CC BY
89
С.Н. МАКСИМОВ
Сергей Николаевич МАКСИМОВ — доктор экономических наук, профессор, проректор по научной работе СПбГИЭУ.
В 1979 г. окончил экономический факультет Ленинградского государственного университета; с 2002 г. по настоящее время работает вСПбГИЭУ.
Автор более 130 научных, учебных и учебно-методических работ.
Сфера научных интересов — развитие и управление отношениями собственности, рынок недвижимости, управление и развитие (де-велопмент) недвижимости.
^ ^ ^
ВОПРОСЫ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ВЫБОРА В УПРАВЛЕНИИ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Одной из важнейших составляющих стратегического управления корпоративной недвижимостью являются вопросы выбора вариантов достижения общей стратегической цели управления недвижимостью корпорации — удовлетворения потребностей корпорации в объектах собственности по объему, структуре и качеству в актуальном времени с минимальными издержками [2].
Среди этих вопросов могут быть выделены следующие:
• выделение в составе недвижимости корпорации объектов операционной и инвестиционной недвижимости;
• определение оптимального содержания прав на объекты корпоративной недвижимости (собственность, аренда, пользование);
• определение способа управления недвижимостью корпорации.
Первый из представленных вопросов связан с разделением комплекса корпоративной недвижимости на операционную и инвестиционную и имеет в своей основе способ использования недвижимости.
• Операционная недвижимость — объекты недвижимости, используемые в процессе хозяйственной деятельности как ее материальный базис, базовая часть основных фондов, обеспечивающих ведение бизнеса.
• Инвестиционная недвижимость — объекты недвижимости, не используемые в основной деятельности корпорации и выступающие в качестве источника дохода без непосредственного использования ее в качестве пользователя.
Операционная недвижимость выступает как пассивная часть активов предприятия (бизнеса), как центр издержек, и основной целью управления ею является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия [1].
Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, генерирующий денежный поток, выступает как центр прибыли, и основной целью управления ею является максимизация дохода и стоимости имущества.
Существенно, что один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов может быть одновременно и операционной и инвестиционной недвижимостью (помещение в бизнес-центре для пользователя — операционная недвижимость, для собственника — инвестиционная).
ГРНТИ 06.39.02 © С.Н. Максимов, 2012
Различия между операционной и инвестиционной недвижимостью зафиксированы в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), согласно которым под инвестиционной недвижимостью понимаются земельные участки, здания или их часть, находящиеся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды — лизинга с целью:
• получения арендных платежей по договору операционной аренды;
• доходов от прироста стоимости капитала.
Определяющим моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если целью приобретения является продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.
Разделение корпоративной недвижимости на операционную и инвестиционную имеет ключевое значение для определения критериев эффективности и конкретных способов управления [3].
Если объект недвижимости используется как часть основных фондов, обеспечивающих процесс производства, т. е. как операционная недвижимость, то пользователь, прежде всего, заинтересован в том, чтобы она соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.
Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является обеспечение качественного и количественного соответствия недвижимости интересам производства. В связи с этим при управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы на следующие вопросы:
Сколько? — определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия.
Какая? — определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия).
Где? — определение требований по местоположению недвижимости.
Управление операционной недвижимостью должно обеспечить решение следующих задач:
• рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;
• поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;
• минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в составе себестоимости продукции.
С точки зрения экономики фирмы операционная недвижимость является центром издержек, и целью управления ею является их минимизация — «необходимое качество при минимуме издержек». Соответственно, целевые ориентиры здесь могут быть сформулированы так: «издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 10 % от совокупных издержек по производству продукции» или «издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 50 долл. в год на единицу используемых площадей». Как следует из этих формулировок, управление операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса, и организационно-экономические аспекты управления являются доминирующими.
Следует учесть, что не всегда самые низкие издержки являются самыми эффективными. Эффективность затрат должна оцениваться, исходя из всего жизненного цикла объекта недвижимости. Кроме того, должны быть учтены и альтернативные издержки — например, более низкая арендная плата при аренде помещений на периферии города может привести к более высоким транспортным издержкам.
В отличие от операционной недвижимости инвестиционная недвижимость не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности и интересует его как источник получения дохода (как правило, в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи недвижимости).
При управлении инвестиционной недвижимостью на первый план выходят следующие вопросы.
