CC BY
143
Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®
Виталий Тришин
генеральный директор компании «ОКП» (г. Москва), кандидат физико-математических наук Максим Шатров
директор отдела компании «ОКП» (г. Москва), кандидат технических наук
Система помощи оценщику и аудитору ASIS® (Appraiser Support Info System) предназначена для обработки больших массивов информации и позволяет решать разнообразные задачи в области анализа, оценки и аудита крупных имущественных комплексов, повышая производительность труда оценщика по сравнению с традиционными методами работы в несколько раз.
Система ASIS® включает в себя элементы искусственного интеллекта. В ней реализованы практически все существующие методики и базовые расчетные данные для оценки объектов как движимого, так и недвижимого имуществ.
Задачи, решаемые в рамках этой системы, описаны в многочисленных публикациях [1-11]. В представленной статье акцент сделан на техническую реализацию этих задач, кратко перечислены технические новшества, которые удалось реализовать в рамках системы. Кроме того, кратко описаны новые задач и, в частности, дано обоснование возможности использования системы при оценке основных средств крупных и средних предприятий для целей МСФО.
Вычисление восстановительной стоимости объектов недвижимости
Реализован индексный метод вычисления восстановительной стоимости объектов недвижимости на основе информации из ежеквартальных межрегиональных бюлле-
теней компании «КО-Инвест» с восстановлением исходной балансовой стоимости в случае передачи объектов по остаточной стоимости на баланс нового юридического лица. В систему как база данных введены около 6 700 таблиц удельных расценок для объектов недвижимости, расположенных по иерархии по отраслям и видам недвижимости (фактически содержимое всех соответствующих справочников, использующихся оценщиками в России).
Поиск в базе таблиц удельных расценок для оцениваемого объекта недвижимости ведется (в порядке приоритета) по году издания справочника, основным функциональным параметрам объекта (для зданий, например, - это объем, число этажей, класс конструктивной системы (класс капитальности), названию объекта, отрасли промышленности, удельной стоимости. Реализованный в системе поисковый механизм резко увеличивает производительность труда оценщика и уменьшает вероятность неправильного выбора аналога для оцениваемого объекта.
Замечание. Основной ошибкой, допускаемой оценщиками в отчетах, является выбор ими аналога по близости названий оцениваемого объекта недвижимости или без учета близости по функциональным параметрам и году постройки оцениваемого объекта.
Пример (из рецензированного отчета по оценке восстановительной стоимости основных средств угольной шахты).
Здание вентиляционной установки в блоке с калориферной 1983 года постройки. Технические характеристики: здание одноэтажное, бескаркасное, фундамент - ленточный бетонный, стены - ЛМК, площадь -820 м2, объем - 9 674 м3, высота - 12 м.
В справочнике оценщика «Промышленные здания» (М.: ООО «КО-Инвест», 2004) аналогов с таким названием, как «здание вентиляторов и калориферов», нет.
В сборнике № 3 «УПВС зданий и сооружений угольной и сланцевой промышленности для переоценки основных фондов» (т. 1 и 2. М., 1970) упоминается 5 зданий-аналогов с близким названием, но все эти здания имеют объем до 3 400 м3, что существенно меньше объема оцениваемого здания.
В качестве аналога оценщиком было взято одно из этих зданий с наибольшим объемом, но при таком выборе восстановительная стоимость была завышена в три раза. По нашему мнению, в данном случае было бы правильнее из справочника «КО-Инвест» выбрать аналог среди зданий с датой постройки после 1970 года, имеющего сходные параметры строительного объема и тот же класс конструктивной системы. Но вручную, перелистывая справочник страницу за страницей, найти подходящее здание-аналог довольно затруднительно.
В системе предусмотрена возможность разделения сложного объекта на несколько составляющих частей и их отдельной оценки. Например, при оценке железной дороги с применением метода УПВС нужно использовать 10 таблиц удельных расценок. После привязки таблиц(ы) удельных расценок к инвентарной единице и ввода числовых и качественных характеристик оцениваемого объекта вычисление восстановительной стоимости происходит автоматически. Весь протокол расчета с указанием источника информации можно поместить в отчет по оценке.
