CC BY
57
АСПЕКТЫ СЕРВИСА
УДК 332.85
ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ В
РОССИИ
В.Д. Марченко1
Балтийский федеральный университет имени Иммануила Канта (БФУ им. Канта),
236041, г. Калининград, ул. А. Невского, 14
В статье проведен анализ динамики развития региональных рынков жилья. Рассмотрены проблемы развития региональных рынков жилья и выявлены пути решения.
Ключевые слова: региональный рынок жилья, строительный комплекс, динамика рынка, инфраструктура.
DYNAMICS OF DEVELOPMENT OF REGIONAL HOUSING MARKETS IN RUSSIA
V.D. Marchenko
The Baltic federal university ofImmanuil Kant (BFU of Kant), 236041, Kaliningrad, st. A. Nevsky, 14 The article analyzes the dynamics of the development of regional housing markets. The problems of the development of regional housing markets are examined and solutions are identified.
Keywords: regional housing market, construction complex, market dynamics, infrastructure.
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Динамика спроса и предложений на рынке жилья тесно связана с состоянием строительного комплекса и ряда других смежных сфер. Вместе с тем, эти сферы являются отражением конкретной экономической ситуации, складывающейся в национальной экономике. Не случайно, ситуация в 2018-2019 гг. в отношении рассматриваемой сферы характеризовалась такими понятиями, как «строительный бум», «перегрев рынка недвижимости», что сопровождалось постепенным ростом цен. В регионах с наиболее развитым строительным комплексом стали выдвигаться инициативы по формированию строительных кластеров.
Существенную роль в поддержке жилищного строительства играли правительственные программы — это и переселение граждан из ветхих и аварийных зданий, и предоставление жилья военнослужащим и ветеранам, поддержка ипотеки и пр. Несмотря на все усилия, строительной отрасли по ряду показателей до сих пор не удалось достичь докризисного уровня производства, более того, объемы жилищного строительства непрерывно со-
кращались год от года, хотя и наблюдалась помесячная положительная динамика.
Характерны тенденции в ряде других отраслей и направлений экономической деятельности, связанных с развитием жилой недвижимости. Одновременно в полтора-два раза снизились расценки на соответствующие работы. Иными словами, архитектурное проектирование в период кризиса стало относиться к сферам, на которых можно экономить, используя преимущественно упрощенные или типовые архитектурные решения.
Аналогичные по характеру изменения коснулись и такой сферы, как страхование рисков строительно-монтажных работ. Вместе с тем, падение объемов страховых премий по данному виду страхования совершенно недопустима, поскольку оно является важнейшим элементом обеспечения безопасности и качества строительства.
Наиболее заметными явились изменения, связанные со свертыванием программ ипотечного кредитования и ужесточением условий предоставления соответствующих кредитов.
Марченко Виктория Дмитриевна - кандидат экономических наук, доцент инженерно-технического института БФУ им. Канта, e-mail: VDMarchenko@kantiana.ru
В свою очередь, совокупность этих изменений, приведшая к падению спроса на разные формы недвижимости, обусловила
основная масса сделок которого перешла в сегмент эконом-класса, преимущественно на вторичном рынке жилья.
Сдерживающими данное падение факторами в этот период выступили преимущественно федеральные и региональные программы поддержки ряда категорий населения, а также деятельность ряда институтов (например, Фонда содействия жилищному строительству, концептуальные основы деятельности которого рассмотрены ниже).
Текущая ситуация показывает устойчивые тенденции к торможению в развитии рынка жилой недвижимости практически во всех субъектах Российской Федерации. Сложившаяся ситуация отрицательно влияет на социально-экономическое развитие как в муниципальных образованиях, так и в целом в Российской Федерации. В настоящее время можно выделить 12 регионов лидеров по доходности нового жилья в 2018-19 г. (рис. 1.)
Приморский край | 61.Ш
Дагестан | 5D.17Ï
Сахалинская область | 43.Е7Й
Татарстан 4B.31Î4
Камчатский кран ^ ЗО.Ш
Забайкальским край | 33,12îi
Астраханская область | 23.45Î!
