CC BY
531
УДК 332.025
УПРАВЛЕНИЕ НЕдВИЖИМОсТЬЮ:
методологические и экономические вопросы исследования
М. Н. ПЕТРУХИНА, аспирант, старший преподаватель кафедры финансов и кредита E-mail: petruhina70@mail. ru НОУ ВПО «Институт управления, бизнеса и технологий» г. Калуга
Актуальность темы исследования связана с тем, что достижение максимального эффекта от владения объектами недвижимости возможно только при грамотном управлении. В статье рассмотрены теоретические основы управления недвижимостью, раскрыты сущность и цели управления; проанализированы методы и функции управления недвижимостью; исследованы вопросы, связанные с оценкой экономической эффективности управления недвижимостью.
Ключевые слова: управление, недвижимость, результат, цель, методы, функции, эффективность.
Недвижимость занимает важное место в экономике нашей страны, являясь составной частью ее национального богатства. Во многих сферах бизнеса недвижимое имущество выступает в качестве средства производства. Недвижимость является привлекательным объектом для инвестиций. На залоге недвижимости основано ипотечное кредитование, используемое в развитых странах как средство развития экономики. Налогообложение недвижимости является одним из источников доходов бюджета страны. Но владение недвижимостью — это не только обладание благом, но и необходимость его сохранения и эффективного использования, что возможно только при грамотном управлении. В связи с этим возникает необходимость проведения анализа существующих методов управления и экономических аспектов управления недвижимостью.
С точки зрения экономики под управлением понимают «сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты» [11, с. 426].
По мнению А. Н. Асаула, управление недвижимостью — «осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника» [1, с. 589].
Таким образом, управление подразумевает наличие следующих элементов:
• объект управления (недвижимость);
• субъект управления;
• цель управления;
• желаемый результат;
• способ воздействия.
В соответствии с законодательством к недвижимости относятся «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [2].
Объекты недвижимости обладают основными признаками, позволяющими отличить их от прочего имущества (движимого, нематериальных ценностей, финансовых активов и пр.): стационарность (неподвижность), материальность, долговечность. Кроме основных признаков объекты недвижимости имеют частные признаки (табл. 1).
Таблица 1
Общая классификация объектов недвижимости
Признак классификации Виды объектов недвижимости
Воспроизводимость в натуральной форме Естественные объекты: земля, водные объекты, леса
Искусственные объекты: здания, строения, сооружения
Функциональное назначение Гражданские объекты (жилые и общественные)
Производственные объекты
Сельскохозяйственные объекты
Готовность к эксплуатации Готовые к эксплуатации объекты
Незавершенное строительство
Объекты, требующие реконструкции или капремонта
Целевое назначение земель Земли населенных пунктов
Сельскохозяйственные земли
Земли промышленности и иного специального назначения
Земли водного фонда
Земли лесного фонда
Земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения
Земли запаса
В качестве объекта управления в зависимости от конкретной ситуации может выступать отдельный объект недвижимости (торговое здание, земельный участок и пр.) или совокупность объектов (имущественный комплекс предприятия, муниципальный жилой фонд и пр.).
Субъектами управления недвижимостью являются собственники недвижимости и уполномоченные ими физические или юридические лица; однако самые широкие возможности управления имеют собственники недвижимости.
Собственность представляет собой «принадлежность вещей, материальных и духовных ценностей определенным лицам, юридическое право на такую принадлежность и экономические отношения по поводу принадлежности, раздела, передела объектов собственности» [11, с. 382]. Собственность находит свое проявление в отношениях владения, пользования, распоряжения объектами собственности, ответственности за их сохранность и рациональное применение (см. рисунок).
Владение — фактическое
обладание имуществом
Пользование — возможность эксплуатации, извлечения полезных свойств и доходов
Распоряжение — возможность определить юридическую судьбу имущества
Содержание отношений собственности
Собственник может передать объект недвижимости в доверительное управление. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица [2]. В процессе доверительного управления собственник должен иметь возможность контролировать деятельность управляющего с точки зрения достижения целей управления.
