CC BY
17
УДК 351. 711:338
Чебыкина А.Н.
Формирование инновационной политики
в сфере управления муниципальной собственностью
Система управления собственностью, как государственной, так и муниципальной, проходит стадию становления, и здесь необходим системный подход к ее созданию и развитию. Сегодня одни элементы новой системы управления муниципальным недвижимым имуществом уже существуют, применяются, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит разработать и ввести в действие в будущем.
Собственность муниципалитетов занимает важное место в составе экономической основы местного самоуправления. Муниципальную собственность Конституция РФ признает и защищает равным образом наряду с частной, государственной и иными формами собственности.
Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его (управления) объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.
Любой объект недвижимости создается или приобретается в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью (в т. ч. и муниципальной) и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, доверительного управления.
Управление недвижимостью предполагает осуществление комплекса операций по эксплуа-
тации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) - в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
В последнее время наблюдается тенденция роста доходов от управления муниципальной недвижимостью, однако эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
Анализ существующих подходов к управлению недвижимого имущества показал, что до сих пор существует ряд не решенных проблем. К числу наиболее актуальных проблем, подлежащих исследованию, относятся:
разработка предложений по совершенствованию обоснованности плана воспроизводства основных фондов;
выбор наиболее эффективного варианта воспроизводства;
определение рациональной последовательности направлений реализации воспроизводства материально-технической базы;
выбор наилучшего источника финансирования воспроизводства материально-технической базы;
совершенствование структуры недвижимого имущества муниципального образования.
Эффективная система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить достижение следующих целей:
максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости;
наиболее эффективное выполнение социальных функций в процессе использования недвижимости;
стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспече-
»
ние максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;
вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;
оптимизация структуры недвижимости в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.
В рамках указанных целей на региональном уровне должны решаться две основные задачи:
максимизация поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов муниципальной недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета);
формирование эффективного рынка недвижимости региона.
Решение поставленных задач может осуществляться путем реализации комплекса следующих мероприятий и действий.
1. Формирование концепции развития рынка муниципальной недвижимости муниципального образования городского округа "Воркута" на основании максимизации стоимости комплекса городской недвижимости (в том числе городской территории как ценнейшего ресурса).
2. Приведение муниципальных объектов недвижимости в наиболее эффективное использование.
3. Формирование полного реестра муниципальной недвижимости (баланс недвижимости) муниципального образования городского округа "Воркута", содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости и включающего объекты незавершенного строительства.
4. Четкое разграничение и координирование полномочий всех органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью.
5. Формирование объектов управления, исключая возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения).
6. Установление, в каких случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом предприятиям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации разме-
ров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях.
7. Обеспечение безусловного применения механизма рыночной оценки при использовании муниципальной недвижимости, выравнивание ставки арендной платы, взимаемой за использование муниципальной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке.
8. Создание необходимой правовой базы, позволяющей использовать различные способы распоряжения имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал).
9. Создание условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения муниципальной недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства и т. д.
10. Обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного и муниципальной имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих.
На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что управление объектами муниципальной недвижимости может базироваться на классических подходах и методах оценки с учетом особенностей оцениваемых объектов. Основной спецификой рассматриваемых объектов является то, что они относятся к муниципальной недвижимости, т. е. уже были в эксплуатации и требуют в той или иной степени реконструкции; по этой причине необходимо расширенное рассмотрение этого понятия.
Из всех основных направлений восстановления стоимости действующих объектов строительства реконструкция является одной из самых распространенных форм обновления основных фондов.
Методический подход к управлению муниципальным имуществом применим на уровне конкретного объекта. Если же брать муниципальное образование в целом, необходимо рассматривать: специфику развития рассматриваемого региона, основных участников региональ-
ного рынка недвижимости и их основные функции, а также как согласуются интересы этих участников и прогнозируются перспективы развития.
