Особенности анализа рынка недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Финансы и налоговая политика

89

2. Климова М. Налоговые новеллы в части НДФЛ / М. Климова // Налоговый вестник - 2013. - № 9. - С. 41.

3. Официальный сайт Министерства Финансов Российской Федерации [Электронный ресурс]. - 2015. - Режим доступа: http//www.minfm.m.

ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

© Рубинштейн Е.Д.*, Кривец В.В.*, Осипенко Н.С.*

Дальневосточный федеральный университет, г. Владивосток

Статья рассматривает рынок недвижимости и исследует особенности рынка недвижимости, анализа рынка и проблем, связанных с анализом рынка недвижимости и его прогнозированием.

Ключевые слова недвижимость, особенности рынка недвижимости, анализ рынка недвижимости, методы анализа рынка недвижимости, прогнозирование цен на рынке недвижимости, проблемы прогнозирования рынка недвижимости.

Как известно, рынок недвижимости - совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т.д.), совершаемых между ними. Рынок недвижимости обладает рядом специфических особенностей [1]:

а) Локализация рынка;

б) Относительно малое количество сделок купли-продажи;

в) Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

г) Достаточно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов [2]:

а) жилая недвижимость;

б) коммерческая недвижимость;

в) промышленная недвижимость;

* Доцент кафедры Финансов и кредита, кандтдат экономических наук, доцент.

* Доцент кафедры Финансов и кредита, кандтдат экономических наук, доцент.

* Магистрант кафедры Финансов и кредита.

90

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

г) незастроенные земельные участки различного назначения;

д) недвижимость специального назначения.

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, заинтересованных в данном виде информации. Анализ рынка недвижимости - определенный вид деятельности, который имеет цель обеспечение объективной и достоверной информацией участников рынка [3].

Предметом анализа рынка являются:

- ценовая ситуация на рынке;

- конъюнктура спроса и предложения;

- объем операций совершаемых на рынке недвижимости;

- ликвидность объектов;

- доступность объектов для потенциальных потребителей;

- эффективность инвестиционных вложений в объекты недвижимости [3].

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Рыночный анализ заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом.

Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости приведены на рисунке 1.

Основные подходы к анализу рынка недвижимости:

1) анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2) анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В-первом случае, анализ начинается с оценки рыночного равновесия. В начале изучаются данные о доходах населения и другие данные, которые служат индикатором спроса, так же собирается информация об объеме свободных и занятых площадях, об объеме строительства жилой и коммерческой недвижимости, имеющиеся предложения от конкурентов по аналогичной недвижимости. На основании полученных данных делается вывод о наличии равновесия между спросом и предложением, и дальнейшем сохранении ситуации. Следующим этапом производится анализ физических характеристик данного объекта недвижимости и его окружения, вероятность альтернативного использования данной недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант использования и оказываемое влияние на его стоимость.

Второй метод предполагает, что сначала производится анализ самого объекта недвижимости, его характеристики, потенциальных участников

Финансы и налоговая политика

91

данного рынка, и в конце динамика спроса и предложения в данном сегменте рынка [4].

Оба подхода включают: оценку рыночного равновесия; анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценку рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость.

| Анализ рынка |

U

Цели (направления) анализа

U и и И

Анализ ценовой ситуации Анализ состояния рынка Анализ доступности и ликвидности ЖИПБЯ Анализ эффективности инвестиций

U U U U

Задачи (этапы) анализа

U U U U

Типизация Состав и Демография, Цены на объекты-

объектов состояние обеспеченность аналоги

недвижимости жилфонда жильем

11 и 0 и

Влияние Приватизиро Прогноз

параметров щ ванный и Цены цен на объекты

цену новый фонд инвестиций

и и и и

Влияние Заказ но дательн Доходы, Макроэкономик

расположения ая и норма- потребность и ческие параметры

на цену тивная база спрос

и 11 0 и

Оперативная Корпоративна Оперативная Затраты на проект

оценка я деятельность оценка

стоимости доступности

U U 0 И

Состояние Предложение, Оценка Поток

рынка спрос, сделки ЛИКВИДНОСТИ ДОХОДОВ

и U 0 11

Эконоиическая и Экономическая Налоги и

макроэкономи- Цены ситуация отчисления

ческая ситуация

11 11 0 и

Пропшзиро Шшшиж Прогнозирован Прогнозирование

вание цщ СО СТОЯНИЯ ие доступности эффективности

стоимости рынка и ликвидности инвестиций

Рис. 1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости Источник: [3].

