или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (п. п. 6, 3 ст. 333.35 НК РФ)91.
Важно также обратить внимание на особенности обращения взыскания на заложенное имущество.
Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (т.е. обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у
91 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) htto://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rea=doc;base=LAW;n= 157512.
стр. 91 из 147
граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, которое залогодателю следует особо учитывать при подписании документов.
Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. 1, п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке). Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.
Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке).
Необходимо помнить, что согласно Закону об ипотеке, устанавливаются обязательства, которые обеспечиваются договором об ипотеке (ст. 2 Закона об ипотеке), а это уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо части, предусмотренной договором.
Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать выводы о том, что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится.
Литература
1. Проскурякова, Н.А. Столыпинская реформа: выход из кризиса // Отечественные записки. - 2004. - № 1.
2. Миронов, В. Развитие ипотеки в РФ должно стать комплексным и четко структурированным процессом // РБК Недвижимость, 13.12.2014. [Электронный ресурс]: URL:
http://rusipoteka.ru/ipoteka i nedvizhimost/ipoteka stati 2014/razvitie ipoteki v rf dolzhno s tat kompleksnym ichetko strukturirovannym processom/ (дата обращения: 01.03.2015).
стр. 92 из 147
3. Чередникова, А.О. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. - 2010. - № 4 Вып. 1 (156). - C. 94-97.
4. Мукабенова, А.В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. - 2013. - №6. -С. 379-381.
5. Большая биографическая энциклопедия. [Электронный ресурс]: URL: http://enc-dic.com/enc biography/Meer-dimitri-ivanovich-47159.html (дата обращения: 01.02.2015).
6. Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]: URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 01.02.2015).
7. Справочно-правовая система «Гарант». [Электронный ресурс]: URL:
http://www.garant.ru (дата обращения: 01.02.2015).
8. Электронно-библиотечная система Znanium.com [Электронный ресурс]: URL: http://znanium.com/catalog.php (дата обращения: 01.02.2015).
9. Справочная библиотечная система «Консультант Плюс». [Электронный
ресурс]: URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 01.02.2015).
STUDY OF THE LEGAL BASIS OF HOUSING MORTGAGE
Bugrova Valentina Romanova, PhD (Cand. Sc.) in Philosophy, Deputy Dean of the Faculty of Economics, Management and Law, [email protected],
Malygina Anna Aleksandrovna, Student of Master program in management,
Russian State University of Tourism and Service, Moscow, Russian Federation
In the Bulgakov's novel, "Master and Margarita", it is said that people are spoilt by the housing problem. But, probably, and in today's society it is more than ever, and for most Russians the housing problem remains a major issue.
Contrary to popular belief about the novelty of the mortgage, it has been around for a long time, since the time of the Archon Solon, who lived in the VIBC.
But in Russia, the first mention of the so-called "mortgage" is dated XIII century. In XVIII-XIX centuries under Catherine II and Alexander II mortgage loans were most actively developed. However, at the beginning of the XX century, after the October Revolution of 1917, the concept of "mortgage" gradually disappeared from everyday life and considered as a "bourgeois phenomenon". The origin of the "new" Russian mortgage started in the early 90s of the twentieth century, but only by 2000, there have been real positive conditions and trends of its development.
Mortgage as a form of solution of housing problem is widely discussed by legislators, society and the media. It is difficult to find legal or economic magazine or newspaper, which had not raised the issue of mortgage and related numerous problems. It happens that the opinions of authors on various issues differ, but one thing they are in agreement - it is necessary to develop the mortgage.
стр. 93 из 147
The article deals with current issues of lending to households and features of home mortgages.
Keywords: loans, housing mortgage References
1. Proskuriakova, N.A. Stolypinskaia reforma: vykhod iz krizisa [Stolypin Reform: a way out of crisis] // Otechestvennye zapiski. - 2004. - № 1.
2. Mironov, V. Razvitie ipoteki v RF dolzhno stat' kompleksnym i chetko strukturirovannym protsessom [Development of mortgage in Russia should be a comprehensive and clearly structured process] // RBK Nedvizhimost', 13.12.2014. [Elektronnyi resurs]: URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimost/ipoteka_stati_2014/razvitie_ipoteki_v_rf_dolzhno_s tat_kompleksnym_ichetko_strukturirovannym_processom/ (data obrashcheniia: 01.03.2015) [Accessed March 1, 2015].
3. Cherednikova, A.O. Sushchnost', soderzhanie i osnovnye cherty ipotechnogo kreditovaniia [The nature, content and main features of mortgage lending] // Rossiiskoe predprinimatel'stvo. - 2010. - № 4 Vyp. 1 (156). - pp. 94-97.
4. Mukabenova, A.V. Ipotechnoe kreditovanie [Mortgage lending] // Molodoi uchenyi. - 2013. - №6. - S. 379-381.
5. Bol'shaia biograficheskaia entsiklopediia [Big biographical encyclopedia].
[Elektronnyi resurs]: URL: http://enc-dic.com/enc_biography/Meer-dimitri-ivanovich-
47159.html (data obrashcheniia: 01.02.2015) [Accessed February, 1 2015].
6. Ofitsial'nyi internet-portal pravovoi informatsii [The official internet-portal of legal information]. [Elektronnyi resurs]: URL: http://www.pravo.gov.ru (data obrashcheniia:
01.02.2015) [Accessed February, 1 2015].
7. Spravochno-pravovaia sistema «Garant» [Legal reference system "Garant"]. [Elektronnyi resurs]: URL: http://www.garant.ru (data obrashcheniia: 01.02.2015) [Accessed February, 1 2015].
8. Elektronno-bibliotechnaia sistema Znanium.com [Electronic Library System Znanium.com] [Elektronnyi resurs] URL: http://znanium.com/catalog.php (data obrashcheniia:
01.02.2015) [Accessed February, 1 2015].
9. Spravochnaia bibliotechnaia sistema «Konsul'tant Plius» [Reference Library System "Consultant Plus"]. [Elektronnyi resurs]: URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniia:
01.02.2015) [Accessed February, 1 2015].
