CC BY
44УДК - 347 НАБОКОВ Дамир Эдуардович,
ББК - 67.404 юрист
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Аннотация. Отечественные доктринальные исследователи не уделили должного внимания договору доверительного управления земельными участками. По большей части предметом исследования становился сам договор доверительного управления, а возможность передачи недвижимых вещей не рассматривалась.
Ключевые слова: недвижимое имущество, доверительное управление, правообладатели земельных участков, доверительный управляющий.
NABOKOV Damir Eduardovich,
lawyer
FEATURES OF TRUST MANAGEMENT OF LAND
Annotation. Domestic doctrinal researchers did not pay due attention to the contract of trust management of land plots. For the most part, the subject of the study was the trust deed itself, and the possibility of transferring immovable things was not considered.
Key words: real estate, trust management, land owners,Trustee.
Йверительное управление недвижимым имуще-гвом, в частности земельными участками, пред-гавляется весьма перспективным в современ-очных реалиях. Вместе с тем законодательная конструкция договора доверительного управления, в том числе, недвижимым имуществом не лишена недостатков.
Отечественные доктринальные исследователи не уделили должного внимания договору доверительного управления земельными участками. По большей части предметом исследования становился сам договор доверительного управления, а возможность передачи недвижимых вещей (даже не земельных участков) не рассматривалась.
Согласно ст. 1013 ГК РФ, в доверительное управление могут передаваться предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, другое имущество. При этом ст. 1013 ГК РФ не содержит прямого указания на то, что земельные участки могут быть объектом доверительного управления; верно и обратное: какого-либо запрета, который ограничивал бы применение договора доверительного управления к земельным участкам, не содержится.
Таким образом, в гл. 53 ГК РФ не содержится запрета на передачу земельных участков в доверительное управление, так как такой запрет повлек бы за собой и запрет на передачу в доверительное управление зданий, сооружений, предприятий и иных имущественных комплексов, поскольку все названные объекты физиче-
ски неотделимы от земельных участков, на которых находятся.
В доверительное управление может передаваться единый недвижимый комплекс - понятие, введенное ст. 133.1 ГК РФ: «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». При этом необходимо обозначить различие в понятиях, использующихся при передаче имущества в доверительное управление непосредственно в качестве имущественного комплекса и при случаях, когда в договоре доверительного управления недвижимым имуществом в виде комплекса обозначены разнородные вещи, не образующие единого недвижимого комплекса. Однако в обоих случаях существенным условием договора доверительного управления имуществом остается условие о составе имущества, передаваемого в управление.
Согласно ст. 260 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться земельным участком в объеме, предусмотренном ст. 209 ГК РФ. Вместе с тем в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматриваются ограничения, связанные с реализацией вещных прав правообладателей земельных участков в
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № б • 2018
ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
части их использования в соответствии с их целевым назначением. Законодатель задает пределы осуществления вещных прав на земельные участки [1, с. 325].
Таким образом, исходим из того, что гражданское законодательство применимо к земельным правоотношениям лишь постольку, поскольку иное не установлено земельным законодательством.
В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, обладающей характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Исходя из анализа определения земельного участка, можем заключить, что он является, во-первых, непотребляемым, во-вторых, строго индивидуализированным, то есть обладает кадастровым номером, позволяющим его выделить из массы другого недвижимого имущества доверительного управляющего или учредителя управления. В-третьих, экономическая сущность земельного участка позволяет при умелом его использовании извлекать из него доход.
Представляется, что, как объект права доверительного управления имуществом, земельный участок должен отвечать трем основным требованиям:
а) он должен быть обособляем, то есть свойства земельного участка не должны объективно препятствовать его юридическому обособлению от имущества собственника и управляющего;
б) на оборот такого земельного участка не должны распространяться правила, препятствующие его свободной передаче от собственника к управляющему и от управляющего к собственнику или иному лицу;
в) земельный участок должен являться объектом права собственности, ибо по общему правилу учредителем управления может быть лишь собственник.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г.
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [6] (далее - Закон о государственной регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе, является юридическим актом признания и подтверждения обременения недвижимого имущества. В соответствии с п. 6 этой же статьи доверительное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество в качестве обременения или ограничения.
Тот факт, что доверительное управление в определенной степени ограничивает права учредителя доверительного управления, не вызывает сомнения. Вместе с тем такой признак, как ограничение, относится к любым производным вещным правам, перечисленным в ст. 131 ГК РФ.
Что касается доверительного управления, то понятие ограничения (обременения) в данном случае представляется не совсем уместным, поскольку доверительный управляющий пользуется, владеет и распоряжается земельным участком не в своих интересах, как
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
это происходит при других вещных правах, а в интересах учредителя доверительного управления или выгодоприобретателя. С учетом изложенного экономическая сущность доверительного управления направлена не столько на ограничение его права, сколько на реализацию интересов собственника.
На практике сложилась ситуация, при которой законодательно
не установлены какие-либо требования к государственной регистрации договора доверительного управления недвижимым имуществом, а также не требуется подача заявления о прекращении такого договора [5, с. 12, 13]. Продление срока действий договора в данном случае происходит вне зависимости от поступления или непоступления заявления.
Таким образом, представляется весьма убедительной позиция Л.Ю. Михеевой, которая сводится к тому, что сведения, содержащиеся в ЕГРП, в большинстве своем являются недостоверными, а нормы гл. 53 ГК РФ и положения об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, по сути, функционируют автономно [4, с. 6].
