CC BY
25
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА И ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ В СОВРЕМЕННЫЙ ПЕРИОД
УДК 336.77
Виталий Владимирович Клевцов
к.э.н., проректор по научной работе, Евразийский открытый институт Эл. почта: [email protected]
Проведен анализ экономических учений в отношении ипотеки как института, институционального механизма, сферы функционирования ипотечных институтов, специфического контракта с имплицитной составляющей. В работе предложено выделить категорию «ипотечный капитал» в целях исследования ресурсного обеспечения ипотеки. Представлено видение образования ипотечного капитала, выявлена взаимосвязь и взаимообусловленность ипотечного кредитования и банковского капитала, разработана двухуровневая модель управления ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотека, институт, институциональный механизм, ипотечное жилищное кредитование, ипотечный капитал, банковский капитал.
Vitaliy V. Klevtsov,
PhD, Vice-Rector for Academic Affairs, Eurasian Open Institute (EOI) E-mail: [email protected]
ECONOMIC NATURE OF THE MORTGAGE CAPITAL AND MORTGAGE LENDING MANAGEMENT FEATURES IN CURRENT PERIOD
An analysis of economic theories on the mortgage as an institution, institutional arrangements, the scope of functioning mortgage institutions, a specific contract with the implicit component is represented. We asked to identify the category of "mortgage capital" in order to study mortgage resource providing. A vision of mortgage capital appearance is represented, the relationship and interdependence mortgage lending and banking capital is revealed, a two-tier model of mortgage lending management is developed.
Keywords: mortgage, institution, institutional arrangements, mortgage lending, mortgage capital, bank capital.
1. Введение
Исследования автора отражают, что в экономической теории не освящен один из основных вопросов, характеризующих современное развитие ипотеки, - роль капитала в обеспечении ее функционирования, формировании ресурсной «платформы». Автор предлагает рассмотреть правомочность выделения категории «ипотечный капитал». Так, в настоящей статье поставлена задача обосновать выделение ипотечного капитала (ИК) как новой разновидности капитала и появление, таким образом, новой его типологии (вместе с венчурным, интеллектуальным, человеческим, репутационным, социальным и т.д. капиталом). Ее решение осуществляется посредством диагностики ИК на наличие ключевых признаков классической теории капитала (соединение факторов производства (живого и овеществленного труда), производительное потребление, потенциал генерирования стоимости, непрерывный кругооборот) и соответствие современным реалиям происхождения и движения капитала, под которым понимаем изменение вообще (Ф.Энгельс), основанное на общих законах: переход количества в качество, борьба противоположностей и отрицание отрицания (Гегель).
2. Возникновение ипотечного капитала
В основу изучения категории «капитал» положен воспроизводственный и системный подходы как методологические принципы исследования. Автором проведен анализ точек зрения представителей различных теоретических направлений и научных школ по поводу природы и особенностей капитала. Классическая школа ввела понятие капитала как запаса незавершенной продукции, происходит разделение капитала на основной и оборотный; неоклассическая школа определила капитал как запас, который находится в постоянном движении - в обороте, поэтому приносит доход и сохраняется благодаря капитальным благам (материальным вещам); кейнсианская школа идентифицировала финансовый капитал, как капитал, специализирующийся на финансовой деятельности.
Развитие экономической системы и углубление процесса общественного разделения труда способствовали обособлению торгового и денежного капиталов, где последний включает в себя ссудный капитал, появление которого потребовало институциональной фиксации возникших изменений, реализованной через становление и развитие кредита, как формы движения ссудного капитала, и финансового сектора, субъекты которого выступают его профессиональными участниками, использующими по большей части не собственные, а привлеченные средства.
Многоликость капитала позволила сформулировать вывод о том, что он детерминируется общественными отношениями, в которых одни и те же субстанции играют разную роль, определяемую обстоятельствами на каждый момент времени. Исследования автором вопроса об источниках ссудного капитала по материалам стран мира показали, что в качестве таковых активно используются сбережения населения, воплощаемые в депозитах, резервах пенсионных фондов, страховых компаний и т.д. Именно данные источники выстраивают также ИК, определяют его движение и соответствующий кругооборот.
Обращение автора к экономическим учениям, рассматривающих вопросы развития ипотечного кредитования, привели к необходимости их систематизации (рис.1).