Кемеровская область ~| 23.17%
Якутия | Z2.3JÎ1
Ставропольский край | 2Q.S5ÎÎ
Toi,'.екая область 13.45Ï
Адыгея | ZD.31Î1
(В Ш 2'Л 3DÎÎ 4tëi ESS £ 'Л
Рисунок 1 - 12 регионов лидеров по доходности нового жилья в 2018-19 г.
Следует отметить, что в 2017 - 2018 гг. на рынке жилья произошли изменения, касающиеся, прежде всего потребительских установок: от выжидательно-экономных стратегий - к расширению диапазона потребления недвижимости, хотя и в пределах более экономичных. То есть, если клиент ориентируется на приобретение квартиры бизнес-класса, то в этом диапазоне он с большей вероятностью выберет покупку квартиры, относящейся к нижнему (прежде всего, с точки зрения цены) сегменту данного класса.
В первом полугодии 2018 года наблюдалось продолжение тенденций 2017 года, ко-
снижение цен и изменение в структуре потребления,
гда сочетание низкого предложения строящегося жилья с восстановлением ипотечного кредитования и ростом оборотов рынка, тем не менее, не привело к росту цен на жилье. Во многом это было обусловлено тем, что основная масса сделок происходила в сегменте эконом-класса преимущественно на вторичном рынке.
Ближайшие тенденции и перспективы развития региональных рынков жилья, в определенной степени обуславливаются ожиданиями следующих событий:
При анализе динамики развития жилищного рынка, как указывалось выше, необходимо выделять первичный и вторичный рынок жилья. Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос — рядовые граждане, риэлтерские фирмы. Средние цены на первичном рынке жилья регионов России в настоящее время характеризуются высоким уровнем дифференциации, связанным с различным уровнем социально-экономического развития регионов.
Рынок жилой недвижимости Калининграда, в виду эксклавного положения региона, имеет специфичную по сравнению с другими регионами России исторически сложившуюся архитектурно-градостроительную форму.
В частности, темпы роста цен являются стандартными для экономически развивающихся российских областных центров, аналогичных Калининграду по размерам (население города - чуть больше 400 тыс. человек).
На стоимость квартир на первичном рынке не влияет метраж квартиры: квадратный метр жилья в квартирах с разным количеством комнат стоит примерно одинаково. На вторичном рынке нет сильной ценовой разницы между жильем советской постройки и старым немецким жилым фондом, в то время как в других городах региона исторические здания всегда ценились выше.
Для оценки перспективности рынка элитного жилья обычно рассчитывается отношение стоимости элитного жилья к стоимости типового жилья в регионах России. В качестве элитного жилья выступают элитные квартиры в монолитных и кирпичных домах в престижных районах. В качестве типового - типовые квартиры в панельных, крупноблочных и кирпичных домах спальных районов.
С точки зрения разницы в стоимости элитного жилья и эконом-сегмента лидером по-
прежнему остается г. Москва. Здесь стоимость квадратного метра в элитных квартирах превышает цену типового жилья более, чем в два раза, что связано с дефицитом предложения в центральных районах города и с исключительным по российским меркам уровнем престижности местоположения.
Спрос на новые квартиры аналогичен спросу на вторичное жилье. Происходит это из-за активного внедрения в банковскую практику механизма выдачи потребительского кредита на покупку квартиры, по сути, отличного от ипотечного. В настоящее время (даже абстрагируясь от воздействия финансово-экономического кризиса) отмечается такое явление, что ипотека в Калининградском регионе в целом развивается медленнее, чем потребительское кредитование, и это говорит только о том, что цены на первичное жилье будут идти к новым максимумам. Следует отметить, что подобная практика совершенно не характерна той, которая, например, используется на рынках жилой недвижимости Москвы, Подмоковья и Санкт-Петербурга.