Сколько? — какова стоимость недвижимости сегодня.
Какой доход? — какой уровень дохода может обеспечить недвижимость и в течение какого периода времени.
Какова может быть цена недвижимости в будущем?
В составе инвестиционной недвижимости можно выделить также две разновидности: собственно «инвестиционную» и «спекулятивную». Инвестиционная недвижимость в собственном смысле — недвижимость, приобретаемая с целью долгосрочного использования и получения дохода в виде арендных поступлений. Спекулятивная недвижимость приобретается с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры. С точки зрения управления ими имеют место существенные различия: спекулятивная недвижимость, по сути, нуждается лишь в консервации и «предпродажной» подготовке; собственно инвестиционная — в постоянном поддержании ее в работоспособном состоянии. Но с точки зрения цели приобретения у них все же больше общих черт, в противоположность операционной недвижимости: оба эти вида приобретаются с целью извлечения дохода собственно от недвижимости. Здесь уместна параллель с фондовым рынком, где также есть инвесторы и спекулянты (в этом отношении инвестиционная недвижимость в широком смысле ничем не отличается от финансовых активов, за исключением того, что скорость рыночного оборота недвижимости существенно ниже, чем на фондовом рынке).
Интерес собственника по отношению к инвестиционной недвижимости связан уже не с ее физическими характеристиками (как в случае операционной недвижимости), а со стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной реверсии).
Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от недвижимости и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта в отношении недвижимости должен быть существенно шире, чем в отношении недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право несущественно), необходимо право распоряжения — право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.
Не менее важны различия с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится преимущественно в сфере организационно-экономической, то в данном случае — в плоскости финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели — максимизации дохода, а в стратегическом смысле — увеличению стоимости недвижимости.
Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления недвижимостью. Критерием эффективности является соответствие результатов деятельности по управлению недвижимостью целям собственника, но целям, точно идентифицированным и формализованным. Формализуя такую цель, как минимизация издержек при управлении операционной недвижимостью, может быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Для инвестиционной недвижимости набор используемых показателей будет, очевидно, иной: основным показателем здесь традиционно выступает показатель чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, а также величина реверсии дисконтированных денежных потоков от недвижимости.
Суммируя приведенные выше суждения, можно представить основные особенности инвестиционной и операционной недвижимости следующим образом (см. табл. 1).
Таким образом, содержание и акценты управленческой деятельности отличаются при управлении объектами операционной и инвестиционной недвижимости. Вместе с тем противоположность операционной и инвестиционной недвижимости не является абсолютной. Различия в наибольшей степени очевидны на уровне собственника или высших управляющих. Что же касается линейных управляющих (управляющих отдельными объектами), то здесь разница в содержании управленческой деятельности не так существенна, поскольку их деятельность направлена на обеспечение нормального функционирования недвижимости (так называемый фасилити менеджмент).
«Операционная недвижимость» и «инвестиционная недвижимость» — не ярлыки, навечно приклеенные к тому или иному объекту недвижимости. Это альтернативные способы использования конкретного объекта, и его использование в том или ином качестве в каждом данном случае должно быть определено, исходя из рыночной ситуации. Руководители корпорации или привлеченные ими управ-
ляющие должны периодически возвращаться к этому вопросу и пересматривать свои взгляды в зависимости от того, какие выгоды и издержки несет тот или иной вариант использования объекта.
Таблица 1
Сравнительные характеристики инвестиционной и операционной недвижимости
как объектов управления
Особенности и характеристики Инвестиционная недвижимость Операционная недвижимость
Цели управления Максимизация дохода и стоимости недвижимости; поддержание технического состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; повышение престижа собственника; развитие недвижимости Обеспечение основной деятельности собственника; поддержание технического состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; развитие имущественного комплекса предприятия
Место в структуре бизнеса Центр прибыли Центр издержек
Исходная позиция при оценке эффективности управления Оценивается как самостоятельный бизнес Оценивается как инфраструктура бизнеса
Показатели, отражающие степень достижения цели Величина чистого операционного дохода; величина реверсии; величина дисконтированных денежных потоков; рост стоимости недвижимости Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости; выход продукции на единицу площади; сравнение альтернативного дохода (сдача в аренду) с фактическим
Инструменты управления Арендные договоры; оказание «пакета услуг» арендаторам; политика арендной платы Внутренняя аренда; соглашения об оказании услуг; бенчмаркинг
Необходимые условия для эффективного управления Наличие профессионального управления Выделение управления недвижимостью в самостоятельную функциональную область в той или иной форме
Эффективное решение проблемы разделения недвижимости на операционную и инвестиционную разворачивается в ряд более конкретных задач:
• обеспечение оптимального распределения всей недвижимости предприятия на операционную и инвестиционную составляющие с учетом: а) потребностей предприятия как производственной единицы, б) сравнительной эффективности различных вариантов использования имущества;
• обеспечение минимизации издержек при использовании операционной недвижимости за счет: а) минимизации (оптимизации) потребностей в недвижимости у подразделений, б) рационализации процесса содержания и эксплуатации имущества;
• максимизация дохода от недвижимости при распоряжении ею как инвестиционной.
