CC BY
76
ОСОБЕННОСТИ ДВУХУРОВНЕВОГО СТРОЕНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ
Клевцов Виталий Владимирович,
к.э.н., проректор по учебной работе, Евразийский открытый институт; Тел.: 442-63-44; E-mail: [email protected]
Уровневое развитие системы ипотечного жилищного кредитования проходит в различных плоскостях вследствие многочисленных разрывов, дисбалансов, «пустот»
в
институциональной среде
деятельности субъектов ипотеки. Высказывается точка зрения о том, что одноуровневая и двухуровневая модели системы ипотечного жилищного кредитования не являются взаимоисключающими и могут функционировать в экономике страны параллельно.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное жилищное кредитование, система ипотечного жилищного кредитования
Klevtsov Vitaliy Vladimirovich,
PhD, Vice-Rector for Academic Affairs, Eurasian Open Institute (EOI); Tel.: 44263-44; E-mail: [email protected]
FEATURES OF A TWO-LEVEL STRUCTURE OF THE RUSSIAN MORTGAGE SYSTEM
Mortgage housing crediting system development passes in various planes owing to numerous ruptures, a misbalance, "emptiness" in institutional environment of mortgage subjects activity. The author's point of view that single-level and two-level models of mortgage housing crediting system are not mutually exclusive expresses and can function in a national economy in parallel.
Key words: mortgage, mortgage housing crediting, mortgage housing crediting system
Планы государства по развертыванию в стране системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной на массовую, а значит, доступную ипотеку, до настоящего времени не достигли своих целевых индикаторов. Этому не способствовали ни финансовая и техническая помощь из-за рубежа в лице Агентства США по международному развитию, Всемирного банка, Международной финансовой корпорации, ни частичное формирование контуров рынка программных стратегических инвестиций, в том числе за счет федеральной целевой программы «Жилище», национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», ни государственные антикризисные мероприятия, направленные на стабилизацию национальной экономической системы. Реализация антикризисных мероприятий затруднена несовпадением векторов интересов государства как участника ипотечных отношений и других субъектов системы ипотечного жилищного кредитования (строительных компаний, финансовых посредников, домохозяйств). Если государство ориентировано, в основном, на обеспечение жизнедеятельности общества, то интерес других субъектов - максимизация характерных для них эффектов (прибыль, полезность).
Ипотечное кредитование, являясь одним из структурных элементов форм жилищного финансирования (финансирование из источников собственного капитала, из заемных средств, смешанная форма финансирования с использованием собственных и заемных средств в их различных сочетаниях), следует рассматривать в качестве его частной категории, а не в отрыве от других форм финансирования жилья. По мнению автора, также следует уточнить саму дефиницию «ипотечное жилищное кредитование». Так, ипотечное жилищное кредитование - особая система с диверсифицированными отношениями и многоуровневыми связями между сферами материального производства (строительные компании), обращения (финансовые посредники), потребления (домохозяйства) по линии движения ссужаемой стоимости и процесс, результирующий синтез финансово-кредитных схем приобретения жилья в части их ресурсного обеспечения (ипотечного жилищного кредита), образующих макро, мезо- и микроэкономический уровни системы ипотечного жилищного кредитования.
Из приведенного определения следует, что ипотечное жилищное кредитование связывает между собой как строительные компании, представляющие собой реальный сектор экономики, домохозяйства, обеспечивающие перераспределение жилищного фонда (при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости) или его воспроизводство (при предъявлении спроса на жилую недвижимость на первичном рынке), так и финансовых посредников различных типов. Формирование диверсифицированных и многоуровневых отношений способствует конструированию архитектуры ипотечного рынка, основанной на технологических, организационных, маркетинговых и финансовых инновациях, обеспечивающих определенные результаты ипотечного жилищного кредитования (рис.1).
