Организация статистического мониторинга рынка недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ОРГАНИЗАЦИЯ СТАТИСТИЧЕСКОГО МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

УДК 332.85, 311.3/.4

Елена Владимировна Родина

Аспирант, Кафедра Социально-экономической Статистики, МЭСи Тел. +7 903 721 93 93, E-mail: elena rodina@list.ru

Российский рынок недвижимости очень молод, но прекрасно развивается и имеет все шансы стать одним из наиболее успешных и привлекательных для иностранных инвесторов. Для этого необходимо наладить качественную систему статистического мониторинга, анализа и прогнозирования процессов, происходящих на российском рынке недвижимости. В данной работе обозначены основные показатели рынка жилой недвижимости, подлежащие обязательному мониторингу и дан краткий обзор основных алгоритмов анализа рынка недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, статистический анализ, мониторинг, прогноз, индикаторы рынка недвижимости.

Elena V. Rodina

Post-Graduate Student, Chair of Social and economic Statistics, MESI Mob.tel.: +7 903 721 93 93, E-mail: elena rodina@list.ru

THE ORGANIZATION OF STATISTICAL MONITORING OF THE REAL ESTATE MARKET

Russian real estate market is very young, but perfectly develops and has all chances to become one of the most successful and attractive for foreign investors. But for further success it is necessary to establish a high-quality system of statistical monitoring, analysis and forecasting of Russian real estate processes. The key indicators of the real estate market that require monitoring and a brief overview of the basic algorithms of real estate market analysis are outlined in this issue.

Keywords: real estate market, statistical analysis, monitoring, forecast, indicators of the real estate market.

1. Введение

На протяжении долгих лет на территории России просто отсутствовало такое понятие как «рынок недвижимости». Мы стали очевидцами того, как за последние 10-15 лет сформировался цивилизованный российский, аналогичный мировым, рынок недвижимости. Но основное отличие от большинства западных рынков недвижимости заключается в том, что в настоящее время в Российской Федерации не существует, как таковой, единой системы сбора и анализа информации о рынке недвижимости. Российский рынок недвижимости остро нуждается в качественном анализе и прогнозировании происходящих процессов. Для чего требуется создание определенных механизмов и схем сбора и обработки информации. В данной ситуации может помочь только организация статистического мониторинга рынка недвижимости. Которую в итоге следовало бы структурировать и масштабно развить во всех регионах Российской Федерации.

2. Выявление показателей, подлежащих обязательному регулярному мониторингу

Начать исследование вопроса по организации статистического мониторинга рынка недвижимости хотелось бы на примере сегмента жилой недвижимости.

Первым шагом при начале мониторинга отрасли следует определиться с территорией исследования , выделить периоды наблюдения (как правило -месяц). Помимо этого, при проведении мониторинга сегмента жилой недвижимости стоит учитывать тип (городская, загородная недвижимость, рынок апартаментов), класс недвижимости в зависимости от стоимости (элитная недвижимость, недвижимость бизнес- и эконом- классов), разделение на первичный и вторичный рынки.

Показатели, подлежащие обязательному регулярному мониторингу( жилая недвижимость):

• Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу

• Количество объектов недвижимости, предлагаемых для сдачи в аренду

• Площади объектов недвижимости, выставленных на продажу

• Площади объектов недвижимости, предлагаемых для сдачи в аренду

• Запрашиваемая стоимость 1 кв.м

• Запрашиваемая стоимость 1 сотки земли(для загородной недвижимости)

• Запрашиваемая стоимость домовладений (для загородной недвижимости)

• Запрашиваемые арендные ставки по каждому типу недвижимости

• Реальные стоимости сделок по каждому типу и виду объектов недвижимости. (Стоит различать запрашиваемые и реальные цены продаж на объекты недвижимости. Учитывая закрытость российского рынка недвижимости и преобладания на рынке серых схем при совершении сделок купли-продажи, выявление реальных цен при совершении сделок купли-продажи становиться очень проблематичным. В данной ситуации применяются, как правило экспертные оценки и опросы участников рынка недвижимости. )

• Степень готовности объектов недвижимости, выставленных на продажу (стадия строительства, без отделки, с отделкой)

• Количество сделок купли-продажи за период

• Количество сделок по сдаче в аренду за период

• Продолжительность периода аренды при заключении договоров аренды

• Сроки экспозиции объектов недвижимости (период времени от выведения объекта недвижимости на рынок с целью продажи или аренды и до момента продажи или снятия объекта недвижимости с рынка)

• Отслеживается также количество сделок, заключенных с привлечением заемных средств и применением рассрочек платежей.

