CC BY
81
ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ НА ОСНОВЕ ПРИМЕНЕНИЯ ИННОВАЦИОННОГО ПОДХОДА
Е.Е. Зырянова, магистрант
ЮВ ДЭЗ филиал ОАО «РЖД»
Главная цель в процессе совершенствования системы управления недвижимым имуществом - построение эффективной и сбалансированной системы управления, направленной на обеспечение непрерывной связи внутри холдинга и повышение эффективности его имущественного комплекса в соответствие со стратегией развития и текущими производственными планами.
При управлении любой недвижимостью необходимо обеспечить достижение следующих целей и задач: повысить их доходность; добиться простого и удобного доступа к ним предпринимателей; исключить проникновения коррупции в процесс управления недвижимостью; вовлекать в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства; оптимизировать структуру недвижимости с целью обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста
К наиболее актуальным вопросам, подлежащим исследованию относятся разработка предложений по совершенствованию использования, технического содержания недвижимого имущества; оптимизация нерентабельных объектов основных средств; поиск наиболее эффективного варианта эксплуатации недвижимого имущества; поиск наболее привлекательных источников финансирования недвижимого имущества, обеспечение объектов экономической привлекательности для привлечения инвесторов, одним словом разработка и введение инновации в сфере эксплуатации зданий и сооружений.
При при эксплуатации внеоборотных активов, а конкретно недвижимомым имуществом необходимо добиться достижение следующих целей и задач: повысить их доходность; обеспечить удобный доступ предпринимателей к ннедвижимости; исключить коррупцию во всех уровнях управления недвижимостью; эффективно использовать объекты незавершенного строительства; оптимизировать структуру недвижимости (списание, продажа нерантабильных объектов).
Решению выше упомягутых задач поможет реализация комплекса следующих мероприятий и действий:
1. Управление имуществом, находящимся в собственности, на основе максимизации стоимости комплекса недвижимости.
2. Доведение недвижимого имущества, до состояния наиболее эффективного использования.
3. Формирование полной и достоверной информации об объектах недвижимости, а именно: количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающего объекты незавершенного строитель -
ства, а также объекты выявленные при инвентаризации и незарегистрированные объекты.
4. Достижение безусловного применения механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, объективная ставка арендной платы, взимаемой за использование недвижимости, cоставками, сложившимися на рынке.
5. Создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в недвижимость.
6. Обеспечит тотальный контроль за сохранностью и использованием имущества, а также за материально отвественными лицами.
В настоящее время сам процесс принятия управленческих решений относительно недвижимости давольно длителен. Скорость достижения поставленных целей зависит от множества факторов, в частности:
- количества причастных департаментов, задействованных в согласовании решений;
- загруженности сотрудников работой, в выполнении которой отсутствует производственная необходимость;
- требований законодательства по поводу согласования отдельных сделок.
В настоящее время оптимизация процесса принятия и исполнения решений по управлению недвижимым имуществом является достаточно обоснованным. Главная цель в процессе совершенствования системы управления недвижимым имуществом - это построение эффективной системы управления, направленной на постоянное усовершенствование эксплуатации недвижимости, её эффективное использование в соответствие со стратегией развития и текущими производственными планами. Суть инновационного подхода по управлению недвижимого имущества расмотрим на рисунке.