Второй стратегический вопрос при управлении корпоративной недвижимостью — выбор варианта прав на объекты недвижимости. Максимальный объем правомочий предоставляет право собственности. Вместе с тем, наряду с правом собственности, Гражданский кодекс РФ выделяет ряд ограниченных вещных прав, предоставляющих их обладателям определенный набор правомочий по отношению к объекту права, что, по сути, означает разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. При этом роль верховного суверена остается за собственником, который имеет возможность наделять правом и перераспределять права между зависимыми от него субъектами. Ограниченные вещные права наиболее часто используются в рамках государственной и муниципальной собственности при наделении имуществом государственных и муниципальных предприятий.
Что же касается негосударственных («частных») предприятий, то для них в долгосрочном плане наиболее существенной является проблема выбора между правом собственности и правом аренды, что
требует понимания природы и содержания арендных отношений в их соотношении с природой и содержанием права собственности.
Содержание права аренды, как известно, состоит в передаче арендодателем (собственником) арендатору права пользования или пользования и владения. Имея возможность выбирать между различными вариантами прав на недвижимость, следует отметить, что каждый вариант имеет свои «плюсы» и «минусы» (см. табл. 2).
Таблица 2
Сравнительные характеристики права собственности и права аренды
Параметры Собственность Аренда
Финансирование приобретения права Капитальные затраты Операционные затраты
Операционные затраты по содержанию объекта Затраты по содержанию объекта (уборка, техническая эксплуатация), налоги, страхование Аренда
Возможности использования в качестве обеспечения обязательств Высокие (ипотека) Ограниченные
Возможности распоряжения объектами Максимальные в рамках законодательства Ограниченные (по согласованию с собственником)
Сроки и издержки при приобретении и отчуждение права Длительные сроки и высокие транзакци-онные издержки Относительно короткие сроки и низкие издержки
Проведенное сравнение показывает, что право собственности, безусловно, предоставляет его обладателю больше возможностей использовать объект недвижимости для получения дохода (сдача в аренду, передача в доверительное управление), для обеспечения возникающих обязательств (ипотека). Вместе с тем обладание правом собственности предполагает и большие издержки по его приобретению, владению и отчуждению. Право аренды создает большие возможности для мобильности бизнеса, не требует создания специальных служб по содержанию недвижимости.
Выбор между правом собственности и правом аренды тесно связан с вариантами использования объекта недвижимости. В общем случае можно сказать, что объекты операционной недвижимости могут заниматься как на условиях собственности, так и на условиях аренды, поскольку в данном случае исходным пунктом является возможность использования объекта. И напротив, объекты инвестиционной недвижимости, используемые для извлечения дохода, безусловно, должны находиться на праве собственности. Вместе с тем это не единственный критерий.
Важным аргументом при выборе между собственностью и арендой является соотношение между ценами на недвижимость и арендной платой. Здесь важно понимать, что если для арендатора арендная плата выступает в качестве составной части операционных издержек, то для арендодателя арендная плата — это доход, который он получает от недвижимости.
Как известно, в общем виде формула арендной платы может быть представлена следующим образом: Я = А + г (1), где Я — величина арендной платы, А — ставка амортизации (ставка возврата) капитала, вложенного в объект недвижимости, г — ставка дохода на вложенный капитал (арендный процент).