Диаметрально противоположная позиция нашла отражение в ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ договор доверительного управления земельными участками требует государственной регистрации. Как справедливо отмечает Е.С. Болтанова, договор доверительного управления земельным участком считается зарегистрированным с момента внесения записи в ЕГРП [2, с. 132].
Законом не установлены какие-либо требования к государственной регистрации договора доверительного управления земельным участком, также не требуется подачи заявления о его прекращении. Пролонгация договора происходит в таких случаях автоматически, независимо от сведений в ЕГРН. Договор доверительного управления земельным участком будет считаться зарегистрированным со дня внесения записи о нем в ЕГРН. В связи с вышеизложенным становится весьма актуально законодательное закрепление единой позиции по вопросу государственной регистрации договора доверительного управления земельным участком, продления срока договора и его прекращения.
Если рассматривать договор доверительного управления имуществом с позиции внутренних отношений, то исполнение обязательств доверительного управляющего будет исчерпываться совершением фактических и юридических действий.
В свою очередь, контроль над исполнением договора доверительного управления осуществляется посредством истребования отчета у доверительного управляющего. М.М. Булыгин считает, что ГК РФ следует дополнить положением, определяющим порядок и срок предоставления отчета о ходе использования имущества доверительного управляющего, а также ответственность за нарушения этих сроков [3, с. 82].
С вышеизложенной позицией автора не представ-
ляется возможным согласиться, поскольку норма п. 4 ст. 1020 ГК РФ о предоставлении отчета носит императивный характер и является существенным условием договора доверительного управления имуществом, в то время как сроки устанавливаются договором исходя из воли сторон, а ответственность доверительного управляющего будет вытекать из общих положений о нарушении договорных обязательств.
Главой 53 ГК РФ не установлено следование земельного участка вместе с вещью, как это закреплено в ст. 552 ГК РФ - при продаже недвижимости, или в статье 652 ГК РФ - при ее аренде. Одно только фактическое право пользования земельным участком с расположенным на нем строением, переданным в доверительное управление, не делает доверительного управляющего землепользователем. При анализе норм п. 1 ст. 5 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что все собственники земельных участков, являющиеся учредителями доверительного управления такими участками, безусловно, являются участниками земельных отношений, обладая соответствующими правами и обязанностями, предусмотренными земельным законодательством. Права и обязанности доверительного управляющего по использованию такого участка вытекают из прав и обязанностей участника земельных отношений, но сам доверительный управляющий осуществляет их только в пределах специально оговоренных полномочий, предусмотренных договором доверительного управления, и не является участником земельных правоотношений.
Согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», условия заключения договора доверительного управления в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, определяются решением общего собрания участников долевой собственности. Следовательно, учредителями по договору доверительного управления земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения могут быть любые участники гражданского оборота: публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования), граждане Российской Федерации и юридические лица.
Собственник имущества, находящегося в долевой собственности, вправе распорядиться им в соответствии с правилами ст. 246 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе передать свою земельную долю в доверительное управление. Итак, в ст. 12 указанного Федерального закона речь идет о передаче в доверительное управление имущества, находящегося в долевой собственности, без его выдела в натуре. Законодатель устанавливает единые требования ко всем объектам недвижимости, в том числе, и в части отдельных долей в общей собственности - к последним применимы одно-
временно два вида норм гражданского законодательства: нормы, определяющие порядок совершения сделок с объектами недвижимости, и положения ГК РФ, устанавливающие порядок реализации права общей собственности, включая долевую.
В случае совпадения собственника земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, при передаче в доверительное управление земельного участка также следует передавать и строение, которое расположено на земельном участке. Если здание, расположенное на земельном участке, не будет передано доверительном управляющему, то это приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Список литературы:
[1] Белов В.А. Гражданское право. В 4 т. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2016. Т. II. Кн. 1.
[2] Болтанова Е.С. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. С. Болтанова, С.З. Женетль; под общ. ред. Е.С. Болтано-вой. 2-е изд. М.: РИОР : ИНФРА-М, 2014.
[3] Булыгин М.М. Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве: Монография / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2006.
[4] Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. № 4.
[5] Утка В.И. Доверительное управление недвижимым имуществом: минимизация рисков владения активами // Право и собственность. 2009. № 3 (299).
[6] Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. 17.07.2015. № 156.
Spisok literatury:
[1] Belov VA. Grazhdanskoe pravo. V 4 t. 3-e izd., pererab. i dop. M.: Yurajt, 2016. T. II. Kn. 1.
[2] Boltanova E.S. Kommentarij k Zemel'nomu kodeksu Rossijskoj Federacii (postatejny'j) / E. S. Boltanova, S.Z. Zhenetl'; pod obshh. red. E.S. Boltanovoj. 2-e izd. M.: RIOR : INFRA-M, 2014.
[3] Buly'gin M.M. Dogovor doveritel'nogo upravleniya imushhestvom v rossijskom i zarubezhnom prave: Monografiya / Pod red. N.M. Korshunova. M.: YuNITI-DANA: Zakon i pravo, 2006.
[4] Mixeeva L.Yu. Praktika doveritel'nogo upravleniya nedvizhimy'm imushhestvom // Nedvizhimost'. Stroitel'stvo. Pravo. 2006. № 4.
[5] Utka VI. Doveritel'noe upravlenie nedvizhimy'm imushhestvom: minimizaciya riskov vladeniya aktivami // Pravo i sobstvennost'. 2009. № 3 (299).
[6 Federal'ny'j zakon ot 13 iyulya 2015 g.
№ 218-FZ «O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti» // Rossijskaya gazeta. 17.07.2015. № 156.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
