CC BY
42Закон и право. 2021. № 11. С. 88-90. Law and legislation. 2021;(11):88-90.
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО;ПРИРОДОРЕСУРСНОЕ ПРАВО;
ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ПРАВО; АГРАРНОЕ ПРАВО
Научная статья УДК 504:330
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2021-11-88-90 N1101X1: 1997-0063-11/21-001 МОБиВЕО: 77/27-001-2021-11-200
Некоторые особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Муслимат Айдабековна Аливердиева
Юридический институт Дагестанского государственного университета,
Махачкала, Республика Дагестан, Россия, aliverdieva.muslimat@mail.ru
Аннотация. В статье затронуты особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Указаны ограничения в субъектном составе, раскрыто правило о преимущественном праве покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Автор предлагает предусмотреть на законодательном уровне обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: земельный участок, сельскохозяйственное назначение, купля-продажа, договор, форма договора, преимущественное право покупки.
Для цитирования: Аливердиева М.А. Некоторые особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения // Закон и право. 2021. № 11. С. 88—90. https://doi.org/10.24412/ 2073-3313-2021-11-88-90
LAND LAW; NATURAL RESOURCES RIGHT;
ENVIRONMENTAL LAW; AGRARIAN LAW
Original article
Some features of the contract of sale of agricultural land
Muslimat A. Aliverdieva
Law Institute of Dagestan State University, Makhachkala, Republic of Dagestan,
Russia, aliverdieva.muslimat@mail.ru
Abstract. The article touches upon the features of the contract of sale of agricultural land. The restrictions in the subject composition are indicated, the rule on the pre-emptive right to purchase an agricultural land plot is disclosed. The author proposes to provide for mandatory notarization of the contract of purchase and sale of agricultural land plots at the legislative level.
Keywords: land plot, agricultural purpose, purchase and sale, contract, contract form, pre-emptive right of purchase.
For citation: Aliverdieva M.A. Some features of the contract of sale of agricultural land // Law and legislation. 2021;(11):88—90. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2021-11-88-90
© Аливердиева М.А. М., 2021.
ЗАКОН И ПРАВО • 11-2021
К совершению сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения предъявляются особые требования, которые предусмотрены Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Значимость земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства, необходимость обеспечения рационального и наиболее эффективного использования земель данной категории обусловливают специфику процесса продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Особенностью договора купли-продажи сельскохозяйственного земельного участка является предусмотренное законом преимущественное право покупки субъекта РФ (в случаях предусмотренных законом субъекта РФ — муниципального образования) по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Предусмотренное законодательством преимущественное право покупки накладывает на продавца земельного участка обязанность известить в письменной форме публичное образование о намерении продать земельный участок с указанием всех сведений о земельном участке. В случае согласия субъектом РФ или муниципальным образованием покупки участка предоставляется срок для проведения взаимных расчетов, который не может быть более чем 90 дней.
Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земельного участка вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении. В противном случае продавец обязан известить об этом публичное образование повторно.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Отметим, что заявлять требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки до вступления в силу ФЗ от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ было вправе любое заинтересованное лицо. В первую очередь таким лицом выступало публичное образование.
По новым правилам такие требования вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях — и иное лицо.
В связи с тем, что публичное образование не является стороной сделки, совершенной продав-
цом земельного участка с третьим лицом в обход нормы о преимущественном праве, а его право на предъявление иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки в ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрено, предъявление таких исков после 1 сентября 2013 г. (дата вступления ФЗ № 100-ФЗ в силу) публичными образованиями является проблематичным.
Невзирая на то, что законодательством РФ не предусмотрены иные требования к заключению договора, некоторые субъекты РФ в своих законах или иных нормативных правовых актах пытались возложить на продавца дополнительные обязанности (предоставление ряда документов, направление уведомления о продаже не только субъекта РФ, но и муниципального образования и др.).
Справедливости ради надо сказать, что многие положения этих нормативных актов субъектов РФ были впоследствии признаны недействительными решениями Верховного Суда РФ по протестам прокуроров1.