Возникновение ИК обусловлено развитием финансово-кредитной системы и финансового посредничества как суверенной сферы деятельности, наполняющим экономические отношения новым качеством, когда объектом становится финансовая разновидность товара, происходит усиление финансовой доминанты как абстрактной носительницы стоимости, порождающей примат стоимости (ирреальности) над хозяйством (реальностью). Развитый рынок США и появление деривативных ипотечных инструментов особенно ярко отражают тот факт, что иррациональные и ирреальные внешние формы экономического бытия изменяют и маскируют объективную зависимость этих форм от реальной экономики. Глубокое проникновение ипотечных инструментов, порожденных американской
И
П
О
Институция (по О.В.Иншакову)- социальные формы типизации функций хозяйственных субъектов. определяющие их статусы и роли в СИЖКи образующие систему отношений на основе функционирования ипотечного кредита
Институт (по Г.Б.Клейнерусистема формальных и неформальных норм, регул ирующих деятельность и взаимодействие субъектов контактных отношении по повода1 предоставления ИЖХ и его обслуживанию: по О.В.Иншакову - функциональная организация, обеспечивающая реализацию системы однородных институций (в рамках
СИЖК)
Институциональный механизм осуществления сделки пред оставлении ИЖК на долгосрочной основе под зало г объекта недвижимости за счет контрактного расщепления ш'чка прав собственносгимежду принципалом и агентом, владеющего заложенным активом
Сфера функционирования ипотечных институтов, осразующих институциональную
структуру ипотечных отношений, обеспечивающая альтернативные способы предоставления и получения ипотечного кредита посредством кооперативных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства
Специфический контракт с шсщщршоЁсоставляющей, результирующий оформление закладной на недвижгимое имущество. позволяющей достраивать ипотечные отношения, подключать разнообразные источники образования ипотечного капитала, выступая строительным материалом финансово-кредитной пирамиды
Рис. 1. Представление ипотеки с позиций экономической теории
экономической системой, в национальные экономики в качестве инструментов прироста капитала, хеджирования, создало впечатление, что они генерируют большую стоимость, прививая деньгам свойство самовозрастания, превратив их в самодовлеющую силу, все чаще диктующую реальной экономике свои условия.
ИК, в отличие от ссудного капитала, формой движения которого выступает кредит, представляет собой еще и дальнейшее использование кредита как капитала и состоит из финансовой, представляющей и обслуживающей реальный сектор экономики, и спекулятивной компонент. Такой противоречивый
тандем образует диалектическую (контрастную) пару, где ведущая роль отводится именно спекулятивной компоненте (долгосрочное фондирование ипотечных жилищных кредитов посредством размещения долговых ценных бумаг). Последнюю можно охарактеризовать как капитал-оценку (поскольку субъективно отражает действительный капитал), она оказывает особое влияние на интеграции субъектов ипотечного жилищного кредитования, провоцирует ситуацию разрыва, несоответствия между рынком капитала и реальным сектором, реальным и фиктивным капиталом, заостряя внимание на приобретающем глобальный окрас фунда-
ментальном противоречии текущего капитализма, которое состоит в парадоксе ограниченности материальных благ при неограниченности денежных ресурсов.
Отмеченный разрыв как результат нарушения взаимодействия в направлении достижения их сбалансированного функционирования при сложноструктурированном характере ИК (вплетены редистрибутивные источники финансирования, направляемые на решение социальных задач, а также элементы финансового капитала, держатели которого действуют под влиянием экономических мотивов), переориентирует общественную целесообразность
Рпс. 2. Реальная и спекулятивная проекции капитала при образовании ипотечного капитала
Экономика, Статистика и Информатика^!^? №1, 2012
функционирования ИК в целесообразность сугубо экономическую. Реальная и спекулятивная проекции капитала при образовании ИК представлены на рис.2.
Спекулятивная проекция рассмотрения капитала как капитала-собственности при наложении процессов глобализации, сопровождающих национальные финансовые рынки, стремительно перемещает его в виртуальную ипостась и способствует возникновению иллюзии, что право присвоения дохода, выраженное долговой ценной бумагой на базе ипотеки - это и есть товар, способный сам по себе воспроизводить денежный капитал. То есть виртуальная ипостась, в которую смещается капитал-собственность, образуется посредством долгосрочного фондирования ипотечных кредитов на базе ипотечной ценной бумаги, наделяя капитал свойством фиктивности, выражающего автономность движения и самооценки.
Таким образом, автор рассматривает ИК как:
- систему отношений, определяющую смену форм капитала и его непрерывный кругооборот: денежный капитал (деньги), ссудный капитал (ипотечный кредит), физический капитал (объект недвижимости), фиктивный капитал (фондовые активы) и институционализируемую посредством оформления закладной на недвижимое имущество;
- актив, определяющий приоритетно-векторный источник долгосрочного финансирования ипотечного кредита, воспроизводство которого детерминируется конфигурацией механизма перераспределения ресурсов на рынке капитала, аккумулируемый на данном рынке и смещаемый для последующего использования на рынок физических капиталов (рынок недвижимости), с целью получения выгод в будущем (прибыль, процент, максимизация полезности потока жилищных услуг, трансформация арендных платежей в платежи по кредиту).