В исследовании, проведенном специалистами «Института экономики города», Калининградская область, характеризующаяся средней потребностью в жилье, тем не менее, попала в благополучную подгруппу регионов с высоким уровнем предложения жилья на рынке жилой недвижимости и, одновременно со средней доступностью жилья, наряду с такими регионами, как: Белгородская область и Республика Башкортостан. При этом, как Белгородская область, так и Калининградская область, характеризуются высокими темпами миграционного прироста (соответственно: Белгородская область - 4,56 чел. на 1000 человек населения, Калининградская область - 8,07).
По мнению экспертов, приоритетной зоной для строительства в перспективе следует считать территорию, расположенную в радиусе 60 км от Калининграда. Вместе с тем, с учетом мировой практики целесообразно развиваться не в направлении экстенсивного роста города вдоль основных транспортных магистралей, а строительства или благоустройства небольших поселений, расположенных в 50-70 км от крупного города с обеспечением скоростного транспортного сообщения с центром формирующейся агломерации.
Другой тенденцией является формирование застроек в зоне реально формируемых кластерных промышленных объектов. Так для Калининградской области перспективным является начатое строительство нового энергетического комплекса (Калининградская АЭС), что вызывает аналогии с реализованным проектом строительства Соснового Бора (Ленинградской
области), как жилого комплекса для строителей и работников ЛАЭС.
В 2010 году в Калининградской области, как и в других регионах России, на рынке жилой недвижимости стали проявляться признаки восстановления темпов роста. Эти тенденции на первичном рынке жилья коснулись увеличения числа ввода новых объектов, роста объемов продаж (в среднем на 15 - 30%). Наибольший рост продаж отмечен в эконом-классе и бизнес-классе (в секторе приближенном по критериям к эконом-классу). В элитном сегменте (функционирующем по своим законам) рынок также практически достиг предкризисного состояния.
Изменения спроса потребителей заключались в ориентации на приобретение готового жилья в объявленные сроки, бюджетные схемы покупок, предпочтение квартир меньшей площади, большая популярность спальных районов. Соответственно изменились установки строителей и девелоперов, которые переориентировались в рамках уже начатых проектов на преимущественное создание объектов эконом-класса.
Сегодня жилье в Калининграде недоступно для большинства граждан. Индекс доступности (показывающий, сколько времени рядовая семья должна зарабатывать на обычную однокомнатную квартиру) составляет десять лет. Однако, это совершенно отвлеченный показатель, предполагающий, что абсолютно все заработанное будет копиться на жилье, без учета других, необходимых для жизни, затрат. Если же взять принятую у банков методику расчетов, согласно которой граждане могут пустить на накопления 30% дохода, чаще всего необходимые для приобретения недвижимости, то индекс доступности возрастет до 33 лет.
Следует отметить, что по информации риэлторов, недвижимость в Калининграде покупают не только калининградцы, но и люди со всей России, особенно с севера страны, например, из Мурманска, Воркуты, Сургута, а также из Сибири, ближнего зарубежья. Иными словами, в силу ряда особенностей, Калининградская область выступает одним из регионов, привлекающих миграционные потоки. Подавляющее большинство покупателей традиционно интересуется, в первую очередь, «недорогим» жильем (эконом-класс). При этом самым большим спросом пользуются относительно недорогие одно- и трехкомнатные квартиры.
Таким образом, рынок жилой недвижимости в Калининградском регионе имеет специфические особенности, касающиеся как тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика
природно-ландшафтного, климатического и исторического комплекса.
Следует отметить такую особенность регионального рынка жилья, как локальный характер его основных параметров, в результате чего местоположение объектов недвижимости выступает как ключевой фактор формирования стоимости и рыночного равновесия цены объектов недвижимости, индивидуальных для каждого территориального рынка.
Соответственно, исследование общего российского рынка жилой недвижимости, в виду его многообразности в разных регионах и муниципальных образований, в данном случае представляется не вполне корректным.
Особенностью состояния рынка жилья в Калининграде является большая разница в качестве между первичным и вторичным жилищным фондом. Соответственно, в этих двух сегментах недвижимости положение дел существенно отличается.
