Актуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Актуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости *

М.А. Федотова

директор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва) С.Г. Стерник

профессор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва) Ф.А. Латкин

аспирант Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва)

Сергей Геннадьевич Стерник, sgsternik@fa.ru

Проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости

Как мы уже отмечали, портфель корпоративной недвижимости (ПКН) - это совокупность объектов недвижимости, объединенных по признаку единства цели владения и (или) пользования - обеспечения производственного процесса (бизнеса) и экономических интересов бенефициара. Трактовка недвижимого имущества корпорации как

портфеля с точки зрения оценки и экономического анализа обусловлена рядом уникальных факторов, влияющих на его стоимость.

Факторы оценки ПКН определяются спецификой трех аспектов его анализа как сложного объекта оценки и управления, представленных на рисунке 2.

Поскольку при оценке стоимости ПКН возникает множество вопросов в отношении факторов, указанных на рисунке 2, проанализируем их.

— территориальное распределение

Рис. 2. Структура факторов оценки ПКН

* Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 1.

Факторы, отражающие специфику корпоративного портфеля недвижимости как физического объекта

Масштаб

В профессиональных стандартах оценки ЯЮБ для оценки недвижимого имущества, предназначенного для ведения операционной деятельности, рекомендуется вводить следующее допущение: «Оценка объекта недвижимости специализированного назначения, полностью оснащенного для ведения операционной деятельности, проводится в предположении о том, что будет заключена сделка по сдаче объекта недвижимости в аренду или его продаже...» [1].

Однако ПКН может объединять значительный объем площадей, необходимых для размещения подразделений корпорации с целью осуществления профильной деятельности. В частности, площадь производственных площадок крупной корпорации может занимать существенную долю по отношению к объему рыночного предложения производственных площадей в городе или регионе. Например, две крупнейшие производственные площадки АО «НПЦ газотурбостроения «Салют», расположенные в городах Москве и Омске, имеют площадь около 300 000 и 432 000 квадратных метров соответственно.

Оценка таких объектов с применением сравнительного подхода проблематична, так как очевидно, что аналоги со схожим местоположением и схожей площадью зачастую отсутствуют на открытом рынке. Крупные корпорации, в особенности в небольших городах с незначительным объемом рынка недвижимости, часто являются единственными игроками рынка, потенциально способными создать спрос на объекты значительной площади.

Эту проблему можно было бы решить корректировкой на площадь, так как интуитивно понятно, что чем больше площадь объекта недвижимости, тем меньше его удельная стоимость и меньше потенциальная ликвидность. Однако сейчас нам

неизвестны значения и пределы такой корректировки. Также не доказано на эмпирических данных, каким образом будут изменяться значения указанной корректировки в зависимости от местоположения оцениваемого объекта. Будет кривая зависимости круче или, наоборот, более гладкой, если территориальное расположение объекта оценки характеризуется неактивным рынком?

В российской практике оценки недвижимости до сих пор не проведены убедительные исследования изменения цены объектов производственного назначения в зависимости от их масштабов. Особенно это касается неактивного рынка (каковым можно назвать практически весь рынок производственной недвижимости России, за исключением Московской области и города Москвы).

Оценщики чаще всего используют корректировки, при которых пороговым значением корректируемой площади является 1 000 квадратных метров (см. [2, с. 148]. Таким образом, если сравнивается объект в 3 000 и 50 000 квадратных метров, то согласно этим данным корректировка не требуется. В итоге такие корректировки имеет смысл применить к оценке какого-либо небольшого помещения, например автосервиса. Но их применение для оценки корпоративного портфеля недвижимости нелогично.

Приложение существующих апробированных методик исследований зависимости удельной цены жилой недвижимости от площади (см. [3]) к расчету поправок на масштаб для производственной недвижимости проблематично. Для проведения подобных исследований отсутствует необходимая информационная база, то есть в отличие от квартир производственная недвижимость менее однородна, поэтому отбор статистически значимой базы аналогов для расчета поправок по таким методикам в условиях ограниченности времени при выполнении оценки портфеля недвижимости практически невозможен.

