CC BY
38
направления 11.03.02 ИКТСС" - Новосибирск: Сиб-ГУТИ, 2020.
2. AdWords API. API Call Structure [Электронный ресурс]// Google, 2020. URL: https://developers.google.com/adwords/api/docs/guides/ call-structure (дата обращения: 03.12.2020).
3. Протокол SOAP. API Яндекс.Директа. Версия 5 [Электронный ресурс]// Яндекс, 2020. URL: https://yandex.ru/dev/direct/doc/dg/concepts/SOAP.htm l (дата обращения: 05.12.2020).
4. Методические рекомендации по работе с Единой системой межведомственного электронного
УДК 332.85
взаимодействия. Версия 2.5.7 [Электронный ресурс]: Технологический портал СМЭВ // 2012.. URL: https://smev.gosuslugi.ru/portal/ (дата обращения: 01.12.2020).
5. What is SOAP: Formats, Protocols, Message Structure, and How SOAP is Different from REST [Электронный ресурс] // 20.08.2019. URL: https://www.altexsoft.com/blog/engineering/what-is-soap-formats-protocols-message-structure-and-how-soap-is-different-from-rest/ (дата обращения: 30.11.2020).
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ КАЛИНИНГРАДА И КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
В. Д. Марченко1, С.В. Корягин2
Балтийский федеральный университет (БФУ) им. И. Канта, Российская Федерация, 236016, г. Калининград, ул. А. Невского, 14
В данной статье проведено исследование основных направлений и тенденций развития регионального рынка жилья. Рассмотрены особенности анклавного региона и основные направления развития рынка недвижимости в регионе. Представлен анализ рынка, структура рынка города и области. Изучен спрос и предложение на региональном рынке жилой недвижимости. Изучена специфика регионального рынка и жилья, и факторы, оказывающие влияние на дальнейшие тенденции и перспективы развития рынка. Проведен анализ архитектурных стилей города Калининграда и Калининградского региона. Статья раскрывает основные тенденции и направления развития рынка жилой недвижимости.
Ключевые слова: Тенденции развития рынка, рынок жилой недвижимости, анклав, прибрежный регион, структура рынка, перспективы развития рынка, архитектурный стиль, рост продаж, высокая стоимость, инфраструктура, регион, факторы развития, направления развития регионального рынка жилой недвижимости, развитие региона, недвижимость.
MAIN TRENDS OF DEVELOPMENT OF THE REGIONAL HOUSING MARKET IN KALININGRAD AND KALININGRAD REGION
V.D. Marchenko, S.V. Koryagin
I.Kant Baltic Federal University (IKBFU), Russia, 236016, Kaliningrad, A .Nevsky str., 14
This article examines the main directions and trends in the development of the regional housing market. The features of the enclave region and the main directions of the development of the real estate market in the region are considered. The analysis of the market, the structure of the market of the city and the region is presented. The supply and demand in the regional residential real estate market has been studied. The specificity of the regional market and housing, and the factors influencing further trends and prospects for the development of the market have been studied. The analysis of the architectural styles of the city of Kaliningrad and the Kaliningrad region is carried out. This article reveals the main trends and directions of the residential real estate market development.
Keywords: Market trends, residential real estate market, enclave, coastal region, market structure, market prospects, architectural style, sales growth, high cost, infrastructure, region, development factors, development directions of the regional residential real estate market, regional development, real estate.
Одной из главной и приоритетной целью и задачей государственной политики в сфере недвижимости и земельной политики, является обеспечение ее эффективного использования
потребителями рынка недвижимости, а так же его постоянного развития, учитывая интересы и потребности населения и общества в целом.
1 Марченко Виктория Дмитриевна - кандидат экономических наук, доцент кафедры Машиноведения и технических систем, моб.: +7 967 351 93 57, e-mail: VDMarchenko@kantiana.ru;
2Корягин Сергей Вячеславович - аспирант кафедры Машиноведения и технических систем, моб.: +7 911 866 40 10, e-mail: serkoin@mail.ru.
Данная цель рассматривается как приоритетным направлением в государстве с начала двухтысячных годов, активно поддерживается и развивается с помощью различных государственных программ.