Спрос на новые квартиры аналогичен спросу на вторичное жилье. Происходит это из-за активного внедрения в банковскую практику механизма выдачи потребительского кредита на покупку квартиры, по сути, отличного от ипотечного. В настоящее время в условиях наметившейся стабилизации (после финансово-экономического кризиса) отмечается такое явление, что ипотека в Калининградском регионе в целом развивается медленнее, чем потребительское кредитование, и это говорит только о том, что цены на первичное жилье будут идти к новым максимумам. Подобная практика не характерна той, которая, например, используется на рынках жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.
В частности, на рынке жилья Калининграда во второй половине 2010 г. спросом, в основном, пользовались квартиры в новостройках. Покупатели ищут возможности обменять свои квартиры в старом вторичном фонде на жилье улучшенной планировки, в рамках программ государственной поддержки: военных и т.п. При этом, средства от продажи собственных квартир во вторичном фонде, как правило, добавляются собственными средствами, либо взятыми в кредит, что позволяет приобрести квартиры в новом фонде.
Предпочтения потребителей жилищного рынка Калининграда характеризуются консервативностью установок, что учитывается строителями, возводящими новостройки преимущественно в районах Куйбышева-Гагарина и «Сельма», а также в традиционно спальных районах: Октябрьский поселок и микрорайон «Южный». Вместе с тем, было бы целесообразно для региона при строительстве нового жилья увеличить количество, таких квартир эконом-класса, как квартиры-студии («риал»), которые
особую популярность приобрели в Санкт-Петербурге, таком же «вестернизированным» городе, как и Калининград.
Как правило, покупатели ищут кирпичный дом до 10-лет постройки с газовым отоплением, наличием ремонта, в который не нужно вкладываться капитально (присутствием кафельного санузла, качественного покрытия пола, стеклопакетов и, желательно, застекленной лоджии). Найти однокомнатную квартиру в городе в пределах 1 миллиона рублей так же сложно, как и найти трехкомнатную квартиру в кирпичном доме с автономным отоплением по цене 4 миллиона рублей.
Элитное жилье в Калининграде отсутствует, поскольку оно возводится преимущественно в прибрежных пригородах. В настоящее время критерии принадлежности к бизнес-и эконом-классу, как и в целом по другим классам сегментации, являются размытыми. При этом основной проблемой рынка жилья является дисбаланс между спросом и предложением по ценовым и качественным параметрам.
Иными словами, в Калининграде недостаточно представлен сектор массового жилья эконом-класса, а другие варианты пока неприемлемы большинству горожан, пока они не приблизятся к коэффициенту доступности (разработанному Институтом экономики города и показывающему тот порог, при котором уровень совокупного дохода среднестатистической семьи достаточен для того, чтобы за три года скопить на двухкомнатную квартиру средней площади в 54 кв. метра).
На стоимость квартир на первичном рынке не влияет метраж квартиры: квадратный метр жилья в квартирах с разным количеством комнат стоит примерно одинаково. На вторичном рынке нет сильной ценовой разницы между жильем советской постройки и старым немецким жилым фондом, тогда как в других городах исторические здания всегда ценятся выше. По районам средние цены тоже не очень различаются, и в центре, и в спальных районах цена квадратного метра одинакова. Таким образом, по ценовым характеристикам рынок характеризуется уплощенностью (низкой дифференциацией), что иногда облегчает процесс проведения риэлтерских операций.
Следует учитывать, что исторически старый Кенигсберг формировался как малоэтажный город, поэтому определенное количество старых особняков имеется в самом центре города. Естественно, что индивидуальные строения, расположенные в центре города, пользуются наибольшим спросом.
На рынке пригородной жилой недвижимости происходит резкое сокращение количества дачных поселков. Во-первых, около 90% всех дачных кооперативов и садоводческих то-
вариществ расположены в черте города. Согласно генеральному плану развития Калининграда на этих землях должно проводиться жилищное строительство. В связи с тем, что спрос на дачные участки очень велик, возрастает количество граждан, приобретающих дачные участки для постоянного проживания.