Помимо этого, реализованы разработанные авторами методы поправочных коэффициентов и суммирования приведенных стоимостей, а также spot-метод из справочника «Маршалл и Свифт» [1].
Вычисление восстановительной стоимости объектов движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т. д.)
Реализован индексный метод вычисления восстановительной стоимости машин и оборудования из базы предприятия с восстановлением исходной балансовой стоимости в случае передачи объектов по остаточной стоимости на баланс нового юридического лица, а также из базы аналогов на основе ежемесячных индексов по 289 товарным группам Главного межрегионального центра Государственного комитета Российской Федерации по статистике.
В базе данных аналогов имеется более 150 тысяч наименований машин и оборудования с указанием цены и источника информации.
Поиск аналога осуществляется на основе грамматического разбора названий машин, оборудования и их синонимов с помощью словаря системы (283 тысяч слов, 1 032 тысячи синонимов). Реализованный дескрип-торный поиск позволяет быстро находить аналог. Весь протокол расчета с указанием источника можно поместить в отчет об оценке. В системе также реализованы методы поправочных коэффициентов и суммирования приведенных стоимостей.
Вычисление физического износа для объектов недвижимости при массовой оценке
В системе физический износ строительных объектов вычисляется как с применением таблиц износа из справочника «Маршалл и Свифт» [12], так и из срока полезного использования объекта согласно одной из десяти групп амортизации, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.
В первом случае к каждому шифру введенного в систему классификатора единых норм амортизации (ЕНАО) для зданий, сооружений и передаточных устройств исходя из вычисляемого по шифру амортизации времени полезного использования привязана определенная таблица износа из этого справочника. В справочнике «Маршалл и
Свифт» имеется 10 таблиц износа строительных объектов со временем полезного использования от 20 до 70 лет. Все они введены в систему.
Стоимость с учетом физического износа оцениваемого объекта вычисляется на основании новой восстановительной стоимости и износа по соответствующей шифру амортизации таблице в зависимости от даты ввода объекта в эксплуатацию (или даты его последнего капитального ремонта). Заметим, что во всех десяти таблицах максимальный износ является одинаковым и равен 80 процентам, а остаточная стоимость после срока полезного использования является постоянной и примерно равна утилизационной стоимости.
Вычисление износов для оцениваемых объектов недвижимости в системе производится автоматически.
норм амортизации для объектов движимого имущества исходя из вычисляемого по шифру амортизации времени полезного использования привязана определенная кривая (таблица) износа. Стоимость с учетом физического износа оцениваемого объекта вычисляется на основании новой восстановительной стоимости и износа по соответствующей шифру амортизации таблице в зависимости от даты ввода объекта в эксплуатацию (или даты последнего капитального ремонта). Таких кривых (таблиц) имеется более ста, и вид каждой кривой характеризуется тремя показателями: временем жизни, износостойкостью и долларовой инфляцией. Для привязки к классификатору ЕНАО авторами были выбраны 34 таблицы износа объектов со временем полезного использования от 5 до 60 лет с износостойкостью 0,25-2,00 и с одинаковой
Пример таблицы износа строительного объекта со временем жизни 70 лет
Возраст, лет 1 3 4 8 9 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32
Износ, % 0 0 1 1 2 2 3 3 4 5 6 7 8 9 11 13
Возраст, лет 34 36 38 40 42 44 46 48 50 55 60 65 70 75 200 -
Износ, % 15 17 19 21 25 28 31 34 38 48 57 65 71 75 80 80
Вычисление износа для движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т. д.) при массовой оценке
В системе физический износ движимого имущества вычисляется как с применением кривых (таблиц) износа, разработанных в университете штата Айова [13], так и из срока полезного использования объекта согласно одной из десяти групп амортизации, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации. В первом случае к каждому шифру классификатора единых
долларовой инфляцией. Отметим, что износостойкость характеризует степень выпуклости (вогнутости) кривой износа.