Сущность инновационного подхода по эксплуатации зданий и сооружений
имущественное обеспечение деятельности
обеспечение эффективности использования объектов недвижимости
правовое обеспечение структурной реформы
* расформирование производственно-технологических комплексов, проведение пообъектной государственной регистрации прав на недвижимость;
* обеспечение актуальности, полноты и достоверности информации об объектах учета в реестре ", дальнейшее развитие информационных ресурсов компании в сфере управления недвижимостью;
*оптимизация структуры имущества, вносимого в уставные капиталы дочерних и зависимых сообществ, в том числе в аспектах целей и задач организации;
* мониторинг и вовлечение в производственную деятельность, в том числе посредством
перепрофилирования, либо в гражданский оборот, включая способы инвестиционного развития объектов недвижимости, неиспользуемых либо используемых не по назначению;
*повышение эффективности работы подразделений, использующих земельные участки полос отвода железных дорог при осуществлении эксплуатационной деятельности, создание системы постоянного внутреннего контроля за работой причастных по мониторингу состояния охраны территорий полос отвода железных дорог с целью исключения случаев ее неправомерного занятия и использования третьими лицами;
* приоритетное использование рыночных методов и принципов в сфере управления недвижимостью с учетом социальных функций и задач организации
* разработка изменений законодательства Российской Федерации в целях оптимизации порядка изъятия земельных участков для целей строительства объектов недвижимого имущества ;
* разработка изменений законодательства Российской Федерации в целях снятия ограничений в обороте имущества .
Сущность инновационного подхода по эксплуатации зданий и сооружений
Для решения поставленных задач автором предложен следующий алгоритм принятия решения на основе предварительной оценки и выработки
стратегии по выбору стратегии развития объекта недвижимости.
Этапы выбора стратегии
• оценка структуры и стоимости имеющегося недвижимого имущества с позиции его востребованности и целесообразности определяется тот перечень и структура недвижимого имущества, в которое целесообразно вкладывать инвестиции
• возможности инвестирования в развитие имущественного комплекса Определение объема минимальных /максимальных инвестиций в конкретный объект недвижимости проводится исходя из финансово-экономического положения, а также возможности привлечения кредитных ресурсов.
• основная эксплуатация объектов недвижимости в различных вариантах ликвидация нерентабельных объектов; ремонт/реконструкция; приобретение новых объектов (в том числе в лизинг и крeдит); сдача в аренду имеющихся объектов и т. д. В основном, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется исходя из стоимости оборотных средств, необходимых для ее строительства(реконструкции). Максимальный объем, определяется исходя из стоимости как оборотных средств, так и внеоборотных, необходимых для развития объектов недвижимости.
При выборе объекта первоочередным этапом являеться определить его инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости - это работа по определению экономической эффективности управления.
Различные оценки эффективности инвестицион-ных проектов основаны в основном на сравнении прибыльности инвестиций в различные проекты. С позиции финансового анализа инвестиционные проекты могут быть представлены как два взаимосвязанных процесса: инвестиций, направлееные на создание объекта недвижимости и инвестиции, направленные на сам процесс эксплуатации уже имеющихся объектов, для получения доходов от вложенных средств.
Таким образом для наиболее эффективного использования объектов недвижимого имущества, необходимо исследовать и оценить ряд факторов влияющих на ту или иную стратегию управления недвижимостью. В первую очередь оцениваеться массштаб недвижимости (сооружения комплекса), а конкретно: количество объектов, структура, специфика, стоимость. Зачастую управленцы не обеспечиват надлежащий контроль за недвижимым имуществом, в результате объекты недвижимости полностью с амортизированы, в аварийном состоянии. Прибыльность от данных объектов будет получена больше от списания (продажи),
нежели от её "текущей" эксплуатации. После проведения качественного анализа недвижимого имущества, рекоммендуется рассмотреть её инвестиционную привлекательность. Это необходимо для постоянное усовершенствование эксплуатации недвижимости, её эффетивное использование в соответствие со стратегией развития и текущими производственными планами.
Литература
1. Заикин Н.А. Концепция эффективного управления имуществом предприятия // Материалы Всеросс. науч.-практ. конф. «Новая экономическая стратегия промышленного развития региона». Ижевск, 2008.
2. Заикин Н. А. Организация эффективного управления производственным потенциалом промышленного предприятия: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. к.э.н. Ижевск: Ижевский гос. техн. ун-т, 2010. 26 с.
3. Н.А. Заикин, Стратегии и методика оценки эффективного управления муниципальной недвижимостью, Выпуск: №11 (52) декабрь 2014 Рубрика: Экономические науки
E-mail: EGoldis@serw. ru
Ключевые слова: недвижимого имущества, управления имуществом, эффективность, доходность, стратегии управления недвижимостью