Двухпроекционное рассмотрение ИК позволило выявить и доказать его интегрирующий и диверсифицирующий характер, на основе чего предложено при управлении ипотечным жилищным кредитованием (ИЖК) исходить из предположения о взаимосвязи и взаимообусловленности ипотечного кредита и ипотечного капитала, определяющего масштабы ипотеки, ее тер-риториально-локализованные страте-
гии развития на основе регионализации финансовыми посредниками своей деятельности при соответствующей капитальной базе, внедрение финансовых инноваций. Исходя из этого, систему управления ИЖК предлагается ориентировать не на бюджет или банковский, а ипотечный капитал как результат сращивания элементов финансового капитала и редистрибутивных источников денежных ресурсов. Заметим, что распространившийся в последние годы термин «материнский капитал», выступающий результатом перераспределения стоимости, а не производства, с достаточной степенью условности можно отнести к капиталу в случае его направления на первичный жилищный рынок, вовлекающий данную форму государственной поддержки института семьи в производительное потребление.
Интегрирующий характер ИК определяется тем, что в современных условиях, в которых сильна роль финансовых посредников (особенно институциональных инвесторов) в развитии ИЖК, способных к долгосрочному финансированию ипотеки, велико значение не только банковского капитала или бюджета, выстраивающих ресурсный каркас первичному ипотечному рынку, но и других элементов финансового капитала (страхового, пенсионного, инвестиционного). При этом автором отмечается, что ИК не является их арифметической суммой (за счет эффекта синергии, присущего ИЖК, определяющего форму движения ИК).
3. Взаимосвязь и взаимообусловленность ИЖК и банковского капитала
Как было уже отмечено, при формировании системы управления развитием ИЖК и ее реализации на практике автором доказывается необходимость ориентированности на взаимосвязь и взаимообусловленность ИЖК и банковского капитала как основного ресурсо-образующего элемента ипотечного капитала, определяющего в настоящий момент масштабы ипотеки, ее терри-ториально-локализованные стратегии развития на основе регионализации банками своей деятельности при соответствующей капитальной базе, внедрение финансовых инноваций. Активы банковской системы составляют 67% от ВВП, тогда как совокупные активы других институциональных инвесторов (негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний, чистые активы ПИФов) оцениваются всего лишь в 9%
от ВВП.
Построение рекомендаций по управлению ИЖК осуществлено автором с учетом бюджетозамещения в отношении источников финансирования ипотеки, что исключает доминантность ре-дистрибутивных источников, а необходимость ориентированности на эндогенное предложение финансовых ресурсов (за счет банковского кредитования) обосновывается имманентными экономике России условиями и целевыми требованиями ее финансирования. В отличие от экзогенного финансирования экономики (через финансовые рынки), поддерживаемого государством посредством соответствующего институционального проектирования финансово-кредитной системы России, для экономики, основанной на банковском кредите, не предъявляются столь высокие требования к рынкам, их институционально-инфраструктурной организованности, качеству самих институтов, инструментов (активов), а также к информации, детерминирующей способности активов к ее отражению, что подтверждает гипотезу эффективности рынков Ю.Фама, суть которой в том, что на эффективном рынке отдача от использования информации соответствует затратам на ее получение. Высокие транзакционные затраты «опутывают» перераспределительные процессы на рынке капитала, препятствуют проникновению иностранных инвестиций, вследствие чего рост банковского капитала осуществляется за счет внутренних источников, консервируя процесс развития банковской системы.
Автором сформулирован вывод о необходимости тактического «институционального протезирования» в пользу ориентированности в развитии финансово-кредитной системы на эндогенное предложение денег при синхронной реализации системы мероприятий по перезагрузке финансовых рынков (рынка ипотечных ценных бумаг - в целях активизации второго «уровня» СИЖК, других рынков - в целях снижения дефицита объектов инвестирования альтернативных жилью). Подобная тактическая переориентация позволит нивелировать «размывание» финансового суверенитета банковской системы, спровоцированного расширением роли банков с иностранным капиталом в финансировании экономики, трансграничным кредитованием. «Размывание» финансового суверенитета опасно не только с точки зрения соображе-
ний национальной экономической безопасности, но и в связи с повышением рисков проникновения финансовых «инфекций», провоцирующих кризисные процессы, как в финансовом, так и в реальном секторах экономики.