Здесь действует и социальный фактор, касающийся того, что по количеству фрилансе-ров (предпочитающих, как правило, индивидуальное жилье или квартиры-студии, используемые как вариант «мобильного офиса») Калининградский регион в рамках Северо-Западном федеральном округе лидирует наряду с Санкт-Петербургом.
Значительная часть покупателей приобретает загородные дачи для постоянного проживания, однако сейчас растет число дач, приобретаемых для сноса с последующим коттеджным строительством.
В прибрежной зоне пока осталось очень много земель не только дачного назначения с низкой стоимостью. Фактически, в настоящее время по побережью элитное строительство развивается только в Светлогорске, Зелено-градске, Сосновке, Отрадном и Сокольниках. В Светлогорске цены превышают уровень Калининграда на 15 -20% и являются самыми высокими в регионе. В последнее время имели место попытки отдельных предприимчивых лиц строить новые коттеджи на Куршской косе, однако, поскольку это заповедная зона, там регламентом установлены ограничения, касающиеся того, что можно только отстраивать и реконструировать разрушенные строения довоенного времени.
По мнению экспертов, в ближайшие 2-3 года на второе место по ценам выйдет Зелено-градск, оставив позади Калининград. Также прогнозируется, что в перспективе к данным приморским городам по данному показателю присоединится и поселок Янтарный, в котором цены пока еще ниже калининградских в два раза. Можно также ожидать рост спроса на прилегающие поселки Синявино, Донское и Приморье. Тенденция к заселению поселков и соответствующему росту цен по всему побережью ожидается в случае строительства кольцевой дороги вокруг всего берега. В связи с этим, любые инвестиции в приморскую недвижимость оправданы. Приоритетной зоной для строительства в перспективе следует считать радиус 60 км от Калининграда..
В целом следует отметить, что характерными особенностями динамики развития рынка недвижимости в Калининграде является: - Широкая реализация в регионе различных ипотечных программ с государственной поддержкой (с учетом фактора важного геополитического положения региона, вкупе с его
эксклавностью и статусом особой экономической зоны).
- Стремление потребителей приобрести квартиры с улучшенной планировкой, реализовав уже имеющееся жилье на вторичном рынке и, добавив для этого собственные средства (то есть, возможностями для софинансирования).
- Неудовлетворительное состояние жилищного фонда на вторичном рыке, что по-своему подчеркивает уникальность сложившейся в регионе ситуации.
В исследовании, проведенном Институтом экономики города, в качестве основных критериев группировки регионов в соответствующие кластеры принимались во внимание следующие:
- Потребность населения в жилье.
- Благосостояние населения и возможности улучшения жилищных условий населения.
- Адекватность предложения жилья.
- Характеристики региональной экономики, оказывающие воздействие на рынок жилья и жилищное строительство.
При этом каждый из критериев рассчитывался по нескольким показателям. Например, «Потребность населения в жилье» определялась по следующим показателям (определяемым из форм Росстата):
1) Обеспеченность (объем жилого фонда кв.м. на душу населения).
2) Обеспеченность (жилых единиц на тысячу населения).
3) Доля домохозяйств, проживающих в стесненных условиях (менее 11 кв.м. общей
(полезной) площади на одного проживающего) (%).
4) Доля жилищного фонда, построенного до 1970 г. (в %).
5) Удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной: одновременно водопроводом, водоотведением, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами.[ 1]
6) Миграционный приток и отток (чел. на 1000 чел. населения).
В результате проведенного исследования его авторы определили все субъекты РФ по 8 кластерам. При этом Калининградская область попала в кластер 3, определяемый исследователями, как «Инвестиционно привлекательные регионы с активно развивающимися рынками жилья».