В процессе управления собственники объектов недвижимости и уполномоченные ими лица пытаются достичь определенных целей:
• экономические цели — получить определенные финансовые результаты, создать условия для экономического развития государства, региона, муниципального образования;
• потребительские цели — осуществление жилищного строительства, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость;
• социальные цели — реализация проектов с социальной направленностью, защита окружающей среды, использование материалов и конструкций с учетом интересов местных
заказчиков, эффективное налогообложение [6, с. 92].
Цели управления должны отвечать определенным требованиям. Во-первых, цель должна характеризоваться количественной и качествен- 35
Ответственность за сохранность и рациональное применение
ной оценкой, стоимостными и нестоимостными измерителями, т. е. быть измеримой [5, с. 836]. Во-вторых, цель должна быть реальной, что означает поэтапную достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений. В-третьих, цель управления должна быть четкой и конкретной, т. е. точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.
Поставленные цели достигают путем решения стратегических, тактических и оперативных задач:
• стратегическая задача — повышение рыночной стоимости объектов недвижимости путем определения справедливой базы для арендных платежей, развития инфраструктуры города и др.;
• тактическая задача — выбор метода управления по конкретным объектам недвижимости: продажа, аренда, передача в хозяйственное ведение, оперативное управление, доверительное управление и др.;
• оперативная задача — поддержание объектов недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии путем проведения технического обслуживания, включая текущий и капитальный ремонты [3].
Желаемый результат процесса управления недвижимостью можно описать совокупностью экономических, правовых, технических и прочих характеристик. Это могут быть показатели доходности недвижимости, технико-экономические показатели предприятия, условия аренды, физический износ и физические параметры здания.
Субъекты управления оказывают управляющие воздействия в виде приказа, распоряжения, нормативно-правовых актов, инструкций, поощрений и наказаний.
Вопросы эффективного управления недвижимостью наиболее актуальны для крупных собственников — государства, муниципальных образований и частных корпораций.
В процессе управления недвижимостью субъекты управления реализуют функции планирования и программирования, маркетинга, мониторинга, аудита, регистрации, учета, контроля и оценки.
Планирование представляет собой разработку и практическое осуществление планов, определяющих будущее состояние объекта, путей, способов и средств его достижения. Программирование — это форма планирования, управления и регулирования, опирающаяся на использование программ и про-
ектов, применение программно-целевого метода управления. В процессе планирования и программирования субъекты управления недвижимостью разрабатывают:
• прогнозы развития имущественного комплекса на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный периоды;
• программы приватизации государственного и муниципального имущества;
• планы по проведению капитального ремонта жилищного фонда;
• программы по реконструкции и развитию инфраструктуры и пр.
Маркетинг представляет собой «деятельность в сфере рынка товаров и услуг, осуществляемую в целях стимулирования сбыта товаров, развития и ускорения обмена во имя лучшего удовлетворения потребностей и получения прибыли» [11, с. 222]. Маркетинг недвижимости включает в себя:
• выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих спрос на рынке;
• исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и доходность объектов недвижимости;
• продвижение на рынок недвижимости, предназначенной для аренды, продажи и приватизации.
Мониторинг представляет собой систематическое наблюдение за состоянием объектов собственности с целью их оценки, контроля или прогноза. Мониторинг недвижимости заключается в проведении следующих видов работ:
• определение набора параметров и критериев, достаточных для принятия мер, обеспечивающих стабильное функционирование объектов недвижимости;
• разработка нормативных материалов, формулирующих функции мониторинга в управлении недвижимым имуществом и содержащих стандартные значения указанных параметров;
• создание системы слежения и регистрации технических, социальных, экономических и экологических параметров объекта недвижимости [4, с. 147].
Аудит устанавливает достоверность бухгалтерской (финансовой) отчетности экономических субъектов и соответствие совершенных ими финансовых и хозяйственных операций нормативным актам, действующим в РФ. Аудит играет важную роль в управлении государственной и муниципаль-
ной недвижимостью. Например, муниципальные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, проходят обязательный аудит, если годовой объем выручки от реализации продукции превышает в 500 тыс. раз минимальный размер оплаты труда или сумма активов баланса на конец отчетного года превышает в 200 тыс. раз минимальный размер оплаты труда, установленный законодательством РФ [7].