Стратегические решения по управлению объектами недвижимости имеют в муниципальном образовании долгосрочные последствия и в конечном итоге влияют на социально-экономическое развитие региона. Экономическая стратегия развития муниципального недвижимого имущества задает рамки для реализации программ, направленных на эффективное управление всеми основными фондами муниципального образования.
При этом экономическая стратегия призвана:
обеспечить единое понимание процесса управления недвижимым имуществом;
создать эффективные условия для контактов по вопросам развития недвижимого имущества между органами власти, инвесторами, застройщиками;
наладить эффективное сотрудничество федеральных, муниципальных, частных и общественных организаций в области развития и воспроизводства муниципального недвижимого имущества.
На первом этапе проводится оценка структуры и стоимости имеющегося недвижимого имущества муниципального образования с позиции его востребованности и целесообразности. В результате определяется перечень и структура недвижимого имущества, в которое целесообразно вкладывать инвестиции.
Целями разработки экономической стратегии развития отдельно взятого объекта муниципальной недвижимости являются: отображение существующего состояния и будущего экономического состояния элементов муниципальной собственности, задание ориентиров для муниципального образования и других учреждений и организаций, существующих в рамках жилищно-коммунального комплекса и рынка инвестиций.
Анализ современной западной литературы и практики стратегического планирования показывает, что не существует какой-либо типовой структуры стратегического плана развития основных фондов, единообразного процесса его разработки и реализации. В каждом случае учитывается множество специфических факторов.
На втором этапе определяются возможности инвестирования в развитие имущественного комплекса муниципального образования. Определение минимального/максимального объема инвестиций в конкретный объект недвижимости проводится исходя из финансово-экономического положения в регионе, а также возможностей привлечения кредитных ресурсов муниципалитетом.
На третьем этапе разрабатываются базовые сценарии развития объектов недвижимости в различных вариантах: ликвидация ненужных объектов; ремонт/реконструкция объектов; приобретение новых объектов (в т.ч. приобретение в лизинг и в кредит); сдача в аренду имеющихся объектов недвижимости и т. д. При этом планируемый объем инвестиций должен находиться в диапазоне:
^тш < ^план < ^тах .
Как правило, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости оборотных средств, требуемых для строительства/реконструкции объектов недвижимости. Максимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости как оборотных средств, так и внеоборотных, требуемых для развития объекта недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления может быть представлен следующим образом (см. схему).
Анализ литературных источников позволяет сделать вывод о том, что диапазон точек зрения на эффективность систем управления очень широк. В большинстве случаев считается необходимым осуществлять оценку управленческой деятельности по конечным результатам. На практике экономическая эффективность управления оценивается самыми различными показателями.
Нами разделяется точка зрения о том, что применительно к системе управления предприятием вообще и объектами муниципальной недвижимости в частности оценка ее эффективности должна базироваться на общей методологии определения экономической эффективности использования недвижимости и в то же время учитывать специфику функционирования данной системы.
Недвижимость как финансовый актив
Недвижимость как реальный актив
Мониторинг региональной инвестиционной привлекательности
Выбор критических факторов влияния на инвестиционную привлекательность
о
Оценка инвестиционной привлекательности
Итоговое значение инвестиционной привлекательности для данного объекта недвижимости в случае позиционирования его как финансового актива
ЖЕ
Итоговое значение инвестиционной привлекательности для данного объекта недвижимости в случае позиционирования его как реального актива без реконструкции
Мониторинг рынка в целях определения наиболее рационального направления реконструкции объекта муниципальной недвижимости
Оценка затрат на реконструкцию и перепрофилирование
О
Оценка инвестиционной привлекательности после реконструкции
Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости
в целях выбора стратегии управления
Эффективность управления объектом является категорией, характеризующей результативность мероприятий по совершенствованию объекта управления по сравнению с ресурсами на их осуществление как в сфере непосредственно управления, так и в сфере производства. Экономическая целесообразность мероприятий по управлению инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости может быть определена путем сравнения дисконтированных результатов и затрат.