Можно отметить, что развитие рынка недвижимости как жилой, так и коммерческой недвижимости регулируется правовой базой, которая в свою очередь, на сегодняшний момент приобретает четкое направление в своем развитии. Сегодня стоит отметить приоритетное развитие программ доступного жилья, таких как программы поддержки молодых семей с детьми, программы реновации, национальные проекты «Жилье и городская среда» и мероприятия «Обеспечение жильем молодых семей», программы «Доступное жилье», развитие различных программ ипотечного кредитования и многие другие.
Также развиваются программы по поддержке коммерческой недвижимости, в виде различных субсидий и программы по развитию различных отраслей, что способствует освоению новых и новых земель, как например сельское хозяйств, что в свою очередь способствует развитию инфраструктуры и необходимости расширения предложений на рынке недвижимости региона. В настоящий момент, так же можно отметить, что несмотря на большое количество программ поддержки, развитие отдельных секторов отрасли проходит не равномерно, стремительно развивается рынок квартир и жилой недвижимости, в то время как отстает коммерческая недвижимость и промышленная недвижимость, так как существует нехватка земельных участков.
Месторасположение каждого региона, их специфические особенности оказывают сильное влияние на спрос и предложение на рынки жилой и нежилой недвижимости. Стоит отметить, что существует ряд критериев отнесенности жилья к различным классам жилья, которые обуславливаются спецификами регионов, областей и т.д.
Существуют различные критерии, определяющие класс жилья. Наибольшим количеством критериев обладает так называемый класс элитного жилья. Для рассмотрения данного класса рассматриваются: уровень жизни региона, развитие инфраструктуры и другие. Следует отметить, что недвижимость любого класса на сегодняшний момент направленна на предоставление населению не только доступного жилья, но и обеспечение инфраструктуры и удовлетворение потребностей населения в жилье.
Большое количество строительных организаций региона стремятся строить так
называемые «города в городе» для полного удовлетворения населения в доступном и комфортном жилье. Этому способствует постоянный и непрерывный процесс развития новых строительных технологий, используемых материалов при строительстве, модернизации и совершенствованию инженерных систем и повышающемуся спросу населения на рынке комфортной недвижимости.
Стоит отметить, что территория любой страны состоит из различных субъектов, как например, край, область, регион и другие. Регион, как принято считать, является участок земли или участок суши, который можно определить как, территория, обладающая уникальным географическим положением, который можно отделить от другой территории по ряду факторов.
На развитие рынка жилья любой территории оказывает огромное количество факторов, к ним можно отнести: экономические, политические, социально-экономические, географические, климатические, а также многие другие. Один из факторов, который напрямую влияет на развитие рынка, на его рост и в особенности темпы роста оказывает влияние инфраструктура, а точнее темпы развития инфраструктуры города, региона, области и т.д.
Калининградский область обладает специфическим расположением, которое отличается от многих расположенных в Российской Федерации. Калининградский регион имеет экс-клавное расположение территории. Регион привлекает в настоящее время большое количество потребителей жилой недвижимости из других регионов страны своей близостью к морю. Так же не малое влияние оказывает особая экономическая зона в региона, которая способствует как развитию экономики, так и инфраструктуры региона в целом.
Рынок жилой и нежилой недвижимости Калининградская область привлекает покупателей недвижимости не только своим необычным месторасположением, но также и своей архитектурой. Архитектура города Калининграда и Калининградской области включает в себя различные стили по всей территории. В регионе можно встретить и довоенные постройки и дома, которые были восстановлены и восстанавливаются и сейчас с помощью федеральных и региональных институтов, фондов и учреждений, которые оберегают и занимаются фондами культурного наследия.
Специфические особенности регионов отражаются на структуре спроса-предложения на рынках жилой недвижимости. В этом плане характерно различие критериев отнесенности
жилья к какому-либо классу, обусловленное спецификой региона.