Управление недвижимым имуществом невозможно осуществлять без ведения учета, в процессе которого фиксируются сведения, характеризующие это имущество: место нахождения, стоимость, физические характеристики, обременение и прочие характеристики. Учет государственной и муниципальной недвижимости осуществляется путем ведения соответствующего реестра.
В системе управления недвижимостью важное место занимает государственная регистрация прав на недвижимость, представляющая «публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются права на недвижимость» [8]. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.
Важной составляющей системы управления недвижимостью является оценка стоимости, которая представляет собой «целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка» [10]. Проведение независимой оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству и муниципальным образованиям, в том числе при приватизации, передаче в доверительное управление или аренду; при использовании объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Важной функцией в управлении недвижимостью является контроль. Контроль — это система наблюдения и проверки соответствия функционирования управляемого объекта принятым управленческим решениям, выявление результатов управленческих воздействий на управляемый объект. Контроль за использованием недвижимости выполняется по следующим направлениям:
• контроль технических параметров — своевременность проведения ремонта, состояние помещений, законность проведения перепланировки;
• контроль экономических параметров — поступление арендной платы, доходов от унитарных предприятий, коммунальных платежей, средств от продажи;
• контрол ь правовых параметров — соблюдение условий договоров аренды, правил учета и регистрации прав, контроль за целевым использованием объектов недвижимости.
При управлении объектами недвижимости собственники могут использовать недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, создавать унитарные предприятия и учреждения, приватизировать, сдавать в аренду и использовать другие способы управления. При выборе метода управления для конкретного объекта недвижимости необходимо проанализировать преимущества и недостатки каждого метода (табл. 2).
Анализ системы управления недвижимостью невозможен без оценки экономической эффективности управления. Эффективность системы управления подразумевает «достижение возможно большего и лучшего результата при заданном уровне расходов на управление или достижение заданного результата при возможно меньших расходах на управление» [11, с. 490].
Для оценки экономической эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью используется система экономических и финансовых показателей, отражающих состояние и тенденции использования имущества. В эту систему входят:
• структурно-функциональные показатели недвижимого имущества;
• увеличение доходов бюджета от использования недвижимого имущества;
• сближение ставок за аренду государственного и муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы [9].
Таблица 2
Сравнительная характеристика методов управления недвижимостью
Метод Преимущества Недостатки
Создание государственных и муниципальных предприятий Получение доходов в долгосрочном периоде в виде части прибыли. Решение задач по социально-экономическому развитию территории Отсутствие доходов в краткосрочном периоде. В некоторых случаях поддержка нерентабельных предприятий
Создание государственных и муниципальных учреждений Решение задач в сфере образования, здравоохранения, культуры, спорта Низкое качество услуг, низкая эффективность использования имущества
Приватизация нежилых объектов недвижимости Единовременное получение крупной денежной суммы. Получение в будущем дохода в виде налога на имущество Потеря возможных доходов от использования имущества в будущем
Внесение недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ Получение доходов в долгосрочном периоде в виде дивидендов. Возможность получения дохода от продажи пакета акций в будущем. Контроль над обществом Отсутствие доходов в краткосрочном периоде. Солидарная ответственность по обязательствам акционерного общества
Аренда Стабильный источник доходов. Возможность использования объекта в будущем для собственных нужд собственника Потеря доходов в виде налога на имущество. При долгосрочной аренде и фиксированной арендной плате — потери от инфляции
Доверительное управление Использование и развитие объекта в интересах собственника. Текущие доходы. Возможность использования в будущем для собственных нужд Недостаток управляющих, обладающих квалификацией и опытом
Концессия Решение задач по социально-экономическому развитию территории. Текущие доходы. Возможность использования объекта в будущем для нужд собственника Сложность подготовки концессионного соглашения и обеспечения взаимовыгодных условий
Структурно-функциональные показатели характеризуют объем и структуру недвижимого имущества. Увеличение стоимости недвижимого имущества свидетельствует о расширении имущественного потенциала и является положительной тенденцией. Преобладание в структуре коммерческой недвижимости (торговой, офисной, производственной), предназначенной для получения прибыли, а также увеличение ее доли свидетельствуют об эффективности управления недвижимостью. Преобладание в структуре жилищного фонда и учреждений образования, здравоохранения свидетельствует о социальной направленности имущественного комплекса. В отношении такой недвижимости эффективность управления характеризуется качеством выполнения социальных функций, например, уровнем благоустройства жилья, долей ветхого жилья, вводом нового жилья, количеством жилья на одного человека, количеством семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, динамикой показателей в сфере образования и здравоохранения.
