CC BY
66Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
УДК 504:330 ББК 67
DOI 10.24412/2073-3313-2021-10-81-83
О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Муслимат Айдабековна АЛИВЕРДИЕВА, старший преподаватель кафедры гражданского процесса Юридического института Дагестанского государственного университета aliverdieva.muslimat@mail.ru
Научная специальность: 12.00.06 — земельное право; природоресурсное право;
экологическое право; аграрное право
Аннотация. Статья посвящена особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения — преимущественному праву покупки субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Указаны пробелы правового регулирования в данной области, обозначена необходимость внесения соответствующих изменений в законодательство. Автор предлагает исключить норму о преимущественном праве покупки публичных образований земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при их продаже.
Ключевые слова: земельный участок, сельскохозяйственное назначение, купля-продажа, преимущественное право, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.
Annotation. The article is devoted to the peculiarities of the purchase and sale of agricultural land - the pre-emptive right of purchase of a subject of the Russian Federation or a municipal formation. The gaps in legal regulation in this area are indicated and the need for appropriate changes in the legislation is indicated. The author concludes to exclude the norm on the pre-emptive right to purchase public entities of land plots from the composition of agricultural land when they are sold.
Keywords: land plot, agricultural purpose, purchase and sale, preferential right, subject of the Russian Federation, municipal formation.
Особенностью договора купли-продажи сельскохозяйственного земельного участка является предусмотренное законом преимущественное право покупки субъекта РФ по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Кроме субъекта РФ, преимущественным правом может обладать и муниципальное образование. Этот вопрос может быть урегулирован
региональным законодательством, причем решается он по-разному.
Так, в законодательстве одних субъектов РФ преимущественное право покупки отдается муниципальным образованиям, а право самого субъекта не оговаривается, в других субъектах РФ — все наоборот1.
В законодательстве некоторых субъектов РФ предусмотрено, что в случае отказа в преимущественном праве покупки муниципальным образованиям, такое право появляется у субъекта
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
РФ2. Есть и такие субъекты РФ, в законодательстве которых преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ или муниципальным образованием ставится в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Например, в соответствии с Законом Республики Хакасия «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Хакасия» если кадастровая стоимость земельного участка выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району, правом преимущественной покупки обладает Республика Хакасия, а если кадастровая стоимость равна либо ниже среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району, то выкупить его в первоочередном порядке может муниципальное образование.
В некоторых субъектах преимущественное право покупки зависит от размера такого земельного участка.
В частности, в Республике Дагестан право преимущественной покупки принадлежит Правительству Республики Дагестан при размере участка свыше пяти гектаров, соответственно, если размер такого участка составляет до пяти гектаров — органам местного самоуправления.
Кроме того, критерием выступает и расположение земельного участка: если он находится в пределах 10-километровой зоны, прилегающей к городской черте, то преимущественное право покупки будет принадлежать Правительству Республики Дагестан3.
Преимущественное право покупки предполагает обязанность продавца земельного участка известить в письменной форме публичное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет — не более чем 90 дней.
Однако Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе-
ния» до сих пор не устанавливает, с какого момента начинается течение этого предельного срока: с момента по луче -ния надлежащего извещения, с момента заключения договора или с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, что уже являлось предметом обсуждения в научной литературе.
Представляется обоснованной позиция Ф.П. Румянцева, который предлагает течение указанного срока исчислять с момента заключения договора4. Полагаем, что в Федеральный закон № 101-ФЗ следует внести соответствующие изменения.
В случае если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, собственник земельного участка вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении. В противном случае продавец обязан известить об этом публичное образование повторно.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. На первый взгляд эта норма направлена на защиту прав публичного образования. Однако это совсем не так. Применение последствий недействительности данной ничтожной сделки приведет лишь к возврату сторон в первоначальное положение, т.е. продавцу будет возвращен земельный участок, а покупателю — деньги, которые он заплатил.
Публичному образованию «достанется» лишь моральное удовлетворение и надежда на то, что при повторной продаже данного участка оно сможет реализовать свое преимущественное право.
Анализ правоприменительной практики и научной литературы показывает, что имеются «за» и «против» необходимости существования
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
правила преимущественной покупки сельскохозяйственного земельного участка. Несомненно, основным достоинством является то, что это позволяет контролировать рынок земельных участков, в том числе искажение цен на них, что обеспечивает сохранение площадей сельхоззе-мель и их перераспределение для наиболее рационального использования.
При этом следует констатировать, что данный принцип преимущественного права покупки на деле не обеспечивает сохранение особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения; он может быть обойден путем заключения иных договоров, при которых право собственности может перейти к другому частному лицу.
Необходимо учесть и то, что фактически органам публичной власти земельные участки не нужны, поскольку сами сельскохозяйственной деятельностью они не занимаются, и продавать этот земельный участок им все равно придется.
Кроме того, значимым является отсутствие законодательно закрепленных критериев, в каком случае надо реализовывать такое преимущественное право, а это, между тем, не исключает коррупцию.
Немаловажным нюансом является и то, что в бюджете на такие покупки должны быть заранее заложены необходимые денежные средства. Однако предусмотреть за год планы собственников сельскохозяйственных земельных участков невозможно.
Ввиду изложенного полагаем, что в перспективе норму о преимущественном праве покупки публичных образований земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при их продаже необходимо исключить.
1 Малъкова К.Г. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. 2016. № 10 (114). С. 23.
2 Гряда Э.А. К вопросу об обороте земельных участков и долей в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения // Власть закона. 2010. № 2. С. 79.
3 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан: Закон Республики Дагестан от 29.12.2003 № 46 // СПС «Консультант Плюс»
4 Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал рос. права. 2013. № 8. С. 33.
Библиографический список
1. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан: Закон Республики Дагестан от 29.12.2003 № 46 // СПС «Консультант Плюс»
2. Гряда Э.А. К вопросу об обороте земельных участков и долей в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения // Власть закона. 2010. № 2. С. 73—86.
3. Малъкова К.Г. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. 2016. № 10 (114). С. 23—25.
4. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал рос. права. 2013. № 8. С. 25—33.
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