Особо важно отметить следующее. В приведенном примере составная часть портфеля недвижимости промышленного предприятия, расположенного в городе Москве, имеет площадь 300 000 квадратных метров. Согласно аналитическим данным [4], по итогам третьего квартала 2015 года общий объем предложения производственно-складской недвижимости в городе Москве составляет 172 объекта общей площадью 575 000 квадратных метров при средней площади 3 350 квадратных метров. Соответственно, производственная площадка площадью 300 000 квадратных метров занимает 52 процента от общей площади всего объема предложения производственно-складской недвижимости соответствующего класса на локальном рынке. Если расширять географическую зону анализа с Москвы в «старых» границах до Московского региона в целом и одновременно рассматривать объекты классом выше (классы А и В), то исходя из данных консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International Group Inc. И JLL общий объем предложения производственно-складской недвижимости составляет приблизительно 720 000 квадратных метров на территории Московского региона (без учета города Москвы в «старых» границах) (см. [4-6]). Суммарный общий объем предложения аналогичной производственно-складской недвижимости в Москве и Московском регионе составляет 1 295 000 квадратных метров.

Таким образом, даже включая расширенную географию исследования, доля рассматриваемой производственной площадки в общем объеме предложения составит приблизительно 23 процента, что также является существенным показателем.

Следовательно, если в процессе оценки ПКН рассматривать гипотетическую рыночную цену единовременного выставления на продажу или передачи в аренду подобного пула площадей, то придется учитывать беспрецедентный для этого локального рынка дисконт и глобальное изменение этого сегмента рынка.

В профессиональных стандартах оценки ЯЮБ рассматриваемая проблема раскрыта следующим образом: «Если бы на рынке единовременно предлагался весь портфель объектов (или существенная его часть), это привело бы к наводнению рынка активами и снижению их стоимости. С другой стороны, возможность приобретения комплекса имущественных объектов может обусловить возникновение премии к стоимости. Другими словами, стоимость совокупности объектов может превысить сумму отдельных ее составляющих, и наоборот» [1]. Далее приводится следующее пояснение: «Если оценка портфеля объектов производится для целей, предполагающих сохранение имущественных прав у существующего собственника или арендатора (например, при оценке для целей подготовки финансовой отчетности), использование понижающих поправок и скидок, учитывающих возможный эффект наполнения рынка, не представляется целесообразным. Это обстоятельство должно быть отражено в отчете об оценке» [1]. Таким образом, в стандартах ЯЮБ не дается однозначный ответ на этот противоречивый вопрос. В указанных стандартах эта проблема лишь озвучена, и обозначены цели оценки, при реализации которых этой проблемой можно пренебречь.

Автономность и неделимость

инженерного обеспечения

В отличие от единичных объектов недвижимости производственные площадки в составе ПКН, как правило, имеют общие инженерные и транспортные коммуникации, взаимосвязанные основания и конструкции, за счет чего более эффективно решаются многочисленные задачи, например техническая эксплуатация, капитальный ремонт, охрана и доступ, бесперебойное снабжение энергоресурсами (см. [7, с. 18]). Этот фактор также накладывает ограничение на использование при оценке ПКН допущения о гипотетической продаже (аренде). При продаже объектов недвижимости в таких объемах необходимо дробление производствен-

ных площадок на лоты меньшей площади для привлечения потенциальных покупателей и арендаторов. Следовательно, необходимо учитывать затраты на существенную реконструкцию инженерного обеспечения, определение которых затруднительно даже с учетом привлечения специалистов соответствующей квалификации для разработки планов реконструкции.

Дифференцированный срок

экономической жизни

Различные объемно-планировочные и конструктивные характеристики, сроки постройки и нормативные сроки эксплуатации объектов в составе портфеля могут приводить к большому разнообразию степени их физического, функционального и экономического износов. Вместе с тем в большинстве случаев невозможность раздельной реализации объектов приводит к отрицательному влиянию на стоимость портфеля наихудших объектов, а не к положительному влиянию наилучших.

Для примера рассмотрим возведенные в одно время капитальные производственно-складские строения и инженерные коммуникации. По оценке различных авторов (см., например, [8, 9]), средний нормативный срок службы капитальных зданий составляет 75-85 лет, при этом средний срок службы электрических сетей - от 22 до 30 лет. Таким образом, продолжение эксплуатации зданий, не требующих капитального ремонта, будет невозможно без капитальных затрат на ремонт или замену коммуникаций. Следовательно, этот факт необходимо учитывать не механически, посредством определения физического износа единичного элемента, а в целом, посредством корректировки стоимости всего комплекса на затраты по доведению инженерных коммуникаций до необходимых эксплуатационных норм.