В большинстве регионов страны сейчас можно отметить, что рынок жилой недвижимости отдает предпочтение элитным застройкам и жилым комплексам различного типа преимущественно в центре и пригородах, различных ресурсных и промышленных центрах. В Калининграде и Калининградской области же идет повсеместная застройка территории. Из-за быстро развивающейся инфраструктуры области, масштабных реконструкций дорог и строительства новых, застраиваются все большие территории и тем самым образуются новые застроенные микрорайоны и происходит расширение старых.
Сегодня можно отметить, что Калининград и регион в целом вышли на лидирующие позиции по вводу новой жилой недвижимости, уступив только Ленинградской и Московской области и Севастополю. Повышенный спрос на рынке жилой недвижимости, как и цены на это жилье повышаются и снижения в ближайшие годы не ожидается. Такая ситуация сложилась и из-за ряда экономических факторов, таких, как расширение и создание различных программ льготной ипотеки, что сильно ускорило запуск новых жилищных проектов и программ.
Так же стоит отметить, что выросли темпы роста жилой недвижимости класса «квартир с улучшенными планировками». Это многоэтажные или многоуровневые комфортабельные дома с привлекательным расположением, с современной и развитой инфраструктурой. Сейчас данный тип постройки является так же, одним из приоритетных направлений в регионе помимо застройки элитной жилой недвижимостью. Многоэтажные микрорайоны строятся не только в пригородных территориях, но также можно отметить высокие темпы роста такого класса жилья и в прибрежных городах таких, как Светлогорск, Зеленоградск и Пионерский.
В настоящее время так же можно отметить, что население как местное, так и переехавшие из других регионов потребители жилой недвижимости, покупают сразу несколько объектов недвижимости, как в региональном центре, так и на побережье. Так же в регионе стоит отметить рост индивидуальных, частных построек. Это отдельные жилые дома, которые строятся из качественных материалов и с применением новых инженерных технологий строительства. Данные дома чаще всего обладают придомовой территорией с садом, бассейном и т.д.. Так же эти дома обладают своим индивидуальным архитектурным стилем и дизайнерским ремонтом, охраняемой территорией, своей внутренней инфраструктурой дома, жилого
комплекса или квартала. Данные дома, чаще всего одноподъездные или же собственных вход, что тем самым повышает уровень безопасности.
В Калининградском регионе к элитному жилью относят, прежде всего, квартиры» в домах, расположенных в историческом центре города. Что привлекает потребителей недвижимости прежде всего близости расположения различных бизнес центров, достопримечательностей, деловых центров. Так же привлекает своей развитой инфраструктурой и архитектурным стилем.
В Калининграде есть так называемые элитные микрорайоны, которые расположены в относительной близости от парковых зон или это территории с большим количеством зеленых насаждений. В основном это дома частного сектора, которые, как и элитное жилье, имеют свою придомовую территорию, с различными удобствами. На сегодняшний момент можно выделить несколько десятков критериев, по которым можно определить класс жилой недвижимости, а также элитность. В Калининграде также можно отметить, что элитные постройки расположены в непосредственной близости к водоемам внутри города, стоимость жилой недвижимости в этих районах считается одна из самых высоких в городе.
Одним из очевидных критериев элитно-сти жилой недвижимости как в Калининградском регионе, так и в других это цена жилья. В Калининградском регионе много крупных элитных проектов, где цены на первичном рынке за квадратный метр на порядок выше, чем в других регионах, в особенности таких же прибрежных. Сегодня рост цен на недвижимость значительно вырос, стоимость квартир вросла примерно на половину, а в некоторых случаях в несколько раз. В Калининграде в настоящее время сносятся, даже те дома, которые были построены в 90-х годах и на тот период времени считались элитным жильем. Поскольку цена за квадратный метр в Калининграде намного выше и спрос на жилую недвижимость разного класса, как правило, значительно выше, такие затраты оправданы, инвестиции в подобные дорогостоящие проекты окупаются за запланированный срок.
Какими бы разными не казались подходы составителей классификаций, сходятся они в одном - главными признаками элитности являются местоположение, количество квартир в доме, инфраструктура и качество строительства. «Центровое» местоположение определяет и все остальные параметры: и количество квартир, и этажность, и наличие объектов
инфраструктуры, и инженерное оснащение, и места в подземном паркинге.
