CC BY
13А.Э. Матвеева
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ -ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В статье рассматриваются вопросы особенности заключения и содержания договоров аренды недвижимости - земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также особенности договоров аренды нежилой недвижимости. Затронуты некоторые проблемы, возникающие из существа регулируемых отношений. Предложены пути решения, которые позволят усовершенствовать законодательство в данной области.
Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, недвижимость, государственная собственность, гражданское и земельное законодательство.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также аренды нежилой недвижимости определяются гражданским законодательством, Земельным Кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
Земельное законодательство устанавливает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен гражданину или юридическому лицу в собственность на условиях договора аренды [1]. Основанием предоставления является решение уполномоченного на то органа.
В отношении обязанностей арендатора земельного участка, стоит сказать, что законодателем установлен запрет на некоторые действия. К примеру, статьей 35 Федерального закона «Об особых экономических зонах в РФ»1 установлен запрет резиденту экономической зоны - арендатору земельного участка сдавать заключать договор субаренды и сдавать земельный участок в поднаем, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций в качестве паевого взноса, а также передавать земельный участок в безвозмездное пользование третьим лицам.
Кроме того, на практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать полученный участок в соответствии с иным видом разрешенного использования. Что является существенной проблемой данного рода отношений. Прямой запрет на изменение вида разрешенного использования предусмотрен в Земельном кодексе только для случаев, когда участок предоставляется по результатам аукциона. Соответственно, для того, чтобы исключить возможность злоупотребления правом, законодателю следует ввести запрет на изменение вида разрешенного использования участка, независимо от оснований его предоставления [2].
Далее рассмотрим основные особенности заключения договора нежилой недвижимости. При заключении договора аренды нежилых помещений у арендатора и арендодателя возникают взаимные права и обязанности.
Если проанализировать ст. 606 и п. 1 ст. 650 ГК РФ, то все права и обязанности сторон по исполнению договора аренды нежилого помещения можно разделить на две группы:
- права и обязанности по передаче объекта во временное владение и (или) пользование;
- права и обязанности по внесению арендной платы за временное владение и пользование имуществом.
© Матвеева А.Э., 2021.
Научный руководитель: Корнилова Наталья Викторовна - кандидат юридических наук, доцент, Хабаровский государственный университет экономики и права, Россия.
1 Федеральный закон от 22.07.2005 №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» // Собрание законодательства РФ. - 2005. -№30. Ст.3127.
В целом, Гражданским кодексом установлено одно главное право арендодателя - права на сдачу имущества в аренду, и две основные обязанности - передать имущество и осуществление капитального ремонта. Однако в договоре можно предусмотреть дополнительные права и обязанности, которые могут быть ограничены лишь рамками закона. Законодательством РФ предусмотрен особый порядок заключения договоров аренды для некоторых субъектов договора либо в зависимости от объекта договора аренды.
Таким образом, данная тема особенно актуальна в свете постоянного развития рынка арендных правоотношений. Специфическая особенность рассмотренных договоров состоит в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны.
Библиографический список
1. Высоцкая Е.В. Особенности нормативно-правового регулирования арендных отношений недвижимости // Вопросы науки и образования. - 2019. - № 2. - С. 52-58.
2. Дадаян Е.В. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений // Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. - 2016. - № 4. - С. 151-156.
МАТВЕЕВА АНАСТАСИЯЭДУАРДОВНА - магистрант, Хабаровский государственный университет экономики и права, Россия.