Приведенная формула отражает интерес арендодателя, который вкладывает свой капитал в недвижимость для получения дохода в виде арендной платы. При этом в ней не учитываются операционные расходы по содержанию объекта, которые могут быть распределены в той или иной пропорции между арендодателем и арендатором.
Текущие ставки арендной платы определяются, однако, рядом факторов, отражающих спрос и предложение на рынке недвижимости, поэтому их величина отличается, как правило, от того уровня, который считает разумным арендодатель.
Право собственности и право аренды выступают в качестве альтернативных вариантов обеспечения корпораций объектами недвижимости, вместе с тем, на выбор между ними существенное влияние оказывает сфера деятельности корпорации. Так, для компаний, занятых в сфере производства товаров, ориентированных на использование и переработку полезных ископаемых, нуждающихся в специальных зданиях и сооружениях, предпочтительным является право собственности. Для компаний, заня-
тых в сфере услуг, которые в большей степени используют типовые объекты недвижимости и часто меняют расположение, более предпочтительным является право аренды (см. табл. 3).
Таблица 3
Сферы преимущественного применения права собственности и права аренды
Право собственности Право аренды
Предприятия, использующие специальные и уникальные объекты недвижимости (сооружения) Предприятия, ориентированные на использование типовых объектов недвижимости и на работу с клиентами
Предприятия, ориентированные на использование и переработку полезных ископаемых Предприятия, часто меняющие место расположения
Завершая рассмотрение аренды как альтернативного собственности права на объекты недвижимости, укажем на возможные варианты аренды. Арендатор может обладать правами владения и пользования либо только правом пользования, в зависимости от содержания арендного договора. Каждый из этих вариантов имеет как свои преимущества, так и свои недостатки.
В случае, если арендатор обладает правом владения, он имеет возможность контролировать и влиять на состояние объекта. Однако, вместе с тем, он должен нести и соответствующие расходы по содержанию объекта: оплачивать поставку ресурсов (вода, тепло, электроэнергия), обеспечивать уборку объекта, вывоз мусора, обслуживание инженерного оборудования и пр. Если объект передается только в пользование, то все эти расходы непосредственно несет арендодатель, но, естественно, он включает их в арендную плату. Таким образом, выгода от принятия объекта в аренду на условиях владения и пользования существует в том случае, если арендатор имеет реальную физическую возможность контролировать состояние объекта, осуществлять указанные функции самостоятельно, и при этом его расходы окажутся ниже, чем те, которые арендодатель включает в арендную плату. Это возможно тогда, когда объектом аренды являются, например, отдельные здания, а ее сроки достаточно длительны. В большинстве случаев это не так, поэтому арендатор лишь часть операционных расходов несет самостоятельно (например, по оплате электроэнергии), а остальные включаются в арендную плату.
Выбор способа управления недвижимостью — третий из отмеченных стратегических вопросов. Управление недвижимостью является деятельностью, реализующей права и интересы собственника, но эта деятельность может осуществляться как самим собственником непосредственно (внутреннее управление), так и привлекаемыми им наемными управляющими (внешнее управление).
К преимуществам внешнего управления следует отнести:
• профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления;
• знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;
• отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;
• возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;
• заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании);
• эффект масштаба.
В качестве недостатков внешнего управления следует указать на такие обстоятельства, как:
• риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;
• возможная недостаточная мотивация к снижению расходов;
• недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.
Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией. Достоинства же внешнего управления определяются тем, что оно способно обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как по управлению, так и по содержанию недвижимости, а также повышению доходности недвижимости. Вопрос о выборе между внутренним и внешним вариантами управления также тесно связан с вариантами использования объекта. Для объектов инвестиционной недвижимости, которые ориентированы на использование их широким кругом арендаторов, предпочтительным является использование внешнего управления. Для управления операционной недвижимостью, обладающей существенными конструктивными и эксплуатационными
особенностями, либо при значительных масштабах корпоративной недвижимости внутреннее управление может быть более эффективным.
ЛИТЕРАТУРА
1. Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии. М.: Финансы и статистика, 2009.
2. Максимов С.Н. Управление недвижимостью в системе корпоративного управления // Экономика и управление собственностью. 2012. № 1. С. 32-37.
3. Bas P.S., BartA.G. В., Herman J.M., Vande Putte. Corporate real estate and competitive strategy // Journal of Corporate Real Estate. 2007. Vol. 9. N 1.