Термин «институциональное протезирование» предложен Г.Б.Клейнером в работе Клейнер Г.Б. Особенности процессов формирования и эволюции социально-экономических институтов в России - М.: ЦЭМИ РАН, 2001. Он отмечает, что «институциональное протезирование», несомненно, является вполне допустимым и часто даже незаменимым инструментом для решения неотложных задач переходного периода. Однако формирование долгосрочной страновой институциональной структуры требует иной, более изощренной и фундаментальной институциональной стратегии, в полной мере учитывающей структуру общества,.. .особенности общестранового развития, факторов, хода и результатов институциональной динамики. Единственным способом органичного создания и развития благоприятной для социально-экономического роста страновой институциональной среды является последовательная селекционная работа на всех уровнях иерархии».
Устранение или снижение силы факторов, сдерживающих рост активов банковской системы, упрочнение ее ресурсной базы позволит раскрыть инновационный потенциал ИЖК, сбалансировать реализацию федеральных и региональных программно-проектных жилищных инициатив, расширив, тем самым, адресность в решении проблем обеспеченности населения жильем,
способствуя формированию многосекторной модели жилищного рынка России. Параллельная разконсервированию потенциала банковской системы перезагрузка финансовых рынков, необходима для наполнения «инвестиционных пустот», элиминирования воздействия на процесс обеспечения доступности жилья факторов, вызванных дефицитом альтернативных жилью объектов инвестирования с низкими рисками, сужения объема инвестиционного спроса, формируемого в результате перенесения извлекаемого дохода с фондового, валютного рынков, экономической ренты от роста цен на нефть на жилищный рынок. Среди финансовых инструментов, оптимизирующих структуру (валюта, депозиты, недвижимость, золото, облигации, паи ПИФов, акции) сберегательно-инвестиционного портфеля домохозяйства, недвижимость играет важную роль. Высокий уровень инвестиционного спроса становится основным фактором роста цен на жилье, что можно наблюдать при анализе коэффициента капитализации первичного жилищного рынка, структуры влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса, результатом которого становится еще больший отрыв объемных характеристик финансового портфеля домохозяйства от цен на жилье.
Данилова М.Н. доказывает, что в инвестиционном субпортфеле агрессивного типа приоритетными являются вложения в недвижимость, золото и корпоративные облигации (Данилова, М.Н. Сравнительный анализ финансовых инструментов как объектов инвестиционных вложений домохозяйств /
М.Н. Данилова, Т.Н. Данилова // Финансы и кредит. - 2007. - №38 (278). - С.7-17; Данилова, М.Н. Основы формирования оптимального сберегательно-инвестиционного портфеля домохозяйства / М.Н. Данилова // Электронный научный журнал «Вестник ВВАГС». - 2009. -№3. - Режим доступа: Ийр:// nauka.vvags.ru)
Растущие объемы ИЖК при одновременном разрушении спекулятивного и инвестиционного спроса на жилье способны обеспечить устойчивость СИЖК за счет расширения ее потенциала в решении тактических и стратегических задач.
4. Модель управления ИЖК
Автором также построена модель управления ИЖК (рис.3), которая управления ориентирована на повышение уровня жилищной обеспеченности за счет сглаживания несбалансированности в проекциях: потенциалов, образующих факторный потенциал ИЖК, институтов, формирующих структурно-институциональный каркас СИЖК, мер жилищной и финансово-кредитной политики государства и реализации цели устойчивого развития жилищного рынка на этой основе. Указанная «проекционная» несбалансированность диагностирована автором на основе исследования точки равновесия на жилищном рынке, результирующего опережающую динамику увеличения уровня спроса по отношению к предложению, индикаторами чего выступают рост цен на жилье и снижение уровня его доступности.
Задача построения модели управления факторным потенциалом ИЖК -обеспечение перехода потенциала в
Рис. 3. Двухуровневая модель управления ИЖК
Экономика, Статистика и Информатика
№1, 2012
25
инструмент решения жилищной проблемы населения.
Литература
1. Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. Ипотека. - М.: Эксмо, 2006. - 336с.
2. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. - М.: Наука, 2008. - 200с.
3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2009. - 304с.
4. Шелков О.В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации. - М.: Дик-та, 2007. - 252с.
References
1. Grudtsyna L. Ju, Filippova E.S.
Mortgage. - M: Eksmo, 2006. - 336p.
2. Polterovich VM., Starkov O.JU. Mortgage formation in catching up economy. A problem of institute's transplantation. - M: Nauka, 2008. - 200p.
3. Razumova I.A. Mortgage crediting: the Manual. - SPb.: Peter, 2009. - 304p.
4. Shelkov O.V Mortgage crediting. History, theory, prospects, practical recommendations. - M: Dikta, 2007. - 252p.