Территориальное распределение

Составные элементы ПКН могут располагаться в различных регионах и странах.

От степени разрозненности объектов зависят сложность и величина затрат централизованного управления портфелем и иные параметры, складывающиеся в так называемую стоимость владения.

Факторы, отражающие специфику

корпоративного портфеля недвижимости как юридического объекта (совокупности вещных и обязательственных прав)

Разделение права собственности

Недвижимость корпорации - это часть ее основного капитала, права собственности на который трансформированы в отношения акционеров внутри корпорации [10, с. 18].

В связи с этим рассматривать объекты недвижимости, права на которые принадлежат целому ряду собственников, в соответствии со стандартами одновременно с допущением о продолжении текущей деятельности и сдаче объектов недвижимости в аренду или продаже объектов проблематично. Кроме того, управление корпоративной недвижимостью как одно из базовых определений предполагает управление недвижимостью корпораций и компаний, для которых управление и операции с недвижимостью не являются основным видом деятельности, что в целом может входить в противоречие с допущением о сдаче в аренду или продаже портфеля недвижимости.

Различные виды права на единичные объекты в составе ПКН

В составе корпоративного портфеля права на единичные объекты недвижимости чаще всего представлены правом собственности. Однако могут быть и объекты с правом долгосрочной и краткосрочной аренды, оперативного управления и даже переданные на баланс предприятий из государственной, муниципальной или ведомственной собственности без регистрации какого-либо вида прав. В связи с этим требуется четкое разграничение объектов не-

движимости по составу юридических прав на них при оценке стоимости.

Факторы, влияющие на стоимость ПКН как экономического объекта

Общая цель и интеграция

функционирования

Как мы уже отмечали, в структуре ПКН могут находится как профильные, так и непрофильные активы. При этом все единичные объекты недвижимости, даже различных характеристик и назначения, иерархически объединены общей целью -они используются для организации и размещения собственного бизнеса, включая собственно производственные и обеспечивающие подразделения, в том числе социальные объекты.

Указанные составляющие не участвуют непосредственно в производственной деятельности и могут не генерировать доход, как, например, жилые дома для рабочих, находящиеся на балансе многих производственных предприятий, или могут быть убыточны в силу того, что цель их содержания - не извлечение прибыли, а социальная функция, например поликлиники для рабочих предприятий, санатории и дома отдыха. Таким образом, несмотря на убыточность этих видов недвижимости в составе корпоративного портфеля, они вносят ощутимую пользу в производственную деятельность в целом, и, соответственно, весомый вклад в ценность всего портфеля.

Следовательно, набор параметров оценки характеристик ПКН как самостоятельной социально-экономической системы, входящей как элемент в более крупные системы (территориальные и отраслевые), отличается от набора экономических характеристик единичного объекта недвижимости и является предметом отдельного исследования.

Такой системный подход к рассмотрению недвижимого имущества приводит к выводу о том, что наиболее важным це-нообразующим фактором при определении стоимости является не физическое напол-

нение объектами недвижимости системы, а способ и цели ее использования в определенных пространственно-экономических условиях [11].

Для адекватной оценки стоимости всего портфеля недвижимости необходима четкая группировка составляющих на производственные и вспомогательные, а затем - на вспомогательные, приносящие доход, и вспомогательные, выполняющие социальную функцию. Также необходимо проводить анализ этих составляющих на эффективность их использования в текущем виде, при этом учитывая социальную составляющую, которая проявляется через системность их использования, и при необходимости проводить анализ наилучшего использования для внесистемных объектов, чтобы определить наиболее достоверную рыночную стоимость всего портфеля недвижимости.

Взаимосвязь стоимости ПКН и

стоимости корпорации

Основной проблемой оценки портфеля недвижимости компании является его неразрывность с производственной деятельностью. Стандарты оценки ЯЮБ рекомендуют предполагать продажу объекта и в то же время оценивать «специализированное имущество» в допущении о продолжении деятельности.

При этом именно определение специализированного имущества, отраженное в Международных стандартах оценки, наиболее близко к термину «портфель недвижимости», так как и без того, и без другого продолжение деятельности было бы невозможным.