Говоря о финансовых посредниках ипотечного жилищного кредитования, следует заметить, что на современной стадии развития финансового посредничества можно выделить следующие типы финансовых посредников: депозитные (коммерческие банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы); контрактно-сберегательные (пенсионные фонды и страховые компании); инвестиционные (разнообразные инвестиционные фонды); прочие (лизинговые и др.). При этом, при изучении функционирования финансовых посредников в рамках российской системы ипотечного жилищного кредитования, целесообразно к числу институциональных инвесторов отнести контрактно-сберегательные
№1,2010
Экономика
Ипотечное жилищное кредитование
И
особая система с диверсифицированными отношениями и многоуровневыми связями по линии движения ссужаемой стоимости и процесс, результирующий синтез финансово-кредитных схем приобретения жилья
Технологии ипотечного кредитования со стороны банковского сектора
(технологические инновации)
Инновационные организацио иные структуры и институциональные формы
(организационые инновации)
Видоизменение ипотечного продукта и маркетингового подхода к его реализации
(маркетинговые инновации)
Новые финансовые механизмы, встроенные в
ипотечное кредитование (финансовые инновации)
Результаты развития ипотечного жилищного кредитования
I
Приток российских и иностранных инвестиции в регион
сферы в инвестиционную деятельность путем трансформации ипотечного кредита в источник финансирования жилищного строительства
Трансформация сбережений населения в инвестиции
условии для активизации инвестиционной деятельности и
обеспечение эко номиче ского роста на основе инвестицио иной составляющей
гибких за счет финансовых инструментов финансово-кре дитны х с хем приобретении жилья с участием ипотеки
Рис.1. Ипотечное жилищное кредитование и результаты его развития
институты, представленные
негосударственными пенсионными фондами и страховыми компаниями, и инвестиционные фонды,
представленные паевыми
инвестиционными фондами (рис.2).
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ для построения национальной системы принята американская модель ее организации, состоящая из двух уровней. Другими словами, институциональная среда ипотечных отношений в России имеет полииерархический характер. На первом уровне ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования») центральной фигурой системы экономических отношений является заемщик, для которого характерна индифферентная,
конформистская, гедонистическая, поддерживающая, нигилистическая типология моделей поведения. Отношения «второго уровня» облекаются в разнообразные финансовые инструменты: кредитные договоры, ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и другие, где роль непосредственного заемщика, преследующего цель улучшения своих жилищных условий, экономического и правового значения не имеет. Первый уровень представлен залоговыми и кредитными отношениями, второй уровень -страховыми, финансовыми,
инвестиционными, производственными. Если первый уровень в докризисных условиях развивался значительными темпами (индикатор - объем ипотечных
Экономика, Статистика и Информатика
кредитов, предоставленных
физическим лицам), то второй имел сравнительно меньшие темпы развития.
На национальном уровне векторы ипотечной деятельности заданы Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ). Функционирует система
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на основании закона № 122-ФЗ), исправлены недочеты в Федеральном законе о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ), преобразовав его в потребительски-ориентированный законодательный акт и сформировав платформу для образования иных инструментов привлечения строительными
компаниями в инвестиционно-
№1,2010
Финансовые посредники ипотеки
Депозитные
Банки Прочие
депозитные
__1_1
Институциональные инвесторы
Л__I
Контрактно-сберегательные Инвестицио иные Прочие
Пенсионные фонды Страховые Инвестицион- .Лшинготые компании ные фонды "нин и др.
Рис.2. Финансовые посредники ипотечного жилищного кредитования
строительный процесс денежных средств населения. Вышеуказанное становится результатом того, что снижение притока денежных средств в инвестиционно-строительный комплекс, вылилось в использование различных суррогатных форм его восполнения (векселя, договоры предварительной купли/продажи и др.).
Национальные нормативно-правовые акты, регулирующие институциональную среду
деятельности субъектов ипотечного жилищного кредитования, задают нижние и верхние пороги степени неопределенности и величины транзакционных издержек участникам ипотечных отношений. На мезоуровне данные акты конкретизируются и облекаются в формы региональных и местных целевых программ, стратегии социально-экономического развития.
Двухуровневое строение системы ипотечного жилищного кредитования обеспечено функционированием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК),
представляющего собой результат трансплантации института ипотечных агентств из США и специализированных ипотечных и универсальных банков, осуществляющих ипотечную
деятельность. В процесс подготовки трансплантации было вовлечено значительное количество участников, имеющих разнонаправленные
социально-экономические интересы, зарождающие механизм
экономического медиаторства,
поскольку в процесс были вовлечены помимо АИЖК, коммерческих банков, также парламентские комиссии, международные организации,
Администрация президента, которые выполняли функции лоббистов, экспертов, гарантов и т.д.
Присутствие в рыночном пространстве регионов России жилищно-накопительных кооперативов является свидетельством того, что одноуровневая (немецкая) и двухуровневая модели системы ипотечного жилищного кредитования не являются взаимоисключающими и могут функционировать в экономике страны параллельно, способствуя более эффективному агрегированию форм жилищного финансирования и финансовых инструментов в едином процессе создания и реализации жилья населению. Проблема развития ипотечного жилищного кредитования усугубляется следующим:
1. Сберегаемые в отечественной экономике ресурсы в своей значительной части не направляются на инвестиционные цели. Об этом, в первую очередь, свидетельствуют такие показатели, как норма инвестирования в основной капитал и уровень капитализации сбережений.