Например, в ответ на извещение предпринимателя о продаже земельного участка орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация края) сообщил ему о предварительном согласии на приобретение участка, указав, что для принятия окончательного решения о возможности его выкупа заявителю следует представить обоснование цены продажи земельного участка и договор купли-продажи.
Предприниматель направил в адрес администрации проект договора купли-продажи земельного участка, отказавшись от предоставления обоснования выкупной цены как не основанного на требованиях Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Договор купли-продажи администрацией подписан не был. Предприниматель продал земельный участок третьим лицам (в долевую собственность), но покупателям было отказано в регистрации права собственности на участок со ссылкой на отсутствие предоставления предпринимателем отказа администрации от реализации преимущественного права выкупа земельного участка. И лишь в судебном порядке такой отказ был признан незаконным2.
1 Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2011. С. 14.
2 Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.09.2018 о признании незаконным решения об отказе в предоставлении преимущественного права покупки земельного участка // URL.: https://sudact.ru/ (Дата обращения: 20.07.2021).
ЗАКОН И ПРАВО • 11-2021
Со своей стороны подчеркнем, что Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ни о каком предварительном согласии на покупку не упоминает, т.е. ответ публичного образования должен быть однозначным — либо оно покупает земельный участок, либо нет.
Еще одной особенностью, присущей купле-продаже сельскохозяйственных угодий, является законодательное ограничение по субъектному составу, а именно, устанавливается запрет на обладание такими земельными участками, а также их долями на праве частной собственности иностранными лицами и лицами без гражданства. Причем установленный запрет не распространяется на сельскохозяйственные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, поскольку оборот данных земельных участков регулируется ЗК РФ. Следовательно, названные субъекты могут приобретать в собственность перечисленные земельные участки.
В научной среде не раз вставал вопрос об изменении формы заключения договора. Многие авторы, мнение которых мы разделяем, считают, что куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо на законодательном уровне сделать в обязательном порядке подлежащей нотариальному удостове-рению3.
Несомненно, особый порядок заключения договора обусловлен необходимостью сохранения площадей сельхозземель и их наиболее рационального использования. Однако преимущественное право покупки на деле не обеспечива-
ет сохранение особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения и может быть обойдено путем заключения иных договоров, при которых право собственности может перейти к другому частному лицу, что является фактором, обусловливающим необходимость пересмотра законодателем данного правила.
Список источников
1. Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.09.2018 о признании незаконным решения об отказе в предоставлении преимущественного права покупки земельного участка // URL.: https://sudact.ru/ (Дата обращения: 20.07.2021)
2. Дудник Т.И. Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения // Вестник Ростовского социально-экономического института (электр. журнал). 2014. № 4. С. 238—244.
3. Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2011. 58 с.
References
1. The decision of the Arbitration Court of the Tambov region dated 26.09.2018 on the recognition of the decision on refusal to grant the pre-emptive right to purchase a land plot as illegal // URL.: https:// sudact.ru/ (Accessed: 07/20/2021)
2. Dudnik T.I. Features of purchase and sale of land plots from agricultural lands / / Bulletin of the Rostov Socio-Economic Institute (electr. journal). 2014. № 4. P. 238—244.
3. Rumyantsev F.P. Legal regulation of agricultural land turnover: issues of theory and practice: Abstract. dis. ... Dr. yurid. M., 2011. 58 p.
Информация об авторе
Аливердиева М.А. — старший преподаватель кафедры гражданского процесса Information about the author
Aliverdieva M.A. — the senior lecturer of department of civil procedure
Статья поступила в редакцию 05.08.2021; одобрена после рецензирования 15.09.2021; принята к публикации 20.09.2021.
The article was submitted 05.08.2021; approved after reviewing 15.09.2021; accepted for publication 20.09.2021.
3 Дудник Т.И. Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения // Электронный вестник Ростовского соц.-экономич. ин-та. 2014. № 4. С. 241.
ЗАКОН И ПРАВО • 11-2021