Следующий критерий - этажность и количество квартир в доме, этот критерий еще называют «клубностью». Поэтому одной из наиболее важных характеристик элитных жилых зданий риэлторы считают наличие соответствующей социально-бытовой инфраструктуры на нижних этажах самого дома или в непосредственной близости от жилого строения, составляющей единый защищенный и комфортабельный комплекс.
С одной стороны, престижными являются центральные районы города, образующие так называемый «деловой центр». Чаще всего это еще и исторический центр города, близость к которому также очень ценится в связи с наличием развитой культурной, образовательной, социальной инфраструктуры. С другой стороны, для проживания; более комфортны спокойные, тихие районы с благоприятной экологической обстановкой. Например, загазованность и транспортная непроходимость делового центра города, обуславливающая наличие транспортных пробок, вызывает у потенциальных жильцов сомнения в удобстве и целесообразности проживания в данном месте.[2]
С развитием строительных технологий требования к элитному жилью, как и жилью вообще, подвержены постоянным изменениям. Но существуют обязательные опции и специальные - по ситуации. Элитные дома высшей ценовой категории обладают уникальным архитектурным обликом, при строительстве используются только высококачественные материалы, имеется подземный паркинг, из расчета не менее двух машиномест на квартиру, а сами апартаменты оборудуются современными техническими системами. Но, в то же время, списывать со счетов дома, не имеющие, к примеру, системы «умный дом», нельзя.
Ранее большие цены на элитные квартиры в Калининграде были обусловлены в основном высоким спросом на них и дефицитным предложением. На сегодняшний день можно отметить, что стоимость на жилье выросла и продолжает свой рост и вместе с этим растет и предложение на рынке жилой недвижимости. Все больше и больше строительных проектов реализуется в Калининграде и регионе в целом. Сегодня элитные квартиры в Калининграде - это, прежде всего, квартиры высокого качества, объема жилой площади. Кроме этого, дома, в которых расположены элитные квартиры в Калининграде существенно отличаются от типовых инженерными решениями. К примеру, в домах, где расположены элитные квартиры в
Калининграде, как правило, не отключают летом воду, никогда не отключается электричество, за счет наличия систем резервного дублирования при отключении главной сети, имеется центральное кондиционирование и система очистки воды.
В целом в большинстве регионов России установилась следующая наиболее распространенная градация домов (квартир) по соотношению цена-качество: эконом - комфорт - бизнес - элита. Требования к качеству квартир в каждом ценовом сегменте действительно изменились. Например, если 12-15 лет назад установка стеклопакетов в оконные проемы повышала статус жилого дома до бизнес-класса, то сегодня это является стандартом для квартир в эконом-классе. На сегодня можно отметь, что элитным домам считается дом с охраняемой территорией, бассейном, фитнес центром, подземной парковкой и другими объектами. Стоит отметить, что долгое время элитная жилая недвижимость определялась только стоимостью за 1 кв.м., которая менялась в зависимости от расположения и высоты потолков. Кроме того, в Калининграде существует особая специфика, которая объясняется сохранением традиционной немецкой архитектурой и особенностями жилого фонда, расположенного в отдельных микрорайонах. Немецкие жилые дома, так же пользуются популярностью у покупателей жилой недвижимости и стоимость на данную недвижимость со временем не снижается, а наоборот постепенно повышается.
Существенная дифференциация, обусловленная региональными различиями, помимо элитного жилья, присуща и для рынка малоэтажного строительства, сталкивающегося с такими проблемами, как сложности с инженерным обустройством участков, транспортным сообщением, участием малых строительных фирм, которые нередко экономят на архитектурных решениях, применении страхования рисков строительно-монтажных работ и пр. Но сегодня можно отметить, что данные проблемы постепенно решаются и город разрастается и сливается с пригородными территориями увеличивая свои размеры и тем самым расширяя и упрощая транспортное сообщение и инженерную инфраструктуру.