2. Низкая самоактивизация процесса ипотечного жилищного кредитования. Низкая эффективность рыночных методов регулирования ипотеки обусловлена неустоявшейся институциональной структурой, структурными диспропорциями, в
связи с чем возникают явные и неявные противоречия, сдерживающие
ипотечное жилищное кредитование.
3. Ипотечные отношения деформированы и имеют следующие векторы разбалансировки: технологический, стоимостной, структурный и территориальный
4. Значительная часть домохозяйств потеряла функциональную способность к вхождению в ипотечные отношения, отсутствуют инвестиционные предпочтения в целом.
5. Ослабление межрегиональных связей в условиях кризиса препятствует свободному переливу инвестиционных ресурсов, в результате подрывается целостность инвестиционного процесса.
В целях формирования системы ипотечного жилищного кредитования и отработки механизма ее
функционирования, необходима активная государственная политика по регулированию экономических структурных сдвигов, которые происходят в силу того, что ипотека -продукт привлекательный как для бизнеса (коммерческих банков), так и для государства, поскольку является социально ориентированным. Сложная государственная задача состоит в достижении баланса между решением своих задач по снижению социальной напряженности через формирование данной системы и создании благоприятных условий для ее развития.
№1,2010
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования может быть выведена в качестве отдельной стратегии или в составе инвестиционной. При анализеПолитика
регионального развития. 1. Изменение условий социально-экономической жизни: - приватизация жилищного фонда.
комплекса, породил стимулы для развития конкурентной борьбы как с внутренними, так и с иностранными подрядчиками;
разгосударствления
- осознание со стороны государства
практической деятельности субъектов РФ можно выделить определенные виды инвестиционных стратегий.
1. Стратегия формирования первоначальной ресурсной базы заключается в создании необходимых финансовых ресурсов для дальнейшего повышения социально-экономического уровня развития региона за счет размещения акций функционирующих предприятий и природных ресурсов. Такой стратегии придерживаются Иркутская область, республика Саха (Якутия), Тюменская область, Красноярский край и другие территории, обладающие природно-ресурсным потенциалом.
2. Стратегия равнозначности развития проявляется в том, что инвестиционные проекты, реализуемые в любом сегменте рыночного пространства региона, имеют высокую вероятность к
собственности, в частности жилого фонда, предоставляет возможность домохозяйствам направлять доходы, полученные от операций по купле/ продаже недвижимого имущества на оплату вновь приобретаемого жилья и дополнительно привлеченных ипотечных кредитов; - появление необходимой для развития рыночных отношений в стране «прослойки» общества -среднего класса, который обладает высоким потенциалом кредитоспособности и платежеспособности, позволяющим обслуживать привлекаемые ипотечные
кредиты;
- переориентация структуры спроса на жилье со стороны населения с предъявления требований к площади приобретаемой квартиры до большей заинтересованности в качестве, планировке, типе, местоположении
необходимости в решении проблем, связанных с жилищным
строительством, и целесообразности увеличения объемов предложения, которого можно добиться за счет наращения объемов возведения жилья для достижения эффекта масштаба, заключающегося в снижении издержек, в данном случае - для предприятий строительного комплекса. Уменьшение стоимости строительства при обеспечении оптимального его качества позволяет сделать жилье более доступным и увеличить масштабы жилищного строительства. Вместе с тем, стремление снизить затраты сопровождается медленной
модернизацией предприятий, занятых в строительном бизнесе, улучшением технологий строительства для обеспечения увеличившегося спроса на жилье и конкуренции с иностранными поставщиками и подрядчиками;
осуществлению. Подобнаянедвижимого объекта, наличии рядом - появление объективной возможность существует,
поскольку
созданы благоприятные организационные условия для развития различных форм предпринимательства базе разработанного законодательства и системы защиты инвестиций на уровне региона.
3. Стратегия «точек роста»
объектов социально-культурной инфраструктуры; - изменение мобильности населения в пределах территории страны в сторону ее увеличения. Таким образом, региональные жилищные и ипотечные рынки получают возможность расширить объем
необходимости в новых видах деятельности, обслуживающих
жилищный рынок, повлекшее за собой возникновение профессиональных на участников, таких как, риэлторы, оценщики и т.д., то есть развитие инфраструктурных звеньев ипотечного рынка.
сформулирована экономическойсовершаемых операций за счет
3- Нормализация деятельности
службой Совета безопасности РФ в 1996 миграции домохозяйств из одной г. и заключалась в том, что определялись территориальной единицы страны в приоритеты развития экономическихдругую; комплексов, то есть те точки роста в рыночном пространстве региона,
способные дать наибольшую, возможно отличную по скорости отдачу на вложенный капитал. Наращенный доход, исходя из сущности данной стратегии, должен направляться на дальнейшее развитие экономики территории. Данную стратегию применяют большинство регионов России, в том числе Тверская область.
