CC BY
31ВОПРОСЫ РОССИЙСКОЙ юстиции ВЫПУСК № 18
УДК 347.451
Панков Никита Сергеевич Саратовская государственная юридическая академия Институт правоохранительной деятельности
Россия, Саратов ns.pankov@list.ru Pankov Nikita Sergeevich Saratov State Academy of Law Institute of Law Enforcement Russia, Saratov
ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Аннотация: в статье рассматриваются основные особенности купли-продажи земельных участков, включенных в состав земель сельскохозяйственного назначения. В рамках научного исследования анализируется федеральное и региональное законодательство на примере Саратовской области, а также институт права преимущественной покупки. Формулируется ряд выводов и предложений по совершенствованию законодательного регулирования данной сферы.
Ключевые слова: земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, особенности купли-продажи, преимущественное право покупки, региональное законодательство.
FEATURES OF PURCHASE AND SALE OF AGRICULTURAL LAND
Annotation: the article discusses the main features of the purchase and sale of land plots included in the composition of agricultural land. As part of the research, federal and regional legislation is analyzed on the example of the Saratov region, as well as
the institute of pre-emptive purchase law. A number of conclusions and proposals are formulated to improve legislative regulation in this area.
Key words: land plot, agricultural land, features of purchase and sale, preferential right of purchase, regional legislation.
Среди сделок с земельными участками особое положение занимают сделки, связанные с куплей-продажей земель сельскохозяйственного назначения. Это обусловлено тем, что к ним предъявляются специальные требования, закреплённые в Федеральном законе № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1], в основе которых лежит значимость земельных участков, входящихв рассматриваемую категорию.
На основании части 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения определяются как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [2]. В эту обширную категорию входят также, так называемые вспомогательные объекты, включающие в себя инженерные и дорожные коммуникации, поливочные водоёмы, насаждения, предназначенные для защиты и другие.
Договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, среди которых, в первую очередь, стоит выделить наличие преимущественного права покупки, закреплённого за субъектом РФ, а, если это предусмотрено региональным законодательством, то за муниципальным образованием. При этом, соответствующими законами субъектов РФ вопрос о разграничении преимущественного права покупки между самим субъектом и муниципалитетом решается путём установления определенных критериев (например, размеров земельных участков). В Саратовской области, согласно статье 8 Закона Саратовской области №122-ЗСО «О земле», такое право закрепляется за муниципальным образованием, на территории которого
264
расположен данный земельный участок [3]. Приобретение субъектом РФ или муниципалитетом осуществляется по цене, установленной собственником, кроме случаев, когда продажа происходит с помощью публичных торгов или производится принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Существование преимущественного права покупки обязывает собственника земельного участка, желающего продать данное недвижимое имущество, оповестить в письменной форме о таковом намерении органы муниципальной или региональной власти (в зависимости от законодательства субъекта), к ведению которых относится территория земельного участка. Извещение должно содержать все основные сведения об этой сделке и территории - цену, размер, местонахождение и так далее. При достижении взаимного согласия между органом власти и собственником земельного участка устанавливается срок для осуществления взаимных расчетов, варьирующийся в пределах 90 дней. Однако остаётся неясным с какого именно момента начинается течение установленного срока, что представляется целесообразным внести в рассматриваемый Федеральный закон.
В случае, если региональные или муниципальные власти не будут
заинтересованы в приобретении земельного участка, они либо уведомляют об
этом собственника в письменной форме, либо не уведомляют вовсе в течение
30 дней со дня получения соответствующего извещения. При соблюдении
описанного условия собственник вправе продать земельный участок в годовой
срок со дня получения письменного извещения или окончания течения срока на
дачу ответа со стороны органа власти. Тем не менее, право на реализацию всё-
таки может быть ограничено, если правообладатель понизит цену продажи
относительно той, о которой были извещены органы региональной или
муниципальной власти. В такой ситуации собственнику-продавцу земельного
участка требуется оповестить об этом соответствующие органы с соблюдением
265
всех сроков, иначе заключенная без соблюдения установленных законом правил сделка будет признана ничтожной в связи с нарушением права преимущественной покупки [4, с. 17].