Регионы данной группы - наиболее экономически развитые регионы России, в том числе (помимо Калининградской области): Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Новосибирская область, Краснодарский край, Челябинская область, Белгородская область, Томская область, Ленинградская область, Свердловская область, г.Санкт-Петербург, Са-
марская область, Москва, Московская область, Липецкая область, Омская область.[2]
Относительно высокие показатели развития строительного сектора, а также высокий уровень задолженности по ипотеке (8,24 млн. руб. на тыс. чел. населения), средний уровень безработицы, высокое качество жизни в регионах данной группы свидетельствуют о сравнительно хорошем состоянии экономики, относительной развитости рынков жилья и их высоком потенциале.
В регионах данной группы сложились наиболее благоприятные условия для миграционного притока (в среднем 3,3 чел. на 1000 чел. населения), что находит свое отражение в высокой потребности населения в новом жилье. Хотя объемы ввода жилья на душу населения сопоставимы со средними по стране, они не в состоянии удовлетворить рыночный спрос на жилье, что сказывается на высоких темпах роста реальных цен на недвижимость.
Несмотря на наличие позитивных тенденций, связанных с относительно высоким объемом строящегося жилья, низкой долей ветхого и аварийного жилья, Калининградская область попала в средний диапазон регионов Северо-Запада по суммарным условиям развития рынка жилой недвижимости, отставая от других регионов по ипотеке (объемам выданных ипотечных кредитов) и темпам реновации ветхого и аварийного жилья.
Соответственно, рынок жилой недвижимости в Калининградском регионе имеет особенности, касающиеся как специфических тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика природно-ландшафтного, климатического и исторического комплекса, а также эксклав-анклавное положение региона, вкупе с действием статуса особой экономической зоны.
Таким образом, строительство жилой недвижимости, попадающей на рынок жилья, как никакая другая область экономики связано с критически важной социальной категорией: качеством жизни людей, детерминируемым множеством факторов социально-
экономического развития. Именно поэтому столь важную роль здесь играют государственно-частное и муниципально-частное партнёрство, различные механизмы софинансирования проектов, общественная (гражданская) инициатива, развивающиеся механизмы саморегулирования процессов развития рассматриваемого рынка.[3]
Вместе с тем, в строительстве нет достигнутого раз навсегда результата - необходимо всё время повышать планку, наращивая объ-
ём вводимых в эксплуатацию жилых площадей. Сегодня федеральные и региональные власти, частный бизнес и гражданское общество находятся в поиске тех механизмов и моделей, которые могли бы гармонизировать интересы рынка и человека.
Обеспечение поступательного, инновационного развития отраслей и экономических видов деятельности, связанных с рынком жилой и коммерческой недвижимости - одна из тех задач, без решения которых не просматривается будущее России.
Таким образом, рынок жилой недвижимости в Калининградском регионе имеет специфические особенности, касающиеся как тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика природно-ландшафтного, климатического и исторического комплекса. Несмотря на наличие позитивных тенденций, связанных с относительно высоким объемом строящегося жилья, низкой долей ветхого и аварийного жилья, Калининградская область, в соответствии с расчетом интегрального показателя уровня условий развития рынка жилой недвижимости в регионах и муниципальных образованиях, попала в средний диапазон регионов Северо-Запада по суммарным условиям развития рынка жилой недвижимости, отставая от других регионов по ипотеке (объемам выданных ипотечных кредитов) и темпам реновации ветхого и аварийного жилья. Следует отметить такую особенность регионального рынка жилья, как локальный характер его основных параметров, в результате чего местоположение объектов недвижимости выступает как ключевой фактор формирования стоимости и рыночного равновесия цены объектов недвижимости, индивидуальных для каждого территориального рынка.
Литература
1. Больше всего жилья в России строят в Подмосковье. По данным Росстат // http://www.gdeetotdom.ru/living/news/1854402/
2. Динамика региональных рынков жилья РФ. Аналитический обзор. - М.: сентябрь 2009.// http://www.grouptmr.com/files/demoreports/housingfre e.pdf
3. Лазаревский А., Хахалин А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и становление системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации [Электронный ресурс] -URL:Http// www. ur-baneconomics. ru/ download.php? dl_id= 2120 (дата обращения 05.10.2019)