Кроме ресурсного подхода существует возможность процессного подхода к оценке эффективности систем управления. В рамках подхода, ориентированного на управление процессами, показатели эффективности позволяют измерять эффективность функционирования деловых процессов.
Нами предлагается рассматривать управление инвестиционной привлекательностью объек-
та муниципальной недвижимости как деловой процесс и для оценки его эффективности предлагается использовать сбалансированную систему показателей Нортона - Каплана.
Для создания системы сбалансированных показателей необходимо выполнить следующие шаги:
неформально определить цель системы, определить группы показателей, определить факторы успеха, сбалансировать показатели и факторы. Поскольку оценка эффективности всегда осуществляется в условиях неопределенности, то выработка обоснованных направлений использования объекта муниципальной недвижимости предполагает изучение места и роли риска. Так, анализ рисков, связанных с управлением инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости, позволяет оценить чувст-
Научно-технические ведомости СПбГПУ 6' 2009. Экономические науки
вительность экономических показателей эффективности к изменениям внешней и внутренней среды под воздействием факторов неопределенности, риска (см. таблицу).
Для оценки риска проекта на основе метода чистого приведенного эффекта выгодно в качестве меры риска выбрать среднеквадратическое отклонение чистого приведенного эффекта от его математического ожидания. Поскольку чистый приведенный эффект - функция случайных величин денежных потоков, его дисперсия будет зависеть от силы корреляционной связи между величинами денежных потоков для каждого периода уплаты платежей.
1. Бородкин Ф.М., Гримаков В.И., Друга-нов С.П., Лылова О.В. Местное самоуправление в условиях жилищно-коммунальной реформы // Народное хозяйство Республики Коми. 2009. № 3. С. 43-47.
2. Гитинов В. Новые технологии и методики эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством // ЖКХ. 2009. № 1. С. 22-28.
3. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищ-
Таким образом, оценив риск инвестиционного проекта, можно произвести выбор оптимальной инвестиционной стратегии для системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости. Для северных регионов это особенно важно, так как они наименее привлекательны для инвесторов.
Кроме того, оценка эффективности управления объектами муниципальной недвижимости должна базироваться на общей методологии определения экономической эффективности использования недвижимости и в то же время учитывать специфику функционирования данной системы.
но-коммунального хозяйства города: Учеб. пособие для высш. учеб. завед. М.: Владос-Пресс, 2006. 96 с.
4. Ивлев И., Попова Т. Разработка корпоративной информационной системы департамента жилищно-коммунального хозяйства // ЖКХ. 2005. № 6. С. 10-14.
5. Каменева Е.А., Барулин С.В. Финансы жилищно-коммунального хозяйства. М.: Ось-89, 2007. 192 с.
Факторы оценки влияния на инвестиционную привлекательность объекта муниципальной недвижимости
Фактор влияния Недвижимость
как финансовый актив как реальный актив
Изменяемые в долгосрочном периоде факторы
Степень конкуренции на рынке недвижимости (в долгосрочном периоде) Цены снижаются, привлекательность растет Влияет в той мере, в какой на рынке есть полные аналоги объекта
Уникальность профиля объекта муниципальной недвижимости Незначительное влияние Превалирующее влияние
Развитость инфраструктуры (микросреда) Незначительное влияние Значительное влияние
Изменяемые в краткосрочном периоде факторы
Степень конкуренции на рынке недвижимости (в краткосрочном периоде) Привлекательность растет на фоне возможного роста цен Привлекательность растет на фоне возможного роста цен
Сфера использования объекта муниципальной недвижимости Значительное влияние Значительное влияние
Возможность переоборудования объекта недвижимости Значительное влияние Значительное влияние
Рыночные риски Значительное влияние Значительное влияние
Размер требуемых инвестиций Значительное влияние Влияет незначительно
Продолжительность реализации проекта (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт) Значительное влияние Значительное влияние
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