Обращаться в суд с подобными требованиями ранее могло любое заинтересованное лицо, в понятие которого входит в том числе муниципальный и региональный орган власти. Но с внесением изменений в Гражданский кодекс РФ в 2013 году [5], когда данное право было закреплено за сторонами сделки и иными лицами в предусмотренных законом случаях, положение органов власти стало более уязвимым. Уязвимость заключается в том, что при продаже земельного участка, входящего в категорию сельскохозяйственных земель, третьему лицу с нарушением права преимущественной покупки, орган власти не является ни стороной сделки, ни иным лицом, которое может заявлять требование о применении последствий недействительности, поскольку в Федеральном законе № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данное право не закреплено. Это, в свою очередь, ставит в затруднительное положение органы муниципальной и региональной власти.
Исследуя судебную практику по поставленному вопросу, можно выявить
ещё одну недоработку указанного нормативно-правового акта, а именно явная
возможность обхода, игнорирования права преимущественной покупки,
закрепленного за субъектом Российской Федерации или соответствующим
муниципальным образованием. Такое привилегированное положение возникает
в случае, если участок находится в общей долевой собственности.Так, в мае
2020 года в Липецкий районный судпоступило исковое заявление от
исполнительного органа Липецкой области, по которому они требовали
признать договоры купли-продажи земельных участков из рассматриваемой
нами категории недействительными, поскольку, по их мнению, было нарушено
право преимущественной покупки. Суть дела такова, что гражданки З. и Г.,
являясь на праве общей долевой собственности собственниками долей
266
земельного участка, входящего в категорию сельскохозяйственных, совершили продажу этих долей, не известив надлежащим образом сторону с правом преимущественной покупки (исполнительный орган субъекта). Суд, рассмотрев материалы данного гражданского дела, несмотря на приведенные истцом достаточно аргументированные положения, встал на защиту долевых собственников и отказал в удовлетворении исковых требований, заявленных исполнительным органом власти Липецкой области [6].
Рассматривая ситуацию, когда в роли собственника-продавца земельного участка выступает региональный или муниципальный орган власти, стоит обратить внимание на тот факт, что порядок осуществления таковых сделок напрямую не регламентируется Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В статье 10 рассматриваемого нормативно-правового акта указывается только на то, что в данном случае возможно предоставление земельных участков на торгах как гражданам, так и юридическим лицам, а также регламентируется возможность выкупа арендаторами арендуемых сельскохозяйственных земель (преимущественно фермерами) [7, с. 24].
Помимо рассмотренных, в качестве ещё одной важной особенности договора купли-продажи земельных участков, входящих в категорию сельскохозяйственных земель, выступает ограниченность субъектного состава [8, с. 37]. Так, на основании статьи 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не могут являться собственниками (в том числе долевыми) таковых земельных участков иностранные граждане и лица без гражданства, а также иностранные юридические лица и юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных ранее лиц составляет более 50 процентов.
Многие исследователи, специализирующиеся на изучении договоров
купли-продажи земельных участков, полагают, что нужно законодательно
закрепить обязательность нотариального удостоверения сделок при продаже таковых объектов недвижимого имущества [9, с.244]. В обоснование этого положения приводится высокая значимость данной категории земель и необходимость их наиболее рационального использования. Введение такого положения, на наш взгляд, только увеличит финансовые нагрузки на ту сторону, в чьи обязанности будет входить нотариальное удостоверение сделки, а ни к каким практически важным результатам не приведёт.
Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, входящих в категорию сельскохозяйственных земель, имеет ряд специфических черт и особенностей, что обусловлено стратегической важностью данной категории. Несмотря на это, законодательное регулирование описанной правовой сферы требует более детальной регламентации, а также существенных доработок в различных направлениях (уточнение сроков и порядка осуществления продажи со стороны публичных образований).
Список литературы:
1. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.06.2021) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - ст. 3018.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 44. - ст. 4147.
3. Закон Саратовской области от 30 сентября 2014 г. N 122-ЗСО "О земле" (02.11.2021) // ЭПС "Система ГАРАНТ" (дата обращения: 10.03.2022).
4. Пасикова Т.А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. -Краснодар. - 2008. - 24 с.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) // Собрание законодательства РФ. -1994. - N 32. - ст. 3301.
6. Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 27.05.2020 по делу №2-А36/2020 // URL: https://sudact.ru/regular/doc/ShnmPHHqXYJ/ (дата обращения: 12.03.2022).
7. Малькова К.Г. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. — 2016. — № 10.3 (114.3). — С. 23-25. — URL: https://moluch.ru/archive/114/30422/ (дата обращения: 18.03.2022).
8. Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: автореф. дис. ... докт. юрид. наук. - Москва. - 2011. - 60 с.
9. Дудник Т.И. Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения // Вестник Ростовского социально-экономического института. 2014. № 4. С. 238—244.