Автор предлагает «точки роста»
- изменение роли объектов недвижимости, где жилье выступает теперь не только как благо, удовлетворяющее жизненно
необходимые потребности человека, но и как объект инвестирования, трансформации сбережений в доходную недвижимость,
обеспечивающую получение
стабильной прибыли.
2. Повышение деловой активности: процесс приватизации
ипотечного жилищного кредитования,собственности, разгосударствления -в соответствии с которыми следует различных сфер экономики, в том числе осуществлять единую стратегию предприятий строительного
кредитных организаций, финансовых институтов и отдельных инвесторов: - потрясший экономику страны кризис, который сократил сферы для спекулятивного вложения средств, уменьшил количество объектов для инвестирования. Большинство финансовых инструментов, объекты недвижимости не представляли интереса для инвесторов. В условиях экономического коллапса ипотечное кредитование и операции по привлечению временно свободных средств домохозяйств имели невысокую привлекательность, законотворческая работа со стороны государства для формирования портфеля нормативно-
Экономика, Статистика и Информатика ЛД №1,2010
правовых актов, регулирующих отношения в области ипотечного жилищного кредитования в интересах всех его участников;
- деятельность государства и местных органов власти по формированию условий, способствующих большей доступности жилья для населения, в частности поддержке различных программ ипотечного кредитования;
- работа крупнейших, а также региональных банков в направлении развития системы ипотечного кредитования и формирования рынка ипотечных кредитов, что сопровождается внедрением различных программ, по которым граждане могут улучшить свои жилищные условия, воспользовавшись «длинными» денежными ресурсами в виде ипотечных кредитов;
- взятый курс государства на стимулирование вложений в реальный сектор экономики и в инвестиционные потребности населения;
- возросший уровень конкуренции на рынке банковских услуг среди кредитных организаций и финансовых инвесторов;
- появление особых институциональных единиц, в частности, - Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, страховой компании АИЖК и др.
4. Политика органов различных уровней власти:
- формирование условий для снятия социальной напряженности в обществе через решение жилищных проблем граждан путем предоставления «социального жилья»;
- политика, направленная на формирование среднего класса, его
расширение и укрепление; поддержка малого бизнеса, способного предоставить дополнительные рабочие места и повысить социальную стабильность в стране;
- стимулирование повышения деловой активности на жилищном рынке, строительстве и связанных с ним видов деятельности национальной экономики;
- увеличение финансовой базы за счет налоговых поступлений и других доходов государства за счет которой возможно предоставление социального жилья населению с невысоким уровнем благосостояния.
Точечное, узконаправленное регулирование развития ипотечного жилищного кредитования не приводит к достижению поставленных в национальных проектах и программах целей, вследствие осуществления без учета взаимного влияния структурных элементов как внутри системы ипотечного жилищного кредитования, так и ее связей с финансово-кредитной системой и реальным сектором экономики. Современные
экономические условия сформировали предпосылки эволюционного перехода к стратегии уточнения и детализации институциональной среды
деятельности субъектов ипотечного жилищного кредитования, развития региональных механизмов ипотеки с учетом территориальных
особенностей. Это становится особенно актуальным с учетом феномена концентрации ипотечного капитала и иерархически-волновой диффузии, наблюдаемой в отдельных региональных центрах России, что необходимо учитывать в общей стратегии развития ипотечного жилищного кредитования, а также
проектах и программах на национальном, региональном, местном и локальном уровнях.
Фундаментом для развития ипотечного жилищного кредитования является гармонизация элементов социально-экономической политики государства и, как следствие, формирование финансового и денежно-кредитного пространства. Национальный проект, различные территориальные целевые программы пока не обеспечили единства этого пространства, имеют место разрывы, дисбалансы, «пустоты», которые не позволяют выстроить эффективных ипотечных отношений.
Литература
1. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. - М.: Эксмо, 2006. - 338с.
2. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. - М.: Наука, 2008. - 200с.
3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2009. - 304с.
4. Шелков О.В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации. - М.: Дикта, 2007. - 252с.
References
1. Grudtsyna L. Ju, Filippova E.S. Mortgage. - M.: Eksmo, 2006. - 336р.
2. Polterovich V.M., Starkov O.JU. Mortgage formation in catching up economy. A problem of institute's transplantation. - M: Nauka, 2008. - 200p.
3. Razumova I.A. Mortgage crediting: the Manual. - SPb.: Peter, 2009. - 304p.
4. Shelkov O.V. Mortgage crediting. History, theory, prospects, practical recommendations. - M: Dikta, 2007. -252p.
№1,2010
H