Относительно ПКН этот факт обусловлен тем, что объекты недвижимости выступают обеспечением денежных потоков корпорации в материальной форме. Качественные и эффективные объекты недвижимости обеспечивают большие денежные потоки от производственной деятельности, что объясняется как минимум меньшими затратами на поддержание деятельности

организации. Следовательно, величина денежных потоков организации частично отражает стоимость ПКН и находится под его влиянием. Также величина денежных потоков напрямую отражает стоимость корпорации в целом.

В итоге, с одной стороны, рыночная стоимость ПКН формирует стоимость корпорации, а с другой - рыночная стоимость корпорации влияет на стоимость недвижимости. Другими словами, рыночная стоимость ПКН должна оцениваться только как совокупная инвестиционная стоимость для потенциального бенефициара в отличие от рыночной стоимости отдельных объектов недвижимости. Любые другие допущения и предположения при проведении оценки недвижимости корпорации приводят лишь к полному отрыву объектов недвижимости, которые материально обеспечивают деятельность компании, от самой деятельности, и наоборот.

В заключение отметим основные результаты проведенного авторами настоящей стати исследования:

1) обоснована целесообразность наряду с индивидуальной и массовой (кадастровой) оценкой признать необходимым развитие портфельной оценки недвижимости как нового научно-практического направления для последующего включения в отечественные и международные стандарты оценки;

2) определено понятие портфеля недвижимости как совокупности объектов:

• объединенных общей целью и концепцией экономического владения, то есть к портфелю в целом могут быть сформулированы инвестиционные требования централизованного «бенефициара» (который в том числе может быть представлен множеством акционеров, пайщиков, долевых собственников и т. п.);

• объединенных общей целью и концепцией централизованного стоимостного управления, то есть наиболее эф-

фективным использованием каждого объекта является использование, максимизирующее доходность и стоимость портфеля в целом, даже если это противоречит варианту наиболее эффективного использования объекта при рассмотрении его стоимости вне портфеля;

3) обоснована классификация портфелей недвижимости по экономическому содержанию и функциям на следующие виды:

• доля недвижимых активов в агрегированном инвестиционном портфеле единого оператора;

• инвестиционный портфель объектов и девелоперских проектов как оборотных активов единого оператора;

• портфель корпоративной недвижимости;

• портфель недвижимости в составе собственного капитала банка;

• портфель государственной или муниципальной недвижимости;

4) определено понятие портфеля корпоративной недвижимости (ПКН) как совокупности объектов недвижимости, объединенных по признаку единства цели владения и пользования, - обеспечение бизнес-процессов корпорации и экономических интересов бенефициара корпорации;

5) сформулирован принцип, согласно которому рыночная стоимость ПКН может оцениваться только как совокупная инвестиционная стоимость для бенефициара корпорации в отличие от рыночной стоимости отдельных объектов недвижимости;

6) показано, что ПКН является физической, юридической и экономической подсистемой более сложной системы - корпорации - и обладает специфичными особенностями в управлении, экономическом анализе и оценке, отличающими его от единичных объектов недвижимости. Прежде всего ПКН является материальным обеспечением генерирования денежных потоков корпорации в целом, поэтому стоимость ПКН тесно связана со стоимостью корпорации в целом;

7) выявлены методические особенности и факторы оценки ПКН и управления его стоимостью, из которых вытекают следующие актуальные научные задачи дальнейшего исследования:

• разработать модель учета влияния натурального объема и финансовой емкости сегмента рынка на стоимость ПКН, отражающую чувствительность рынка к одномоментному значительному новому предложению площадей;

• по результатам изучения ПКН как социально-экономической системы разработать классификацию объектов ПКН по параметрам значимости для производственного процесса и проанализировать влияние физических аспектов на незаменимость и эффективность отдельно взятых элементов в составе ПКН;

• разработать методику учета влияния дифференцированного срока жизни отдельных элементов в составе производственных комплексов на стоимость всего ПКН;

• разработать методику расчета стоимости ПКН на основании информации об операционной деятельности организации посредством выделения из стоимости организации составляющих, не относящихся к недвижимости, в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Выводы

Изложенное, по нашему мнению, обусловливает необходимость развития методологии оценки ПКН по следующим актуальным научным направлениям:

• изучение взаимосвязи чувствительности рынка к значительному вводу новых площадей и стоимости портфеля недвижимости, а также разработка модели учета влияния натурального объема и финансовой емкости сегмента рынка на портфель недвижимости;

• исследование зависимости удельной цены производственной недвижимости от общей площади, класса качества и местоположения объектов недвижимости;

• разработка классификации объектов недвижимости по параметрам значимости для производственного процесса и анализ влияния физических аспектов на незаменимость и эффективность отдельно взятых элементов в составе ПКН;

• разработка методики учета дифференцированного срока жизни отдельных элементов в составе производственных комплексов на стоимость всего ПКН;

• разработка методики расчета стоимости ПКН, предназначенного для размещения структурных подразделений организации, на основании информации об операционной деятельности организации посредством выделения из ее стоимости составляющих, не относящихся к недвижимости, в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Этот способ соответствует допущению о продолжении существующей деятельности, но расчет исключительно по данным, полученным в результате операционной деятельности, может не охватить все составляющие корпоративного портфеля недвижимости, в особенности составляющие, не приносящие пользу, выраженную в денежном эквиваленте.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Стандарты оценки ЯЮБ / пер. с англ. М. : Альпина Паблишерз, 2011.

2. Лейфер Л. А., Стерлин А. М, Гришина М. А., Кашникова З. А., Яковлева Д. А., Пономарев А. М., Шегурова Д. А. Справочник оценщика недвижимости. Нижний Новгород : ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014. Т. 1.

3. Стерн и к Г. М., Стерн и к С. Г. Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества // Механизация строительства. 2016. № 1. URL: http:// ms.enjournal.net/article/12249/

4. Итоги III квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы : [сайт компании RRG]. URL: http://rrg.ru/ analytic/review/Q3-2015 (дата обращения: 24 февраля 2016 года).

5. Москва. Складская недвижимость. III квартал 2015 года : [сайт Colliers International]. URL: http://www.colliers.eom/-/media/ files/emea/russia/research/2015/q3/industrial_ market_report_moscow_q3_2015_rus%20 final.pdf?la=ru-RU (дата обращения: 24 февраля 2016 года)

6. Обзор рынка складской недвижимости Москвы и Московской области за III квартал 2015 года : [сайт JLL]. URL: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/JLL_ Moscow_Warehouse_Market_Q3_2015_rus. pdf?aafa9f09-ad7b-4fd9-b008-d92e5739cb23 (дата обращения: 24 февраля 2016 года)

7. Обзор рынка складской недвижимости Москвы за III квартал 2015 года :

* *

[сайт консалтинговой компании Knight Frank]. URL: http://content.knightfrank.com/ research/596/documents/ru/2015q3kfindus trialmarketreportmscrus-3292.pdf (дата обращения: 24 февраля 2016 года).

8. Косарев А. А. Формирование системы управления комплексами и портфелями недвижимости : дис. ... канд. эконом. наук: 08.00.05. СПб., 2004.

9. Marshall & Swift, 2008. Los Angeles: Marshall and Swift Publication Company.

10. ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов : постановление Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 года № 359 : в редакции от 14 апреля 1998 года.

11. Слезко Л. В. Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью : дис. ... канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2008.

12. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

В статье Л.Н. Стариковой «Пробелы нормативной правовой базы, препятствующие правильному определению страховой стоимости недвижимости», опубликованной в 2016 году (№ 12), была допущена неточность.

На странице 76 фразу: «При страховании объектов недвижимости, принадлежащих предприятиям и организациям, страховые компании не могут не учитывать нормы Федерального закона от 22 февраля 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», согласно части 2 пункта 1 статьи 11 которого недвижимость организаций оценивается следующим образом:.. » следует читать:

«При страховании объектов недвижимости, принадлежащих предприятиям и организациям, страховые компании не могут не учитывать положения части 2 пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ (в ред. от 28.11.2011) «О бухгалтерском учете». Несмотря на то, что этот закон утратил силу с 1 января 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, согласно приказам Минфина России от 30.03.2001 № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (в ред. от 16.05.2016) и от 29.07.1998 № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (в ред. от 24.12.2010, с изм. от 08.07.2016) указанные нормы в той же редакции действуют и в настоящее время. В связи с этим недвижимость организаций оценивается страховщиками следующим образом:..».