Наилучшим образом экономическую эффективность управления государственной и муниципальной недвижимостью отражает такой показатель, как доходы бюджета от использования недвижимого имущества. Формирование доходов бюджета от использования недвижимого имущества происходит по следующим направлениям:
• доходы от приватизации недвижимого имущества;
• доходы от сдачи в аренду земельных участков;
• доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (зданий и помещений);
• доходы от перечисления части прибыли государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Экономическую эффективность управления государственной и муниципальной недвижимостью отражает такой показатель, как сближение ставок за аренду государственного и муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы. Практика показывает, что предоставление имущества в аренду проходит в форме конкурса (аукциона), а размер арендной платы определяется в административном порядке и не зависит от рыночной ситуации. Это приводит к потере доходов бюджета от аренды недвижимости (если ставка аренды по договору аренды ниже, чем рыночная ставка аренды по аналогичным помещениям), или помещения остаются незанятыми (если ставка аренды по договору аренды выше, чем рыночная ставка аренды по аналогичным помещениям); в любом случае такая ситуация свидетельствует о неэффективном управлении.
В дополнение к перечисленным показателям эффективности, позволяющим оценить результа-
ты управления недвижимым имуществом, можно добавить:
• отношение доходов от недвижимого имущества к его стоимости. Данный показатель показывает, какой доход приносит один рубль, вложенный в недвижимое имущество; рост показателя в динамике свидетельствует об эффективном управлении имуществом;
• соотношение между доходами от недвижимого имущества и расходами на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости; рост показателя в динамике свидетельствует об эффективном управлении имуществом.
Таким образом, эффективность управления недвижимостью нужно оценивать не только по экономическим критериям, но и по качеству выполнения социальных функций.
По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Управление недвижимостью представляет воздействие собственника или уполномоченного им лица на экономические, правовые, технические и прочие характеристики объекта недвижимости для достижения определенных целей.
Особенно актуальными вопросы управления недвижимостью являются для крупных собственников: государства, муниципальных образований, частных корпораций, в распоряжении которых находятся сложные многофункциональные имущественные комплексы.
В процессе управления необходимо осуществлять планирование и программирование, маркетинг, мониторинг, аудит, регистрацию, учет, контроль, оценку стоимости недвижимости.
Субъекты управления могут применять различные методы управления недвижимостью: использовать недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, создавать унитарные предприятия и учреждения, сдавать в аренду и пр. При выборе метода управления для конкретного объекта недвижимости необходимо проанализировать преимущества и недостатки каждого метода.
Анализ системы управления недвижимостью невозможен без оценки экономической эффективности управления. Особенность оценки эффективности управления недвижимостью в том, что она должна учитывать не только экономические критерии, но и качество выполнения социальных функций.
Учет результатов исследования позволит повысить эффективность управления недвижимостью.
Список литературы
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. СПб: Питер, 2007.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Часть 1.
3. Грибовский С. В. Оценка стоимости в системе управления недвижимостью в Санкт-Петербурге // Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». [Электронный ресурс]. URL: http://smao. ru/ru/tp/methodic/article_186.html.
4. Григорьев В. В, Остина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: учеб. -практ. пособие. М.: Дело, 2001.
5. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2008.
6. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. М.: Изд-во МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003.
7. Об аудиторской деятельности: Федеральный закон от 07.08.2001 № 119-ФЗ.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
9. О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 09.09.1999 № 1024.
10. Оценка бизнеса: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2004.
11. РайзбергБ. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФА-М, 2007.
ВНИМАНИЕ! На сайте Электронной библиотеки <^ПЬ> собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами. Подробности на сайте библиотеки:
www.dilib.ru
V_У
_ 30
НАЦИОНАЛЬНЫЕ ИНТЕРЕСЫ: приоритеты и безопасность '