Следует заметить, что в отличие от линейного износа после срока полезного использования эти кривые переходят в прямую с остаточным качеством 6-18 процентов, что отражает реальность, а именно, если оборудование считается полностью изношенным, но работает и приносит пользу, то его стоимость отлична от нуля. Остаточная стоимость после срока полезного использования примерно равна утилизационной стоимости.
Пример таблицы износа для легкового автомобиля со временем полезного использования 10 лет
Возраст, лет 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Износ, % 32 44 54 63 70 77 82 84 86 87 88 89 90 90 90 90 90
В системе вычисление износов для оцениваемых объектов движимого имущества производится автоматически.
Первоначальная привязка соответствующих кривых (таблиц) износа к классификатору ЕНАО была осуществлена в 1995 году. За прошедшее время первоначальная привязка неоднократно корректировалась в процессе выполнения конкретных проектов и в зависимости от информации о вторичном рынке машин и оборудовании, транспорта и т. д.
Общие замечания к реализованной
в системе методике начисления
износов
1. Данная методика начисления износов не применяется при оценке объектов движимого и недвижимого имущества, использующихся для извлечения полезных ископаемых.
2. В системе функциональный и экономический износы назначаются экспертно и присваиваются сразу группе объектов, относящихся к одному бизнес-процессу (например цеху).
3. Данная методика может дать большую ошибку при оценке отдельного объекта, однако она дает вполне приемлемые результаты при массовой оценке объектов основных средств крупных и средних предприятий.
4. Стандарты МСФО требуют оценки основных средств по справедливой (рыночной) стоимости. Затратный подход описан в стандарте 16. Восстановительная стоимость согласно стандарту 16 МСФО вычисляется обычным образом, и концепция времени полезного использования сохраняется. Однако в отличие от износов, применяемых оценщиками, предлагается использовать другой механизм. Износ по стандарту 16 нужно начислять до стоимости демонтажа (ликвидации) объекта. Для каждого конкретного объекта утилизационная стоимость может не совпадать со стоимостью демонтажа (ликвидации). Например, для персонального компьютера остаточная стоимость после срока полезного использования нами выбирается по кривым «Айова» равной 10 процентам от восстановительной стоимости, стоимость же демонтажа (лик-
видации) существенно меньше и может быть приравнена к нулю.
Алгоритм амортизации в течение времени полезного использовании в стандарте 16 МСФО не конкретизируется и его выбор предоставляется оценщику (аудитору, бухгалтеру). Говорится только, что вычисленная остаточная стоимость с помощью выбранного алгоритма должна соответствовать рыночной стоимости. Но как раз реализованные в системе ASIS® алгоритмы начисления износа и отвечают этому требованию.
Мы считаем, что при массовой оценке объектов основных средств для целей МСФО реализованные в системе ASIS® алгоритмы начисления износа с использованием таблиц справочника «Маршалл и Свифт» и кривых «Айова» в отношении точности вычислений дают вполне приемлемые результаты. А суммарные рыночные стоимости всех объектов оценки, вычисленные при использовании начисления изно-сов по этим двум методикам (методике стандарта 16 МСФО и реализованной в системе методике), будут мало отличаться друг от друга, так как восстановительная стоимость и время полезного использования оцениваемых объектов вычисляются в этих методиках одинаково.
Операция группового присвоения
Отобрав одинаковые объекты из базы предприятия, можно приписать им одинаковые таблицы удельных стоимостей или аналог, коды учета, выбрать метод начисления износа и т. д. Эта операция значительно сокращает трудовые затраты оценщика при оценке крупного предприятия.
Задача классификации
В системе реализовано решение задачи исправления ошибок в кодах классификаторов ЕНАО и ОКОФ. Это осуществляется с помощью словаря системы и привязки классификаторов ЕНАО и ОКОФ. Также реализовано решение задачи выбора группы амортизации и назначения оптимального срока полезного использования.