92

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

Анализ рынка недвижимости включает следующие задачи [5]:

- идентификация объекта недвижимости;

- идентификация рынка недвижимости, на котором объект конкурирует;

- анализ спроса;

- анализ конкурирующего предложения;

- анализ состояния рыночного равновесия.

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции [5].

- определение массива необходимых данных;

- выбор источников информации;

- сбор необходимых данных;

- систематизация, обработка и анализ полученных данных;

- выводы по проведенному анализу.

В результате проведенного анализа необходимо сформулировать вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость объекта недвижимости. Результаты анализа также могут быть использованы для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости.

Заключительным этапом в исследовании рынка является прогнозирование цен. Прогноз выстраивается по определенной тенденции движения цен на рынке недвижимости.

Первой и наиболее существенной проблемой при прогнозировании рынка является отсутствие достоверной и открытой информации. Информация об окончательной цене сделки, является персональной и знают истинную цену покупки только продавец и покупатель. Это проблема может быть решена тем, что за прогнозную цену брать не цену совершения сделки, а цену предложения на рынке. Информация о предложениях, выставленных на продажу объектов недвижимости, находится в открытом и свободном доступе. Таким образом, мы конечно не можем прогнозировать окончательную стоимость объекта, но цену предложения прогнозировать возможно. Информацию об условиях сделки и окончательной стоимости необходимо

Финансы и налоговая политика

93

знать прежде всего в работе оценщика для корректного определения цены, но для прогнозирования рынка может использоваться и цена предложения. Объявления о продаже объектов жилой недвижимости - это доступная информация, которую легко можно найти в открытом доступе (в интернете, на сайте риэлтерских компаний, в газетах и т.д.). Конечно, существуют и минусы такой информации: недостоверность, искажение сведений, преувеличение или приуменьшение некоторых особенностей недвижимости и т.д. Эти факторы непосредственно влияют на качество предоставляемой информации. Так же необходимо учесть, что каждый отдельно взятый объект недвижимости по-своему уникален. При достаточно большой выборке все эти параметры сглаживаются, и получается цена средней типовой недвижимости.

Хотелось бы отметить так же, что существуют значительные расхождения в информации, которую показывает Росстат, и реальной стоимостью. Так же практически отсутствует информация, касающаяся первичного рынка жилья, так как не созданы реестры строящегося жилья.

Еще одна проблема прогнозирования - невозможность посчитать истинный спрос. Спрос можно посчитать как количество людей просматривающих объявления о продаже, но точное количество людей которые хотят купить квартиру и другие участники рынка, которые просто их просматривают каждый день мы не сможем выделить.

Таким образом, рынок недвижимости - весьма сложный объект для анализа и прежде, чем делать какие-либо выводы о его текущем и будущем состоянии необходимо проводить весьма кропотливую работу, результатом которой будет являться прогноз цен на этом рынке.

Список литературы:

1. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Владимир: Изд-во Владимирский государственный университет, 2005.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья и четвертая: по состоянию на 15 января 2015 г. - Эксмо, 2015.

3. Методология исследования рынка недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Analitics/Sertifikaciya-Analyst/Recommendation/Methodology/default.aspx.

4. Методологическая разработка: Курс 001. Как организовать профессиональный анализ рынка недвижимости. Презентация лекционного курса [Электронный ресурс]. 1 электрон. опт. диск (CD-ROM).

5. Особенности рынка недвижимости. Понятие и особенности рынка недвижимости. Принципы его анализа. Проблема сегментирования рынка недвижимости. Характеристика и этапы подготовки информации для проведения оценки. Критерии отбора информации [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://businessval.ru/adept/real-estate/market/.