В Калининградской области, как и в других регионах изучали различные стратегии и варианты строительства жилья, которое было бы одновременно доступным, комфортным и малоэтажным (в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», программы «Малоэтажная Россия», областной программы «Жилище» и проекта комплексного обеспечения земельных участков
коммунальной инфраструктурой) на сегодня можно отметить, что программы по развитию жилой недвижимости не только реализованы, они так же востребованы в регионе и сегодня.
Инициатива по стимулированию малоэтажного строительства исходит из руководства страны. В развитие данной инициативы Национальным агентством малоэтажного строительства предложены планы увеличить объем финансирования ипотечного продукта «Дом с участком» (стоимость от 1,5 до 5 млн. руб. на стадии строительства). Предполагается, что малоэтажное строительство станет массовым, поднявшись за период 2015 - 2020 гг. до отметки 80% от всего объема строительства нового жилья в России.
Главным препятствием для реализации данного проекта является, недостаточная еще на сегодняшний день подготовленность земельных участков и отсутствие надлежащей инфраструктуры (как инженерной, так транспортно-дорож-ной). При этом подводка коммунальных сетей к каждому дому сегодня все ещё составляет значительную долю стоимости проекта, несмотря на значительные темпы развития региональной инфраструктуры.
Можно предположить, что малоэтажное строительство активнее всего будет создаваться рядом с центрами регионов, городами, являющимися центрами городских округов, то есть малых городских агломераций. В настоящее время такого вида постройки преобладают в приграничных городах региона, а также пригородах Калининграда.
Так же в Калининградской области большую популярность среди объектов жилой недвижимости среди малоэтажного строительства занимают таунхаусы. Таунхаусы - это дома, которые предназначены для проживания одной семьи, которые имеют одну общую стену с соседними жилыми домами или квартирами. Обычно эти дома двух или трех этажей. В Калининграде чаще встречаются двухэтажные дома. У каждого дома отдельная территория (участок земли) с выходом на общую придомовую территорию.
Так, в сентябре 2011 года было выделено 150 миллионов на строительство первого социального дома в Юго-Восточном микрорайоне, причем одновременно с закладкой будут вложения в инфраструктуру этой территории, в том числе и для зон малоэтажного строительства.[3]
Для развития рынка малоэтажного строительства важное значение имеет наличие
соответствующих подготовленных (как в инженерном, так и в нормативно-правовом планах) земельных ресурсов. При этом характерно, что в отличие от элитного рынка жилья или других возможностей стимулирования жилищного развития, значительные проблемы в выделении участков под малоэтажное строительство из-за отсутствия свободной земли в городской черте, обусловленного предшествующей застройкой пригородов и размещением на них жилых и промышленных зон.
Темпы массового развития малоэтажного строительства пока сдерживаются в основном по причине того, что этому мешает неподготовленность земельных участков и отсутствие надлежащей инфраструктуры.[4] Соответственно можно предположить, что малоэтажное строительство, как перспективная форма развития рынка жилой недвижимости, активнее всего будет создаваться рядом с центрами регионов, городами, являющимися центрами городских округов, то есть малых городских агломераций, промышленными и инновационными центрами (как традиционными, так и новыми).
В целом можно отметить, что Калининград и регион в целом является перспективным регионом, который привлекает своей недвижимостью не только жителей региона, но становиться популярным для покупателей жилой недвижимости других регионов и стран. На сегодня темпы развития инфраструктуры региона и рынка жилой недвижимости, и не спадающий рост спроса на недвижимость и одновременно предложением на недвижимость, повышают интерес к региональному рынку жилья.
Литература
1. Виды элитного жилья. [Электронный ресурс] 20.08.2019. URL: http://arenda.com.ua/articles/46-vidi-elitnogo-zhilya/ (дата обращения 1.03. 2021)
2. Рейтинг крупнейших компаний России «Эксперт-400» // Эксперт, 14 октября 2011.
3. Рынок недвижимости. [Электронный ресурс] // 20.08.2019. URL: [Электронный ресурс] URL: http://www.grandars.ru/coUege/biznes/rynok-nedvizhimosti.html (дата обращения 1.03. 2021)
4. Рынок недвижимого имущества и его особенности [Электронный ресурс] URL: https://cde.osu.ru/demoversion/course126/1_1.html (дата обращения 1.03. 2021)