Задача создания на основе системы
ASIS® единой базы основных фондов крупного предприятия (холдинга) с описанием технических характеристик объектов
Реализация этой задачи позволяет решить две следующие проблемы:
1) принятие управленческих решений.
Традиционно в бухгалтерских базах основных фондов предприятий составляющие крупных объектов, по которым принимаются управленческие решения, представлены со своими отдельными инвентарными номерами (например бензозаправки представлены в виде навеса, офиса, мойки, колонок ТРК и т. д.). Таким образом, понять, из каких именно составляющих состоит сложный объект и сколько он стоит хотя бы по балансу, довольно затруднительно. Система позволяет объединять такие объекты для анализа и оценки;
2) регулярные оценки с минимальными затратами (именно то, что требуют стандарты МСФО).
Привязав один раз таблицы удельных расценок и аналоги к соответствующим объектам базы данных предприятия, можно будет с существенно меньшими затратами производить оценку основных средств на регулярной основе.
Помимо рассмотренных новаций, в системе также реализованы:
• запросная система, позволяющая отбирать инвентарные записи по любым показателям и их комбинациям;
• редактор формул расчетных таблиц, позволяющий без перепрограммирования системы вводить новые методики расчета;
• механизмы подготовки итоговых справок по запросам для анализа основных фондов.
Литература
1. Тришин В.Н., Шатров М.В. Система информационной поддержки оценщика ASIS® (Appraiser Support Info System) // Инвестиции в России. 1995. № 5. С. 35-37.
2. Тришин В.Н., Шатров М.В. Проблемы идентификации машин и оборудования в автоматизированных системах обеспече-
ния оценочной деятельности // Вопросы оценки. 1997. № 1. С. 29-35.
3. Тришин В.Н. Задача выбора способов начисления амортизационных отчислений для промышленных предприятий // Вопросы оценки. 1998. № 2. С. 16-33.
4. Тришин В.Н. О задаче оптимизации финансового состояния предприятия в процессе переоценки с помощью системы ASIS®, часть 1 // Вопросы оценки. 1999. № 1. С. 53-56.
5. Тришин В.Н. О задаче оптимизации финансового состояния предприятия в процессе переоценки с помощью системы ASIS®. Часть 2 // Вопросы оценки. 1999. № 2. С. 60-62.
6. Тришин В.Н. Исправление ошибок в бухгалтерских базах данных объектов основных средств с помощью системы ASIS® // Вопросы оценки. 2000. № 1. С. 56-59.
7. Тришин В.Н. Задача классификации основных средств согласно классификатору ОКОФ, выбора амортизационной группы и оставшегося срока полезного использования // Вопросы оценки. 2002. № 1. С. 48-50.
8. Тришин В.Н., Шатров М.В., Тришин А.В. Аудиторские и оценочные задачи и методы их решения в системе ASIS® // Бухгалтер и компьютер (приложение к журналу «Бухгалтерский учет»). 2001. № 12. С. 36-39.
9. Тришин В.Н. О некоторых проблемах, связанных с учетом, переоценкой и налогообложением основных фондов // Вестник ассоциации «Русская оценка». 2001. №4. С. 40-56.
10. Аренс В.Ж., Тришин В.Н. Оценка восстановительной стоимости нефтяных скважин и трубопроводов в системе ASIS® // Нефть, газ и бизнес. 2002. № 5. С. 8-10.
11. Тришин В.Н., Шатров М.В. Метод экспресс-оценки для крупного предприятия // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 10. С. 77-85.
12. Marshall Valuation Service, Marshall & Swift, 1617 Beverly Boulevard, PO Box 26307, Los Angeles, CA 90026.
13. Engineering Valuation and Depreciation, by Anston Marson, Robley Winfrey, Jean C.Hempstead, Iowa State University Press, 1982.