• Количество заявленных к выходу на рынок новых проектов/объектов недвижимости.

• Количество запросов от потенциальных покупателей (разбивается на количество запросов на каждый вид сделки, тип и класс недвижимости)

Также, детально должна изучаться непосредственно сама структура поступающих от потенциальных покупателей запросов:

• Необходимый тип и вид недвижимости

• Территориальное расположение объекта

• Предполагаемая сумма на приобретение или аренду объекта недвижимости

• Площадь объекта недвижимости, рассматриваемого для приобретения

• Стадия готовности объекта, рассматриваемого для приобретения

Помимо данных и показателей рынка недвижимости, для более точного и качественного прогнозирования дальнейшего развития этого сегмента необходимо также отслеживать и экономические, финансовые и социальные показатели, которые наиболее активно влияют на изменения на рынке недвижимости:

• Анализ характера развития и состояния экономики исследуемой территории ;

• Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов на исследуемой территории;

• Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости на исследуемой территории;

• Изучение и оценка уровня доходов и накоплений населения исследуемой территории.

3. Источники информации при статистическом мониторинге рынка жилой недвижимости

Предложение на рынке недвижимости возможно изучать на основании данных из следующих источников:

• открытые и закрытые базы данных по рынку недвижимости, которые, как правило, аккумулируют в себе информацию из различных рекламных источников и баз данных агентств недвижимости;

• собственные базы недвижимости компаний, проводящих статистические исследования, которые позволяют хранить историю по объектам недвижимости;

• открытее источники - интернет, специализированные СМИ;

• официальные источники - данные государственных статистических органов по объёмам ввода жилья, статистика зарегистрированных сделок с недвижимостью и т.п.;

Но наибольшую сложность при анализе рынка недвижимости представляет собой сбор статистической информации по спросу. Здесь, как правило, необходимо применять одновременно несколько методик:

• официальные источники - статистика зарегистрированных сделок с недвижимостью в динамике;

• сбор собственной статистики компаний, работающих на рынке услуг по операциям с недвижимостью, по обращениям клиентов - как качественной, так и количественной ( создание общей базы данных по этим показателям значительно увеличит достоверность результатов статистических исследований спроса на рынке недвижимости);

• использование косвенных источников - базы данных владельцев товаров с аналогичной покупательской аудиторией;

• экспертные опросы;

• накопленные данные по реализации площадей на рынке за истекшие периоды;

• холл-тесты и прочие прямые опросы потенциальных покупателей недвижимости мало эффективны, но применимы в отдельных случаях.

4. Обработка даннык. Анализ. Прогнозирование

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• Анализ и оценка текущего состояния показателей;

• Исследование динамики показателей;

• Совместное исследование динамики различных показателей;

• Исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

• Прогнозирование тенденций изменения показателей.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

• Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)

• Оперативная оценка средних по типу цен

• Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену

• Исследование влияния местоположения на среднюю цену

• Анализ состояния рынка

• Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране

• Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

• Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)

• Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, тем-

пов приватизации

• Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства

• Анализ законодательной и нормативной базы

• Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)

• Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/ предложение

• Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/ предложение, сделки/фонд

• Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке

• Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

• Анализ характера развития и состояния экономики региона

• Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов

• Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости

• Анализ ценовой ситуации

• Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них

• Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов

• Прогнозирование доступности и ликвидности

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

• ценовая ситуация на рынке;

• конъюнктура спроса и предложения;

• активность рынка, объем операций на рынке;

• ликвидность объектов;

• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

5. Заключение

Активное применение статистических методов обработки и анализа данных о состоянии российского рынка недвижимости в их прямой взаимосвя-

№6, 2010

198

зи с экономическими, финансовыми показателями и социальными явлениями в нашей стране и мире (корреляционный, регрессионный, кластерный анализы) позволит значительно улучшить знания о российском рынке недвижимости, понять зависимость множества процессов, а самое главное, вывести прогнозирование дальнейшего развития российского рынка недвижимости на принципиально другой качественный уровень.

Литература

1. Стерник Г.М. «Технология анализа рынка недвижимости». -М., Изд. АКСВЕЛЛ, 2005.

2. Калинина Н., Новомлинская Е., Ноздрина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга. // Вопросы экономики -1994 - №10

3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело - 1995

References

1. Sternik GM " Real Estate Market Analysis Technology. " -M., ed. AKSVELL, 2005.

2. Kalinina N. Novomlinskaya E., N. Nozdrina Real estate market of the Russian cities: development and monitoring problems. Economic Questions -1994 - № 1910

3. Friedman AD, Ordway N. Analysis and assessment of income property. - M. : Case - 1995